Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

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  1. Avatar von Dregshwoyn
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    Unglücklich Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Hallo zusammen,
    vielleicht stehe ich auch gerade massiv auf dem Schlauch.
    Zur Sachlage: wir bewohnen aktuell ein Haus, das wir vor 5 Jahren gekauft und finanziert haben (180.000€ Bankkredit, 50.000€ KfW Kredit) - heute sind von den Schulden noch 158.000€ und ca. 44.000€ übrig.

    Aktuell interessieren wir uns für ein anderes Haus und wollen dieses bei der gleichen Bank finanzieren. Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten ca. 745.000€.

    Wir könnten unser Haus aktuell für ca. 320.000€ verkaufen und würden mit einem Teil dann den KfW-Kredit ablösen, sodass noch ca. 270.000€ übrig blieben.
    Nun hat die Bank uns vorgeschlagen und ausgerechnet, dass wir doch mit folgenden Anteilen das neue Objekt kaufen könnten:

    270.000€ EK aus Hausverkauf
    ca. 320.000€ Neuem Kredit
    ca. 158.000€ altem Kredit

    Nun zu meiner Frage: Wie kann ich jemals den gesamten notwendigen Kaufpreis als positives Saldo auf meinem Konto zum Kauf der Immobilie haben, wenn ein Teil davon - nämlich die 158.000€ - ein negativer Betrag sind. Ich verstehe es einfach nicht.

    Das ist keine Gutschrift mit der ich wieder und wieder ein Haus kaufen kann, sondern ein Minusbetrag - vielleicht bin ich auch total falsch, aber ich verstehe es einfach nicht.

    danke euch für eure Hilfe...

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Den positiven Betrag kannst du natürlich nicht auf dem Konto haben, denn die 158T€ sind ja Schulden. Du könntest nur den Verkaufspreis aufs Konto bekommen (wobei das vermutlich wegen der Sicherheit nicht über dein Konto gehen dürfte, sondern über ein Treuhandkonto oder über die Bank).
    Gehend wir der Einfachheit trotzdem davon aus, du bekommst 320T€ aus dem Hausverkauf auf dein Konto und lösst davon die 44T€ ab, bleiben noch 276T€, dazu werden 320T€ neuer Kredit ausgezahlt macht zusammen 596T€. Um auf die 745T€ zu kommen, musst du noch 149T€ Eigenkapital als Bankguthaben einbringen.
    Finanziert wird das durch 158T€ Altkredit, 320T€ Neukredit, 267T€ Eigenkapital (bestehende aus 149T€ Bankguthaben und 118T€ Gewinn aus dem Immobilienverkauf)

    Meine Vermutung zu deiner stehenden Position auf dem Schlauch, ihr habt euch verkalkuliert und habt die 149T€ Bankguthaben nicht?

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Ich sehe es genauso wie ihr.

    Du hast nur 320.000 € aus dem neuen Kredit und 270.000 € aus dem Hausverkauf, was du dem Verkäufer anbieten könntest, also 590.000 € - es sei denn du hättest noch zusätzliches Geld in der Hinterhand - was ich für euch hoffe, denn in den letzten 5 Jahren rund 28.000 € getilgt, das sind unter 500 € im Monat.
    Falls ihr trotz dieser geringen Tilgung kein Eigenkapital angespart habt, frage ich mich, ob das neue Objekt nicht etwas zu teuer gewählt ist.

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Wenn ihr für das Haus 320t€ - 44t€ - 158t€ = 118t€ bekommt braucht ihr bei 745t€ noch 627t€ Kredit (kann man dann aufteilen in 158t€ alt und 469t€ neu).
    Wie hoch waren denn damals die Kaufnebenkosten? Bei 29t€ sind das auf nur 5 Jahre runtergerechnet ja schon fast 500€ pro Monat gewesen - wollte ihr im neuen Haus denn länger bleiben? Sonst wäre mieten evtl. kostengünstiger?

    Das ist bei 627t€ natürlich schon eine stattliche Summe - bei 1% Zins und 3% Tiglung wären das ja schon eine Rate von über 2000€ pro Monat - dazu noch Nebenkosten/Instandhaltungsrücklage etc..

  5. Avatar von Sephir0th
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Ich sehe es auch so, dass das angestrebte Vorhaben zu groß ist. Wenn ihr innerhalb der ersten 5 Jahre "nur" etwa 28.000€ tilgen konntet, dann wäre eine Kreditsumme über 600.000€ für das andere Objekt wohl kaum anzuraten.

  6. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Die Gedankenwelt übereinstimmt mit nichts!

    Zu einem muss der Pfandbrief über die Grundschuld finanziell getilgt werden!

    1) Damit wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, entweder die Restzeit bis zur 120 Monate oder 126 Monate nach Vollauszahlung.
    2) Der Notar wird eh die valutierten Salden beim Gläubiger anfordern und diese zwecks "Befreiung zum Verkauf des Althauses" bezahlen! Damit das "Althaus" verkauft werden kann!

    Die Löschung der Geldschuld beim Gläubiger und die Rückgabe der Grundschuld geht nur über einen Notar, nur der darf die Austragung aus der Abt. I. II und III vornehmen!

    Der Weg ist gesetzlich sanktioniert, eine Abweichung gibt es nicht!

    Nur wer in Abt. III steht kann sich über Abt. II, zu Abt I durch Klagen, aber nicht umgekehrt!

    Alles andere erklärt kostenpflichtig der Notar, deiner Wahl.

    Anmerkung: Die Frage nach den Darlehnsform ist auch so eine Sache!

    Denn wenn es ein Bauspardarlehn gewesen, so wäre ein Objekttausch mit einer Darlehnserweiterung möglich! Aber Bankdarlehn ist Personengebunden, insbesondere die Bonität und Grundbucheintragung durch die "weite" Zweckerklärung ist dies unmöglich.

    Denn Bausparsofortdarlehn mit gleichzeitigen Ansparvorgang in einen Bausparvertrag wäre auf ein neues Objekt ohne Vorfälligkeitsentschädigung übertragbar! Allerdings nur bei wenigen Bausparkassen möglich.

    bruno68

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Bruno, du hast wie immer nicht Überschrift und Text gelesen.
    Es geht um Pfandtausch. Warum soll da einer Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden?
    Des Weiteren zielte die Fragestellung in eine ganz andere Richtung ab.
    Wieder mal eine komplette Falschberatung.

    Zitat Zitat von bruno68
    Die Gedankenwelt übereinstimmt mit nichts!
    Dein bester Satz bisher im ganzen Forum. Der erklärt deinen Zustand.

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Nein tneub,

    ihr versteht nicht! Denn Pfandtausch ist nicht Pfandtausch gegen Pfandtausch, sondern einzig der Pfandtausch ist gegen Geld, Löschung der Schulden!

    Es gibt kein Pfandtausch mehr! dies ist sehr wohl bei einer Hypothek möglich, da diese nur das Haus betritt und nur zu 40 bis 60 % beliehen wurden ist! Aber hier handelte es sich um 100 % und damit mit einer Grundschuld!

    Wer sind weiterbilden will kann sich mal im §505 a bis d BGB durchlesen.Dort steht wortwörtlich folgende Sätze: § 505 a BGB
    § 505a Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen
    (1) Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.
    Dies erfolgte und hat zum Darlehn geführt

    (2) Wird der Nettodarlehensbetrag nach Abschluss des Darlehensvertrags deutlich erhöht, so ist die Kreditwürdigkeit auf aktualisierter Grundlage neu zu prüfen, es sei denn, der Erhöhungsbetrag des Nettodarlehens wurde bereits in die ursprüngliche Kreditwürdigkeitsprüfung einbezogen.
    Kann dieser Satz erfüllt werden? Nein, denn weder die neue Summe noch was anderes wurde geprüft!
    Demnach ist das 2. Haus eine komplette Neuprüfung für dessen eigenen Darlehn nötig. Folgerichtig muss das 1 Haus vorher verkauft sein und dsamit die Schulden und Grundshuld nicht mehr in die Berechnung einfliessen zu können, sonst werden die zins und Tilgung mit in die Berechnung in das 2 Haus hineingezogen.

    (3) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen, die

    1. im Anschluss an einen zwischen den Vertragsparteien abgeschlossenen Darlehensvertrag ein neues Kapitalnutzungsrecht zur Erreichung des von dem Darlehensnehmer mit dem vorangegangenen Darlehensvertrag verfolgten Zweckes einräumen oder

    2. einen anderen Darlehensvertrag zwischen den Vertragsparteien zur Vermeidung von Kündigungen wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers oder zur Vermeidung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Darlehensnehmer ersetzen oder ergänzen,

    bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2.


    Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann.
    Bei Verstößen gilt § 505d entsprechend.[/QUOTE]

    Kann der Schuldner das 2. Haus zum Darlehnsbeginn, sofern das 1 Haus in sei Eigentum ist die Zins und Tilgung gleichzeitig für beide Häuser bedienen?
    Dies ist Unbekannt, da weder Gehalt noch Anzahl der Familienmitglieder bekannt sind.

    Ich vermute mal das ein Gesameinkommen oberhalb von 4.000 € netto monatlich nicht vorliegt! Sonst wärre eine solche Frage nicht gestellt wurden.
    Und 4.000 € monatlich reichen halt nicht.

    Alles andere erklärt ein Notar sehr gerne kostenpflichtig.

    Man sollte auch wissen das dieser Vorgang nur ein Versuch ist, eine Steuer zuumgehen, nämlich der Grunderwerbssteuer. Dabei sollte man das selbst Wissen, dass der Versuch der Steuerhinterziehung strafbar ist. Und zwar für alle, die da mitwirken!

    bruno68

  9. Avatar von Sephir0th
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Lieber Bruno,

    was du da schreibst, ist nicht nur wirr, sondern erwiesenermaßen falsch. Dafür braucht es nicht einmal viel Recherche-Aufwand.
    So wird natürlich keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn im Rahmen des (noch immer möglichen) Pfandtauschs die bestehende
    Sicherheit durch eine neue geeignete Sicherheit ausgetauscht und der Kredit entsprechend weiterbedient wird. Und natürlich muss bei
    einer deutlichen Erhöhung der Kreditsumme noch einmal neu geprüft werden. Deine Schlussfolgerungen daraus treffen aber schlicht nicht zu.

  10. Avatar von Dregshwoyn
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Danke für eure Mühen und dafür, dass sich einige hier meinen Kopf zerbrechen. Ich wollte mich mit meiner Frage nur rückversichern, dass ich keinen Denkfehler habe - aber siehe da: Die Bank hat falsch gerechnet.

    Nun stehe ich also lt. den folgenden Kommentaren als insolventer Steuerhinterzieher dar - Keine Sorge, beides trifft nicht zu. Auf die Frage: Wieso hast du bisher so wenig getilgt? Andere Prioritäten :O)

  11. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Zitat Zitat von Dregshwoyn
    Danke für eure Mühen und dafür, dass sich einige hier meinen Kopf zerbrechen. Ich wollte mich mit meiner Frage nur rückversichern, dass ich keinen Denkfehler habe - aber siehe da: Die Bank hat falsch gerechnet.
    Ja, da hattest du den richtigen Riecher. Das ist meiner Meinung nach eigentlich ein Armutszeugnis für die Bank.

    Zitat Zitat von Dregshwoyn
    Nun stehe ich also lt. den folgenden Kommentaren als insolventer Steuerhinterzieher dar - Keine Sorge, beides trifft nicht zu. Auf die Frage: Wieso hast du bisher so wenig getilgt? Andere Prioritäten :O)
    Für mich bist du kein insolventer Steuerhinterzieher. Aber ein Haus, was plötzlich 2,5-mal so teuer ist, wie die bisherige Behausung muss man sich eben auch leisten können und wollen.
    Ich wäre nicht bereit meine bisherigen Prioritäten, ausschließlich wegen der Beschaffung einer Behausung, völlig zu ändern.
    Wenn die neue Behausung zusätzliche/höhere Einnahmen generiert oder andere Ausgaben deutlich reduziert, steht die Sache natürlich in einem anderen Licht.

    Aber dafür bräuchte man mehr Hintergrundinformationen von dir.

  12. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Man, man

    was verstehen die Leute nicht! Es gibt kein Pfandtausch, dies sieht Gesetz nicht vor. Allerdings gibt es einen "kleinen" Pfandtausch, und zwar zwischen Gläubiger uns Schuldner, zum Zwecke des Verkaufes!

    Und da gibt es nur zwei Wege:

    Der Weg A) der Pfandtausch mit Beendigung des Darlehns, durch Bezahlen der Restschuld mit Vorfälligkeitskosten!
    oder
    der Weg B) der Pfandtausch ohne die Beendigung des Darlehns, durch Hinterlegung einer Geldsumme auf ein Sperrkonto, wo monatlich die Beiträge "Zins und Tilgung" bis zum Vertragsablauf, nebst Nebenkosten abgebucht werden kann! Und die Restschuld wird mit der letzten Rate, einmalig bezahlt.

    Aber dieser Weg ist nur betretbar, wenn das Objekt verkauft wird!
    Wird das Objekt nicht verkauft, so gibt es kein Rechtsanspruch auf vorzeitige Ablöse!

    Des Weiteren findet keine Zahlung statt, wenn nicht die Grundschuld übertragen wird. Daher der Weg über ein Notar!

    Glaubt einer ernsthaft, eine Bank gibt ohne Sicherheit 320.000 € heraus? Schau dein Dispo an, im besten Fall ist dieser 10.000 € hoch, aber niemals 320.000 €!

    Der Notar wird eh "seinen" Weg nehmen. Dieser wird lauten: "Verkauf von Objekt A und Kauf von Objekt B, das sind halt 2 Vorgänge, gleich zweimal bezahlen!"

    Zwar wäre über eine Zwischenfinanzierung von 2 Jahren es möglich! Aber ob man zwei Jahre lang beide Zinsen und Tilgung bezahlen kann, diese ergibt sich schon aus der Anfrage ein einfaches: "Klares Nein!"

    Zwar gibt es eine Blankodarlehn von bisher 30.000 €, neuerdings bis 50.000 €, aber dies gibt es, nur wenn man Eigenheimbesitzer ist! Nur das ist auch nicht die Summe!

    Zum anderen glaubt einer ernsthaft, eine Bank hat Bargeld, außerhalb der Bankautomaten? Der träumt noch.

    Wer glaubt das man Grundschulden und Darlehnsverträge auf 3. Personen übertragen kann, macht die Rechnung ohne den Staatsanwalt und der Gläubigerbank.

    Der Staatsanwalt sagt: "Nur Geldwäsche, Vermögensverschleierung und evtl. auch Terrorismusfinanzierung!"
    Die Bank, kennt nur sie als Kunden und ihre Bonität! Den dritten, den gibt es nicht, denn dieser ist ja nicht Kunde der Bank! Und daher nicht Schuldner, der steht für die Bank in Abt. I der GS.

    Wer sich mal mit den GWG Geldwäschegesetz auseinander setzt, wird sehr schnell feststellen, wie schnell der Staatsanwalt informiert ist.

    Natürlich ist dies nur ein Auszug, aber es gibt ein Einblick was alles hinter den "Rücken" des Kunden weiterläuft. Allein GWG, verlangt 4 verschiedene Arbeitsblätter!!!!

    bruno68
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  13. Avatar von tneub
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    Standard AW: Pfandtausch / mit altem Kredit neues Haus kaufen?!

    Zitat Zitat von bruno68
    Man, man

    was verstehen die Leute nicht!
    Vielleicht solltest du dir mal einen Kurs gönnen.
    Dann verstehst du vielleicht die Fragen der TEs und kannst auch entsprechend sinnvoll antworten.
    Die Kurse gibt es auch bei dir um die Ecke
    https://www.ifs-kassel.de/deutschkur...reibungen.html

    Vielleicht bekommst du dann auch wieder ein Zertifikat, mit dem du wedeln kannst.

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