AFA richtig berechnen?

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  1. Avatar von Martin79HN
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    Standard AFA richtig berechnen?

    Hallo miteinander,

    was gehört alles in die AFA bei Vermietung? (Wohnung)

    2 Eigentümer zu je 50%

    Kaufpreis laut Notarvertrag 2001: Ja abzgl. Wert Grund und Boden
    Notargebühren: Ja aber auch für Grundschuld, Beurkundung, Vollmachtgeber
    Rechtsanwaltskosten: Ja oder Nein (Rechtsstreit mit Bauträger mit Gerichtskosten)
    Rechtsanwalt Beratung zum Kauf: Ja oder Nein
    Einbauküche: Ja oder Nein
    Sanität / Elektro: Eckbadewanne, extra Stromanschlüsse z.B.: Ja oder Nein
    Grunderwerbsteuer: Ja
    oben genannte Kosten alle im Zeitraum 2001 - 2003(2004)

    Gehören Zinsen bei einer Stundung im Notarkaufvertrag 2001
    zur Wohnung auch zur Afa? (sprechen hier von Zinsen über 20.000 €!)

    Erstbezug im Jahr 2003 Objekt Wohnung
    Eigentümer aus der Familie selbst bewohnt
    Erbe 2 Eigentümer seit 2019 (steuerfrei weil innerhalb der Freigrenzen)

    Afa läuft ab Erstbezug sprich 2003 für 50 Jahre mit 2%? (oder ab 2001 da noch nicht gebaut!)

    Freue mich über Info`s.

    Ist nur als grobe vorab Info für mich.


    Gruß


    Martin

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Hallo miteinander,

    was gehört alles in die AFA bei Vermietung? (Wohnung)

    2 Eigentümer zu je 50%

    Kaufpreis laut Notarvertrag 2001: Ja abzgl. Wert Grund und Boden richtig (daraus Ermittlung Verhältnis Gebäude und GuB)
    Notargebühren: Ja aber auch für Grundschuld, Beurkundung, Vollmachtgeber Nur was mit Kauf und nicht mit Finanzierung zu tun hat. Der Anteil ist dann im Verhältnis auf Gebäude und GuB aufzuteilen
    Rechtsanwaltskosten: Ja oder Nein (Rechtsstreit mit Bauträger mit Gerichtskosten) da bin ich mir unsicher - könnten durchaus Anschaffungsnebenkosten sein
    Rechtsanwalt Beratung zum Kauf: Ja oder Nein vermutlich vermutlich ja (anteilig aufs Gebäude)
    Einbauküche: Ja oder Nein als eigenes Wirtschaftsgut abzuschreiben
    Sanität / Elektro: Eckbadewanne, extra Stromanschlüsse z.B.: Ja oder Nein Zählen meines Erachtens als nachträgliche Herstellkosten vom Gebäude
    Grunderwerbsteuer: Ja Verteilung auf Gebäude und Grundstücksanteil
    oben genannte Kosten alle im Zeitraum 2001 - 2003(2004)

    Gehören Zinsen bei einer Stundung im Notarkaufvertrag 2001
    zur Wohnung auch zur Afa? (sprechen hier von Zinsen über 20.000 €!) puuh auch diese könnten durchaus Anschaffungsnebenkosten sein

    Erstbezug im Jahr 2003 Objekt Wohnung
    Eigentümer aus der Familie selbst bewohnt Hab ich nicht verstanden (Vermietung oder Selbstnutzung?)
    Erbe 2 Eigentümer seit 2019 (steuerfrei weil innerhalb der Freigrenzen) Beim Erbe wird meines Wissens auf den Rechtsvorgänger abgestellt, da wird die Abschreibung vom Vorgänger fortgeführt



    Afa läuft ab Erstbezug sprich 2003 für 50 Jahre mit 2%? (oder ab 2001 da noch nicht gebaut!) ab Fertigstellung beim GU bzw. ab Übergang Nutzen und Lasten laut Bauträgervertrag

    Freue mich über Info`s.

    Ist nur als grobe vorab Info für mich.


    Gruß


    Martin
    Bei einigen Sachen kommt es stark auf die Formulierung im Vertrag oder auf der Rechnung an.

  3. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    tneub vielen Dank! Toll von Dir für die Info`s!

    Gehören Zinsen bei einer Stundung im Notarkaufvertrag 2001
    zur Wohnung auch zur Afa? (sprechen hier von Zinsen über 20.000 €!)
    puuh auch diese könnten durchaus Anschaffungsnebenkosten sein

    Info von mir:

    Im Kaufvertrag 2001 ist eine Stundung festgelegt mit einem Zins von 6%.
    Somit ein Versuch auch zur Afa mit aufzunehmen. (kommt auch was zusammen bei über 2 Jahren Bauzeit)

    Eigentümer aus der Familie selbst bewohnt
    Hab ich nicht verstanden (Vermietung oder Selbstnutzung?)

    Info: Aktuell wohnt Mutter mietfrei allerdings steht eine Vermietung in 1/2 Jahr im Raum. (Mutter zieht ins Pflegeheim)
    Mutter ist aber nicht Eigentümer der Wohnung sondern 2 Kinder. Kosten für`s Pflegeheim kann Mutter selber tragen und ist hier nicht Thema.

    Weil selbst bewohnt (Eltern) wurde bisher keine Afa für die Wohnung gemacht.
    Und die Herstellungskosten und Kosten die mit der Wohnung verbunden sind sehr hoch waren
    ist eine sehr hohe Afa möglich.

    Als Erbe kann ich doch dann trotzdem eine Afa machen. 2003 (bezugsfertig) für 50 Jahre 2% sprich bis 2053 richtig?

    Renovierungskosten: neues Fenster, neues Klo, Waschbecken, Wand entfernen für besseren Schnitt der Wohnung
    neue Küche wie ist das abzuschreiben bzw. Afa?

    Sind bestmmt 20.000 - 30.000 € die man investieren muss um die Wohnung
    gut zu vermieten.


  4. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Welche Kosten nun wie genau richtig zugeordnet werden können, das wird dir nur ein Steuerberater mit absoluter Sicherheit beantworten können...

    bzgl. der Revovierungskosten:
    Wenn diese auf eine Vermietung abzielen, sind diese als Kosten absetzbar. Grundsätzlich gilt alles war repariert wird sind direkte Kosten, alles was neu gemacht wird muss aktiviert und dann über AfA abgeschrieben werden. Es gibt mW auch eine Grenze für Reparaturen so in etwa 12% des Wertes einer Immoblie, dann muss es immer aktiviert werden.

    Nun ja, wobei es immer auch auf das Finanzamt ankommt. Wir hatten mal neue Fenster in einer Immobilie und unser Steuerberater sagte: Normalerweise AfA, aber wir nehmen es mal als Reparatur. Wenn das Finanzamt das nicht bemängelt, dann geht es auch als direkte Kosten durch.

    Ich würde mal neue Küche aktivieren und als AfA ansetzen. Teilreparaturen wie neues WC, Waschbecken auf jeden Fall direkte Kosten, da nicht das Bad komplett neu erstellt wird. Fenster und Wand entfernen sind so Grenzfälle, würd eich auch mal als Reparaturen ansetzen und hoffen, dass das Finanzamt das so akzeptiert. Wenn nicht, dann nimmt es das Finanzamt heraus und die Kosten müssen aktiviert werden und dann AfA.

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Im Großem und Ganzen stimme ich StGe1973 zu.
    Die Grenze von 15% (nicht 12%) betrifft aber nur die nachträglichen Anschaffungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre.

    Alles was später an Sanierungskosten kommt kann man meines Wissen entweder sofort abziehen oder über 5 Jahre verteilen.
    Ausgenommen davon sind wesentliche Verbesserung. Das dürfte aber im vorliegenden Fall nicht vorliegen.
    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI2540519.html

    Küche muß seperat abgeschrieben werden.
    Nutzungsdauer der Küche ist glaub ich 10 oder 11 Jahre nach den amtlichen Afa Tabellen


    Allerdings sind die Maßnahmen nur absetzbar, wenn auch eine Vermietungsabsicht zu einem regulären Mietzins besteht. Das muss im Notfall nachgewiesen werden.
    Geht Mutter raus und Bruder zieht ein und zahlt auch nur 50% der ortsüblichen Miete, dann ist das schlecht. Hier gelten Grenzen (früher 66% der ortsüblichen Miete, die wurden aber meines Wissens gerade geändert) ab denen erst die Ausgaben anerkannt werden. Oder die Sanierung wird noch gemacht, bevor die Mutter regulär ausgezogen ist.

    Man sollte also die Reihenfolge richtig einhalten. Mutter zieht aus. Und dann möglichst die Vermarkung schon während der Sanierung starten und als Nachweis aufheben.
    Das könnte sonst problematisch sein, wenn 2021 saniert wird und Kosten entstehen, aber erst im Juni 2022 ein Mieter gefunden wird und dann erstmals Einnahmen entstehen.

  6. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Danke für die Infos

  7. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    teunb,

    danke für die Korrektur mit den 15%. Gilt das nur für die nachträglichen Anschaffungskosten oder auch für Reparaturen/Sanierungen, die während der ersten 3 Jahre im nach der Vermietung anfallen?

    Nun ja, für die Praxis wahrscheinlich wenig relevant, wenn jemand eine Immobilie kauft, in einen vermietungsfähigen Zustand versetzt und dann während der Vermietung innerhalb von 3 Jahren nochmals z.B. Reparaturen in dieser Höhe anfallen...

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Das gilt auch für größere Reparaturen und Sanierungen

    Ich hatte das in den letzten Jahren nur 1-2 mal, dass wir die Grenze von 15% überschritten haben.
    Wir haben 2011 einen Bürokomplex mit teilweisen Fremdmietern erworben.
    Den Großteil des Komplexes wurde von eigenen Firmen bezogen und vor Einzug noch Trockenbau, Strom uind Netzwerk angepasst.
    Das war aber weit weg von den 15%.
    Im Folgejahr wurde in einem Flügel ebenfalls Trockenbau/Strom/Netzwerk für einen neuen Mieter angepasst
    Auch hier waren wir noch unterhalb der 15%
    Innerhalb der ersten 3 Jahren wechselte dann noch der Kantinenbetreiber und dort wurde nochmal größer umgebaut. (Strom neu, Zwischenwände geändert, zusätzliche Anschlüsse für eine neue Küche für Kochkurse und IHK Prüfungen, Abluft/Ölabscheider angepasst usw.)
    Das führte dann dazu, dass die Summe der Sanierungs und Reparaturaufwendungen in ihrer Gesamtheit die 15% überstiegen. Wenn ich mich recht entsinne, ist dann unsere verantworliche Buchhalterin wirklich nochmal explitit mit unserem Steuerberater die 3 Jahre durchgegangen und hat Schönheitsreparaturen von Sanierungsmaßnahmen getrennt und nur die Sanierungsmaßnahmen mit dem Gebäude aktiviert.
    Mittlerweile gab es aber auch diverse Urteile, das z.B. Schönheitsreparaturen mit zu berücksichtigen sind.
    Ich meine zwar, dass ich letztes Jahr mal irgendwas gelesen haben, dass da wieder etwas zurückgerudert wurde, habe es aber auf die Schnelle nicht gefunden.

    https://www.nwb-experten-blog.de/ans...itionshemmnis/


    Bei einem Millionenobjekt wie dem Bürokomplex führt das halt dazu, dass du die ersten 2 Jahre ggf. Aufwendungen im 100T€ Bereich hast und unter der 15% bleibst und weil dummerweise im 3. Jahr ein Mieter auszieht und du dort noch was machen willst, dass du dann die 15% Grenze reißt und dann die bisher vorgenommenen Aufwendungen aus den ersten beiden Jahren im 3. Jahr als Gewinn versteuern mußt.
    Das ist halt anders bei dem Erwerb eines sanierungsbedürftigen EFH oder einer ETW, wo du beim Kauf schon weißt, dass du erst sanieren mußt, bevor du das vermieten kannst.

  9. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Meine, dass es noch eine Grenze gibt, wieviele verschiedene Sachen man innerhalb der ersten 3 Jahre machen darf um sofort abschreiben zu können?
    (Z.B. nicht Heizung/Dach/Fenster/Sanitär/Elektor alles in den ersten 3 Jahren - selbst wenn man unter den 15% bleibt)

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Richtig.
    Es gibt noch das Thema wesentliche Verbesserung. Das betrifft aber nicht nur die ersten 3 Jahre.
    Hebe ich eine Immobilie von einfachen Standard auf mittleren oder von mittleren Standard auf Luxus, dann sind die Rechnungen anders zu behandeln, als wenn ich auf gleichem Niveau bleibe. Da werden dann genau die von dir genannten Positionen einzeln abgeprüft, ob der Standard angehoben wird oder nicht.

    Siehe auch meinen Link auf Haufe in einem der vorherigen Beiträge.


    Für die Mitleser im Nachgang zur Klarstellung:
    Das ist kein Thema, was ich tagtäglich habe und stellt damit nur Laienwissen dar. Das ersetzt keine steuerliche Beratung.

  11. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    tneub,

    danke für die Infos. In so einer Konstellation mag das möglich sein. Für uns als private Vermieter ist das eher ein theoretischer Fall, der in der Realität wahrscheinlich niemals eintreten wird... trotzdem gut zu wissen...

  12. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Das Kann dir auch beim Kauf eines 3-Familienhaus als privater Vermieter passieren.

    Du kaufst das Haus für 600.000€ (3x100m²)
    Bei Kauf zieht der bisherige Eigentümer aus.
    Du nutzt die Gelegenheit und sanierst in der freien Wohnung den Fußboden, die 2 Bäder und Strom für 60.000€. Eine wesentliche Verbesserung erzielst du damit nicht.
    Die Kosten setzt du in der V+V ab.
    Nach 2 Jahren zieht der nächste aus und du sanierst wieder die Wohnung für 65.000 €

    Jetzt darfst du die 125T€ zum Gebäude hinzuaktivieren (macht 2500€ Abschreibung), mußt aber rückwirkend die 60.000€ aus den Kosten rausnehmen.
    Bei einem Grenzsteuersatz von vielleicht 40% ergeben sich dann mal eben 23T€ Steuernachzahlung für das Jahr.

  13. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Stimmt theoretisch schon, praktisch nicht.

    Immobilien sind für mich eine Geldanlage wie jede andere auch, also wenn man es selbst nicht versteht sollte man es nicht tun. Ich bin kein Bautechniker, der einen größeren Sanierungsbedarf bewerten kann. Deshalb würd eich nie eine Immobilie mit derart großem Sanierungsstau kaufen. Nur auf ein Gutachten würde ich mich dabei nicht verlassen, wenn ich es selbst nicht einschätzen kann.

    Die Steuernachzahlung ist letztlich (zumindest wenn man die Immobilie sehr lange halten will) eine reine Liquiditätsproblematik. Also wann der Aufwand anfällt... dass man diesen lieber sofort hat ist keine Frage.

    Allerdings wenn sich jemand eine Immobilie für 600.000 Euro kauft und dann noch Raparaturen/Sanierungen für über 15% des Wertes "investiert", dann glaube ich kaum, dass es an 23T Euro Steuernachzahlung scheitern wird. Sind im Vergleich zur Investition dann wirklich Peanuts... und es geht dabei wirklich nur um Liquidität, da der Aufwand über AfA dann später anfällt.

  14. Avatar von tneub
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    Standard AW: AFA richtig berechnen?

    Zitat Zitat von StGe1973
    Stimmt theoretisch schon, praktisch nicht.

    Immobilien sind für mich eine Geldanlage wie jede andere auch, also wenn man es selbst nicht versteht sollte man es nicht tun. Ich bin kein Bautechniker, der einen größeren Sanierungsbedarf bewerten kann. Deshalb würd eich nie eine Immobilie mit derart großem Sanierungsstau kaufen. Nur auf ein Gutachten würde ich mich dabei nicht verlassen, wenn ich es selbst nicht einschätzen kann.
    Das mag für dich persönlich gelten, weil du dir deine Objekte entsprechend aussuchst, aber das heißt ja nicht, dass jeder Privatvermieter so handelt

    Dazu kommt, was heißt bei dir Sanierungsstau? Ein Haus aus den 90gern mag energetisch und bautechnisch noch vollkommend i.O. sein, jedoch sind die Bäder nicht mehr auf dem aktuellen Stand und das zerschundene Laminat magst du vielleicht auch durch etwas hochwertigeren Bodenbelag ersetzen.
    Da ist man schnell mal eine größere Summe los, die für rein optische Hochwertigkeit sorgt und wo der Mieter bereit ist auch mehr zu zahlen.
    Je günstiger das Objekt, desto mehr schlägt natürlich auch so eine kleine Modernisierung durch.


    Zitat Zitat von StGe1973
    Die Steuernachzahlung ist letztlich (zumindest wenn man die Immobilie sehr lange halten will) eine reine Liquiditätsproblematik. Also wann der Aufwand anfällt... dass man diesen lieber sofort hat ist keine Frage.

    Allerdings wenn sich jemand eine Immobilie für 600.000 Euro kauft und dann noch Raparaturen/Sanierungen für über 15% des Wertes "investiert", dann glaube ich kaum, dass es an 23T Euro Steuernachzahlung scheitern wird. Sind im Vergleich zur Investition dann wirklich Peanuts... und es geht dabei wirklich nur um Liquidität, da der Aufwand über AfA dann später anfällt.

    Ich gebe dir ja recht, von den Zahlen her ist das alles nur eine Verschiebung. Nur ist die Liquidität jetzt zu haben deutlich werthaltiger, als verteilt über die nächsten 50 Jahre. Richtigerweise müsste ich für den Vergleich eine Abzinsung in Höhe der Inflationsrate vornehmen.
    Außerdem könnten die 23T€ ja schon wieder das EK für die nächste Immobilie sein oder zumindest die Sondertilgung. Zusätzlich zur Abzinsung kommt da ggf. eine Verzinsung hinzu, Wenn Zins > Inflation ist. Den Leverage-Effekt muß ich dir ja nicht erklären.

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