DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Hallo zusammen,
ich bin neu hier und überlege gerade etwas in Richtung Altersvorsorge und weiteren Immobilienerwerb.
Bei mir in meiner Nachbarschaft (quasi direkt gegenüber von meinem Einfamilienhaus, beim Tippen des Beitrags schaue ich darauf) wird eine Doppelhaushälfte bzw. eine Einliegerwohnung frei. Ich bin mir ehrlich gesagt nicht sicher als "was" das gilt, es handelt sich von außen um ein Gebäude welches aber durch eine doppelte "Wand" intern getrennt ist.
Ebenfalls sind alle Versorgungseinrichtungen separat gestaltet und es gibt die Adresse 20 und 20a.
Ich bin am Überlegen, ob das wirtschaftlich sinnvoll ist oder nicht:
Zum Objekt:
Lage: 261xx in Oldenburg
Grundstücksgröße: 429m²
Wohnfläche: 75m²
Baujahr: 1999, vom damaligen Maurer in Eigenleistung errichtet, alle Anträge und Bauvorschriften sind eingehalten
Zustand: naja, es muss einiges getan werden aber grundsätzlich bewohnbar
Unverhandelter Kaufpreis: 126.000 VHB (inkl. Nebenkosten also ca. 138.000 EUR) - ich denke jedoch das 110.000 EUR realistisch sind
(dann also 118.000 EUR Kaufpreis inkl. Nebenkosten)
Nebenanlagen: Eine massive Garage und ein massiver Schuppen
Garten: ca. 250m2
Von einem mir unbekannten "Immobilienberater" wurde geschätzt, dass noch einmal ca. 50.000 EUR zu investieren sind.
Zu meiner Person:
Alter: 31 Jahre
Jahresbruttoeinkommen durch Gehalt: 90.000 EUR, unbefristetes Angestelltenverhältnis bei einem EVU
Monatliches Nettoeinkommen: 3.400 EUR
Monatliche Belastung: ca. 1.300 EUR (950 EUR Hauskredit, sonstiges)
Status: ledig, keine Kinder
Laufender Kredit: Ja, für ein Einfamilienhaus, Restschuld 214.000 von 239.000 EUR
Eigentum: Grundstück mit 700m² bebaut mit einem Einfamilienhaus, Objektwert ca. 600.000 EUR (darauf läuft der Kredit)
Eigenkapital welches ich Einsetzen möchte: 10.000 EUR
Zum Vorhaben:
Ich kenne den Eigentümer welcher vor ca. 8 Wochen verstorben ist. Die Erben wollen das Objekt nun verkaufen, noch ist kein Makler mit an Board. Wie beschrieben muss einiges getan werden wie z.B.:
- Bad sanieren
- Fußboden neu (es liegen Fliesen, darauf würde ich Vinyl verlegen)
- Küche neu
- Elektrische Anlage auf Stand bringen
- Maler und Tapezierarbeiten
- Außenarbeiten (Dachanschlüsse herstellen, Dachrinnen neu, Gesimse herstellen bzw. verkleiden)
- Innentüren neu
- Materialkosten in Summe: 25.000 EUR
Zum Positiven, ich konnte mir das Objekt heute ansehen:
- Kein Schimmel, keine Stockflecken
- Heizung neu
- Alles solide aber einfach
Vereinfacht kann man sagen: Der bisherige Eigentümer ist an vielen Stellen nicht ganz fertig geworden, es gibt aber meiner Einschätzung nach keine Punkte die größere Überraschungen erwarten lassen.
Einen Großteil der Arbeiten (eigentlich alles bis auf Teile des Bads und z.T. die elektrische Anlage) kann ich sehr gut in Eigenleistung mit meinem Vater erbringen.
Wir haben selbst neu gebaut und haben dort durch Eigenleistungen wie Fußboden legen, Bau einer Treppe, Maler und Tapezierarbeiten, Innentüren, Elektro (inkl. Sat, Netzwerk), Carportbau, PV-Anlagenbau mehrere zehntausend EUR gespart. Da das Objekt direkt gegenüber ist wären die Wege kurz.
Idee ist, die Immobilie dann zu vermieten (erstmal egal ob Kurzzeit oder Langzeit). Wir haben hier in der Region einige Angebote an Ferienwohnungen, scheint wohl zu gehen: Die Innenstadt ist nicht weit (5km) und das wunderschöne Ammerland ist direkt um die Ecke ;-)
Nun zu meinen Fragen:
Kann das ganze wirtschaftlich dargestellt werden?
Der Mietpreis liegt hier im Schnitt bei ca. 9 EUR / m², sind bei ca. 70m² Wohnfläche 630 EUR kalt - sagen wir 600 EUR.
Wenn ich nun mal einen klassischen Darlehensrechner anwerfe, dann liege ich bei 133.000 EUR Kapitalbedarf, 15 Jahren Zinsbindung und 3% Tilgung monatlich bei ca. 450 EUR bzw. 1,08% Zinsen. Die Restschuld nach 15 Jahren liegt bei ca. 69.000 EUR.
Wenn ich davon ausgehe, dass das Objekt zu 85% vermietet ist, dann habe ich über 15 Jahre 92.000 EUR Einnahmen durch Miete und 81.000 EUR Ausgaben für den Kredit - also ein Plus von ca. 11.000 EUR.
Mit der Restschuld von 69.000 EUR muss dann eine Anschlussfinanzierung gefunden werden oder man wählt von Beginn eine Finanzierung mit höherer Zinsbindung die dann "teurer" ist (macht das bei einer Vermietung Sinn?).
Warum habe ich Interesse an dem Vorhaben?
Das Nachbargrundstück (auf dem quasi der andere Teil des Hauses steht) wird in ca. 20-25 Jahren frei.
Wenn ich mir nun die 429m² sichere, dann kann ich dies in den kommenden 20-25 Jahren durch Vermietung arbeiten lassen und dann ggf. später die andere Hälfte dazu kaufen (und nochmals bauen) oder aber in 20-25 Jahren meinen Teil "teuer" verkaufen, da ein Käufer potenziell natürlich gerne beide Flächen haben möchte (die andere Hälfte eignet sich nur bedingt für eine separate Bebauung).
Ich würde dazu gerne einmal Meinungen hören und wissen ob meine Rechnung so "in Ordnung" ist.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Hallo HerrMüller,
Danke für ihre Beteiligung erstmal.
Eine MFH ist ein Mehrparteienhaus? Steht gerade zum Verkauf, vier Einheiten für 890.000€ aber in einem Zustand - nicht so optimal vom PL-Verhältnis.
Ja die Nähe ist natürlich ein Thema, klar.
Ein weiterer Gedankengang: Meine Eltern haben auch noch 1.400m2 die sie bewohnen. Die werden damit auch überfordert sein irgendwann, sprich: Dann könnten die in das Teil einziehen und meine Schwester und ich können auf den 1.400m2 aktiv werden...
Warum meinen sie, dass das als Renditeobjekt nicht gut ist?
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitat von Rasenman
Warum meinen sie, dass das als Renditeobjekt nicht gut ist?
Weil das Ausfallrisiko auf nur 2 Wohnungen verteilt ist.
Bei einem MFH hast Du halt eine bessere Risikoverteilung. Fällt bei Deinem Objekt der Hauptmieter aus, dann brechen vermutlich 60-70% der Einnahmen zeitweilig weg, bei einem MFH mit 5 relativ gleichen Wohnungen halt nur 20%....
Die Nähe kann auch ein Vorteil sein, aber Du siehst halt auch, wenn die Mieter nicht so mit dem Mietobjekt (Deinem Eigentum) so umgehen, wie Du Dir das vorstellst. Ein Bekannter hat 3 MFHs in der nächstgrößeren Stadt, 25km von seinem Wohnort entfernt. Nur selten mit den Mietern Probleme..... Alles gut. 95% der Mietverhältnisse laufen sicherlich ohne große Probleme, nutzt halt nix, wenn Du einen Mieter aus den 5 % hast.....
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Moin,
der Bodenrichtwert lt. Gutachterausschuss beträgt hier 340 EUR (zum 31.12.2020), sprich auf 429 m² sind das 145.000 EUR.
Wenn der Kaufpreis schlussendlich bei 115.000 EUR zzgl. Nebenkosten liegen sollte, dann wäre das alleine durch den Wert von Grund und Boden doch eine sinnvolle Sache, oder?
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Lassen Sie die Immobile fachmännische einwerten.
Sie benötigen ein Gerüst, ein erstes Konzept, wir können Ihnen hier gar nicht zielführend weiterhelfen, weil viel zu wenig individuelle Informationen vorliegen, sprich eine Beratung kann hier fundiert gar nicht stattfinden.
Sicherlich kann alles mal oberflächlich dargestellt werden, ggf. auf das ein oder andere auch eingegangen werden, sie benötigen jetzt aber eine individuelle Beratung bezogen auf alle Informationen die für eine grundsätzliche Einschätzung erforderlich sind und da ist eine Basis der Wert der zu erwerbenden Immobilie.
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitat von Rasenman
Ein weiterer Gedankengang: Meine Eltern haben auch noch 1.400m2 die sie bewohnen. Die werden damit auch überfordert sein irgendwann, sprich: Dann könnten die in das Teil einziehen und meine Schwester und ich können auf den 1.400m2 aktiv werden...
1400 m² sind allerdings schon recht groß - wieviele Zimmer sind das denn? Könnte man das in mehrere Wohneinheiten aufteilen?
(z.B. 10x 140m² oder 20x 70m² oder 40x35m² ...)
AW: DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Moin,
die Zeit besteht leider nicht. Ich schreibe parallel mit dem Verkäufer, er möchte die Immobilie schnellstmöglich loswerden und über einen Makler veräußern da mit der Immobilie aktuell nur "Kosten" verbunden sind.
DHH / Einliegerwohnung als Renditeobjekt kaufen mit Eigenleistung?
Zitieren
Erste
Zitat von Rasenman
