Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

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  1. Avatar von Hias_L
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    Standard Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Hallo zusammen,

    wir kaufen einer Erbengemeinschaft ein Haus ab. Der Finanzberater sagte, es gibt bei Familienkäufen die Besonderheit, dass die Differenz von Kaufpreis zur Bankinternen Bewertung als Eigenkapital gezählt wird.

    Beispiel: Kaufpreis: 400.000 €
    Bewertung Bank (am Schreibtisch, kein Gutachter vor Ort) : 500.000 €
    Zusätzliches Eigenkapital: 100.000 €

    In unserem Fall ist das einfach so durchgelaufen und wir haben den Darlehensvertrag da.
    Ein Gutachter kommt lt. Bank/Finanzvermittler vor der Auszahlung des Darlehens nicht mehr.

    Jetzt bin ich in den Allgemeinen Darlehensbedingungen auf die Nachbesicherung aufmerksam geworden.

    Was passiert, wenn in 1 Jahr ein Gutachter von der Bank kommt und das Haus mit 350.000 € bewertet?
    Kann die Bank zusätzliche Sicherheiten verlangen und wenn ja, wie würde sich das rechnen.
    Zudem steht da, dass die Bank in so einem Fall ein Sonderkündigungsrecht hat.

    Wir haben die Angaben zum Haus nach bestem Wissen gemacht. Aber wir hatten selber keinen Gutachter da
    und kennen uns mit der Gebäudebewertung auch nicht aus.

    Im Zweifel würde ich dann lieber auf die zusätzlichen 100.000 € EK verzichten, auch wenn dann der Zinssatz schlechter wird.


    Ich hoffe Ihr könnt mit hierbei weiterhelfen,

    vielen Dank schon einmal und einen schönen Sonntag,

    Hias

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Das ist alles kein Problem, machen sie sich diesbezüglich keine Sorgen.

    Keine Bank bewilligt mit einem Tischgutachten heute eine Finanzierung, um in einem oder 2 Jahren feststellten zu wollen, dass das Haus überbewertet wurde.

    Auch wenn es diesen Passus gibt, eine Bank kauft sich mit diesen Nachbewertungen keinen Störfall ein oder produziert ein Kreditengagement, welches in eine andere Abteilung im Haus gegeben werden muss.

  3. Avatar von Hias_L
    Hias_L ist offline
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Vielen Dank für die Beruhigende Antwort!

    Ist diese Praxis mit dem zusätzlichen Eigenkapital bei Familienkäufen üblich?
    Normalerweise wird ja der Verkaufswert als Verkehrswert angenommen und nicht der anhand des Tischgutachtens geschätzte.
    Auf den Zinssatz hat das natürlich eine erhebliche (für mich positive) Auswirkung und im Nachhinein hat mich dies stutzig gemacht. Normalerweise kennt man das von Banken eher andersrum.

    Andererseits, im Kreditvertrag steht ja nichts von der Objekteinwertung, diese wird demnach nur Bankintern verwendet, oder?

    Ich habe mir erst jetzt durch diesen Passus der Nachbesicherung Gedanken dazu gemacht.

    Da man die Entscheidung ja für die ganze Familie trifft, ist man, ich zumindest, bei solchen Summen nervös.
    Deshalb noch einmal Danke für die Hilfe!

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Hallo Hias L, bei einem Immobilienkauf innerhalb der Familie gibt es eben Vorzugskaufpreise. Die Differenz ist zwischen normalem Verkehrswert und Vorzugskaufpreis ist eben quasi der Immobilienpuffer für die Beleihung der Bank oder hier Ihr Eigenkapital.
    Im Umkehrschluss wird die Bank das Objekt wissen dass man in etwa EUR 500.000 bekommt wenn man das Objekt jetzt am Markt frei verkaufen muss.

    Das Thema Nachbesicherung ist ein wichtiger Punkt aus Sicht der Bank. Doch in der Realität Praxis kommt das ganz ganz selten vor. In meiner Innendienstzeit als Darlehensentscheider 17 Jahre lang kann ich mich rückblickend nur an einen Fall erinnern.

    Machen Sie sich hierzu keine größeren Sorgen um das Thema Nachbesicherung in Ihrem Fall.

  5. Avatar von Hias_L
    Hias_L ist offline
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Hallo Bankkaufmann, sehr spannend einen Einblick von jemandem zu bekommen, der lange in diesem Bereich gearbeitet hat.
    17 Jahre und ein Fall sprechen natürlich für sich! Sehr beruhigend!

    Tatsächlich bin ich erstaunt, was die Prüfung betrifft. Ich dachte, es kommt immer ein Gutachter bei einem Immobilienkauf.

    Vielen Dank!
    Hias_L

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Hallo Hias L...
    Noch eine andere Anmerkung.
    Ich arbeite mit einer Bank direkt zusammen und bei einer Finanzierung gab es eine Vorabzusage an den Kunden.
    Dann im Nachhinein sagte mir der Kreditentscheider dass man das Objekt besichtigen muss und das ist auch passiert.
    Nun stellte sich herraus dass der Beleihungswert hier EUR 100.000 weniger war als der Kaufpreis.
    Dies war bei einem Fall vor 2 Monaten und das Objekt war hier im Speckgürtel Stuttgart.
    Die Bank machte "keine" Nachbesicherung - was ja ein Galama wäre frisch nach einer Darlehenszusage - es lief alles normal weiter und bislang ist alles in Ordnung.

  7. Avatar von kub0185
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Dann kann man auch Schwindeln und bekommt zur belohnung einen besseren Zins?

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Was willst du wo schwindeln??????

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    @kub0185 könnten Sie Ihre Antwort bezüglich "schwindeln und dann besserer Zins" erläutern? Das verstehe ich nicht.
    Es wird doch nirgendwo "geschwindelt" oder "gelogen" aus Kundensicht.
    Also absichtliche Falschangaben von Kunden macht man sowieso nicht. Es kommt doch sowieso immer alles raus.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Er meinte wohl eher bezogen auf den Wert der Immobilie, bzw. dass man den Familienkauf vorschwindelt, um dann den tatsächlichen ggf. höheren Wert anerkannt zu bekommen.

    Natürlich ist das nicht möglich, da der Familienbezug belegt sein muss! Auch kann man selbstverständlich (selbst bei tatsächlichem Familienverkauf nicht) die Werte der Immobilie vorgeben!

  11. Avatar von Hias_L
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Erst einmal noch vielen Dank für die weitere beruhigende Antwort aus der Praxis Bankkaufmann!

    Zum schwindeln, der Familienbezug ist ja definitiv belegt und die Angaben macht man ja nach bestem Wissen und Gewissen. Man weiß vorab auch nicht, ob ein Gutachter kommt und das überprüft.
    Kann man eigentlich grob sagen, wie oft ein Gutachter tatsächlich vor der Kreditzusage kommt und wie oft ein Tischgutachten reicht?

    Gut, bei der Angabe der Ausstattung einfach, mittel, gut, gehoben könnte man Falschangaben machen. Aber die Banken werden aufgrund der Außenfotos schon schätzen können, inwieweit etwas stimmt, nehme ich an.

  12. Avatar von Hias_L
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Guten Morgen zusammen,

    inzwischen hat alles gut geklappt und wir haben das Haus letzten November gekauft, es war ja damals ein Tischgutachten.

    Jetzt hat die Bank einen Gutachter für eine Innen und Außenbesichtigung angekündigt.

    Wie ist denn hierbei der Ablauf und Zeitaufwand. Wird wirklich durch jeden Raum gegangen und Bilder angefertigt?

    Nach einigem Überlegen hatten wir uns dazu entschlossen das EG komplett zu entkernen und neu zu gestalten. Hierbei sind wir schon sehr weit, z.B.
    - Fußbodenheizung neu,
    - Estrich neu,
    - Elektrik neu
    - Böden teilweise schon verlegt
    - Sanitäre Steigleitungen neu
    - Wasserleitungen Keller-> EG neu
    - Bad neu inkl Fliesen (Duschkabine und Waschbecken fehlen noch)
    - ...

    Fenster kommen die nächsten Wochen auch noch.

    Abgesehen vom Elektriker, hier haben wir eine Fachfirma beauftragt, haben wir alles selber gemacht. Wir haben viele Handwerker im Familien- und Bekanntenkreis, z.B. ist mein Schwager Mauerer und ein Freund meiner Frau arbeitet in einer "Fensterfirma" und hilft uns auch beim Einbau.

    Wie betrachtet die Bank so eine Gegebenheit, bzw. der Gutachter?
    Soll ich eine Liste mit allen Änderungen für den Gutachter vorbereiten?

    Da so eine Situation für uns nicht alltäglich ist, bin ich auf Eure Antworten gespannt.

    Vielen Dank für Eure Hilfe!

    Hias

  13. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Hallo Hias, bei einer Innen Aussenbesichtigung "kommt" es wirklich auch auf den Gutachter an. Es ist gut möglich dass der Gutachter "durch" das Haus rennt, paar Bilder macht und das war es dann auch.
    Sinnvoll ist sicherlich dass Sie Auflistung machen mit allem was Sie verbessert, modernisiert haben.
    Ebenso sinnvoll - falls noch Arbeiten zu machen sind - dass Sie das dem Gutachter so mitteilen was Stand jetzt noch bis zur Fertigstellung gemacht wird und wie Sie das ganze dann "finanzieren".
    Wobei die "Finanzierung" ja im Idealfall durch das restlich bestehende Darlehen gemacht wird.
    Gibt es denn noch ein Darlehen wo Ihrerseits abrufbar ist? Oder ist schon alles ausgezahlt?

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Waren die Entkernung und einhergehende Modernisierung nicht Bestandteil der Beantragung der Finanzierung??

  15. Avatar von Hias_L
    Hias_L ist offline
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo Hias, bei einer Innen Aussenbesichtigung "kommt" es wirklich auch auf den Gutachter an. Es ist gut möglich dass der Gutachter "durch" das Haus rennt, paar Bilder macht und das war es dann auch.
    Sinnvoll ist sicherlich dass Sie Auflistung machen mit allem was Sie verbessert, modernisiert haben.
    Ebenso sinnvoll - falls noch Arbeiten zu machen sind - dass Sie das dem Gutachter so mitteilen was Stand jetzt noch bis zur Fertigstellung gemacht wird und wie Sie das ganze dann "finanzieren".
    Wobei die "Finanzierung" ja im Idealfall durch das restlich bestehende Darlehen gemacht wird.
    Gibt es denn noch ein Darlehen wo Ihrerseits abrufbar ist? Oder ist schon alles ausgezahlt?
    Verstehe, man kann es nicht pauschal sagen.
    Gut zu wissen, dass die Aufstellung Sinn macht, ich fertige diese dann an!
    Das Darlehen war komplett für das Haus und ist bereits ausbezahlt. Da wir fast alles selber machen, reichen die laufenden Einnahmen um das Baumaterial zu kaufen und vorhandene Ersparnisse um für größere Sachen wie den Elektriker oder die Fenster.
    Dafür arbeite ich fast jeden Abend selbst und auch am Wochenende (zzgl. gelegentlich der Hilfe von z.B. meinem Schwager).

    Wird die Eigenleistung durch einen Gutachter gewertet?

  16. Avatar von Hias_L
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Waren die Entkernung und einhergehende Modernisierung nicht Bestandteil der Beantragung der Finanzierung??
    Nein, wir hatten auch nur den Hauskauf geplant und wollten "nur" etwas renovieren. Angefangen hat es mit der Elektrik (das Haus ist ja Bj 1971). Da wir drei Kinder haben wollten wir einen FI Schalter. Und dann kam eins zum anderen. Alles ausräumen und entsorgen und wenn man schon einmal die ganzen Schlitze aufstemmt usw. haben wir uns gedacht wir machen gleich ein Kernsanierung in der unteren Wohnung.

    Für die Sicherheit der Bank sollte das ja positiv sein, oder?
    Und Eigenleistung im familiären Umfeld ist bestimmt auch nicht selten, oder?

  17. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Zitat Zitat von Hias_L
    Nein, wir hatten auch nur den Hauskauf geplant und wollten "nur" etwas renovieren. Angefangen hat es mit der Elektrik (das Haus ist ja Bj 1971). Da wir drei Kinder haben wollten wir einen FI Schalter. Und dann kam eins zum anderen. Alles ausräumen und entsorgen und wenn man schon einmal die ganzen Schlitze aufstemmt usw. haben wir uns gedacht wir machen gleich ein Kernsanierung in der unteren Wohnung.

    Für die Sicherheit der Bank sollte das ja positiv sein, oder?
    Und Eigenleistung im familiären Umfeld ist bestimmt auch nicht selten, oder?
    Hm, wie in so vielen Situationen im Leben kommt es wieder drauf an.
    Wenn ein Gutachter in ein Haus kommt, wo nichts fertig ist, kommt er sicherlich auf einen geringeren Wert, wie bei einem Haus mit Bestand von 1971.
    Wenn der Gutachter allerdings ein gewisses Vorstellungsvermögen hat und an eure Fähigkeiten und Pläne glaubt, kann es schon ganz anders aussehen.

    Ideal wäre es natürlich, wenn die Sanierungen schon abgeschlossen wären.

  18. Avatar von Hias_L
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    Standard AW: Immobiliendarlehen Kauf von Familie - Nachbesicherung

    Naja, in der oberen Wohnung leben wir.

    Untere Wohnung:

    Wie oben beschrieben ist es sehr weit, hier was fertig ist:

    Fußbodenheizung ist verlegt und läuft,
    Estrich ist drauf,
    Alle Wasserleitungen neu,
    Elektrik fertig,
    Gang gefliest
    Bad gefliest,
    Räume bereits gestrichen
    Decken abgehängt und funktionierende Spots,
    Sanitäre Steigleitungen ausgetauscht
    Neue Haustür

    Was fehlt:
    - die Fenster und Balkontüren (kommen in ein bis zwei Wochen)
    - Fliesen in Küche und Wohnzimmer. Hierfür müssen erst die neuen Balkontüren gesetzt werden

    Mir wäre der Gutachter auch in 2 Monaten lieber, dann wäre ich fertig :-)

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