Variable Grundstücksfinanzierung, Vorkaufsrecht Gemeinde rangerster Stelle

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  1. Avatar von idasb
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    Standard Variable Grundstücksfinanzierung, Vorkaufsrecht Gemeinde rangerster Stelle

    Hallo zusammen,


    aktuell haben wir die Möglichkeit ein Grundstück zu kaufen. Die Gemeinde möchte sich aber mit einem Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle an rangerster Stelle verewigen. Da wir aktuell noch ein bisschen Zeit für die Planung benötigen, wollten wir das Grundstück eigentlich mit einem variablen Kredit finanzieren. Leider ist das für die reine Grundstücksfinanzierung abgelehnt worden, allerdings würde es bei einer Gesamtfinanzierung inkl. späterem Haus für die Bank kein Problem darstellen.

    In der Zwischenzeit wollten wir auch schauen ob wir unser bestehendes Haus verkaufen können um den genauen Bedarf für das Neubauprojekt zu ermitteln.

    Das bestehende Haus ist noch mit ca. 40% insgesamt im ersten und zweiten Rang belastet. Da soll auch nach Möglichkeit nichts weiter beliehen werden, da aktuell ein Verkauf geplant ist.

    Das Grundstück soll 145500€ kosten und ist 622m2 groß und liegt im Ruhrgebiet.

    Gibt es eine Möglichkeit der reinen Grundstücksfinanzierung mit sehr kurzer bzw. variabler Laufzeit unter diesen Bedingungen?

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Variable Grundstücksfinanzierung, Vorkaufsrecht Gemeinde rangerster Stelle

    Hallo idash

    die Wahrheit hat man euch auch, bei der Bank nicht erzählt!

    So wie sie es schildern, beträgt die Kaufsumme 145.500 €, das sind 100 % des Grundstückswertes! Rechnet man aber die nach den Angaben der Abteilung III mit den Zinsen als Nebenkosten einer Zwangsinsolvenz hinzu.

    So steht im Grundbuch Abteilung III 145.500 €, nebst 15 % Zinsen (21.825 €) = 167.325 € im ersten Rang.

    Glauben ernsthaft, dass ein 2. Gläubiger hinten jenseits der 115 % Marke, eine weitere Finanzierung machen wird?

    Demnach werden sie nur bei einem einzigen Gläubiger möglich sein! Der sich darauf einlässt, bis zu 150 % zu finanzieren.

    Auch ergibt es aus den Fragen von ihnen keinerlei Erklärung wie die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Amtsgerichtskosten bezahlt werden! Sie oder als zusätzliches Darlehn? Denn das wären weitere Kosten bis zu 10 %.

    Demnach würde man im Grundbuch Abteilung III 145.500 €, plus 10 % Nebenkosten (15.000 €) gleich 160.000 €, nebst 15 % Zinsen (24.000 €) = 184.000 € im ersten Rang.

    Das wäre dann eine Finanzierung mit 127 % vom Grundstückswert!

    Damit sie es verstehen, Sie müssen jederzeit, beim kauf oder bauen, unterhalb des vereinbarten Beleihungsauslauf verbleiben! Das bedeutet Sie müssen ständig darauf achten, welches Geld sie die Begleichung einsetzen!
    Nicht dass das halbe Dach fehlt, weil das Geld alle ist!

    Zwar hat der Gesetzgeber eine Abweichung von plus x % der Darlehnssumme zulässig erachtet, also ohne erneute Darlehnsprüfung! Siehe auch § 505 a BGB.
    Allerdings greift diese Regelung bei ihnen nicht! Da ihr zukünftiges Eigenheim in zwei Teile zerfällt!

    A) Grundstückskauf, mit erstrangigen Eintrag max. bis 127 %
    und
    B) Hausbau mit Nachrang Eintrag erst ab dem max. Beleihungsablauf von 128 % im schlechtesten Fall!

    Ihr Problem ist, dass das neue Haus noch nicht existiert und damit eben nicht den Beleihungsauslauf positiv steigert! Hier hilft ein Nachschauen in der Bauträgerverordnung, welche Kosten prozentual anfallen und in welchen Modus bezahlt werden muss, entweder vorschüssig (ihr finanzielles Risiko bei einer Pleite des Bauunternehmer) oder nachschüssig!

    Das Risiko des § 505 d BGB ist zu gross ist, was natürlich die Bank nicht machen kann! Aus ihren Wörtern entnehme ich, dass die Bank ihre Ablehnung so formuliert hat, dass eine "Quasi Finanzierung" für die Bank ausgeschlossen ist.
    Ich nehme mal an, die Ablehnung hat der Syndikus der Bank geschrieben, um die Risiken auszuschließen, ohne die Tür für die Zukunft zuzuschlagen.

    Was Sie echt benötigen, ist eine Beratung der ihnen alles erklärt, das warum, wieso und,,,.
    Des Weiteren einen Gläubiger, der eine Zwischenfinanzierung macht, die über 110 % von der Sicherheit finanziert.

    Diese beide Bedingungen sind schon recht knackig, einen Vermittler dazu bewegen eine Finanzierung nach ihren Bedingungen aufzustellen.

    Obwohl das nach der Normierung gesetzlich nicht mehr möglich ist! So wird immer wieder missverstanden, was eine "weite Zweckerklärung" ist.
    Damit ist nicht die Strecke Flensburg - München gemeint, sondern der gesamte Zugriff auf alle bestehenden und zukünftigen pfändbare Vermögenswerte, wie ein Auto, inkl. die pfändbaren Anteile der Riester, Rürup und sonstige bAV.

    Einzig die gesetzliche Rente ist, solange unpfändbar,
    a) während der Einzahlungsphase
    und
    b) solange Sie dem Familienstatus nach den zukünftigen pfändungsfreien Betrag, nach § 850 c ZPO nicht übersteigt! Siehe auch § 505 d Abs. 3 BGB.

    Was ich ihnen rate: "Ist eine schriftliche Erklärung vom Berater zu verlangen", die folgende Punkte erfüllt:

    a) Das "sein" handeln in Sinne des Kunden erfolgt;
    b) Dass der Vermittler, Name unabhängig von dritten ist;
    c) Dass der Vermittler, Name den vom Kunden gestellten Bedingungen erfüllen kann. Die Verschaffung einer zweigeteilten Finanzierung mit zusätzlicher Verkaufsberatung, zur Ermittlung des tatsächlichen Beleihungsauslaufes für den Neubau.

    Vergütung der Vermittler erhält für jede erfolgreiche Finanzierung, eine 1 % ige Extra -Vergütung von der Darlehnssumme!
    Diese Vergütung ist nicht in der Vergütung des Gläubigers enthalten und ist kein Bestandteil des Darlehnsvertrages.

    Entsprechend gilt die dies auch für den Verkauf des Verkaufsobjektes eine Vergütung von 1 % des Verkaufspreises!
    Eine 50 % ige Anrechnung auf die Vermittlungsgebühr erfolgt, wenn der Käufer seine Finanzierung über den gleichen Vermittler abschließt!
    Eine Interessenkollision liegt nicht vor, da der Verkaufspreis vom einen vereidigten Wertgutachter vom hiesigen Ortsgericht erstellt wird!

    bruno68

  3. Avatar von idasb
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    Standard AW: Variable Grundstücksfinanzierung, Vorkaufsrecht Gemeinde rangerster Stelle

    Hallo Bruno68,


    vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich muss aber zugeben, dass ich nicht alles verstanden habe.

    Aber ein paar Antworten auf Fragen in Ihrem Text möchte ich antworten:

    -Nebenkosten brauchen nicht finanziert werden
    -ich könnte auch fast die hälfte des Kaufpreises dazu tun (nur dann wird die Kreditsumme noch kleiner, ergo verdient die Bank noch weniger an einem Kredit mit geringer Laufzeit)

    Was ich nicht verstehe sind Ihre Ausführungen zu dem Thema Beleigungswert.

    Bis heute habe ich gedacht z.B.: Grundstückswert 145000 Grundschuld 145000 =100% Beleihungswert.

    Später sagen wir mal in 6 Monaten Gesamtkredit über 600000 Haus 450000 und Grundstück 150000 = 100%.

    Wie gesagt, an zusätzlichen Eigenkapital bei der Grundstückfinanzierung soll es nicht scheitern. Ich möchte nur eine variable bzw. 1jährige Zinsbindung für dwn Anfang

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Variable Grundstücksfinanzierung, Vorkaufsrecht Gemeinde rangerster Stelle

    Hallo idash,

    leider muss ich zugeben: Es liegt ein Irrtum vor.

    Das liegt aber an den § 497 BGB! Hier wird unterschieden zwischen den Darlehnsschulden,

    (3) Zahlungen des Darlehensnehmers, die zur Tilgung der gesamten fälligen Schuld nicht ausreichen,

    § 497 Verzug des Darlehensnehmers

    werden abweichend von § 367 Abs. 1 zunächst auf
    A) die Kosten der Rechtsverfolgung,
    B) dann auf den übrigen geschuldeten Betrag (Absatz 1)
    und
    C) zuletzt auf die Zinsen (Absatz 2) angerechnet.
    Der Darlehensgeber darf Teilzahlungen nicht zurückweisen. Die Verjährung der Ansprüche auf Darlehensrückzahlung und Zinsen ist vom Eintritt des Verzugs nach Absatz 1 an bis zu ihrer Feststellung in einer in § 197 Abs. 1 Nr. 3 bis 5 bezeichneten Art gehemmt, jedoch nicht länger als zehn Jahre von ihrer Entstehung an. Auf die Ansprüche auf Zinsen findet § 197 Abs. 2 keine Anwendung. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, soweit Zahlungen auf Vollstreckungstitel geleistet werden, deren Hauptforderung auf Zinsen lautet.
    Ohne einen Zuschlag auf den Darlehnsbetrag kann keine Rechtsverfolgung zur Sicherung des Darlehns erfolgen. Denn würde der Darlehnsnehmer sich Darlehns konform verhalten, so entfällt der Bedarf an den zusätzlichen Kredit von 15 %.

    Die Nebenkosten sind praktisch ein Vorschuss, zur Insolvenzeröffnung und zur Einleitung der Entschuldung. Siehe auch § 505 d BGB.
    Gegenwärtig haben redliche Kunden, die unverschuldet in Schieflage kommen, das schnellste und beste Entschuldungsrecht was es je auf dem Markt gab.

    Auch muss man erklärt bekommen welchen die einzelnen Darlehnsformen es gibt:

    So gibt es das Bankdarlehn und das Bausparkassensystem, inkl. ein Mischsystem daraus.

    Das Banksystem hat grundsätzlich eine feste Norm,

    wie die Darlehnssumme,
    Laufzeit
    und daher auch meist auch den billigsten Darlehnszins.

    Aber der Nachteil, dass während der Laufzeit jede Änderung nur gegen eine Entschädigung oder Ablehnung des Gläubigers möglich ist!
    Beim Bausparen gibt es viele Spar- und Darlehnsvarianten, die aber dann natürlicherweise nicht billig sein können. Denn wenn Sie ein Zinswechsel benötigen wird, wird dafür aber nur eine kostenfreie Zustimmung benötigt.

    Es gibt zwei Sachen bei ihnen, die eine Finanzierung sehr schwer macht

    I) Ihre persönlichen Bedingungen
    II) die zeitliche versetzte Einbringung ihres Eigenmittels, durch den Verkauf.

    Daraus erfolgt bei Kauf des Grundstücks. und dann der Bau eine Überdehnung des Kredits weit über den zulässigen hinaus.
    Daher bedarf es ein richtiges Konzept, inwieweit man einen neuen Gläubiger, bei dem das benötigte Darlehn abgegriffen werden kann.

    Eine Bank kommt wohl wegen ihrer standardisierte Darlehnsvergabe nicht mehr infrage.

    Alles andere sprengt den Rahmen hier.

    bruno68

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    Hallo Bruno,

    zu meiner persönlichen Situation habe ich doch gar nichts geschrieben.
    Die Einbringung der Mittel aus dem Verkauf des Hauses ist auch keine Bedingung für die Banken.

    Ich habe die Zusage von 3 Banken unter anderem auch die Hausbank, dass ich die Gesamtsumme von ca. 600000€ ungeachtet des Vorkaufsrechts der Stadt finanziert bekomme. Dafür muss ich auch das bestehende Haus nicht verkaufen. Die Banken sagen nur, dass die die reine Grundstücksfinanzierung nicht machen wollen, variabel schon gar nicht.

    Das ist ja hier meine Frage.
    Wie kann ich nur das Grundstück variabel oder mit einer sehr kurzen Laufzeit wie ein Jahr finanzieren? Wie gesagt kann ich auch Eigenkapital einbringen.

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