Riches get richer?

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  1. Avatar von Marton
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    Cool Riches get richer?

    Guten Abend,
    Ich bin 34 Jahre alt und habe mich mit Einzelaktien ziemlich verspekuliert, so dass mein Erspartes sich aktuell auf magere 4.000 Euro beläuft. Ich habe fürs Alter eigentlich okay vorgesorgt, habe eine Lebensversicherung die ich mit 65 ausgezahlt bekomm ca 50.000, dazu eine Betriebsrente mit guten Konditionen die krieg ich aber auch erst mit 65 ca 90.000, dazu normale Rente plus Haus meiner Eltern aktuell ca 300.000 wert. Um es kurz zu machen: ich würd gern in etwas investieren, das mir nicht erst in 31 Jahren was bringt, sondern in 10 oder 15, auch im Hinblick auf Familiengründung. Momentan verdiene ich 60.000 und meine Verlobte ca 50.000 aber... und das ist das dicke aber: sie kann den Job so aus Krankheitsgründen bald (in 6 bis 9 Monaten) nicht mehr machen und will kürzer treten, hat selbst die letzten Jahre ihr Studiendarlehen abbezahlt und ist endlich schuldenfrei. Sprich: ich werd dann wohl Hauptverdiener sein.
    Ich hab lange recherchiert und sehe was mein Umfeld macht: vermietete Immobilien oder Neubauprojekte - und die Miete zahlt den Großteil des Kredits. Ich sehe wie niedrig die Zinsen gerade sind und denk mir: solange ich bzw wir noch eines guten Kredits würdig sind, wäre das doch die Idee? Nur fehlt das Eigenkapital. Meine Familie ist überhaupt nicht begeistert, keiner will mir was leihen. Sie kennen das so nicht und sind der Meinung ich soll einfach so sparn oder an die Börse. Sie sind eher oldschool bzw nicht in der Hinsicht informiert und wollen es auch nicht
    Nun schlagen 2 Herzen in meiner Brust und mir würde eine Meinung von außen, also euch, vielleicht helfen. Herz 1: Während meine wohlhabenden Freunde und Bekannte schön vorsorgen und reicher werden (haben teils 3 Immobilien mit 34..) schau ich in die Röhre wegen fehlendem Eigenkapital - vielleicht hab ichs in 2 Jahren angespart aber dann sind die Zinsen nicht mehr so niedrig. Also versuch ichs irgendwo her zu kriegen - Freunde vielleicht? Wobei ich Sorge hab, dass sie nein sagen.
    Herz 2: Alles ne beschissene Idee mit zu vielen Risiken, ich sollte mich dahin verkriechen wo ich herkomme: aus armen Verhältnissen und lieber in einen etf wie msci world investieren
    Ich würd mich über ein paar Erfahrungen und Tipps freuen
    Euer M.

  2. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Riches get richer?

    Du sagst dass du bald hauptverdiener wirst und deine Verlobte aus gesundheitlichen Gründen zurück schrauben muss. Hat deine Freundin eine ausreichende BU? Wie bist du denn abgesichert wenn du auch ausfällst? Du kannst nur mit dem Geld rechnen das du in der Tasche hast. Also nicht mit dem Haus der Eltern, so lange du nicht der Eigentümer bist. Vielleicht werden diese Pflegefälle und dann wäre unter Umständen das Haus schnell weg….

    deine AV sind die Endsummen oder die aktuellen Werte? Wenn es die aktuellen sind kommt ja nicht etwas hinzu wenn es die Endergebnisse sind wäre das Kapital wenig für eine dauerhafte Rente zu deinem jetzigen Einkommen.

    wenn du eine saubere Schufa hast warum nicht Geld von der Bank leihen und alleine finanzieren wenn deine Freundin ausfällt für den Kredit. Dann muss der Kredit angepasst sein, dass das mit deinem Einkommen alleine passt. Nur wirst du kaum Immobilien finden die ihr Geld wert sind die sind schon aus dem Markt verschwunden und haben neue Besitzer. Du zahlst was du an Zinsen sparst beim Kaufpreis drauf oder musst noch einmal eine Menge Barmittel in die Hand nehmen. Je nach Region wird da schon nette m2 Preise aufgerufen. Wenn du das nicht bis zur Rente abbezahlt hast steigen auch die Zinsen für dich… also musst du deine Schufa erst einmal kennen ob du überhaupt zu guten Zinsen finanzieren könntest.

    dass deine Verwandten kein Geld geben wollen ist auch richtig so. Man leiht nicht in der Familie da ist auch wenn alle den richtigen Willen haben eine Menge Konflikt Potential… gleiches gilt für die Freunde die fragt man nicht nach Geld. Die Frage musst du dir gefallen lassen warum hast du es nicht gleich genau so gemacht und bist in Aktien gegangenen wo ich auch nicht wüsste wie man sich verspekuliert hat die Kurse steigen schon länger…. Es sei denn man möchte immer das schnelle Geld mit machen und Kauft und verkauft schneller als man schauen kann. Ist ja auch oldschool zu denken man macht den schnellen Euro an der Börse wenn man kauft und verkauft. Was nicht heißt man soll keine Aktien haben…

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Riches get richer?

    Viele erzählen nur über ihre erfolgreichen Wertanlagen - bei Immobilien muss man entsprechende Sicherheiten haben - da ist mal "plötzlich" Dach/Heizung/Fassade/etc. fällig.
    Auch kann es zu Mietausfällen kommen - oder man muss einen Mieter rausklagen, da er nicht zahlen möchte - das kann dann mehr als 12 Monate dauern und nicht unerhebliche Gerichtskosten nach sich ziehen ... und wenn es ganz dicke kommt, ist der Mieter danach insolvent und man muss noch die Wohnung renovieren.
    Dann gibt es auch Mieter die jede Woche wegen tropfendem Wasserhahn oder defekter Beleuchtung anrufen ... das muss man auch wollen.

    Die risikofreie Wertanlage, die "sich von alleine" trägt, gibt es nicht.

    In 30-35 Jahren haben 50.000€ bei ca. 2% Inflation auch nur noch eine Kaufkraft von ca. 25.000€ - und müssen dann u.U. noch versteuert werden oder damit Krankenkassenbeiträge gezahlt werden. (Die Rente im Rentenbescheid ist übrigens auch brutto ...)

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Riches get richer?

    Hallo Marton,

    wenn deine Eltern ein Haus im Wert von 300.000 € haben, kommst du ganz sicher nicht aus armen Verhältnissen.
    Mit deinen 60.000 € verdienst du in etwas eineinhalb mal so viel, wie der Durchschnitt.

    Über mangelnden Input dürftest du dich also nicht beschweren, aber dein bzw. euer Outputverhalten würde mir schon zu denken geben.
    Ihr habt jeden Monat rund 5.000 € zur Verfügung und habt gerade mal 4.000 € auf der hohen Kante (oder hat deine Verlobte mehr)?

    Hier wäre es meiner Meinung nach erstmal Zeit abzuchecken, wofür ihr das ganze Geld ausgebt. Schreibt euch eure Ausgaben über die kommenden 12 Monate mal kleinlich auf, dann kann man überlegen, wo ihr deutlich sparen könnt. Es wäre aber auch schon interessant, wenn du einfach mal aufzählst, welche Fix-Ausgaben ihr jeden Monat habt.

    Viele Grüße
    BenniG

  5. Avatar von hugocontrollo
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    Standard AW: Riches get richer?

    Wenn, dann eine eigene Immobilie zum Selbstbewohnen.
    Dafür würden vielleicht auch Familie etc. etwas zum Eigenkapital beisteuern.
    Wir hatten schon eine abbezahlte eigengenutzte Immobilie, bevor wir eine zum Vermieten gekauft haben (aus Steuergründen, wir haben viel mehr als 60Tsd im Jahr zusammen verdient).
    Dann kauften wir eine weitere Imobilie zum Selbstbewohnen, nun haben wir drei Immobilien, eine davon vermietet. Da ist aber kein großer Verdienst drin, wenn es 2% Rendite nach Steuern sind, ist es schon viel.
    Aber die selbstbewohnten Immobilien sparen die Miete, und das ist im Alter Gold wert, mieten könnten wir gar nicht, was wir heute bewohnen, obwohl wir gute Renten haben.
    Also auf jeden Fall eine selbstbewohnte Immobilie zulegen, dann erst an vermietete Immobilien denken.

  6. Avatar von KVW-IMH
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    Standard AW: Riches get richer?

    Hallo Marton,

    Es gibt einige Strategien mit denen man im Bereich Immobilien innerhalb von 10 Jahren sein eingebrachtes Eigenkapital verdoppeln kann. Das Gute an Strategien im Immobilienbereich ist, dass man immer einen Gegenwert zu dem hat, was man einbringt. Angenommen du finanzierst eine ETW als Kapitalanlage und nach 5 Jahren steigen die Zinsen(was, wie wir wissen, nicht der Fall sein wird) - Du könntest sogar jetzt schon mit 20% Gewinn Verkaufen und hättest damit dein Eigenkapital bis zu verdoppelt. Also je nachdem was Du für eine Finanzierung bekommst, lässt sich der Leverage Effekt in jedem Fall gut skalieren.

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: Riches get richer?

    Zitat Zitat von KVW-IMH
    Hallo Marton,

    Es gibt einige Strategien mit denen man im Bereich Immobilien innerhalb von 10 Jahren sein eingebrachtes Eigenkapital verdoppeln kann. Das Gute an Strategien im Immobilienbereich ist, dass man immer einen Gegenwert zu dem hat, was man einbringt. Angenommen du finanzierst eine ETW als Kapitalanlage und nach 5 Jahren steigen die Zinsen(was, wie wir wissen, nicht der Fall sein wird) - Du könntest sogar jetzt schon mit 20% Gewinn Verkaufen und hättest damit dein Eigenkapital bis zu verdoppelt. Also je nachdem was Du für eine Finanzierung bekommst, lässt sich der Leverage Effekt in jedem Fall gut skalieren.
    So pauschal kann man das allerdings nicht sagen - die Kaufnebenkosten sind erst mal "weg" - und wenn man dann noch Leerstand/Mietnomaden/Überschwemmung hat, kann es finanziell auch sehr stark negativ werden.

  8. Avatar von KVW-IMH
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    Idee AW: Riches get richer?

    Naja, ich empfinde es als Vorurteil zu sagen, dass die Sache ''schnell negativ'' werden kann. Gegen Mietnomaden kann man sich schützen in dem man vorher die richtigen Unterlagen einholt, sprich Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft etc. Bei diesr Vorgehensweise wird auch das Risiko Leerstand verringert. Niemand zieht von heute auf morgen einfach aus. Selbst wenn, kann ich beim nächsten Mieter 10% Mieterhöhung ansetzen und meinen Leerstand ausgleichen.
    Darüber hinaus gibt es immer noch den Gegenwert der Immobilie. Die Vermietet weiter zu verkaufen bedeutet, dass ich auch wenn ich schon nach einem halben Jahr verkaufe mindestens meine Kaufnebenosten wieder eingeholt habe. Ich gehe also schon mal nicht leer aus. Das Risiko einer Überschwemmung setze ich jetzt mal gleich mit einer Firmeninsolvenz. Indem Moment in dem die Insolvenz bekannt wird, ist ein Anleger genauso pleite wie jemand dessen Haus weggespült wird.

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Riches get richer?

    Wenn man mal von 10% Kaufnebenkosten ausgeht, würde sich laut der Logik der Immobilienpreis alle 5 Jahre verdoppelt.
    Das was die letzten 3-5 Jahre passiert ist, kann so aber nicht weiter funktionieren. So schnell wie die Immopreise gestiegen sind, sind die Mieten und die Löhne nicht gestiegen.

  10. Avatar von KVW-IMH
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    Standard AW: Riches get richer?

    Falls die Gesamtkapitalrentabilität höher ist als der Fremdkapitalzinssatz, erhöht sich mit zunehmendem Verschuldungsgrad (Verhältnis von Fremd- und Eigenkapital) die Rendite des eingesetzten Eigenkapitals (auch Eigenkapitalrentabilität genannt). - was hat also der Zeitraum in dem man sich mit Immobilienpreisen beschäftigt, mit der Verdopplung seines Eigenkapitals zu tun? ^^

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Riches get richer?

    Der Leverage Effekt ist mir bekannt, hat aber mit deiner vorhergehenden Aussage nicht viel zu tun.

    Zitat Zitat von KVW-IMH
    Darüber hinaus gibt es immer noch den Gegenwert der Immobilie. Die Vermietet weiter zu verkaufen bedeutet, dass ich auch wenn ich schon nach einem halben Jahr verkaufe mindestens meine Kaufnebenosten wieder eingeholt habe.
    Du hast geschrieben, dass du nach einem halben Jahr deine Nebenkosten wieder rein hast. Das heißt, du gehst von eine Preissteigerung von rund 10% innerhalb eines halben Jahres bzw. 20% innerhalb eines Jahres aus. Ich will gar nicht abstreiten, dass das in einigen Regionen die letzten 3-5 Jahre sogar möglich gewesen ist, aber halt nicht dauerhaft und überall.
    Auch 10% Mieterhöhung nach dem Leerstand bekommst du nicht überall durchgesetzt.

    Deine Aussagen sind meines Erachten zu optimistisch bzw. zu pauschal.

  12. Avatar von tneub
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    Standard AW: Riches get richer?

    Im Übrigen hat der Leverage-Effekt auch einen gewaltigen negativen Effekt, immer dann wenn die Gesamtrentabilität unter den Fremdkapitalzinssatz fällt.
    Dann kann trotz positiver Gesamtrentabiliät die Eigenkapitalrentabilität plötzlich ganz schnell negativ werden.
    Je niedriger der EK Anteil gegenüber dem FK Anteil, desto dramatischer sind die Auswirkungen.

    Es muß also nicht nur das Extremum Mietnomaden oder Überschwemmung sein, da reichen auch mal 2-3 Monate Leerstand, um die EK Rentabilität des Jahres ins Negative drehen zu lassen.
    Im nächsten Jahr ist sind dann noch paar größere Reparaturarbeiten notwendig und schwupps ist die EK Rentabilität für das Jahr wieder hin.
    Dann brauchst du erstmal 3-4 Jahre um das wieder einigermaßen auszugleichen, da im Wohnimmobilienbereich ja keine exorbitanten Renditen zu holen sind.

  13. Avatar von KVW-IMH
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    Standard AW: Riches get richer?

    Nun, wenn ich als Anleger mein Eigenkapital verdoppeln möchte muss ich ja nicht zwangsläufig mein Nachbarhaus kaufen. Du hast recht wenn Du sagst, dass meine Aussage nicht pauschal für ganz Deutschland gilt - das ist aber unerheblich weil ich ja als Anleger dahin gehe wo ich die beste Rendite erzielen kann. Das ist bezogen auf meine erste Antwort an Marton, der in 10-15 Jahren aus seinem Investment profitieren will. Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass es in Deutschland Regionen gibt die auch in 40 Jahren noch diese Rendite bringen. Mit 15.000 Euro Startkapital und der richtigen Strategie ist daher also möglich innerhalb von 15 Jahren einen Immobilienwert von bis zu 1 Mio Euro aufzubauen. Selbst wenn ich diese jetzt zum EK verkaufe habe ich mein grundsätzlich eingebrachtes Geld dreifach wieder Raus.

  14. Avatar von KVW-IMH
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    Wie gesagt - deine ''was ist wenn''Beispiele sind mit der richtigen Strategie und dem richtigen ImmoKonzept nicht haltbar.

  15. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Riches get richer?

    genau so möglich ist innerhalb von 15 Jahren ein Vermögen von 0€ oder noch weniger zu haben. Somit ist immer Vorsicht geboten bei Anbietern die innerhalb kurzer Zeit immense Rendite prophezeien in einem Umfeld das eher geringe bis negative Rendite erwirtschaftet. Meist passt die Devise lieber einen Spatz in der Hand als die Taube auf dem Dach...
    Aber genau diese Menschen die erst alles verloren haben glauben an solche Dinge, die durchaus nicht unmöglich sind, aber genau diese Menschen die schon einmal alles verloren haben sollten nicht glauben, dass das jeder schaffen kann. Es gilt leider noch immer die die Gewinn machen machen den meist zu lasten anderer. Somit muss jemand verlieren, damit andere Gewinne machen können....
    Dann gibt es wieder welche die gegen einen kleinen "Obolus" an denen verdienen die daran glauben und somit jemand finden der für sie Geld verlieren kann. Auch das gibt es derzeit zu Hauf.

  16. Avatar von KVW-IMH
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    Standard AW: Riches get richer?

    Glauben ist nicht wissen. Und ''jemand der schon mal alles verloren hat'' ist ziemlich weit her geholt. Jeder Fall muss einzeln betrachtet werden. Solange ich ''Leerstand'' mit der richtigen variable fülle, z.B. Sanierungs/Modernisierungsarbeiten kann mir da gar nichts passieren. Eine Immobilie ist im übrigen die einzige Wertanleihe die in Ihrem wert 50% einbrechen kann ohne, dass der Eigentümer auch nur einen Cent verliert. Im schlimmsten Fall geht er mit +/- 0 raus. Anders als bei Aktien bei denen es keinen Gegenwert zu der Investition gibt. Meine Immobilie habe ich selbst in der Hand - die Firma in die ich investiere nicht. Wenn ich also Pleite gehe, dann nur aus Unwissenheit.

  17. Avatar von titan1981
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    Zitat Zitat von Marton
    Guten Abend,
    Ich bin 34 Jahre alt und habe mich mit Einzelaktien ziemlich verspekuliert, so dass mein Erspartes sich aktuell auf magere 4.000 Euro beläuft.
    das sehe ich hier den Fall schon als erfüllt.

    Zitat Zitat von KVW-IMH
    Glauben ist nicht wissen. Und ''jemand der schon mal alles verloren hat'' ist ziemlich weit her geholt. Jeder Fall muss einzeln betrachtet werden. Solange ich ''Leerstand'' mit der richtigen variable fülle, z.B. Sanierungs/Modernisierungsarbeiten kann mir da gar nichts passieren. Eine Immobilie ist im übrigen die einzige Wertanleihe die in Ihrem wert 50% einbrechen kann ohne, dass der Eigentümer auch nur einen Cent verliert. Im schlimmsten Fall geht er mit +/- 0 raus. Anders als bei Aktien bei denen es keinen Gegenwert zu der Investition gibt. Meine Immobilie habe ich selbst in der Hand - die Firma in die ich investiere nicht. Wenn ich also Pleite gehe, dann nur aus Unwissenheit.


    es reicht die eigene Arbeitslosigkeit und die nicht mehr Zahlbarkeit der laufenden Kosten, oder eine Scheidung und Schwupps hat man weder Haus, noch Geld, noch irgendetwas außer den Schulden hieraus.... auch Totalschäden am Haus durch entsprechende Vorfälle rufen solche Verluste hervor..... Ein Haus ist ein riesiger Klumpen den man am Bein hat und wenn man nicht viele andere Klumpen wie andere Anlagemöglichkeiten hat sieht man recht alt aus wenn der größte Klumpen sich in Rauch auflöst oder im Boden verschwindet und ja man kann viel versichern Problem man kann nicht alles versichern und viele Versicherer finden einen Weg nicht zu zahlen.... Dann hat man wieder das Problem mit den Schulden die man nicht los wird aber die Immobilie.

    Und keiner mit Verstand investiert in eine einzige Aktie..... ansonsten müsste man wenn man das vergleichbar machen möchte nur in Häuser investieren, die an einem Standort sind, aus einem gewissen Baujahr, in einer bestimmten Größe investieren..... wie zum Beispiel in Mannheim Benz-Baracken.

  18. Avatar von KVW-IMH
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    Ansichtssache... wenn du dich scheiden lässt und dein Vermögen aufteilen lassen musst, hast du ja nicht automatisch 0 Euro.
    Du musst dein Vermögen teilen, weil du nicht in der Lage gewesen bist deine Ehe aufrecht zu halten - nicht weil eine Immobilie eine schlechte Anlage ist?!

  19. Avatar von utopus
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    Zitat Zitat von KVW-IMH
    Unsere Erfahrung hat gezeigt, dass es in Deutschland Regionen gibt die auch in 40 Jahren noch diese Rendite bringen. Mit 15.000 Euro Startkapital und der richtigen Strategie ist daher also möglich innerhalb von 15 Jahren einen Immobilienwert von bis zu 1 Mio Euro aufzubauen.
    Aus 15.000€ in 15 Jahren 1 Mio€ zu machen bedeutet eine Eigenkapitalrendite von über 32% jedes Jahr - risikoarm ist das nicht möglich.

  20. Avatar von titan1981
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    Zitat Zitat von KVW-IMH
    Ansichtssache... wenn du dich scheiden lässt und dein Vermögen aufteilen lassen musst, hast du ja nicht automatisch 0 Euro.
    Du musst dein Vermögen teilen, weil du nicht in der Lage gewesen bist deine Ehe aufrecht zu halten - nicht weil eine Immobilie eine schlechte Anlage ist?!
    Richtig nur die meisten werden hier die Einstellung teilen die schnelle Rendite die du hier suggerierst nicht oder nur unter sehr hohem Risiko möglich ist. Für die meisten eher nicht. Wenn man deine Signatur anschaut für die du Werbung machst handelt du hier mit finanziellen Interesse.
    ist auch eine Ansichtssache ob man mit Leuten die die Hoffnung haben etwas verkaufen möchte oder auch nicht.

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