DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Hallo zusammen,
ich bin neu hier und überlege gerade etwas in Richtung Altersvorsorge und weiteren Immobilienerwerb.
Bei mir in meiner Nachbarschaft (quasi direkt gegenüber von meinem Einfamilienhaus, beim Tippen des Beitrags schaue ich darauf) wird eine Doppelhaushälfte bzw. eine Einliegerwohnung frei. Ich bin mir ehrlich gesagt nicht sicher als "was" das gilt, es handelt sich von außen um ein Gebäude welches aber durch eine doppelte "Wand" intern getrennt ist.
Ebenfalls sind alle Versorgungseinrichtungen separat gestaltet und es gibt die Adresse 20 und 20a.
Ich bin am Überlegen, ob das wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht:
Zum Objekt:
Lage: 261xx in Oldenburg
Grundstücksgröße: 429m²
Wohnfläche: 75m²
Baujahr: 1999, vom damaligen Maurer in Eigenleistung errichtet, alle Anträge und Bauvorschriften sind eingehalten
Zustand: naja, es muss einiges getan werden aber grundsätzlich bewohnbar
Unverhandelter Kaufpreis: 126.000 VHB (inkl. Nebenkosten also ca. 138.000 EUR) - ich denke jedoch das 110.000 EUR realistisch sind
(dann also 118.000 EUR Kaufpreis inkl. Nebenkosten)
Nebenanlagen: Eine massive Garage und ein massiver Schuppen
Garten: ca. 250m2
Von einem mir unbekannten "Immobilienberater" wurde geschätzt, dass noch einmal ca. 50.000 EUR zu investieren sind.
Zu meiner Person:
Alter: 31 Jahre
Jahresbruttoeinkommen durch Gehalt: 90.000 EUR, unbefristetes Angestelltenverhältnis bei einem EVU
Monatliches Nettoeinkommen: 3.400 EUR
Monatliche Belastung: ca. 1.300 EUR (950 EUR Hauskredit, sonstiges)
Status: ledig, keine Kinder
Laufender Kredit: Ja, für ein Einfamilienhaus, Restschuld 214.000 von 239.000 EUR
Eigentum: Grundstück mit 700m² bebaut mit einem Einfamilienhaus, Objektwert ca. 600.000 EUR (darauf läuft der Kredit)
Eigenkapital welches ich Einsetzen möchte: 10.000 EUR
Zum Vorhaben:
Ich kenne den Eigentümer welcher vor ca. 8 Wochen verstorben ist. Die Erben wollen das Objekt nun verkaufen, noch ist kein Makler mit an Board. Wie beschrieben muss einiges getan werden wie z.B.:
- Bad sanieren
- Fußboden neu (es liegen Fliesen, darauf würde ich Vinyl verlegen)
- Küche neu
- Elektrische Anlage auf Stand bringen
- Maler und Tapezierarbeiten
- Außenarbeiten (Dachanschlüsse herstellen, Dachrinnen neu, Gesimse herstellen bzw. verkleiden)
- Innentüren neu
- Materialkosten in Summe: 25.000 EUR
Zum Positiven, ich konnte mir das Objekt heute ansehen:
- Kein Schimmel, keine Stockflecken
- Heizung neu
- Alles solide aber einfach
Vereinfacht kann man sagen: Der bisherige Eigentümer ist an vielen Stellen nicht ganz fertig geworden, es gibt aber meiner Einschätzung nach keine Punkte die größere Überraschungen erwarten lassen.
Einen Großteil der Arbeiten (eigentlich alles bis auf Teile des Bads und z.T. die elektrische Anlage) kann ich sehr gut in Eigenleistung mit meinem Vater erbringen.
Wir haben selbst neu gebaut und haben dort durch Eigenleistungen wie Fußboden legen, Bau einer Treppe, Maler und Tapezierarbeiten, Innentüren, Elektro (inkl. Sat, Netzwerk), Carportbau, PV-Anlagenbau mehrere zehntausend EUR gespart. Da das Objekt direkt gegenüber ist wären die Wege kurz.
Idee ist, die Immobilie dann zu vermieten (erstmal egal ob Kurzzeit oder Langzeit). Wir haben hier in der Region einige Angebote an Ferienwohnungen, scheint wohl zu gehen: Die Innenstadt ist nicht weit (5km) und das wunderschöne Ammerland ist direkt um die Ecke ;-)
Nun zu meinen Fragen:
Kann das ganze wirtschaftlich dargestellt werden?
Der Mietpreis liegt hier im Schnitt bei ca. 9 EUR / m², sind bei ca. 70m² Wohnfläche 630 EUR kalt - sagen wir 600 EUR.
Wenn ich nun mal einen klassischen Darlehensrechner anwerfe, dann liege ich bei 133.000 EUR Kapitalbedarf, 15 Jahren Zinsbindung und 3% Tilgung monatlich bei ca. 450 EUR bzw. 1,08% Zinsen. Die Restschuld nach 15 Jahren liegt bei ca. 69.000 EUR.
Wenn ich davon ausgehe, dass das Objekt zu 85% vermietet ist, dann habe ich über 15 Jahre 92.000 EUR Einnahmen durch Miete und 81.000 EUR Ausgaben für den Kredit - also ein Plus von ca. 11.000 EUR.
Mit der Restschuld von 69.000 EUR muss dann eine Anschlussfinanzierung gefunden werden oder man wählt von Beginn eine Finanzierung mit höherer Zinsbindung die dann "teurer" ist (macht das bei einer Vermietung Sinn?).
Warum habe ich Interesse an dem Vorhaben?
Das Nachbargrundstück (auf dem quasi der andere Teil des Hauses steht) wird in ca. 20-25 Jahren frei.
Wenn ich mir nun die 429m² sichere, dann kann ich dies in den kommenden 20-25 Jahren durch Vermietung arbeiten lassen und dann ggf. später die andere Hälfte dazu kaufen (und nochmals bauen) oder aber in 20-25 Jahren meinen Teil "teuer" verkaufen, da ein Käufer potenziell natürlich gerne beide Flächen haben möchte (die andere Hälfte eignet sich nur bedingt für eine separate Bebauung).
Ich würde dazu gerne einmal Meinungen hören und wissen ob meine Rechnung so "in Ordnung" ist.
Dieser Beitrag hat 1 Danke erhalten
Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
#8
noelmaxim
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noelmaxim
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AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Mehr als das
Der Zins für die 15 Jahre fest würde mir - so sie das Konzept etwas anders aufstellen - nicht gefallen, ansonsten aber gut und nachvollziehbar dargestellt.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitat von Rasenman
Hallo,
wie wäre der Zins denn besser?
Oder ist der zu hoch oder was ist genau gemeint?
Bei den Sicherheiten, die sie in ihrem EFH haben, ist der Zinssatz viel zu hoch, zu dem dürfte bei ihrem Steuersatz ein endfälliges Darlehen (kein Annuitätendarlehen) infrage kommen.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Endfälliges Darlehen hat den Vorteil, die Zinskosten immer gleich hoch absetzen und den Einnahmen entgegen stellen zu können, zu dem sind Vorausdarlehen vor Steuer günstiger als annuitätische Darlehen. Das sollte aber von einem Steuerberater konkret und individuell mit entschieden werden.
So lang wie nötig, legt man individuell, auch in Abhängigkeit zur Wunschzins-, und Tilgungsrate, fest.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Sicherlich ist der Weg zur Hausbank eine erste gute Wahl, Dr. Klein und die Interhyp gehören auch zu den ersten Möglichkeiten, nun ja und dann gibt es noch dieses Forum, hier werden sie geholfen
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Danke.
Was wollen die denn alles haben? Es gibt ja kein richtiges Gutachten zu der Immobilie: Nur ein Dokument von PlanetHome oder so einem anderen Immobilienfredie wie MCMakler oder so (wie aus dem TV).
Ich kann morgen noch einmal den Bodenrichtwert abrufen über eine Freundin.
Oder macht eine Bank das nur über die Angaben und rechnet am Rechner alles durch?
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitat von Rasenman
Danke.
Was wollen die denn alles haben? Es gibt ja kein richtiges Gutachten zu der Immobilie: Nur ein Dokument von PlanetHome oder so einem anderen Immobilienfredie wie MCMakler oder so (wie aus dem TV).
Ich kann morgen noch einmal den Bodenrichtwert abrufen über eine Freundin.
Oder macht eine Bank das nur über die Angaben und rechnet am Rechner alles durch?
Ein vernünftiger, erfahrener und unabhängiger Finanzierungsmakler ermittelt vorab den Wert der Immobilie, bestenfalls kostenlos und stellt ihnen erstmal die Wertexpertise zur Verfügung.
Dann erstellt er ihnen unter Berücksichtigung ihrer Ziele und Wünsche im Verhältnis zu den Wertevorgaben - ggf. kann hier z.B. ihr EFH eine Rolle spielen, um den Beleihungsauslauf zu senken, ggf. gar kein EK einzusetzen, was steuerlich angezeigt sein kann - der Immobilie unabhängig und unverbindlich ein Finanzierungskonzept mit Zahlen, Daten und Fakten!
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Hallo Rasenmann,
von den Zahlen her ist das ja überschaubar.
Würde gerne mal neben den zahlen was mit einbringen (persönliche Meinung !):
Als Geldanlage finde ich so eine Immobilie eher weniger geeignet. Einmal einen Problemmieter drin und ein paar Monate Mietausfall + Sanierungskosten hinterher und die Rendite ist auf lange Zeit im Eimer.
Dazu kommt die Lage, direkt gegenüber von Dir ? D.h. Du hättest im Problemfall auch noch freie Sicht darauf und müsstest Dich jeden Tag ärgern, wenn das Mietverhältnis eher problematisch ist ?
Ich persönlich würde eher eine MFH mit 4 oder mehr Wohneinheiten kaufen.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitat von Herrmueller
Hallo Rasenmann,
von den Zahlen her ist das ja überschaubar.
Würde gerne mal neben den zahlen was mit einbringen (persönliche Meinung !):
Als Geldanlage finde ich so eine Immobilie eher weniger geeignet. Einmal einen Problemmieter drin und ein paar Monate Mietausfall + Sanierungskosten hinterher und die Rendite ist auf lange Zeit im Eimer.
Dazu kommt die Lage, direkt gegenüber von Dir ? D.h. Du hättest im Problemfall auch noch freie Sicht darauf und müsstest Dich jeden Tag ärgern, wenn das Mietverhältnis eher problematisch ist ?
Ich persönlich würde eher eine MFH mit 4 oder mehr Wohneinheiten kaufen.
Nun ja, er beschreibt ja in einem seiner Posts, was an dem Vorhaben interessant ist und ja, man sollte den Mietausfall immer in Betracht ziehen, mindestens nicht außer Acht lassen, aber sorry, die Regel ist es dann doch, das Mieten pünktlich gezahlt werden und einen Einfluss auf dem, den ich mir das als Mieter einkaufe, habe ich auch.
DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
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Zitat von Rasenman
