Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmögslichkeiten

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  1. Avatar von infinity
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    Standard Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmögslichkeiten

    Hallo Leute,

    und zwar würde ich gerne eure Meinungen zu folgender Situation hören und vielleicht habt ihr ja sogar Tipps.

    Ich möchte ein Haus für 300.000 Euro kaufen. Die Kaufnebenkosten werden vom Eigenkapital bezahlt.
    Die 300.000 Euro müssten voll finanziert werden. Ich habe eine kleine Eigentumswohnung (Wert 100.000 Euro), welche aber schon abbezahlt ist.

    Die Kaufgelegenheit ist ziemlich spontan gekommen und ich möchte die Wohnung nicht einfach schnell verkaufen.
    Daher würde ich sie einfach erst einmal vermieten.

    1. Nun habe ich auch einen sehr bekannten Kreditvermittler kontaktiert.
    1.1
    Hier habe ich die "klassischen" Angebote (300.000 Euro, 10 / 15 Jahre Laufzeit, ein Baustein) erhalten.
    Die Bank würde sich gerne z. B. mit 70.000 Euro in in das Grundbuch meiner Eigentumswohnung eintragen.

    Wenn ich das richtig verstanden habe:
    Der Nachteil wäre, wenn ich die Wohnung innerhalb der Zinsbindungsfrist doch verkaufen würde, dann müsste der Vertrag aufgelöst werden und ich zahle die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Dann aber müsste ich gleich einen neuen Darlehensvertrag abschließen (zu den dann aktuellen Konditionen), über die verbliebene Restschuld. Das heißt, die Bank würde quasi doppelt abkassieren. Es wäre eine ziemlich unwirtschaftliche Lösung.

    1.2
    Ein anderes Angebot bestand aus 2 Bausteinen.
    Der eine Baustein 200.000 Euro (10 Jahre) und der andere Baustein 100.000 Euro (5 Jahre).
    Hier würde die Wohnung nur im zweiten Baustein belastet werden.
    Das bedeutet, wenn ich die Wohnung innerhalb der nächsten 5 Jahre verkaufe, müsste "nur" der zweite Baustein aufgelöst werden und die Entschädigung wird nur für diesen fällig.


    2. Ich habe auch direkt bei einer Bank nachgefragt.
    Hier hat man mir 3 Bausteine zusammengestellt.
    * 100.000 Euro von der KfW, 10 Jahre.
    * 100.000 Euro von der Bank (annuitätische Tilgung), 10 Jahre.
    * 100.000 Euro von der Bank (annuitätische Tilgung /Cap), 3 Jahre. Zinsuntergrenze 1 %, Zinsobergrenze 2,75

    Mit Cap hatte ich mich bisher nie beschäftigt, aber wenn ich mich nicht irre, kann man diesen mit einer bestimmten Frist (z. B. 3 Monate) kündigen und dann ausgleichen.
    Vorteil hier ist, dass die Entschädigung nicht fällig wird. Andererseits erkauft man sich das durch die höheren Zinsen.
    Und wenn man dann doch die Wohnung nicht verkauft und nach den 3 Jahren eine Nachfinanzierung braucht, hat man das Zinsrisiko.

    Eine andere Möglichkeit wäre, einen Kredit zu nehmen, ohne dass die Bank sich in das Grundbuch der bestehenden Wohnung einträgt.
    Hier muss ich mal nachfragen, ob die sich darauf einlassen. Sicher ist dann der Zinssatz höher.

    Vielen Dank für´s Lesen !

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmögslichkeiten

    Hallo infinity,

    sie haben das gut dargestellt, entsprechend auch verstanden.

    Eine Gesamtgrundschuld auf beide Immobilien einzutragen, wie es die DSL Bank z.B. macht, ergibt keinen Sinn, so die Immobilie ggf. verkauft werden soll. Der Vorteil wäre, dass es Summenabschläge gibt, da das Darlehen mit 300.000 Euro taxiert wird. Teile ich auf und beleihe 2 Objekte, sind es eigenständige Darlehen, entsprechend auch niedrige Summen.

    Einer ggf. anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung im Fall des Verkaufs, muss man auch den Zinsvorteil entgegenstellen, von dem man profitiert, wenn man 2 Besicherungsobjekte stellt und damit den Beleihungsauslauf senkt.

    Zu beachten gilt es auch, gut darüber nachzudenken, nach Vermietung innerhalb von 10 Jahren zu verkaufen, denn aufgrund der Vermietung entsteht auch ein indirekter Vorteil der zu beachten ist, denn man setzt u.a. die Zinsen ab und profitiert von 2,5 % AfA (Abschreibung für Abnutzung), wo ja auch ein Vorteil entsteht. Hierauf zu verzichten, weil man verkaufen möchte, kostet auch Geld, eben den steuerlichen Vorteil.

    Hier kann ein erfahrener und unabhängiger Finanzierungsmakler alle denkbaren Möglichkeiten berechnen, um eine Grundlage zu schaffen, beurteilen zu können, welches Modell unter allen möglichen Szenarien das sinnvollste Finanzierungskonstrukt darstellt.

  3. Avatar von infinity
    infinity ist offline
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    Standard AW: Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmögslichkeiten

    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für Ihren Beitrag.
    Mit dem Thema AfA hatte ich mich noch nicht einmal so tief auseinandergesetzt, aber es ist interessant.
    Vor allem nachdem ich mir mal grob, unter folgendem Link einen Überblick verschafft habe.
    https://ratgeber.immowelt.de/a/miete...der-staat.html

    Bzgl. der Absetzbarkeit der Zinsen, ist das nicht nur möglich, wenn man für die vermietete Wohnung ein Darlehen abzahlt ?
    Oder gilt das auch, wenn die Bank beim 300.000 Euro Kredit im Grundbuch der Wohnung eingetragen ist ?

    Von der DSL Bank hatte ich kein Angebot.

    Also so gesehen, wäre das Angebot 1.2 sinnvoller, wenn man wirklich verkaufen sollte in den ersten Jahren.

    Klar, eine Vermietung ist wohl i. d. R. die wirtschaftlichste Lösung. Insbesondere, wenn man davon ausgeht, dass der Wert steigt.

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmögslichkeiten

    Was würden Sie mit dem Verkaufserlös denn dann machen, hier schließt sich doch die nächste Frage an, will man dann Teile des aufgenommenen Geldes tilgen?? Hier also ggf. auch Geld schnell tilgen dürfen??

    Mit den absetzbaren Zinsen haben sie natürlich Recht, sollte auch nur ein Beispiel sein, mind AfA gilt aber auch für sie, 2,5 % auf den Gebäudewert.

    Naja, Wertsteigerung, so diese folgt, aber auch die Einnahme als solches, wo ein anderer ihre Hypothek abbezahlt.

  5. Avatar von infinity
    infinity ist offline
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    Standard AW: Hauskauf / Abbezahlte Eigentumswohnung / Finzanzierungsmöglichkeiten

    Tilgen geht nur mit bis zu 5 % / Jahr.
    In Anbetracht der entgangenen Einnahmen etc. ist das eigentlich Quatsch, sofern man das Geld nicht für etwas anderes braucht.

    Außer Acht lassen, darf man natürlich auch nicht die Verpflichtungen als Vermieter (Kosten etc.).
    Letztlich sollte aber unter dem Strich ein Plus bleiben.

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