Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschreibung

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  1. Avatar von Thomas82
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    Frage Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschreibung

    Hallo zusammen,

    ich möchte in absehbarer Zeit eine kleine Wohnung vermieten, die ich von meinen Eltern per Schenkung übernehmen würde (bislang wohne ich diese selbst).

    Da bei einer einfachen Vermietung ohne irgendwelche "Tricks" die Lohnsteuer regelrecht explodiert (so dass von den Mieteinnahmen ggf. nicht mehr viel übrig bleibt) stellt sich mir gerade die Frage wie das etwas optimiert werden kann.

    Jetzt kann man ja 2% pro Jahr abschreiben, sprich diesen Betrag vom zu versteuernden Einkommen abziehen. Bei der Berechnungsgrundlage für diese 2% lese ich jetzt immer wieder, dass da die "Beschaffungskosten" der Immobilie, sprich der Kaufpreis herangezogen (exkl. Grundstückswert, festgelegt anhand des "Bodenrichtwerts") wird.

    So weit, so gut ...nur gibt es ja aus meiner Sicht keinen "Kaufpreis", da Schenkung. Auch meine Eltern haben die Wohnung damals (Ende 2005) per Zwangsversteigerung dementsprechend günstig erstanden (1-Zimmer-Whg., etwa 40m², ca. 32.000 €).

    Rein vom Prinzip her könnte diese heute für knapp 500,- € plus etwa 150,- € Nebenkosten vermietet werden. Dementsprechend hätte ich im Jahr 7.800 € mehr "zu versteuerndes Einkommen" ...dadurch würde meine Lohnsteuer um knappe 250,- € im MONAT steigen (was die Vermietung fast unattraktiv machen würde).

    Wie ermittelt sich in dem Fall der Wert für die jährliche Abschreibung? Wird hier der aktuelle Verkehrswert genommen (der heutzutage vermutlich irgendwo zwischen 100.000 und 150.000 € liegen dürfte) oder nur der damals bezahlte Preis aus der Versteigerung oder "gar nix", weil geschenkt?



    Vielen Dank im Voraus & schöne Grüße

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Nebenkosten sind in der Regel (soweit umlagefähig) ein durchlaufender Posten - sollte man also nicht versteuern müssen.
    Dann kannst du vermutlich alle Kosten/(auch die nicht umlagefähigen) entsprechend absetzten.
    Vielleicht solltest du hier Steuerberater/Lohnsteuerhilfeverein/Steuersoftware/-buch konsultieren und dich informieren.

    Bei AfA kann man in der Regel 2% vom Gebäudewert auf 50 Jahre abschreiben (nicht auf Grundstücksanteil am Immobilienpreis) -
    ob/wie/wann das beginnt wäre sicher interessant - ob die 50 Jahre bei jeder Schenkung in der Familie neu beginnen?
    Bei einer Schenkung könnte man auch relativ hohe Preise (unterhalb der Schenkungssteuergrenze) ansetzen?

    Würde vermutlich mal im Internet schauen, was vergleichbare Wohnungen in der Nähe kosten.

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Die Bemessungsgrundlage geht bei Erbschaft oder Schenkung auf die Anschaffung des Rechtsvorgängers zurück.
    https://www.immoexpertin.de/die-absc...-mietswohnung/

    Eine alternative Idee hätte ich, die du aber auf jeden Fall abklären lassen solltest.

    Wenn du die Wohnung offiziell von deinen Eltern (zu 150T€) kaufst (möglichst mit Gutachten) und im Gegenzug gewähren dir Deine Eltern ganz offiziell ein Darlehen. Dann kannst du Zins und Abschreibung absetzen.
    Deine Eltern müssten den Zins im Gegenzug als Einnahme versteuern.
    Irgendwann (z.B. nach einem Jahr) verzichten deine Eltern in Form einer Schenkung auf die Rückzahlung des Darlehens. Das sollte aus meiner Sicht aber schon zeitlich getrennt zum Grundstückskauf passieren. Aus meiner Sicht kannst du dann die Abschreibung aus 150T€ abzgl. Grundstückswert x2% absetzen können. Zu beachten ist, das Schenkungen (zumindest in der Höhe) auch notariell beurkundet werden sollten. Das sind natürlich nochmal zusätzliche Kosten.
    Dazu hat das noch den Nachteil, dass bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren Wertsteigerungen als Spekulationsgewinn zu versteuern wären.


    Sofern noch Geschwister vorhanden sind und das als vorgezogenes Erbe berücksichtigt wird, sollte man allerdings aufpassen, welchen Wert man dann intern berücksichtigt.
    Die 150T€ sind ja vermutlich dann schon sehr hoch angesetzt.

  4. Avatar von Rubberduck
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Zitat Zitat von utopus
    Vielleicht solltest du hier Steuerberater/Lohnsteuerhilfeverein/Steuersoftware/-buch konsultieren und dich informieren.
    Lohnsteuerhilfsvereine bearbeiten im Regelfall keine Steuererklärungen mit Mieteinahmen.
    Bleibt ein Steuerberater. Würde ich bei solchen Modellen sowieso hinzunehmen.
    Das wäre jetzt nicht der erste, der sich was ausdenkt, wo das Finanzamt nur lacht...

  5. Avatar von Rubberduck
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Zitat Zitat von tneub
    Zu beachten ist, das Schenkungen (zumindest in der Höhe) auch notariell beurkundet werden sollten. Das sind natürlich nochmal zusätzliche Kosten.
    Sollte oder doch eher muss? BGB §311b
    Ist - da Immobilie - nicht sowieso ein Notar fällig?

    § 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass


    (1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.



  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Zitat Zitat von Rubberduck
    Lohnsteuerhilfsvereine bearbeiten im Regelfall keine Steuererklärungen mit Mieteinahmen.
    Bleibt ein Steuerberater. Würde ich bei solchen Modellen sowieso hinzunehmen.
    Das wäre jetzt nicht der erste, der sich was ausdenkt, wo das Finanzamt nur lacht...
    Stimmt so pauschal erst mal nicht:
    https://www.vlh.de/die-vlh-ihre-leis...ge-fragen.html
    Häufige Fragen zur VLH

    3 Kann jeder Mitglied bei der VLH werden?

    Jeder Arbeitnehmer, Beamte, Rentner, Auszubildende, Student und Unterhaltsempfänger kann Mitglied werden. Außerdem sollten Sie ausschließlich Einkünfte aus nichtselbstständiger Tätigkeit, Renten, Versorgungsbezügen und Unterhaltsleistungen beziehen. Dann beraten wir Sie als Mitglied, auch wenn Sie zusätzlich diese Einnahmen haben:

    Einkünfte aus Kapitalvermögen,
    Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
    sonstige Überschuss-Einkünfte.

    Allerdings dürfen die Einnahmen aus diesen drei Einkunftsarten insgesamt nicht mehr als 18.000 Euro für Ledige bzw. 36.000 Euro bei Ehepaaren betragen.
    Mieteinnahmen von 1.5t€/3t€ pro Monat muss man auch erst mal hinbekommen.

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Zitat Zitat von Rubberduck
    Sollte oder doch eher muss? BGB §311b
    Ist - da Immobilie - nicht sowieso ein Notar fällig?

    Meine Idee bezog sich ja auf den Kauf (bei dem natürlich der Notar nach §311b BGB tätig werden muss) und einer nachträglichen Schenkung des Geldeswert in Höhe der Restvaluta vom Darlehen wo eventuell nochmal der Notar nach §518 BGB tätig werden müsste/sollte/könnte.
    Es gibt zwar die Heilung nach §518 (2) BGB, doch wie weise ich rechtssicher einen Erlass des Darlehens nach? Da ist der Notar meines Erachtens eine der rechtssichersten Möglichkeiten.

  8. Avatar von Rubberduck
    Rubberduck ist offline

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    Standard AW: Vermietung einer geschenkten Wohnung (ursprüngl. Zwangsversteigerung) => Abschrei

    Zitat Zitat von Thomas82
    So weit, so gut ...nur gibt es ja aus meiner Sicht keinen "Kaufpreis", da Schenkung. Auch meine Eltern haben die Wohnung damals (Ende 2005) per Zwangsversteigerung dementsprechend günstig erstanden (1-Zimmer-Whg., etwa 40m², ca. 32.000 €).

    Rein vom Prinzip her könnte diese heute für knapp 500,- € plus etwa 150,- € Nebenkosten vermietet werden. Dementsprechend hätte ich im Jahr 7.800 € mehr "zu versteuerndes Einkommen" ...dadurch würde meine Lohnsteuer um knappe 250,- € im MONAT steigen (was die Vermietung fast unattraktiv machen würde).

    Wird hier der aktuelle Verkehrswert genommen (der heutzutage vermutlich irgendwo zwischen 100.000 und 150.000 € liegen dürfte) oder ..
    Passt iwie alles nicht zusammen. Altbauwohnung in attraktiver Großstadt (Stuttgart oder Frankfurt, oder so)?
    Da dürftest Du die Miete kriegen. Aber der Verkehrswert ist doch eher drüber...
    Oder ist knapp 500 Euro, doch eher 400 Euro?

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