Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

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  1. Avatar von dermo10
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    Standard Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Hallo,

    bin Darlehensvermittler und habe hier einen Fall, bei dem ich etwas verunsichert bin. Ich habe hier die folgende Konstellation, bei der ich mir nicht sicher bin, ob die Bank die Rückzahlung (natürlich gegen Vorfälligkeit) akzeptieren wird:

    Der Sohn wohnt mit seiner Ehefrau und seiner Mutter in einem Zweifamilienhaus.

    Das EG wird vom Sohn mit seiner Ehefrau bewohnt; das OG wird von der Mutter bewohnt. Die Eigentumsverhältnisse sind wie folgt, weil das Haus gemeinschaftlich mit dem mittlerweile verstorbenen Vater gebaut wurde:
    Der Mutter gehören 50% (Sie hat die 25% vom verstorbenen Vater durch Erbausschlagung der Kinder übernommen).
    Dem Sohn gehören 25%.
    Der Frau des Sohnes gehören 25%.

    Weil die Mutter kaum Rente bekommt und der Sohn ihre laufenden Kredite übernehmen will, soll das Haus auf den Sohn bzw. Sohn inkl. Tochter umgeschrieben und dann umgeschuldet werden. Die Mutter soll ein lebenslanges Wohnrecht bekommen. Der Sohn hat ebenfalls noch Darlehen bei der selben Bank für das Haus, die im Rahmen des Vorgangs ebenfalls aufgehoben werden sollen.

    Wir haben bei der Bank angefragt, ob in dieser Konstellation eine Rückzahlung gegen Vorfälligkeit möglich sein wird. Der Kaufpreis, den der Sohn an die Mutter zahlt, soll die Höhe der Restschuld betragen. Der Rest soll als vorzeitiges Erbe erlassen werden. Bei den Darlehen der Mutter sehe ich da noch kein Problem, weil sie ja an den Sohn "verkauft" bzw. vererbt.

    Hier die Hauptfrage: Kann der Sohn auch seine Darlehen gegen Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen?

    Wir haben von der Bank alle Zahlen bzgl. Vorfälligkeitsberechnungen bekommen aber keine konkrete Bestätigung, dass die Rückzahlung auch beim Sohn so akzeptierzt wird. Die Bank macht es sich in den Bestätigungen der Ablösung ganz einfach, denn sie schreiben dort: "Die vorzeitige Rückzahlung ist nur im Falle des Objektverkaufs gegen Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Andernfalls ist eine Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Sollzinsbindung nicht möglich. Der Objektverkauf ist uns durch Vorlage des Kaufvertrages nachzuweisen." Nur bringt uns das hier nicht und beantwortet auch nicht die Hauptfrage, die sich stellt. Ich stelle mir nur das Desaster vor, wenn die Bank die Rückzahlung des Sohnes verweigert.

    Natürlich will ich den Leuten jetzt nichts versprechen, was nicht möglich ist, weil die neue Bank ggfs. nur im Nachrang finanzieren könnte, was ja de facto kaum möglich bzw. extrem teuer wird.

    Es wäre super, wenn mir hier jemand helfen könnte, der ähnliche Fälle bereits hatte ODER evtl. gibt es jemanden, der hier die Rechtslage genau kennt. W

    Vielen Dank vorab!

    Viktor

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Leider steht es ganz klar dar!

    Aber verstanden wird es nicht, weil bewusst ungenau ausgeschrieben ist!
    Wir haben von der Bank alle Zahlen bzgl. Vorfälligkeitsberechnungen bekommen, aber keine konkrete Bestätigung, dass die Rückzahlung auch beim Sohn so akzeptiert wird.
    Die Bank macht es sich in den Bestätigungen der Ablösung ganz einfach, denn sie schreiben dort:

    "Die vorzeitige Rückzahlung ist nur im Falle des Objektverkaufs gegen Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

    Andernfalls ist eine Rückzahlung des Darlehens vor Ablauf der Sollzinsbindung nicht möglich.

    Der Objektverkauf ist uns durch Vorlage des Kaufvertrages nachzuweisen."

    Nur bringt uns das hier nicht und beantwortet auch nicht die Hauptfrage, die sich stellt. Ich stelle mir nur das Desaster vor, wenn die Bank die Rückzahlung des Sohnes verweigert.
    Richtig geschrieben wäre es: "Die vorzeitige Rückzahlung ist nur im Falle des Objektverkaufs, an Dritte, gegen Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

    Hier erkennt man, dass richtige Beratung vor solchen Schachzüge schützen.

    Ohne eine richtige Einschätzung bewegen wir uns auf sehr dünnen Eis, da scheinbar vor dem 21.03.2016 der Darlehnsvertrag unterschrieben. Damit gilt das alte Gesetz (a. F.), ohne Einsicht in den Darlehnsunterlagen, kann keine richtige Einschätzung abgegeben werden.

    Am besten wäre ein "durchhalten".

    bruno68

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Hallo Viktor,

    du bis Verkäufer und weißt nicht, welche Regeln gelten und was möglich ist - das sind ja nicht die besten Voraussetzungen.

    Verkaufst du nur etwas, von dem du selbst überzeugt bist oder verkaufst du egal was, nur damit du dein Geld bekommst?

    Ich würde den Interessenten Raten, mit der Sache bis zum Zinsbindungsende, bzw. 10,5 Jahre nach Darlehensabschluss zu warten und dann alles neu ordnen. Das spart den Interessenten deutlich Geld.

    Wie wertvoll sind denn die 50% vom Haus?
    Warum soll der Sohn seinen aktuellen Vertrag kündigen? Nur damit das neue Darlehen mit dem alten Darlehen zusammengefasst wird?

  4. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Ob das Vorgehen mit Vorfälligkeit sinnvoll ist oder nicht, das ist eine andere Frage. Du willst es so machen, also ist das deine Entscheidung.

    Grundsätzlich, wenn die Bank schon die Verfälligkeit berechnet hat, dann ist diese auch bereit, es zu machen. Der Passus im Darlehensvertrag bezieht sich darauf, wann eine Bank der vorzeitigen Rückzahlung gegen VFE zustimmen muss.

    Freiwillig kann eine Bank dem immer und zu jeder Zeit zustimmen. Unsere Erfahrung ist: Eine Bank stimmt dem zu, wenn das folgende Darlehen wieder bei dieser Bank angeschlossen wird. Sonst ist es schlicht aussichtlos.

    Am besten ruf mal den Sachbearbeiter an und frage ihn. Aber wie gesagt, ohne Grund berechnet eine Bank die VFE nicht. Wenn die Bank dies kategorisch ablehnen würde, dann würde diese sich die Arbeit und den Aufwand der Berechnung sparen.

    Aber du solltest dir schon überlegen, ob es nicht sinnvoll wäre die Darlehen "normal" auslaufen zu lassen, dann alles neu zu ordnen und damit die VFE zu sparen.

    Bei dem Verkauf Mutter an Sohn zur Restschuld musst halt darauf aufpassen, ihr bei der Schenkung/Voraberbe unter dem Freibetrag bleibt. Sollte in diesem Fall mit 50% des Hauses und Zahlung an die Mutter eigentlich kein Problem sein außer es hätte einen sehr hohen Gesamtwert und Darlehensschuld wäre entsprechend gering.

  5. Avatar von dermo10
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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Erstmal danke die Antworten.

    Was ich aber direkt dazu sagen muss: Einige dieser Antworten würde ich mindestens einmal als anmaßend betrachten. Andere sind schlichtweg komplett falsch.

    Ob die Sache hier gemacht wird, entscheidet sich ausschließlich nach der Kosten-/Nutzenfrage für den Kunden sowie der Machbarkeit und nicht nach meinem Verkaufsdrang wie mir hier unterstellt wird.

    Im beschriebenen Fall handelt es sich um insgesamt 8! Darlehensbausteine. Jeder einzelne hat eine andere Hauptfälligkeit. Der Kunde kann sich jetzt hinsetzen und für den 1 Baustein noch 7 Jahre warten (7000€) oder er löst die Darlehen zur Hauptfälligkeit der Hauptbausteine ab (ca. 70.000€), was in ca. 9 Monaten der Fall wäre. Dann wären 4 andere Bausteine auch schon durch. Die andere Darlehen wären dann auch schon bei einer niedrigen Gesamtrate.
    Die aktuelle Bank hat den Kunden ein Angebot für den Hauptbaustein gemacht, dass über 1% höher als mein Vergleichsangebot liegt. Die Zinsersparnis liegt erheblich höher als die Vorfälligkeitsentschädigungen.

    Ich hab mich der Sache hier angenommen, weil die aktuelle Bank bzw ein ehemaliger Baufinanzierer hier alles falsch gemacht hat, was man nur hätte falsch machen können.

    Der Kunde will hier die eigene Mutter entlasten.

    Antworten wie einige hier (nicht alle!) kann man sich wirklich sparen. Die bringen wirklich niemandem was. Ich denke, dass vor allem Herr BenniG sich mal an den Kopf fassen sollte da hier scheinbar echt was nicht in Ordnung ist.

  6. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Schon etwas seltsam ihre Aussage dermo10!
    Einige dieser Antworten würde ich mindestens einmal als anmaßend betrachten. Andere sind schlichtweg komplett falsch.
    Der Fehler liegt bei ihnen, denn sie haben wichtige und entscheidende Informationen bzügl. des Kunden/in unterschlagen oder verschwiegen.

    Kein Vermittler wird einem 70-jährige/n Kunde/in keinen 30-jährigen Vertrag andrehen können, weil dies schon sittenwidrig ist.

    Auch die Vermittlung von 8 Darlehn ist keine Schlechtleistung, wenn diese begründet ist, denn dies können Folgen eines Dachausbaus zur Schaffung von Wohnraum sein, wurde über § 10 EStG steuerlich gefördert.
    Eine Instandhaltung nach Denkmalförderung ist nicht ausgeschlossen.

    Wuchst der Wert des Hauses durch die Inflation der 70er Jahre ständig gestiegen und da wurde der Keller erst ausgebaut, als die Kinder älter wurden und ihr eigenes "Reich" haben wollten. Der Hobbyraum, die eigene Kneipe des Vaters, und so weiter. Neue Heizung, Heizungsrohre und Heizungskörper.

    Heute gibt es Zuschüsse, damals gab es steuerliche Abschreibungen über 7 Jahren. Nach 7 Jahren musste das Dach erneuert werden, dafür eigneten sich die Altverträge außerordentlich gut.
    Hier konnte die Darlehnssumme nach Material und Lohnkosten abgerufen werden.

    Das ging nur bis 20.03.2016 so, ab 21.03.2016 änderte sich das! Seitdem darf ein Wertzuwachs des Hauses nicht mehr in die Kreditberechnung einfließen, sondern nur noch über ein weiteres Wertgutachten nachgewiesen werden.
    Eine Darlehnsausweitung von mehr als 10 % des ursprünglichen Darlehnsbetrag, bedarf seit 2016 einer neuen vollständigen Darlehnsprüfung!

    Ich kenne aus den GB Abt. III GS Nummern bis zu 10 Eintragungen, das war früher normal, weil bei einer Finanzierung kein Blankodarlehn gab. Außerdem wurden die ersten 80 % von 1. Bank und die restlichen 20 % von einer zweiten Bank finanziert.
    Heute gibt es bis zu 50.000 € Blankodarlehn für Eigentümer eines Eigentums.

    Wie schrieb ein Gericht in ein Urteil, nur wer die Wahrheit sagt kann eine richtige Beratung erwarten!

    Also wer verschweigt, unterdrückt, weg-, Irrtümer erzeugt und die Berichtigung unterlässt, der hat nur Anspruch auf ein Ergebnis, das fehlerhaft ist und damit sehr teuer werden kann.

    bruno68

  7. Avatar von zzzZZZzzz
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    Standard AW: Umschuldung durch Vorfälligkeitsentschädigung möglich oder nicht?

    Zitat Zitat von bruno68
    Schon etwas seltsam ihre Aussage dermo10!

    Der Fehler liegt bei ihnen, denn sie haben wichtige und entscheidende Informationen bzügl. des Kunden/in unterschlagen oder verschwiegen.

    Kein Vermittler wird einem 70-jährige/n Kunde/in keinen 30-jährigen Vertrag andrehen können, weil dies schon sittenwidrig ist.

    Auch die Vermittlung von 8 Darlehn ist keine Schlechtleistung, wenn diese begründet ist, denn dies können Folgen eines Dachausbaus zur Schaffung von Wohnraum sein, wurde über § 10 EStG steuerlich gefördert.
    Eine Instandhaltung nach Denkmalförderung ist nicht ausgeschlossen.

    Wuchst der Wert des Hauses durch die Inflation der 70er Jahre ständig gestiegen und da wurde der Keller erst ausgebaut, als die Kinder älter wurden und ihr eigenes "Reich" haben wollten. Der Hobbyraum, die eigene Kneipe des Vaters, und so weiter. Neue Heizung, Heizungsrohre und Heizungskörper.

    Heute gibt es Zuschüsse, damals gab es steuerliche Abschreibungen über 7 Jahren. Nach 7 Jahren musste das Dach erneuert werden, dafür eigneten sich die Altverträge außerordentlich gut.
    Hier konnte die Darlehnssumme nach Material und Lohnkosten abgerufen werden.

    Das ging nur bis 20.03.2016 so, ab 21.03.2016 änderte sich das! Seitdem darf ein Wertzuwachs des Hauses nicht mehr in die Kreditberechnung einfließen, sondern nur noch über ein weiteres Wertgutachten nachgewiesen werden.
    Eine Darlehnsausweitung von mehr als 10 % des ursprünglichen Darlehnsbetrag, bedarf seit 2016 einer neuen vollständigen Darlehnsprüfung!

    Ich kenne aus den GB Abt. III GS Nummern bis zu 10 Eintragungen, das war früher normal, weil bei einer Finanzierung kein Blankodarlehn gab. Außerdem wurden die ersten 80 % von 1. Bank und die restlichen 20 % von einer zweiten Bank finanziert.
    Heute gibt es bis zu 50.000 € Blankodarlehn für Eigentümer eines Eigentums.

    Wie schrieb ein Gericht in ein Urteil, nur wer die Wahrheit sagt kann eine richtige Beratung erwarten!

    Also wer verschweigt, unterdrückt, weg-, Irrtümer erzeugt und die Berichtigung unterlässt, der hat nur Anspruch auf ein Ergebnis, das fehlerhaft ist und damit sehr teuer werden kann.

    bruno68
    @dermo10: Alles gut, ignorier den Vogel einfach. Tut jeder hier im Forum.

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