Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

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  1. Avatar von Mustermann
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    Standard Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Hallo zusammen,

    bin per Google auf dieses Forum gestoßen und sehr neugierig über eure Meinung bzgl. meines Vorhabens. Ich bin Unternehmer und möchte nun damit anfangen, "in Immobilien zu machen".

    Hintergrund: Ich verfüge über eine verhältnismäßig hohe Liquidität und bin daher nicht auf Mieteinnahmen angewiesen, könnte also im Grunde genommen ein Objekt (ohne Einnahmen) halten, durchfinanzieren und bei Bedarf mit Gewinn abstoßen. Einnahmen wären natürlich schön, um die Finanzierung abzudecken und evtl. dabei sogar noch Gewinn abzuwerfen. Ich bin aus Süddeutschland und würde mich daher ersteinmal auf die Region beschränken. Als Einsteiger erleichtert das sicherlich einiges und der Immobilienmarkt bei uns ist jetzt auch nicht der schlechteste.

    Vorhaben: Ich suche Baugrundstücke ohne Bebauungsplan mit Möglichkeit der gewerblichen Nutzung in kleineren Kurorten hier im Schwarzwald. Diese Bestücke ich mit kleinen "Chalets". So heißen diese Dinger auf Airbnb. Das sind kleinere, freistehende Holzhütten mit umfangreicher Ausstattung, die entsprechend mittel- bis hochpreisig an Touristen vermietet werden. Der Vorteil dieser Hütten gegenüber herkömmlichen freistehenden Häusern ist natürlich, dass die Errichtung bei weitem nicht so zeit- und kostenintensiv ist wie bei einem herkömmlichen Haus.

    Beispiel: Ich habe ein sonniges Hanggrundstück mit Fläche von ~2100qm ohne Bebauungsplan (§ 34) für 135.000€ gefunden. Ich erhalte eine Finanzierung über 250.000€. Davon decke ich das Grundstück ab sowie den Bau von 3 dieser Häuschen. Auf Basis meiner Recherche erziele ich im Idealfall Mieteinnahmen von 90€ pro Nacht pro Häuschen an 365 Tagen im Jahr. Realistischerweise setze ich mit 45€ an und gehe davon aus, dass die Häuschen zu 50% des Jahres leerstehen. Das entspräche Einnahmen von 2025€/mtl. Bei einer monatlichen Tilgung des Kredits in Höhe von 500€ bliebe hier - auch nach allen Kosten - immernoch etwas Gewinn übrig.

    Sollte das positiv anlaufen, so könnte ich die Fläche mit weiteren Häuschen bestücken und ggf. den Kredit aufstocken. Sollte die Vermietung der Häuschen über Airbnb scheitern, so steigt das Grundstück trotzdem im Wert und ich könnte es flexibel abstoßen. Falls mir - im schlimmsten Fall - die 500€/mtl. zu viel werden sollten, könnte ich es (soweit ich das richtig verstanden habe) noch vor Beendigung der Kreditlaufzeit abstoßen, sofern die Bank mit einer Übernahme des Kredits einverstanden wäre.

    Bin gespannt auf euer Feedback!

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Ist dein Hauptanliegen nun einen Handel mit Gewerbegrundstücken zu betreiben mit dem Nebeneffekt die Kosten durch Vermietung über Airbnb zu decken?

    Wer kümmert sich denn um die Organisation hinter der Vermietung - und was für Kosten setzt du dafür an?

  3. Avatar von Mustermann
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Eine sehr gute Frage. Ich würde bevorzugt die Grundstücke langfristig halten und das Konzept skalieren auf mehrere Regionen/Länder, sodass ich irgendwann durch eine Anzahl von einigen Ferienobjekten hohe Erträge erwirtschafte. Ich habe Erfahrung und gute Resourcen im Bereich Digital Marketing, was ja auch relevant für die Vermarktung der Ferienwohnungen ist. Je nach Preisentwicklung würde ich erst "sehr spät" verkaufen wollen, wenn überhaupt. Die Möglichkeit des "Abstoßens" habe ich mir nur als doppelten Boden eingeräumt. Sollte es aus irgendeinem Grund scheitern, so könnte ich bei +/- 0 rauskommen oder sogar trotzdem einen Gewinn einfahren (je nach Wertentwicklung der Flächen).

    Auch die Organisation (Buchhaltung, Instandhaltung, Reinigung, Schlüsselübergabe, Schadensfälle), welche sicherlich nicht zu unterschätzen ist, traue ich mir zu. Würde ich (bis auf Reinigung) anfangs selbst machen und dann step-by-step abgeben.


    Selbstredend Bedarf es einer gründlichen Marktanalyse, bevor man sich in solch ein Projekt reinwirft. Sowohl was die Preisentwicklung der Grundstücke angeht, wie auch die Entwicklung des Markts für Ferienwohnungen auf Airbnb bzw. die Beständigkeit von Airbnb im Allgemeinen + den regulatorischen Aspekt. Mir geht es mit diesem Posting eher darum zu erörtern, ob der Gedanke grundsätzlich Sinn machen könnte.

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Darf man denn auf Grundstücken ohne Bebauungsplan etwas bauen? Sind die Grundstücke schon erschlossen? (Wasser/Strom/Internet...)
    Grundstückspreise müssen nicht zwangsläufig immer weiter steigen - falls dort "überraschend" das neue deutsche Endlager/Autobahn/Stromtrasse/Eisenbahn in die (direkte) Nachbarschaft kommt oder eine größere Wirtschaftskrise kann es durchaus längere Zeit bergab gehen.

  5. Avatar von Mustermann
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Die Beschreibung lautet sinngemäß wie folgt:

    Die Fläche ist vollständig erschloßen (anliegende Wasser-, Abwasser- und Stromanschlüsse), zudem besteht mit dem Auto eine gute Zufahrtsmöglichkeit.

    Bebaut werden darf das Grundstück mit einem Ein-, Mehrfamilien-, Doppelhaus oder auch mit Reihenhäusern. Es besteht jedoch kein Bauzwang. Es gibt außerdem keinen Bebauungsplan.

    Einen vorübergehender Wertverlust des Grundstücks könnten die Mieteinnahmen ausgleichen. Probleme beim Vermieten könnten ausgeglichen werden durch eine Wertsteigerung des Grundstücks. Wenn beides eintritt, dann habe ich natürlich Pech. Idealerweise läuft sowas über eine Kapitalgesellschaft, eine D&O-Versicherung sorgt dafür, dass das Privatvermögen nicht angegriffen werden kann. Das geht jetzt aber schon sehr in Details rein. Mir geht's wie gesagt darum, ob das grundsätzlich profitabel sein kann. Habe ja bislang nur Randwissen bzgl. Immobilien.

  6. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Ob sichs lohnt oder nicht kann sicherlich ein Stuerberater mit klären. So Dinge wie lockdown - corona etc. sind halt schwer kalkulierbar. Wenn der Kredit steht ( bei einer Bank ) sollte ja der business-Plan stehen oder?

  7. Avatar von Mustermann
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Der Kredit stünde ohne jeglichen Businessplan. Es wäre kein Immobilienkredit sondern einer zur freien Verwendung, das hat diverse Gründe. Die unkomplizierte Beschaffung des Kredits ist u.A. Grund für mein Vorhaben. Das möchte ich natürlich ausnutzen.

    In Corona-Zeiten ist die Vermietung von Ferienwohnungen natürlich sehr schwer, wenn nicht sogar unmöglich (aktuell sind meines Wissens nach nur geschäftliche Aufenthalte erlaubt). Ich plane das schon ein bisschen langfristiger.

    Dass die Lukrativität nur von einem Stb bzw. jemandem, der einen Überblick über meine individuelle Situation hat, beurteilt werden kann, ist natürlich ein sehr guter Punkt. Ich hatte mit dem Erstellen dieses Topics darauf abgezielt, herauszufinden, ob es irgendwelche krassen Hindernisse bzw. No-Gos im Bezug auf mein Vorhaben gibt, die ich als Immobilienlaie übersehen haben könnte.

  8. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Also zu Airbnb kann ich sagen: Ist wie Amazon. Dort wird der Kunde ( Mieter ) deutlich besser als der Verkäufer ( Vermieter ) behandelt. Hab schon zig mal mit AirBnb wegen falschen Bewertungen herumgemacht ohne Chance. Sind die Bewertungen einmal am Sack wird es immer schwerer den Superhost-Status zu halten was wiederrum das Ranking bei den Angeboten dann senkt. Außerdem ist Airbnb ja jetzt eine AG, es sollte also mit steigenden Gebühren gerechnet werden. Voll auf die Miete umlegen funktioniert nicht da sonst der Preis zu hoch ist. Aber als gewerblicher Anbieter kann man ja das steuerlich irgendwie geltend machen...

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Kritik zu Vorhaben mit Grundstück, Ferienwohnungen

    Ich habe auch mal Airbnb angeboten und hatte keine Probleme mit der Organisation. Habe aber auch nur mein Wohnzimmer vermietet.

    Darfst du denn in einen reinen Wohngebiet solch ein Gewerbe betreiben?
    Wie sind in der Gemeinde generell die Regeln für Beherbergungsbetriebe?
    Welche weitere Infrastruktur musst du anlegen?
    Kostet 1 Haus mit allen Anschlüssen wirklich nur 40.000 €?
    Wenn du prinzipiell 365 Tage vermieten willst, dann brauchst du auch 365 Tage einen Hausservice - alternativ musst du deinen Urlaub langfristig planen und die Anzeigeneinstellung entsprechend anpassen.

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