Vorhaben realisierbar?

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  1. Avatar von Lina73
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    Standard Vorhaben realisierbar?

    Hallo,

    bin neu im Forum und möchte mir eine Immobilie zulegen. Der Kauf ist bis jetzt lediglich nur geplant. Ob es was wird, ist wahrscheinlich, aber steht letztendlich noch aus. Ich habe mich intensiv mit der Immo-Finanzierung beschäftigt, um mich optimal vorzubereiten. Zu mir: Ich bin weiblich, 45 Jahre, alleinstehend, keine Kinder (und es werden definitiv auch keine kommen), voll berufstätig mit einem Einkommen von netto 2.400 EUR + Nebenjob mit 400,00 EUR. Der Nebenjob ist für mich "Geld für Luxus" und soll nicht in die Finanzierung einfließen, zumal ich nicht weiß, wie lange er noch bestehen wird. Ich wohne auf dem Land im schönen Ostfriesland, nahe Oldenburg/Niedersachsen.

    Da der Kauf noch nicht ganz 100%ig besiegelt ist, wollte ich mal gucken, ob meine Visionen einer Baufinanzierung utopisch oder - wenn auch mit Abstrichen - machbar sind. Der Kauf würde zum Herbst diesen Jahres zustande kommen. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus zur Größe von ca. 160 m². Dieses wird bei Kauf noch vermietet sein. Auf das Thema "Gefahren wegen der Eigenbedarfskündigung" etc. möchte ich hier jetzt aber nicht näher eingehen; sicherlich ist dies aber für eine Finanzierung von Bedeutung, deshalb erwähne ich es.

    Zum Zeitpunkt des Kaufes im Herbst wird Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten vorhanden sein. Weiteres Eigenkapital ist nicht angespart. Es existiert noch ein Autokredit mit monatlicher Rate von 200,00 EUR, der im Mai kommenden Jahres abgetragen sein wird. Diesen kann ohne Mühe neben dem Immobilienkredit von meinem "Luxus-Konto" bezahlen. Mein Schufa-Score liegt bei 98,65%.

    Das Einfamilienhaus (Flachdach-Baujahr in den 70ern, Dachaufstockung in den 80ern) benötigt hier und da noch Sanierungen/Renovierungen, vor allem das Untergeschoss. Das Dachgeschoss möchte ich gerne vermieten. Letzteres ist erst vor ein paar Jahren ausgebaut worden. Ein Energieausweis liegt mir noch nicht vor. Hierauf warte ich noch, bevor eine Kaufentscheidung getroffen werden kann im Hinblick darauf, was noch alles für Arbeiten notwendig sind (Dämmung etc.).

    Die Wohnung möchte ich gerne für 400,00 EUR vermieten, ein monatlicher Abtrag käme für mich für die Erdgeschosswohnung bis 650,00 EUR in Betracht, so dass monatlich bis 950,00 EUR abgetragen werden sollen (von Mietzahlung möchte ich nur 300,00 EUR abtragen - Rest für Instandhaltung).

    Nun zu den Eckdaten der Immobilienfinanzierung (es steht hier noch in der Schwebe, was und wie viel wofür genau gebraucht wird - wegen der Renovierung). Für eine erste Einschätzung habe ich mir folgende Übersicht gemacht:

    Kaufpreis: 160.000,00 EUR
    Renovierungskosten: 40.000,00 EUR
    (grob geschätzt mit viel Eigenleistung durch Verwandte/Freunde)
    Kfw-Kredit
    Programm 124
    Kfw-Kredit
    Programm 151
    Restkredit
    Bankfinanzierung
    Darlehensbetrag
    50.000,00 €
    30.000,00 €
    120.000,00 €
    Sollzinssatz p. a.
    1,45%
    0,75%
    ca. 2,0%
    Sollzinssatz fest bis
    01.10.2029
    01.10.2029
    (spätestens) 30.09.2039
    Auszahlungskurs
    100%
    100%
    100%
    anfänglicher Tilgungssatz p. a.
    9,0%
    8%
    1%
    monatliche Belastung
    bis 30.09.2029
    435,42 €
    218,75 €
    300,00 €
    Restschuld zum
    Festzinsablauf
    1.605,33 €
    295,02 €
    106.238,33 €
    Ablösung zum Festzinsablauf
    /Tilgungssatzwechsel
    Ablösung
    Ablösung
    6%
    monatliche Belastung
    bis 30.09.2036
    ----
    ----
    950,00 €
    (vielleicht auch weniger)

    Anmerkung: Den Tilgungszuschuss vom Staat habe ich in dem Programm 151 der Kfw schon berücksichtigt. Hier verbleibt nach 10 Jahren noch jeweils eine kleine Restschuld, die ich dann aus dem Portemonnaie zahlen möchte. Im Anschluss kann ich die Tilgungsrate für den Hauptkredit ohne Kfw deutlich anziehen. Berücksichtigt habe ich beim Hauptkredit über 120.000 EUR weiterhin eine dynamische Lebensversicherung (mit einer zum jetzigen Zeitpunkt garantierten Versicherungssumme von 31.000 EUR) in Höhe von 30.000,00 EUR. Die Auszahlung der Lebensversicherung erfolgt in 09/2034, also in 15 Jahren.

    Wichtig ist mir eine (maximale) Festschreibung über 20 Jahre. Das Risiko von steigenden Zinsen (was meines Erachtens nahezu zwangsläufig kommen wird) möchte ich unbedingt vermeiden.

    Kann schon jemand eine Einschätzung geben, ob das realisierbar ist? Vielleicht sogar schon, mit welchem Sollzins ich rechnen muss, wenn der Darlehensvertrag zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossen werden würde? Ich glaube, dass die von mir angenommenen 2,0% unrealistisch sind. Hier wird vermutlich ein höherer anzusetzen sein wegen der 20-jährigen Zinsbindung?!

    Herzliche Grüße sendet Euch Lina!

  2. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Das solltest Du vorab mal mit Deinem Steuerberater durchsprechen. Grundsätzlich sollte man eine solche Finanzierung so aufbauen, dass man sein eigenes Geld in die selbstbewohnte Wohnung steckt und die vermietete Wohnung möglichst "hoch" beleiht. Dann mit dem steuerlichen Vorteil nochmal rechnen.

    D.h. wenn Du die eigene Wohnung mit 120.000 EUR finanzierst und die vermietete mit 80.000 EUR, so kannst Du schon mal 600 EUR an Steuern im ersten Jahr sparen. (80.000 EUR zu 2% Zins = 1.600 EUR abzugsfähiger Schuldzins, zzgl. anteilige Kaufnebenkosten). Die eigene Wohnung dabei möglichst schnell entschulden.

  3. Avatar von Lina73
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Vielen Dank für den Tipp! So grob im Hinterstübchen habe ich das auch schon gespeichert und werde dies alles natürlich noch mit einem Steuerberater klären!

  4. Avatar von Lineup
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Es handelt sich um eine 100 % Finanzierung, das ist dir bewusst, richtig?

    Darf ich fragen wie du im Moment wohnst und was du dafür bezahlst?

    Wie hoch sind die monatliche Nebenkosten des EFH welches du erwerben möchtest?

    Wie lange wohnen die jetzigen Mieter schon dort? Dei Eigenbedarfskündigung könnte dir in der knappen Rechnung wirklich ernste Probleme bereiten, vor allem wenn die jetzigen Mieter aus welchen gründen auch immer, nicht mehr zahlen sollten oder das Haus vor Auszug verwürsten...

    Den Zinsatz von 2% kannst du wahrscheinlich vergessen, vor allem bei 20 Jahren Festlegung. Was viele nicht wissen ist, dass man jede Finanzierung nach 10 Jahren kündigen und umschichten kann.

    Du sprichst von 40.000 Sanierungskosten. Das sind bei 160.000 Kaufpreis satte 25 %, da kann man kaum von hier und da sprechen.

    Ich möchte offen sein und für mich hört sich dein Vorhaben nicht rund an.

  5. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von Lineup
    Ich möchte offen sein und für mich hört sich dein Vorhaben nicht rund an.
    Man merkt, dass Du neu hier im Forum bist......

  6. Avatar von Lineup
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Du meinst weil ich überhaupt "noch" auf solch eine Frage antworte und nicht einfach nur kopfschüttlend weiterziehe? Oder wie darf ich das verstehen?

  7. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Gelöscht........

  8. Avatar von matti85
    matti85 ist offline

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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Ich finde das Vorhaben schwierig und würde mir wirklich mal einen Finanzierung bis kurz vor Renteneintritt rechnen lassen.

    Einfach mal Objektiv betrachtet:
    - Du bist 45 und die Rente kommt in 20 Jahren?! d.h. bis dahin sollte die Finanzierung fertig sein, dafür ist die Tilgung zu gering bzw. kannst du mit ca. 1.100€ rechnen im Monat an Kreditabtrag
    - Hoher Sanierungsbedarf, was machst du, wenn es ca. 10k teurer wird
    - kannst du ein paar Monate Leerstand auffangen?
    - Risiko kündigung auf Eigenbedarf
    - Haus hat ganz andere Nebenkosten als eine Wohnung, das sollte dir bewusst sein
    - Kein EK bis auf Nebenkosten

  9. Avatar von Lina73
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von Lineup
    .... und nicht einfach nur kopfschüttlend weiterziehe?"
    Und ich dachte, ich würde meine Rechnung relativ realistisch schätzen...

  10. Avatar von Lineup
    Lineup ist offline

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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Diese Aussage ist nicht auf dein Vorhaben bezogen.

    Ohne die Beantwortung der obigen Fragen kann ich nicht konkreter werden.

  11. Avatar von Lina73
    Lina73 ist offline
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von matti85
    Ich finde das Vorhaben schwierig und würde mir wirklich mal einen Finanzierung bis kurz vor Renteneintritt rechnen lassen.

    Einfach mal Objektiv betrachtet:
    - Du bist 45 und die Rente kommt in 20 Jahren?! d.h. bis dahin sollte die Finanzierung fertig sein, dafür ist die Tilgung zu gering bzw. kannst du mit ca. 1.100€ rechnen im Monat an Kreditabtrag
    - Hoher Sanierungsbedarf, was machst du, wenn es ca. 10k teurer wird
    - kannst du ein paar Monate Leerstand auffangen?
    - Risiko kündigung auf Eigenbedarf
    - Haus hat ganz andere Nebenkosten als eine Wohnung, das sollte dir bewusst sein
    - Kein EK bis auf Nebenkosten
    - Ja, genau, die Rente kommt in 20 Jahren. Deshalb möchte ich die Zinsen auch auf 20 Jahre festschreiben. Laut meiner Rechnung oben bin ich in 18 Jahren mit dem Abtrag durch. Selbst wenn ich in meiner Rechnung den Sollzins mit 2,5 ansetzen würde, wäre ich in (vielleicht etwas mehr als) 20 Jahren durch.
    - der hohe Sanierungsbedarf steht ja noch nicht fest und das ist ja auch noch der Posten, der das ganze kippen lassen könnte. Ich gehe in meiner Rechnung jetzt erst mal von einer Renovierung in Höhe von 40.000 EUR aus. Dass das ganze noch genau eingeschätzt/berechnet werden muss, ist mir soweit klar. Auch kommt ja noch hinzu, dass einige Renovierungen nicht zwangsläufig erforderlich sind, z. B. dass die Gästetoilette und das Bad nicht renoviert werden MÜSSEN und und und. Aber wie gesagt, muss gecheckt werden...
    - Ja, den Leerstand kann ich auffangen.
    - In der Tat ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs riskant. Aber das geht ja nun auch vielen anderen so, wenn sie ein vermietetes Objekt kaufen?! Oder wird dies (nur) im Hinblick auf die Finanzierung ein Stolperstein?
    - Auch die Nebenkosten habe ich einkalkuliert, die aber durch die Vermietung keine 100% mehr betragen. Aber all das werde ich noch kalkulieren/prüfen können.
    - Ist das nicht vorhandene Eigenkapital heute noch so problematisch?

    Holst mich ein bischen wieder auf den Boden der Tatsachen zurück! Danke für Deine Einschätzung!

  12. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von Lineup
    Du meinst weil ich überhaupt "noch" auf solch eine Frage antworte und nicht einfach nur kopfschüttlend weiterziehe? Oder wie darf ich das verstehen?
    Nein, sondern weil es hier auch User gibt, die solche Situationen als beste Ausgangslage bezeichnen.

    Zitat Zitat von Lina73
    Holst mich ein bischen wieder auf den Boden der Tatsachen zurück! Danke für Deine Einschätzung!
    Keine Angst, es gibt auch hier Personen, die Träume wahr werden lassen und die Pessimisten im Forum rigoros in die Schranken verweisen.....

  13. Avatar von Lina73
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    gelöscht, weil fehlerhaft zitiert!

  14. Avatar von Lina73
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von Lineup
    Es handelt sich um eine 100 % Finanzierung, das ist dir bewusst, richtig?

    Darf ich fragen wie du im Moment wohnst und was du dafür bezahlst?

    Wie hoch sind die monatliche Nebenkosten des EFH welches du erwerben möchtest?

    Wie lange wohnen die jetzigen Mieter schon dort? Dei Eigenbedarfskündigung könnte dir in der knappen Rechnung wirklich ernste Probleme bereiten, vor allem wenn die jetzigen Mieter aus welchen gründen auch immer, nicht mehr zahlen sollten oder das Haus vor Auszug verwürsten...

    Den Zinsatz von 2% kannst du wahrscheinlich vergessen, vor allem bei 20 Jahren Festlegung. Was viele nicht wissen ist, dass man jede Finanzierung nach 10 Jahren kündigen und umschichten kann.

    Du sprichst von 40.000 Sanierungskosten. Das sind bei 160.000 Kaufpreis satte 25 %, da kann man kaum von hier und da sprechen.

    Ich möchte offen sein und für mich hört sich dein Vorhaben nicht rund an.
    1. Ja, das ist mir durchaus bewusst.
    2. Ich wohne in einer Mietwohnung für 700,00 EUR warm.
    3. Das ist noch nicht bekannt. Siehe obiger Post.
    4. Die Mieter wohnen seit 2013 dort. Die (gesetzliche) Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Schon kalkuliert. Den Kredit kann ich schon bedienen, solange die Mieter noch drin wohnen.
    5. Mir ist bekannt, dass nach Ablauf von 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht für den Baukredit besteht, deshalb möchte ich mich mit einem günstigen Zins ja auch (erst mal) 20 Jahre binden. Von meinem Sonderkündigungsrecht kann ich immer noch Gebrauch machen. Hab ich zumindest so gedacht...
    6. Die Sanierungskosten sind wirklich ganz grob geschätzt. Es stellt sich alles noch heraus. Wir nehmen jetzt einfach mal an, dass es 40.000,00 EUR sind.

    Ich danke Dir herzlich für Deine Einschätzung!

  15. Avatar von Lineup
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von finanzierung
    Keine Angst, es gibt auch hier Personen, die Träume wahr werden lassen und die Pessimisten im Forum rigoros in die Schranken verweisen.....
    Ich bin sicher kein Pessimist durch meine ersten Einschätzungsversuch!

    Wenn mir Lina die nachfolgenden Fragen beantwortet, werde ich an ihrem Traum so lange festhalten wie ich es persönlich vertretten kann.

    Ich denke wenn man in einem Finanzforum antwortet, sollte man seine Aussagen erstens selber verantworten können und zweitens unemotional gestallten. Jeder hier verfolgt ein Projekt und möchte damit Vermögen aufbauen und eine Rendite erwirtschaften. Träumen kann und sollte jeder von seinem eigenen Projekt aber bei der Bewertung von anderen Projekten sollte man nüchtern bleiben.

    Fragen:

    Darf ich fragen wie du im Moment wohnst und was du dafür bezahlst?
    Wie hoch sind die monatliche Nebenkosten des EFH welches du erwerben möchtest?
    Wie lange wohnen die jetzigen Mieter schon dort?
    Wie groß ist das Dachgeschoss?
    Betrifft dein EK die Kaufnebenkosten von 160.000 oder wurden die Sanierungskosten schon mitberückschtigt bei der Aussage?

  16. Avatar von Lina73
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von Lineup
    Ich bin sicher kein Pessimist durch meine ersten Einschätzungsversuch!

    Wenn mir Lina die nachfolgenden Fragen beantwortet, werde ich an ihrem Traum so lange festhalten wie ich es persönlich vertretten kann.

    Ich denke wenn man in einem Finanzforum antwortet, sollte man seine Aussagen erstens selber verantworten können und zweitens unemotional gestallten. Jeder hier verfolgt ein Projekt und möchte damit Vermögen aufbauen und eine Rendite erwirtschaften. Träumen kann und sollte jeder von seinem eigenen Projekt aber bei der Bewertung von anderen Projekten sollte man nüchtern bleiben.

    Fragen:

    Darf ich fragen wie du im Moment wohnst und was du dafür bezahlst?
    Wie hoch sind die monatliche Nebenkosten des EFH welches du erwerben möchtest?
    Wie lange wohnen die jetzigen Mieter schon dort?
    Wie groß ist das Dachgeschoss?
    Betrifft dein EK die Kaufnebenkosten von 160.000 oder wurden die Sanierungskosten schon mitberückschtigt bei der Aussage?

    Hallo Lineup,

    Deinen Post (der ja fast wie Dein erster Post ist) habe ich Dir schon einen Beitrag darüber beantwortet. Weiter: Das Dachgeschoss ist 60 m² groß. Das EK bezieht sich auf die Nebenkosten bei einem KP von 160.000,00 EUR!

    LG

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Finanzierung, du erreichst den TE nicht!

    Bin ich wieder dran, Donnerwetter!

    Lass mich doch endlich mal außen vor, du bist einer der wenigen hier noch, die mich als wichtig erachten.

    Ich finde es mal wieder kennzeichnend, wie hier ein TE verurteilt wird und zum Aufgeben animiert wird!

    Da gibt sich jemand solche Mühe aufwendig sein Vorhaben vorzustellen, Anregungen, Verbesserungen und Vorschläge zu erhaschen und was passiert?

    Lina73, du bist auf einem guten Weg, ich möchte dich ermuntern, das Vorhaben weiter im Auge zu behalten und mit Experten.zu modifizieren und in Form zu bringen, denn auf deine Frage gibt es für mich nur eine Antwort, ja ist realisierbar und nur danach hast du ja gefragt.

  18. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Lina73, du bist auf einem guten Weg, ich möchte dich ermuntern, das Vorhaben weiter im Auge zu behalten und mit Experten.zu modifizieren und in Form zu bringen, denn auf deine Frage gibt es für mich nur eine Antwort, ja ist realisierbar und nur danach hast du ja gefragt.
    Jawoll,
    da ist er wieder, der Rächer der Enterbten, der Möglichmacher des Unmöglichen.......
    Mal wieder eine Finanzierung mit besten Vorraussetzungen und die andern User sind ahnungslose Pessimisten, oder ?

    @Lineup
    Das hatte ich gemeint mit Du bist neu im Forum. Wir haben hier den absoluten Spezialisten für positives Denken (und kassieren).

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Liebe Line73, als Bonbon möchte ich dir noch zurufen, dass die 2% auf 20 Jahre in Reichweite sind.

  20. Avatar von finanzierung
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    Standard AW: Vorhaben realisierbar?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Liebe Line73, als Bonbon möchte ich dir noch zurufen, dass die 2% auf 20 Jahre in Reichweite sind.
    So, nun greif zu liebe Lina..... Der Köder ist ausgeworfen, nach all den negativen Beiträgen endlich Licht am Ende des Tunnels zu sehen, der Buhmann verkauft Dir die passende Finanzierung ungeachtet aller Gefahren, Hauptsache er hat seine Provision im Sack.

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