Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

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  1. Avatar von dave123
    dave123 ist offline
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    Standard Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Grüsst Euch.

    Meine Partnerin und ich haben eine Frage an Euch bzw. bitten um Rat, wie wir am besten vorgehen sollen.

    Ich kaufte 2018 eine Wohnung, damals als Single war sie für mich ok.

    Es war eine ältere Wohnung, diese musste man renovieren Preis damals 85000 für 60qm.

    Ich bekam einen Kredit für 2,3% zugegeben, ich suchte damals nicht lange nach Krediten, sondern wollte den Kredit ziemlich schnell, da mehrere Interessenten da waren.

    Nun wollen wir in ein paar Monaten heiraten und meine Partnerin bot an den Kredit gemeinsam abzuzahlen.

    Nicht dass ich ein Problem habe den Kredit abzuzahlen, aber wir gehen davon aus, dass wir auch noch einiges an Zinsen einsparen würden, wenn wir den alten Kredit umschulden würden und noch ca. 10000 Euro EK einbringen würden, wenn zwei Kreditnehmer da sind, so ungefähr unsere Vorstellung. Und falls zukünftig einer arbeitslos sein sollte oder einer von uns beiden sich nach neuer Arbeit umschauen wollen würde, dann wäre alles abgesichert durch die zweite Person.

    400 Euro zahle ich jetzt für den bestehenden Kredit es sind noch 65000k übrig.

    und 400 Euro gehen in einen Msci world.

    Ist eine Umschuldung möglich ? Ist sie sinnvoll ?


    grüsse

  2. Avatar von florianmeier
    florianmeier ist offline

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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Würde einfach mal den Darlehensvertrag lesen. Da steht irgendetwas von variabel, 5 Jahre oder 10 Jahre drin.

  3. Avatar von EgonO
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Wenn Du den Kredit über 10 Jahre abgeschlossen hast, dann musst Du der Bank ggf. Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Normalerweise kannst Du eine jährliche Sondertilgung in Höhe von 5% leisten. Das muss aber in Deinem Vertrag stehen. Wenn Dein MSCI world über die Jahre wesentlich mehr als 2,3% abwirft, dann st doch alles ok. Wollt Ihr die Wohnung behalten?

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Wenn du in 3 Jahren schon 20t€ getilgt hast ist die Restlaufzeit ja überschaubar.

    Bei 65t€ und 2,3% reden wir ja von Zinskosten von unter 125€ pro Monat - Tendenz sinkend (der Rest ist ja Tiglung).

    Bei einer Neufinanzierung muss die Bank natürlich zustimmen - und wenn sind vermutlich einige Vorfälligkeitsentschädigungen (bei einer anderen Bank u.U. noch Kosten für Grundschuldänderung) fällig, die den Zinsgewinn vermutlich deutlich verringern.

  5. Avatar von dave123
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    vielen Dank für Eure Antworten.

    So langsam verstehe ich es.

    Die Zinsbindung ist bis 2032, wenn man früher raus möchte zahlt man ca. 15400 (Unkosten ) an die Bank.

    Diese Strafe, die man zahlen muss wird sie vom Jahr zu Jahr kleiner oder ist der Betrag immer fest ? Das konnte ich nicht rauslesen, oder
    ist es im deutschem Recht geregelt, dass diese Strafe bis zum Ende der Zinsbindung kleiner wird oder auch nicht ?

    grüsse
    dave123

  6. Avatar von KingRollo
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Die Vorfälligkeitsentschädigung wird immer geringer mit der der Zeit.

    Kannst du Sondertilgungen leisten? Standard sind oft 5% pro Jahr. Lass deine Lebensgefährtin doch die Sondertilgungen leisten. Ist ja in etwa das, was du pro Jahr zahlst. Das dürfte ggf. günstiger sein als die momentan noch hohe Entschädigung.

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Die Bank muss dich nicht aus der Zinsbindung rauslassen - außer du verkaufst die Wohnung - und selbst dann musst du die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen -
    natürlich kann man bei der Bank mal nachfragen, ob es möglich ist, und wenn ja, wie hoch die Vorfälligkeit wäre.
    (Du kannst allerdings 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten kündigen - die Frage ist dann natürlich, wieviel Restschuld dann noch vorhanden wäre - da man bei Krediten unter 50t€/25t€ oft Zinsaufschläge zahlen muss, kann es sinnvoller sein, es einfach weiterlaufen zu lassen.)

    Wenn du andererseits mit deinem MSCI-World-ETF durchschnittlich 5% pro Jahr erwitschaftest, wäre es finanziell sinnvoll das Geld eher dort anzulegen, als mehr zu tilgen.
    (Geht natürlich hoch und runter ...)

    Vielleicht kannst du bei deinem Kredit auch die Tilgungsrate ändern und so mehr tilgen um früher fertig zu sein?

  8. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Nein, utopus

    ihre Aussage ist zwar für Kunden löblich, aber für Vorstände eine Entlassung unter Wegfall der Abfindung wert! Der Begriff "Bankier" ist gesetzlich geschützt, wer da als Banker aus dem Register rausfliegt, hat ein Berufsverbot am Hals.

    siehe auch § 92 AktG.

    Bankier dürfen nichts verschenken! Weil dies zu lasten der Bank geht!

    Zu einem ist dieses Darlehn über ein Pfandbrief refinanziert worden, (Laufzeit 10 bis 15 Jahre).

    Die Zinsen sind so hoch, weil wohl ein Minderzuschlag erhoben wurde, weniger als 100.000 € Darlehn, dies erhöht um 0,25 % p.a. den Zinssatz!

    Ein weiterer Fehler ist die Laufzeiten, die Darlehnsart zu verwechseln, wenn DAVE 123 hier mitteilt, dass das Darlehn bis 2032 läuft, könnte dies ein sogenannter "Volltilger" sein!

    Hier wäre wie du beschrieben hast, eine Umschuldung nach 10,5 Jahren, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung, laut BGH möglich. Aber die Restschuld muss einmalig bezahlt werden!

    Die Restschuld müsste laut Darlehnsvertrag bei rund 20 bis 25 t € liegen, was natürlich zu teuer für ein weiteres Darlehn wird.

    Eine Alternative wäre die Ablösung nach 10,5 Jahren nach der Vollauszahlung, durch einen Bausparvertrag in Höhe von 30.000 €, davon angespart 40 %, 7.500 € Guthaben! Diese Darlehn könnte als Blankodarlehn vergeben werden, es erspart die Grundschuldkosten!
    1) Allerdings bedarf es einen angepassten Sparplan, da weniger als 7 Jahren Regelsparen vorliegen!
    2) Dies kann man nicht bei allen BSK machen, es kommen weniger als 10 BSK dafür infrage! Die weniger als 2 Jahre Wartezeit, bis zur Zuteilung haben!

    Bei Darlehnsanfang 06.2018 ergibt eine vorzeitige Kündigung, zum 01.2029 ohne Vorfälligkeit!

    Alternativ: Heute 10.2021 bis 01.2029 ergibt 87 Monate von 126 M. Laufzeit.
    Aber hat die Bank die Regelzeit von 180 Monaten genommen, was zu Zeitpunkt des Abschlusses gültig war, ergibt sich eine Vorfälligkeit bei 15.400 / 180 = 85,55 €.

    So kann es sein, dass laut BGH eine Vorfälligkeitsentschädigung von 85,55 mal 126 M erlaubt ist, dies wären 10.780 € übrig. Das während dann 10.780 € durch 126 M mal 87 M. eine Summe von 7.443,33 € Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

    Entscheidend ist aber was im Darlehnsvertrag steht, denn je unklarer die Berechnung, desto höher die Chance auf 0 € Vorfälligkeitsentschädigung! Aber das ist Sache eines Anwalts.

    Lassen Sie sich unterrichten welche Möglichkeit es da gibt!

    bruno68

  9. Avatar von sebkoch
    sebkoch ist offline

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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Zitat Zitat von utopus
    Die Bank muss dich nicht aus der Zinsbindung rauslassen - außer du verkaufst die Wohnung - und selbst dann musst du die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen -
    natürlich kann man bei der Bank mal nachfragen, ob es möglich ist, und wenn ja, wie hoch die Vorfälligkeit wäre.
    zum Thema VFE kannst du ja auch hier mal schauen

    https://www.finanz-forum.de/threads/...gen-21-03-2016

  10. Avatar von dave123
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Hallo ,

    vielen Dank für Eure Antworten.

    Ich glaube das beste wird sein mal einen Anwalt zu fragen ob ich da irgendwie einigermaßen gut rauskomme,

    auf youtube wird geworben, dass man "Widerspruch" einlegen kann.

    Das positive dabei ist, die Preise sind nochmals extrem gestiegen vielleicht möchte einer unbedingt eine schöne renovierte

    Wohnung haben und das Papiergeld spielt dabei keine Rolle, dann wird es einfacher sein die Entschädigung der Bank zu zahlen .....

    grüsse

  11. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Wobei dann natürlich die Kaufnebenkosten + Vorfälligkeitsentschädigung "für die Katz" sind - bzw. bei einer neuen Immobilie sind dann auch "Mondpreise" + Kaufnebenkosten zu zahlen.

    Verstehe nicht, warum du umschulden möchtest, auch wenn es dann im Zweifel teurer wird als den Kredit einfach weiterzuzahlen?
    (Eine Wohnung für 400€/Monat (+Nebenkosten) zu finden wird vermutlich auch nicht einfach ...

    Wie sieht es denn nun mit Sondertilgung etc. aus?

    Der Anwalt wird das Ganze vermutlich im Zweifel auch nur teurer machen ... ein Vertrag ist ein Vertrag - auch wenn es mir nach 3 Jahren nicht mehr passt, was ich damals unterschrieben habe.

  12. Avatar von dave123
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    @utopus,

    hallo,

    nun ja wir haben alkis als Nachbarn nachts schreien sie rum .... leider, vorhin wohnten sie nicht im Haus, da habe ich nicht lange überlegt, 2 % Zinsen waren ok , die Wohnung wunderbar in ruhiger Lage 6min von Autobahn ... nur an neue Nachbarn hatte ich nicht gedacht die eben alkis sind und sich nachts streiten ..... naja ... Pech für uns.

    umschulden wollten wir ja, aber nur wenn man durch meine Partnerin und mich einen günstigeren Kredit bekommen würde , da ich einfach annahm zwei Personen bringen der Bank mehr Sicherheit und uns eben günstigere Zinsen, keine Ahnung 1% bis 1,3% und im Moment ca. 2,3% somit nahm ich an wenn wir umschulden spart man einiges an Zinsen an. Und nach einer günstigen Wohnung suchen wir ja nicht direkt, meine Partnerin fährt täglich 120 km hin und zurück zur Arbeit. Da ist die Zeit wertvoller als eine günstige Wohnung. Sondertilgen kann ich jeder Zeit nur das lohnt sich nicht wirklich wenn ein Msci world ca. 8% pro Jahr macht und ja das macht das Ding tatsächlich, abzüglich aller Zinskosten usw. ist man mit dem ETF besser dran. Mir war nur nicht bewusst dass Zinsbindung gleich Strafe bedeutet, erst nachdem ich nun schaute wieviel es tatsächlich ausmacht. Ja ich weiss man solle sich vorher informieren, aber es ist so gelaufen ich bekam per Glücksfall von einer Person eine Wohnung für "kleingeld" und die Preise sind schon ziemlich gestiegen bei uns, ich denke wenn wir sie nun verkaufen da bleibt immer noch einiges übrig am Gewinn abzüglich der Entschädigung für die Bank aber mal schauen wenn es in ein paar Monaten soweit ist, werde ich berichten ....

    Danke Euch.

  13. Avatar von robotokopf
    robotokopf ist offline

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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Das mit Wohnungen und Krediten kann ganz schön schwierig sein manchmal… ich habe das Gefühl manche wollen mit dem ganzen Kleingedruckten bewusst Herausforderungen stellen :P Genau lesen und nachfragen ist da echt oft das Wichtigste… Verkaufen ist da vermutlich eine gute Idee und dann könnt ihr auch gemeinsam etwas ganz neues starten. Einen Anwalt oder Steuerberater zu befragen wie das genau mit dem Vertrag der Bank geregelt ist auch sicher keine schlechte Idee, nicht dass man dann hohe Beträge an „Strafzahlungen“ tätigen muss…

  14. Avatar von EgonO
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Hast Du mal daran gedacht, die Wohnung zu behalten und zu vermieten?

  15. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Leider stellen Sie immer noch falschen Fragen!

    Meine Frage würde anders lauten!

    A) wie kann ich Ende 2022 in die neue Wohnung ziehen? Was kann ich bis dahin erreichen?

    Muss ich die Altwohnung verkaufen? Wenn nicht? Welche Miete wäre am Markt erzielbar?

    Mit welchen Vermögenswerten kann ich den Beleihungsauslauf der neuen Wohnung mindern?

    I) Wenn die Beleihung 600.000 mit Nebenkosten beträgt wie kann ich 150. bis 200.000 € EK um den Beleihungsauslauf auf unter 80 % darstellen?

    a) 50.000 € muss als EK vorhanden sein, das ergibt eine Beleihung von 100 %
    b) 550.000 € davon 80 % ergibt 440.000 € Darlehn, der weitere EK Bedarf liegt bei 110.000 €.

    Dies ergibt einen EK Bedarf von 160.000 € für eine 80 % Beleihung? Durch ein rangniederen Grundbucheintrag, also in Nachrang! Lassen sich, wenn alle Zahlen stimmen, im Nachrang, ohne weiteres 200.000 € aufnehmen!
    Wenn man so lange spart, kann man den ETF mit bis zu 70 % vom Wert einbringen! Der ist eh in einer Insolvenz verloren! Hat der ETF mehr als 22.000 € wert, also einen Kurswert von mehr 29.000 € einsetzen!
    Damit wäre jetzt eine 70 % Beleihung möglich! Was wiederum 0,7 % der Kosten p.a. gegenüber einer Finanzierung 100 % senkt!

    So würde statt einer 100 % Beleihung 550.000 € bis 60 % : = 0,70 %, bis 70 % +0,15 %, bis 80 % +0,3 %, bis 90 % +0,50 %, bis 100 % + 0,90 %.

    Das bedeutet bei 550.000 € bei 100 % Beleihung

    -beträgt der Zinssatz 0,70 % + 0,90 % = 1,60 % p.a abzüglich Windhundverfahren 0,21 % =1,39 % für 10 Jahre = 1,39 % p.a. 7.645 € Zinsen plus 2 % Tilgung p.a. 11.000 € sind 18.650 € jährlich!

    Dreisatz für alternative Beleihung!
    550.000 = 100 %
    750.000 = ?
    000.001 = 100 % mal 550.000 € = 100 % mal 11 = 73,4 % setzt man die ETF mit 22.000 € ein (4 %), ergibt dies eine Finanzierung nur bis 70 % Beleihung
    ............................750.000 € ...................15

    -beträgt der Zinssatz 0,70 % + 0,15 % = 0,85 % p.a abzüglich Windhundverfahren 0,21 % = 0,64 % für 10 Jahre = 0,64 % p.a. 3.520 € Zinsen, plus 2 % Tilgung p.a. 11.000 € sind 14.520 € jährlich!
    ergibt eine Zahllastverringerung von 4.130 p.a., 41.300 € auf die 10 Jahre Laufzeit.

    Schade das Sie lieber 50.000 € in den nächsten 10 Jahren mehr bezahlen wollen, aber ist halt so!

    Ach ja: Die wenigsten können damit was anfangen, auch viele Vermittler nicht, insbesondere die Bankberater nicht, da sie über einen solchen Zugang nicht verfügen!

    bruno68

  16. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wohnungskauf 2018 / Ehe und co.

    Die Frage ist, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu vermieten, die man selbst nicht bewohnen wollen würde.
    Wenn die Mieter alle 6 Monate wegen der Nachbarn ausziehen, hat man als Vermieter gar nichts gekonnt. Da sind die 41.300€ durch regelmäßigen Leerstand, Maklergebühren und Renovierungsmaßnahmen in 10 Jahren ganz schnell versenkt. Dazu kommen unter Umständen auch Steuerbelastung durch Vermieteinkünfte usw.

    Im Übrigen könnte der ETF auch ohne Vermietung beliehen werden.

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