Hauskauf + Sanierung, Kredit, KfW

Moin,
ich habe im Wege einer Teilungsversteigerung ein freistehendes EFH erworben.


- Bj. ~1890
- Wfl. 140 qm
- Großraum Ruhrgebiet/NRW
- Gute bis sehr gute Lage lt. Kreditinstitut (ländlich, aber gut angebunden, mit Einkaufsmöglichkeiten)
- Haus ist stark sanierungsbedürftig. Mehr dazu bei Sanierungsmaßnahmen.
- 30.000 qm Grundstück (50/50 Wald/Wiese).


Verkehrswert 150.000 Euro.
Dem stehen 150.000 Euro Grundschuld gegenüber die der Käufer in voller Höhe abzulösen hat.
Theoretisch hätte man das Haus also für 1 Euro kaufen sollen/können. (+Gerichtskosten).


Aktuell natürlich unrealistisch für ein freistehendes Haus.
Ich habe für 130.000 EUR den Zuschlag bekommen, +NK 140.000 (bei ZVG sind die nicht so hoch)
Insgesamt rund 290.000 Euro.


Über die Finanzierung habe ich mir natürlich schon vorher Gedanken gemacht.


Die Grundschuld löse ich mit Eigenmitteln vollständig ab, damit das Haus erstmal schuldenfrei ist.


Bleiben also die ~140.000 für das Haus sowie die Sanierung.


Geplante Sanierungsmaßnahmen:


- Dach runter, 60 cm aufmauern, Dachstuhl neu, Dach decken und Dämmen (Notwendig, Im OG ist die Deckenhöhe 1,80 - 1,90, Dach ist 130 Jahre alt und sieht von außen aus wie eine Hängematte. Ist aber überraschenderweise dicht)
- Elektro (Notwendig, da chaotische Kabelführung, kein FI, z.T. 90 Jahre alte Kabel)
- Wasserrohre (Notwendig, da Eisenrohre)
- Bäder (notwendig, da unfassbar hässlich)
- Fenster, Türen
- Böden und Wände werden in dem Zug ebenfalls erneuert da diese bei den Umbauarbeiten ohnehin kaputtgehen.


Wie man sieht muss nahezu alles neu gemacht werden.


Ich veranschlage dafür rund 250.000 Euro, brauche also in Summe 400.000 Euro.


Ich möchte allerdings nur 350.000 aufnehmen da ich noch Barmittel habe die verwendet werden sollen.


Einkommen Er (34): 3000 Netto
Einkommen Sie (27): 2400 Netto
Summe 5400 Netto
laufende Kosten nach Einzug: 2.700 Euro.(da ist alles mit drin inkl. KV, Gebäudevers., Internet, TV, Strom/Gas/Wasser, Kfz, Essen, Hygiene, Klamotten, Hundefutter usw).
Es bleiben also noch 2700 Euro für die Bedienung des Kredits und Dinge die ich unter "wäre schön, aber nicht notwendig" verbuche wie größere Urlaube.
Achja, keine laufenden Kredite und 98,x Schufa score (selbstauskunft).


Für die Finanzierung haben wir bereits Angebote und sie ist auch darstellbar; allerdings sind die Konditionen nicht so gut (knapp 2% auf 20 Jahre, einfaches Annuitätendarlehen).
Das liegt weniger an unserer Bonität als vielmehr daran, dass das Haus im ist-Zustand nur mit 180-200t Euro (je nach Institut) beliehen werden kann und für den Rest ein Risikoaufschlag berechnet wird.


Da wir ohnehin kernsanieren sind wir nun beim Thema KfW und steuerliche Förderungen, wobei ersteres für die Finanzierung interessant ist.


Jetzt die Frage wie ich das geschickt angehe.
Es gibt ja einmal die steuerliche Förderung (20% der Anschaffungskosten z.B. für 3fach verglaste Fenster, die man mit entsprechendem Formular von der EKSt abzieht) und die KFW-Förderung, die man aber im Vorfeld beantragen muss.


Ich habe mich mit dem Thema bislang kaum auseinander gesetzt. Abgesehen von der Sicherung der Finanzierung habe ich im Vorfeld der Ersteigerung wenig gemacht, da ich ehrlich gesagt nicht mit einem Zuschlag gerechnet habe (es gab fast 100 Interessenten).


Für die KfW-Förderung gibt es ja Auflagen. Brauche ich hier (ausser für das Dach, da muss ja ein Bauantrag gestellt werden) zwingend einen Architekten um die Förderung zu sichern? Wie aufwendig ist das?


Mich würden da Erfahrungen und Expertenmeinungen interessieren und was man so sparen kann.


Gruß
Sebastian