Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

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  1. Avatar von Sullivan61
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    Frage Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier und benötige dringend Hilfe bei der Bewertung von 2 Angeboten. Angebot 1 ist von der Deutschen Bank und wurde von einem Finanzberater durchgeführt. Angebot 2 ist direkt von der Sparkasse.

    Allgemeine Daten:
    Projekt: Neubau DHH
    Kaufkosten: 405.000 €
    Zusätzlicher Ausbau: 20.000 €
    Nebenkosten: ~ 35.000 € (Wird von uns übernommen)

    Angebot 1 (Deutsche Bank):
    Summe: 425.000 € (Davon 120.000 KFW 154)
    Zinsen: 1,9 %
    Zinsbindung: 20 Jahre (KFW 10 Jahre)
    Monatlicher Betrag: ~1470 €
    Sondertilgung: 5% (minimum 1250€)

    Angebot 2 (Sparkasse):
    Summe: 425.000€ (Davon 120.000 KFW 154)
    Zinsen: 1,45% (1,9% nach 15 Jahren für weitere 15 Jahre)
    Zinsbindung: 15 Jahre Sparkasse + 15 Jahre LBS
    Monatlicher Betrag: ~1250€ (~1870€ nach 15 Jahren)
    Sondertilgung: unbeschränkt
    Sonstiges: 12 € jährlich LBS gebühren + einmalig 3050 €


    Wenn man sich die ESIS von beiden Banken anguckt, dann zahlt man bei der Deutschen Bank ca. 114.000€ an Zinsen für 305.000€ und bei der Sparkasse 80.000 €. Allerdings finde ich ~1870€ monatlich nach 15 Jahren auch schon ziemlich viel.

    Ich habe die Angebote anonymisiert angehangen.

    Ich bitte um eure Meinung

    Viele Grüße
    Sullivan
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  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Irgendwie sieht das Sparkassenkonstrukt sehr undurchsichtig aus. Ich hab das versucht in Excel nachzubilden, bin zwar einigermaßen hingekommen. Trotzdem finde ich das extem unübersichtlich.

    Ein paar Fragen
    Für was ist der 2. Bausparer überhaupt sinnvoll?
    Wie sind die Konditionen der Bausparverträge?
    Sind die Konditionen des 2. Bausparers schon fix?
    Sind Sondertilgungen geplant und wie wirken sich Sondertilgungen aus.
    Was passiert, wenn der Zinssatz nach 10 Jahren für die Verlängerung des Förderdarlehen nicht bei 1,1% ist, sondern bei 3%. Muß dann die Rate angehoben werden? Ist dann die Rate nach 15 Jahren stemmbar?
    Wie berücksichtigst du die Differenzen zwischen den Raten (DB und Spk) in deinen Überlegungen?

    Wenn man sich die ESIS von beiden Banken anguckt, dann zahlt man bei der Deutschen Bank ca. 114.000€ an Zinsen für 305.000€ und bei der Sparkasse 80.000 €. Allerdings finde ich ~1870€ monatlich nach 15 Jahren auch schon ziemlich viel.
    Wo hast du die Zahlen her?
    Die Sparkasse weißt eine Differenz zwischen Darlehen und Rückzahlung von 128T€ aus. Davon 3-4T€ Gebühren heißt ca. 124T€ Zinsen.
    Die Deutsche Bank weißt fürs Hauptdarlehen 117T€ Zinsen aus. Dazu kommen aus meiner Sicht noch ca. 20T€ Zinsen fürs Förderdarlehen.

    Wären immer noch 13T€ zugunsten der Sparkasse.
    Steckst du aber die 400€ Ratendifferenz ab dem 15. Jahr bei der DB in die Sondertilgung, dann wäre die DB leicht günstiger.

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    doppelt.....

  4. Avatar von Sullivan61
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Zitat Zitat von tneub
    Irgendwie sieht das Sparkassenkonstrukt sehr undurchsichtig aus. Ich hab das versucht in Excel nachzubilden, bin zwar einigermaßen hingekommen. Trotzdem finde ich das extem unübersichtlich.

    Ein paar Fragen
    Für was ist der 2. Bausparer überhaupt sinnvoll?
    Wie sind die Konditionen der Bausparverträge?
    Sind die Konditionen des 2. Bausparers schon fix?
    Sind Sondertilgungen geplant und wie wirken sich Sondertilgungen aus.
    Was passiert, wenn der Zinssatz nach 10 Jahren für die Verlängerung des Förderdarlehen nicht bei 1,1% ist, sondern bei 3%. Muß dann die Rate angehoben werden? Ist dann die Rate nach 15 Jahren stemmbar?
    Wie berücksichtigst du die Differenzen zwischen den Raten (DB und Spk) in deinen Überlegungen?



    Wo hast du die Zahlen her?
    Die Sparkasse weißt eine Differenz zwischen Darlehen und Rückzahlung von 128T€ aus. Davon 3-4T€ Gebühren heißt ca. 124T€ Zinsen.
    Die Deutsche Bank weißt fürs Hauptdarlehen 117T€ Zinsen aus. Dazu kommen aus meiner Sicht noch ca. 20T€ Zinsen fürs Förderdarlehen.

    Wären immer noch 13T€ zugunsten der Sparkasse.
    Steckst du aber die 400€ Ratendifferenz ab dem 15. Jahr bei der DB in die Sondertilgung, dann wäre die DB leicht günstiger.
    Die Bausparer sind für die Zinsbindung von 1,9% über 15 Jahren nach den 15 Jahren der Sparkasse. So kommt man auf 30Jahre Zinsbindung. Allerdings tilgt man über die ersten 15 Jahre nichts bei der Sparkasse sondern "füllt" seinen Bausparvertrag. Dieser wird dann nach 15 Jahren genutzt.

    Konditionen sind außer den genannten Beträgen nicht festgelegt.

    Sondertilgungen sind geplant. Die sind bei der DB mit minimum 1250 jährlich angegeben und max 5% pro Jahr. Bei der Sparkasse hat meine keine Grenzen, die werden in den Bausparvertrag gelegt.

    Nach 10 Jahren kann der Anschluss des KFW-Darlehens über die Bank finanziert werden so wie ich das verstanden habe.

    Die Daten stehen in der ESIS der beiden Angebote. Bei der SPK unter Punkt 2 (S.2/6 oben) und bei der DB auf der S.3/13.

    Mir machen halt die "Kosten" der 305.000€ bei der DB irgendwie sorgen, weil es schon diesbezüglich einen größeren Unterschied gibt.

    Nebenbei bemerkt:
    20 oder 30 Jahre Zinsbindung gibt es bei der SPK nur in Kombination mit einer Volltilgung. Heißt in 30 Jahren wird das Haus komplett abbezahlt.

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Zitat Zitat von Sullivan61
    seinen Bausparvertrag.
    Was mir aufgefallen ist, du redest immer von einem Bausparvertrag. Das sind aber 2.


    Zitat Zitat von Sullivan61
    Sondertilgungen sind geplant. Die sind bei der DB mit minimum 1250 jährlich angegeben und max 5% pro Jahr. Bei der Sparkasse hat meine keine Grenzen, die werden in den Bausparvertrag gelegt.
    Die Sondertilgung ist in der Berechnung aber noch nicht berücksichtigt und reduziert die Differenz.
    Generell ist zu beachten, das die Bausparvarianten langfristige Zinssicherheit bieten sollen. Da in den ersten Jahren nichts getilgt wird, spielt der Bausparer seinen Vorteil erst sehr spät aus.
    Verkürzt du die Laufzeit durch Sonderzahlungen, reduziert sich der Vorteil der Bausparvariante gegenüber dem klassischen Annuitätendarlehen.
    Auch ist zu beachten, wo Sondertilgungen bei der Bausparvariante (in der Einzahlungsphase) hingehen. Meines Wissens gehen sie zusätzlich in den Bausparer, d.h. du zahlst trotzdem auf die volle Summe weiter Zinsen, während sich beim Annuitätendarlehen die Restschuld und damit der Zins senkt. GGf. wird der Bausparer dann aber eher zuteilungsreif. Hier stellt sich dann die Frage, kann das Tilgungsaussetzungsdarlehen, dann eher abgelöst werden oder ist das fix.

    Zitat Zitat von Sullivan61
    Mir machen halt die "Kosten" der 305.000€ bei der DB irgendwie sorgen, weil es schon diesbezüglich einen größeren Unterschied gibt.
    Der Unterschied ist aber nur so groß, weil du Äpfel mit Birnen vergleichst. Hättest du gleiche Raten wäre fast kein Unterschied.

    Es ist also eher eine Typfrage, ob man damit umgehen kann, dass am Monatsende noch Geld übrig ist und dieses dann einmal im Jahr in die Sondertilgung steckt.
    Auch ob man eher der Sicherheitstyp ist oder auch mal spekulativer unterwegs ist. Dazu noch die Frage, ob man schon am ende der Gehaltsstaffel angekommen ist oder ob da noch der ein oder andere größere Gehaltssprung (oberhalb der Inflation) zu erwarten ist.

    Bei uns gabs z.B. die Gehaltssprünge (bei beiden) kurz nach dem Hausbau. d.h. wir hatten dann deutlich mehr Geld zu Verfügung und reduzieren durch hohe Sondertilgungen die Restschuld, so dass wir vermutlich keine 15 Jahre bis zu Abzahlung benötigen. Ein Bausparer oder eine 20 oder 30 jährige Zinsbindung hätte somit die Vorteile nicht mal ansatzweise ausspielen können.
    Etwas spekulativ bin ich auch unterwegs. Ein überschaubarer Teil wird auch in ETFs statt in Sondertilgung gesteckt. Bei gutem Stand kann dann die überschaubare Restschuld (nach 10 Jahren) abgelöst werden. Stehen Sie gerade schlecht, läuft das Darlehen dann normal weiter.

    Da das eher eine Frage des Typs ist, lässt sich da ganz schwer was raten.

    Ich persönlich hab das Bausparkonstrukt von vorn herein abgelehnt, weil es mir zu unübersichtlich ist.

  6. Avatar von brainy
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Ich neige auch zur DB. Bausparen ist m.E. aus der Zeit gefallen. Die wirtschaftlichen Probleme der BSK kommen noch, da viele Altverträge bespart werden. So einen Vertragspartner braucht man nicht.

    In 15 oder 20 Jahren verdienst du locker 30%-40% mehr.

  7. Avatar von Sullivan61
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Ich bin noch in den Anfängen meiner Karriere (Anfang 30) und habe in meiner Branche (Softwareentwicklung) noch einige Gehaltssprünge zu vermuten.
    Mein Plan war es auch eher einen kleineren Betrag an die Bank zu verpflichten und mit Sondertilgungen zu arbeiten.
    ETFs sind auch bei mir im Plan.

    Dass man am Anfang bei der SPK überhaupt nicht tilgt fällt einem so gar nicht auf.

    Warum sind denn das aber 2 Bausparer. Das verstehe ich noch nicht ganz

    Und wie handhabt man eigentlich den KFW-Anteil, wenn die 10 Jahre vorbei sind? Kann man das von der Bank übernehmen lassen, falls der KFW-Zins erhöht sein sollte?

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Ja in der Übersicht von der SPK wird alles zusammengepackt. Da sieht man zwar gut, was wann gezahlt wird, aber die Einzelbausteine sieht man überhaupt nicht.


    Der KFW Anteil wird von der Bank durchgeleitet. sind dann die 10 Jahre rum, verlängert nicht die KFW, sondern die durchleitende Bank.


    Die Zinsen sind zwar gestiege, aber 1,9% finde ich schon recht hoch. Lass dir doch spassenshalber mal vom User Noelmaxim die Finanzierung durchrechnen.
    Ich hab das dumme Gefühl, dass da noch was geht. Vielleicht sieht das Bausparkonstrukt nur deswegen so attraktiv aus, weil das Angebot der Deutschen Bank so schlecht ist.

    Wenn du am Anfang deiner Karriere stehts und noch große Gehaltssprünge zu erwarten sind, dann sinkt natürlich auch das Risiko, dass man später höhere Raten durch Zinssteigerungen nicht abfangen kann. Da ist die Frage, ob man wirklich Zinssichtheit für 20 Jahre benötigt, wenn in 15 Jahren das Gehalt vielleicht so groß ist, dass du das Darlehen aus der "Portokasse" zahlst.
    Auch das ist eine persönliche Entscheidung.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Mir persönlich wäre das mit dem Bausparvertrag auch zu fest - ich würde ein Konstrukt wählen, bei dem ich etwas flexibler wäre - erst nur 10-15 Jahre Zinsbindung - die Möglichkeit ein paar mal die Tilgungsrate zu ändern (z.B. Elternzeit/Kurzarbeit/Krankheit/Gehaltssprung) und die Möglichkeit der Sondertilgung (Erbschaft etc.) - und anstatt für 20/30 Jahre Zinsbindung einen relativ hohen Aufschlag zu zahlen würde ich das eher zum Tilgen nehmen - dann sind nach 10/15 Jahren die Schulden hoffentlich deutlich geschwunden - und man weiß auch nie, ob sich die eigenen Wünsche nicht ändern in 30 Jahren kann viel passieren ... (Vorfälligkeitsentschädigung ..)

  10. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Sullivan61,

    sie haben bestimmt nichts verstanden was die beiden Banlen angeboten haben!

    Wie kommen sie auf die Summe? Welches Wertgutachten liegt vor? Deckt sich die Kaufsumme mit den Wertgutachten? Haben sie überhaupt ein Wertgutachten des Kaufobjekt erhalten?

    Lesen sie mal den §505 a bis 505 d BGB durch
    § 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
    (1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

    1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
    2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

    Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
    (2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
    (3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
    Es dürfte ihnen sicherlich jetzt klar werden, bei einer nicht gemachten Wertermittlung des Objektes sie in der Beweispflicht befinden nachzuweisen dass das Objekt den Kaufpreis wert war und ist!
    Sonst landen sie beim § 499 BGB
    § 499 Kündigungsrecht des Darlehensgebers; Leistungsverweigerung
    (1) In einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag ist eine Vereinbarung über ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers unwirksam, wenn eine bestimmte Vertragslaufzeit vereinbart wurde oder die Kündigungsfrist zwei Monate unterschreitet.
    (2) Der Darlehensgeber ist bei entsprechender Vereinbarung berechtigt, die Auszahlung eines Allgemein-Verbraucherdarlehens, bei dem eine Zeit für die Rückzahlung nicht bestimmt ist, aus einem sachlichen Grund zu verweigern. Beabsichtigt der Darlehensgeber dieses Recht auszuüben, hat er dies dem Darlehensnehmer unverzüglich mitzuteilen und ihn über die Gründe möglichst vor, spätestens jedoch unverzüglich nach der Rechtsausübung zu unterrichten. Die Unterrichtung über die Gründe unterbleibt, soweit hierdurch die öffentliche Sicherheit oder Ordnung gefährdet würde.
    (3) Der Darlehensgeber kann einen Verbraucherdarlehensvertrag nicht allein deshalb kündigen, auf andere Weise beenden oder seine Änderung verlangen, weil die vom Darlehensnehmer vor Vertragsschluss gemachten Angaben unvollständig waren oder weil die Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Satz 1 findet keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevante Informationen wissentlich vorenthalten oder diese gefälscht hat.
    Das man aus den § 499 Abs. 3 letzter Halbsatz, wegen den verstoss des § 505 b Abs. 3 letzter Satz, weil dann ein latender Fall von § 499 Abs. 3 letzter Halbsatz vorliegt! Das Kündigungsrecht des Gläubiger jederzeit! Damit werden vertragliche Fristen wertlos.
    Fragen Sie ruhg den Gläubiger nach den Wertgutachten des Objektes und lassen sich eine Kopie aushändigen damit man später nicht wirtschaftlicht ausplündert, weil der Darllehnsvertrag wertlos war und ist.

    Das sollte man als Schuldner vorab vermeiden

    bruno68

  11. Avatar von Sullivan61
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    Standard AW: Einschätzung von Angebot (Deutsche Bank vs. Sparkasse)

    Vielen Dank für die Antworten. Aber bei aller Liebe, ich bin kein Jurist und um ehrlich zu sein, habe ich immer noch nicht verstanden was Sie meinen. Ein Schätzwert liegt in der ESIS der Deutschen Bank beispielsweise bei. Aber vielleicht könnten Sie mir auf etwas verständlicherem Deutsch erläutern worum es bei der Sache geht, welches Sie angesprochen haben.

    Wie soll ich im übrigen ein Wertgutachten von etwas erstellen lassen, was noch gar nicht existiert? Es handelt sich hier um einen geplanten Neubau.

    Das wäre sehr hilfreich. Vielen Dank!

  12. Avatar von tneub
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    Zitat Zitat von Sullivan61
    Wie soll ich im übrigen ein Wertgutachten von etwas erstellen lassen, was noch gar nicht existiert? Es handelt sich hier um einen geplanten Neubau.
    Da sieht man mal wieder, dass unsere Problembär Bruno zwar Texte liest, aber nicht versteht. Das betrifft sowohl Texte von Usern, wie auch Gesetzestexte.

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