als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

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  1. Avatar von hal
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    Standard als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Ich benötige zwecks Kapitalbeschaffung einen Immobilienkredit, der über eine lastenfreie Immobilie in Deutschland abgesichert werden soll. Der Kredit ist durch die Immobilie stark überbesichert (Marktwert der Immobilie ca. das 3-fache der Kreditsumme), auch verfüge ich über überdurchschnittlich hohes laufendes Einkommen. Die Bonität ist definitiv nicht das Problem. Ich habe auch nicht das prinzipielle Problem, einen Kredit zu bekommen, allerdings passen mir bei den Angeboten da die Konditionen nicht (und noch bessere Angebote auch von andren Banken wird es nicht geben). Bei einer konkreten deutschen Bank würde ich jedoch exzellente Konditionen bekommen, allerdings gewährt mir diese Bank den Kredit nicht, weil ich a) den Wohnsitz nicht in Deutschland habe und b) das Gehalt nicht in Deutschlad ausgezahlt wird. Ansonsten wären wir uns über alle Details einig. Aber diese beiden Kriterien sind laut langen Gesprächen mit dieser Bank unwiderrufliche KO-Kriterien für die Kreditvergabe.
    Meine Frage ist nun:
    Gibt es eine (juristische) Konstruktion, dass mein ausländisches Gehalt so gestellt wird wie ein deutsches ? (zB Lösungsansätze mit Abtretungserklärungen usw.). Nur wie sieht so eine Konstruktion konkret aus ?
    Den Wohnsitz könnte ich zur Not einfach verlegen.
    (Dass den Kredit jemand andres in Deutschland aufnimmt und ich ihm die Raten bezahl, kommt nicht in Frage.)

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    In welchem Land wohnen sie und in welcher Währung erhalten sie ihr Einkommen?

    Welche Konditionen sind denn für sie für welchen Zinsfestschreibungszeitraum annehmbar?

  3. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Hallo Hal,

    sage mal wo bzw. in Welchen Land ist ihr Hauptwohnsitz?
    In welche Währung wird ihr Gehalt ausbezahlt!
    Und wo soll Das Gebäude soll in welchen Land finanziert werden?

    Aus diesen Sachen ergeben sich ihre Probleme! Denn ein Zugriff auf Vermögenswerte im Ausland sind kostspiellich und auch ungewiss!

    Daher die Zinsanpassung nach oben!

    Für ihre Finanzierung kommt eine Grundschuld nicht in Frage, wohl eher nur eine Hypothek! Mit einer Beleihung von 50 % ohne Bau oder Kaufnebenkosten, was im Gesamtfinanzierung nur einen Darlehnsanteil von ca. 40% der Gesamtosten bedeutet.
    Dann könnte man über eine Finanzierung nachdenken, des weiteren sollte man lückenlos nachweisen, von wo dann die 60 % der Kaufkosten herkommen! Denn im Amtsgericht leuchten die Alarmleuchen auf, wenn Bargeld oder Giralgeld in Spiel kommt.
    Es reicht aus, ein nicht bezahlter 10 € Bußgeldstrafe, wegen zu schnellen Fahrens um ins Beobachtung genommen zu werden.

    Sie sollten auch IHR Umfeld im Blick haben, denn ihre Ansinnen hier in Deutschland was zu kaufen, widerspricht den globalen Verhaltensmuster! Denn Deutschland ist nicht das typische Anlegerland für/ in Immobilien, da für sind die Renditen zu gering sind!

    Sie kommen aus einen anderen Land mit einer möglichen anderen Rechtsauffassung, mit eigener Währung also auch Inflationsrisiken und wollen hier Investieren! Was sollen die Banker davon halten? Dennen sind nicht viele Wege unbekannt, wie man versucht Geld zu waschen!

    Und ihre Darstellung entspricht eher einer Geldwaschanlage, denn denen eines ordentliche Kaufmannes! Ohne ihnen was zu unterstellen zu wollen!

    Nach den geltenden schweizerischen Geldwäschegesetzen würde man sie jetzt mit diesen Finanzierungvsorschlagwunsch zwingend melden müssen, um nicht selber bei einer möglichen Straftat beteiligt zu sein!
    Sie können damit rechnen das wenn Sie bei den Schweizern gemeldet sind, das sie in weniger 48 Stunden bei den Ami's auf den Schirm sind und geprüft werden!
    Denn als Vermittler muss man ein erweiteres vertieftes Prüfungsverfahren durch führen wenn es mehr als 250.000 € bzw. sFr. anlegen will! Da das würde auch beim Kauf, Bau auch kosten! Daran scheitert ja auch weil jene Finanzierung darüber liegen wird!
    Wird jede Bank, die gleichen Standards anwenden! Nur, das "Sagen" wird es ihnen keiner!

    bruno68

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    ???? Er benötigt eine Kapitalbeschaffung!!!!

  5. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Hat denn niemand Ideen, wie man das ausländische Gehalt einem inländischen gleichstellen kann ?


    Die Einkommenswährung ist Euro, das Wohnsitzland Luxemburg.
    Es geht in erster Linie gar nicht mal so sehr um den Zinssatz, wesentlich ist vor allem die Tilgungshöhe. Die standardisierten 2% sind mir zu viel. Ich hätte gerne 1% Tilgung (was jene Bank prinzipiell anbietet) Maximal soll der anf. Tilgungssatz jedoch bei 1,5% liegen, 2% kommt wie gesagt nicht in Frage. Bei 10-jähriger Festschreibung und der immensen Überbesicherung sollte ein Zinssatz von unter 0,7% rauskommen.
    (Wenn der 10J-Zinssatz bei unter 0,4% liegen sollte (was aber nicht der Fall sein wird), wäre uU auch eine 2%-Tilgung noch denkbar.)
    Mir ist klar, dass so gut wie alle Banken mindestens 2% Tilgung haben wollen (insb. bei Wohnsitz im Ausland).

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Über welche Summe reden wir denn?

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Wo befindet sich der Wohnsitz, wenn nötig, wohin könnte der Wohnsitz in Deutschland kurzerhand verlegt werden?

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Mir sind 4 Banken bekannt, die die Kombination.....

    1) Arbeitgeber EU-Ausland
    2) 1 % Tilgung
    3) Kapitalbeschaffung

    ....akzeptieren und darstellen wollen/können.

  9. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Bzgl. des Wohnsitz ist die Sache offenbar doch etwas schwieriger: es ist zwar prinzipiell schon möglich, den zu verlegen, allerdings dauert diese Verlegung wohl einige Zeit wie ich jetzt erfahren habe (zumal ich im Moment gar nicht mal vor Ort bin) und es ist sehr fraglich, ob dies dann noch rechtzeitig für die Kreditaufnahme geschehen kann. Wenn, würde der Wohnsitz nach RLP verlegt werden
    Aber d.h. also eine etwaige andere Bank sollte tunlichst auch im EU-Ausland (konkret Luxemburg) Ansässige finanzieren (ohne Wohnsitz in Deutschland).
    Was sind denn das für 4 Banken und vor allem zu welchem indikativen Zinssatz bieten die dann eine 10-jährige Festschreibung an ? Es geht um ca. 150-180 T€.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Ich habe Ihnen eine PN gesendet.

    Sie können sich auch an mich persönlich wenden. Es bedarf weiterer Angaben und einer individuellen Betrachtungsweise, um nachhaltige Aussagen treffen zu können.

  11. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Nichts gegen Sie persönlich Herr noelmaxim. Ich habe mit Finanzierungsvermittlern bereits wiederholt sehr schlechte Erfahrungen gemacht. Zunächst wurde behauptet, alles könne wie gewünscht problemlos schnell vermittelt werden. Nach erheblichem Arbeitsaufwand meinerseits wurde dann jedoch festgestellt, dass es wie gewünscht eben doch nicht möglich ist.

    Daher vorab meine Frage an Sie: Kennen Sie eine konkrete Bank, die jemand mit Wohnsitz und Gehaltseingang im EU-Ausland zwecks Kapitalbeschaffung finanziert (besichert durch Immobilie in Deutschland) und dabei eine Tilgung von 1% akzeptiert (laufendes verfügbares Nettoeinkommen nach Wohnkosten >3.000€) ?
    Wenn ja wie hoch ist eine Zinsindikation für eine 10-jährige Festschreibung bei Zugrundelegung einer 60%-Finanzierung aus Bankensicht, (also nach Abschlag von Beleihungswert etc) , Kreditsumme 165 T € ?

    Jede Bank hat mir diese Frage ohne Angabe weiterer Informationen direkt beantworten können.
    Wenn Sie so eine konkrete Bank kennen und mir der indikative Zinssatz passt, werde ich mich persönlich an Sie wenden.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Ich habe es nicht nötig zu locken, trete hier seit mehr als 9 Jahren mit 11.000 Beiträgen und keinen mir bekannten negativen Beitrag eines Verbrauchers/Hilfesuchenden auf!

    Nehme das aber auch nicht persönlich

    Sie sprachen anfänglich davon, dass sie einen Wohnsitz in Deutschland organisieren könnten, da habe ich mind 4 Banken mit besten Konditionen im Portfolio.

  13. Avatar von Marc2512
    Marc2512 ist offline

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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Gibts keine Bank in LUX die eine Immobilie in D finanziert? Wäre evtl. einfacher?

  14. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Nein, lux. Banken akzeptieren keine Immobilie in D als Besicherung. Zudem ist bei lux. Banken das Problem, dass sie horrende Tilgungssätze verlangen. Selbst 2% wäre da nicht möglich. eher so 3-4%. Und die Zinssätze in Lux sind auch eher höher als in D.

    Ja, es stimmt Herr noelmaxim, dass ich anfangs davon sprach, den Wohnsitz nach D verlegen zu können. Das ist aber - wie ich jetzt herausgefunden habe - doch erheblich umständlicher und langwieriger als zunächst angenommen. Bevor so eine Aktion durchgeführt werden würde, müsste ich mir schon sicher sein, dass es dann mit den Konditionen definitiv passt. Was würde denn eine Bank dann bei 10J fix als 60%-Fin. als Zinssatz indikativ in etwa anbieten ? (auf 5 BP genau langt). Wie gesagt, wenn mir das Zinsniveau passt und diese Ummelderei doch praktikabel ist, werde ich auf Sie persönlich zukommen). Aber diese ungefähre Zins-Angabe bräuchte ich schon vorher.
    Habe ich das richtig verstanden, dass Ihnen keine Bank bekannt ist, die Leute mit Wohnsitz im EU-Ausland (ohne Wohnzsitz in D) und den anderen besagten Spezifikationen finanziert ?

  15. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Was ich bei diesen ganzen Komplex (mit Besicherung über Immobilie in Deutschland) nicht verstehe:

    1.
    Warum sind die Zinssätze bei Kapitalbeschaffungen in aller Regel höher als bei Finanzierung eines Kaufs der zu belastenden Immobilie ? (bzw. werden von manchen Banken erst gar nicht angeboten)

    2.
    Warum sind die Zinssätze in aller Regel höher, wenn der Kreditnehmer seinen Wohnsitz im Ausland hat ? (bzw. wird von vielen Banken erst gar nicht angeboten)


    Das Risiko der Bank ist jeweils exakt identisch. Dies kann natürlich nicht der Grund sein.
    Aber es gibt ja hier viele selbsternannte Experten, die mir das erklären können müssten.

  16. Avatar von clubfan
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    In Einzelfällen gibt es schon die Möglichkeit einer Finanzierung mit den hier genannten Voraussetzungen.

    Ein Kunde von mir - Staatsangehörigkeit deutsch, Wohnsitz und Arbeitsstelle in der Schweiz - baut seit einigen Jahren im deutschen Bodenseeraum EFHer.
    Bauträgerart, grundstückskauf, Baumaßnahmen, Verkauf. Vereinzelt behält er auch ein Objekt im bestand (Vermietung, Vermögensbidung).
    Zwei regionale deutsche Volks-Raiffeisenbanken haben ihm zur Durchfinanzierung und oder Bestandsfinanzierung) Immobiliendarlehen (Beleihung nicht besonders hoch, meiner Erinnerung nach 50-70 %) eingeräumt. In einem Fall (10 jährige Zinsbindung) sogar mit der Maßgabe, dass er immer mal wieder gegen kleine Gebühr einen Objekttausch vornehmen kann. Da ja in einem solchen Fall nicht zu jeder Zeit bei Verkauf des seitherigen Objekts wieder ein neues, werthaltiges
    Objekt zur Verfügung steht kann er das Immobiliendarlehen auf Zeit auch durch Guthaben decken. Zinssatz, naja nicht absolute Spitze, aber allenfalls so
    ca 30-50 % über der Bestmarke, also absolut ok.
    Ideal für die Zwecke des Bauherrn. Der 2015 nebenher begonnen Geschäftsbereich Immobilien hat sich inzwischen wirtschaftlich so stark entwickelt, dass per 12/2019 die feste Arbeitsstelle aufgegeben wurde (war auch bezogen auf den Arbeitsanfall nicht mehr zu schaffen)

    Es gibt sie also vereinzelt noch, die flexiblen und variablen Banken. Die Geschäftsbeziehung in der oben angegebenen Art war allerdings auch erst dann möglich, als der Kreditnehmer nach ersten erfolgreichen Geschäftsabwicklungen dokumentieren konnte, dass er sein Geschäftsmodell beherrscht und erfolgreich umsetzt.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Hier muss klar zu erwähnt werden, dass bei der Schweiz noch mal eine andere Geschäftabasis zu Grunde gelegt wird!

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Schlussendlich stellt das größte Problem dar, dass eine deutsche Bank bei einem luxemburgischen Arbeitgeber das Gehalt nicht pfänden darf/kann.

    Auch wenn es seitens der auf der Immobilie lastenden Grundschuld eine Sicherheit von 50 % gibt, so stellt das Pfänden des Gehaltes eine sichere und zusätzlich benötigte Zwangsmaßnahme dar!

  19. Avatar von hal
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    @ noelmaxim:
    Nee, natürlich kann eine deutsche Bank im EU-Ausland auch Konten pfänden (und sogar auch sonstige Vermögenswerte) !

    @ clubfan:
    Eine Finanzierung bekomme ich hin, darum geht es nicht. Einen Aufschlag auf den Normalzins aufgrund des Auslands von 50% halte ich für alles andere als ok, das grenzt an Zinswucher, da ja - und das ist doch grade das Unverständliche daran - das Risiko der Bank identisch ist. (Schweiz ist vielleicht nochmal etwas anders, aber innerhalb der EU ist das Risiko definitiv identisch !).

    Und davon abgesehen verstehe ich nachwievor nicht, wieso eine Kapitalbeschaffung zu einem in der Regel höheren Zins führt wie Kauf (oder mitunter erst gar nicht möglich ist)

    Ich kapiere es nicht.

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: als EU-Ausländer einen Immobilienkredit bei deutscher Bank bekommen

    Zitat Zitat von hal
    @ noelmaxim:
    Nee, natürlich kann eine deutsche Bank im EU-Ausland auch Konten pfänden (und sogar auch sonstige Vermögenswerte)
    Konten? Wäre absolut unbekannt, aber darum geht es auch gar nicht, es geht um eine Gehaltspfändung.

    Es muss auch nicht immer alles plausibel sein, teilweise sind das Grundsatzdiskussion, die die Banken lieben.

    Vieles ist vom Gesetzgeber so vorgegeben und die Kreditmittelrichtlinien von 2016 reglementieren ihr Übriges.

    Ein Kunde, der eine Kapitalbeschaffung tätig, ist risikoafirmer als ein Kunde, der ein wohnwirtschaftliches Interesse (innerhalb der deutschen Gesetzgebung, Kauf Ausland gehört nicht dazu) begleitet.

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