Grundstückwert bewerten !!??

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  1. Avatar von rheingeist
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    Standard Grundstückwert bewerten !!??

    Hallo zusammen

    Mir stellt sich gerade die Situation das ich im besitz eine Grundstückes bin, das als Landwirtschaftliche Fläche Gewertet wird. Es ist nicht gerade groß und dort befindet sich jede menge Sträucher und Bäume drauf. Um ehrlich zu sein kann man es auch Wildnis (kein Müll) nennen, was aber schwer zugänglich ist und glaub ich auch kein Zugang hat. Da liegen noch andere Grundstücke dazwischen.

    Jetzt ist eine Investor an diese Grundstück und an den Grenzliegenden Grundstücke interessiert und möchte es gerne Kaufen .
    Dort soll eine Neubau gebiet entstehen.
    Straßen, Kanal , Wasser und ....... muss alles erstellt bzw. erschlossen werden.

    Die anliegende Grundstückrichtpreise liegen Laut BorisNRW bei 230-250€ je /m². Das Grundstück liegt praktisch in zweiter Reihe hinter den Häuser, also Garten ende dann kommt Feld.

    Ein Grundstückwert wird Jährlich von der Stadt ermittelt. Nun soweit ist das ganze Projekt nicht , noch nicht wegen Corona und ...... !

    Jetzt möchte ich mal in die Runde fragen, mit welchen Verkaufspreis pro m² kann ich grob Rechnen.? Ich bin da noch nicht so Fix drin in der Materie und arbeite mich langsam rein .
    Was muss ich beachte oder wo muss ich drauf achten.?
    Wäre es angebracht, mich Anwaltlich beraten oder vertreten zu lassen. ?

    Kann mir jemand bitte kurz sagen wie ich am besten vorgehen soll .

    Vielen Dank im Voraus !!

  2. Avatar von Sellicando
    Sellicando ist offline

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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Hallo, ich würde zuerst mit der Stadt sprechen, ob bzw. bis wann es einen Bebauungsplan für das neue Baugebiet gibt. Danach ist der Gutachterausschuss der Stadt eine gute Adresse. Der hat i.d.R. schon Vergleichspreise wie andere Grundstücke im Umfeld vom Investor gekauft wurden, oder wie viel für vergleichbare Baugebiete gezahlt wurde und kann so zumindest eine grobe Richtung des Wertes nennen.
    Das Grundstück ist Bauerwartungsland. Damit erhöht sich der Wert, je sicherer der Investor von einer tatsächlichen Umsetzung seiner Pläne ausgehen kann. Als Investor ist häufig die Rückrechnung das Mittel der Wahl. Er weis also, wie viel er im späteren Verkauf für das Grundstück verlangen kann. Davon zieht er seine gesamten Kosten (Straße, Kanal, Gehweg, Versorgungsleitungen usw.) und eine Gewinnerwartung ab. Außerdem berücksichtigt er sicherlich, wie hoch das Risiko ist, dass der B-Plan doch nicht rechtskräftig wird (z.B. Feldhamster, Einsprüche der Nachbarn, Politik usw.). Erschließungskosten liegen bei den Baugebieten in meinem Umfeld bei 100€ +X. Letztlich ist es ein Stück dein Verhandlungsgeschick, welche Summe du erzielen kannst. Mehr als das Grundstück bisher Wert ist, wird es auf jeden Fall :-) Ein Anwalt kann übrigens bei den späteren Verträgen sicher nicht schaden.

  3. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Danke für eine Antwort

    In der Gegend, nicht dort im Gebiet, wird der m² um die 330€+ liegen und bezahlt. Die frage ist , ob der Investor sich auch da nach richtet. Natürlich muss noch berücksichtig werden die Erschließungskosten. Aber wie gesagt, er wird mir doch wohl nicht ein Preisanbieten was der Landwirtschaft Preisspiegel darstellt .

    Ist das Grundstück / Bauland mehr wert , wenn man dort ein 6-8 Mehrfamilienhaus drauf bauen darf ??

    Das Grundstück liegt mittendrinn , wenn wir uns jetzt nicht einig können, kann die Stadt mir das zwangsenteignen oder dergleichen? Andres gesagt man kann mich Ausschließen in seinem B-Plan.?

  4. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    In der Gegend, nicht dort im Gebiet, wird der m² um die 330€+ liegen und bezahlt. Die frage ist , ob der Investor sich auch da nach richtet. Natürlich muss noch berücksichtig werden die Erschließungskosten. Aber wie gesagt, er wird mir doch wohl nicht ein Preisanbieten was der Landwirtschaft Preisspiegel darstellt .
    - Bauerwartungsland wird üblicherweise in einer Spanne von 20-70% des fertigen Baulandpreises bezahlt. Die Spanne ist deshalb so hoch, weil es immer darauf ankommt wie sicher der Bebauungsplan auch realisiert wird. Wenn in einer Stadt noch über den B-Plan diskutiert wird, ist das Risiko für den Investor höher und er bezahlt nicht den besten Preis. Ist der B-Plan rechtskräftig hat der Investor hingegen Planungssicherheit. Die nächste Stufe ist dann "Rohbauland". Hier steigt der Wert in Abhängigkeit der Erschließung. Erst dann hat man "baureifes Land". Kurz gesagt. Der Wert sollte weit weg vom Ackerland sein - aber auch weit entfernt von fertigen Baulandpreisen ;-)

    Ist das Grundstück / Bauland mehr wert , wenn man dort ein 6-8 Mehrfamilienhaus drauf bauen darf ??
    - je besser die Ausnutzung des Grundstücks, um so höher normalerweise der Wert.

    Das Grundstück liegt mittendrinn , wenn wir uns jetzt nicht einig können, kann die Stadt mir das zwangsenteignen oder dergleichen? Andres gesagt man kann mich Ausschließen in seinem B-Plan.?[/QUOTE]
    - also die Stadt hat ein Interesse daran das geplante Gebiet auch so zu realisieren. Die Enteignung ist sicher der allerletzte Weg, aber theoretisch möglich. Wenn der B-Plan rechtskräftig ist, kann er theoretisch auch wieder geändert werden. Dieser Prozess ist aber schon zeitaufwendig.

    Zusammengefasst: Wenn ein zugewachsenes Grundstück zu Bauland wird, steigt der Wert erst mal deutlich an. Das ist ein Glück für den Eigentümer. Sicher besteht immer die Gefahr, dass ein Investor versucht ein Grundstück sehr billig einzukaufen. Das gleiche Risiko besteht aber auch für den Investor, wenn ein Grundstückseigentümer für den aktuellen Planungsstand zu viel fordert. Also erst mal den aktuellen Stand des B-Plans erfragen, dann beim Gutachterausschuss versuchen Vergleichspreise zu bekommen. Dann kann man schon mal nicht viel falsch machen. Viel Erfolg für die Verhandlungen!

  5. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Also, mal langsam, die Stadt kann nicht einfach enteigenen. Der Staat/Stadt kann nur enteignen, wenn das Grundstück bzw. das Bauvorhanden dem Allgemeinwohl dient. Typisches Beispiel wäre eine Umgehungsstraße, Autobahn, Zugschienen usw. Wenn da alle verkaufen und nur eine Person nicht, dann kann eine Enteignung drohen, da diese Bauvorhanden der Allgemeinheit dienen.

    Wenn eien Stadt Bauland ausweist, dann kann dich niemand enteignen, falls du nicht an den Investor verkaufst. Du hast jederzeit das Recht selbst zu bauen...

    Der Wert ist ein ein anderes Problem, da spielen viele Faktoren mit. Grundlage ist zunächst der Bebauungsplan, also was gebaut werden darf. Welche Fläche, wieviele Geschosse usw. Dazu kommt dann z.B. Verkehrsanbindung z.B. Starßenbahn , Nähe zu städischen Einrichtungen wie Schule, Nahversorgung durch Supermärkte usw.

    Der Hauptfaktor ist aber wie sehr der Investor das Projekt eben haben will. Hat er nur dieses Gebiet für das Projekt oder z.B. mehrere Ausweichmöglichkeiten in anderen Städten, um das Projekt zu realisieren? Davon wird abhängen, welchen Preis er bereit ist zu bezahlen.

    Grober Richtwert ist immer wie ähnliche Grundstücke (Lage, Verkehrsanbinung usw.) in der Stadt verkauft werden.

  6. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Zum Thema Enteignen kann man im § 85 BauGB nachlesen

  7. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Ein Vertreter vom Investor war schon bei mir und hat mir schon einen Lageplan mit Häuser gezeigt. Straßen Kindergarten und ein kleiner See mit etwas grün wird dort auch entstehen.
    Der Investor kommt aus Frankfurt und ist nicht gerade Unbekannt . Fakt ist ich möchte(muss) ja auch verkaufen und wenn nicht , könnte ich auf dem Land sitzen bleiben und dann ist es nicht mehr Wert.
    Selber darauf Bauen möchte ich nicht , meine Kinder auch nicht .
    Es werden überwiegend Doppelhaushälfte gebaut und Zwei Mehrfamilienhäuser und genau da liegt das Grund stück. Wer kann mich da am besten vertreten in der Verhandlung und Schauen ob alles korrekt zu meinen Gunsten läuft. Anwalt oder eventuell ein Immobilienmakler .

    Wann kommt das Angebot über den Verkauf. Wenn es als Bauland ausgewiesen ist, oder früher mit der Garantie das drauf gebaut werden darf. Nun es ist Corona und die Mühlen auf der Stadt mahlen langsam. Fakt ist das der Investor dort Bauen und Investieren möchte. Aber alle in einem Boot zu bekommen stell ich mir auch nicht so einfach vor.

  8. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Von den Inhalten des Kaufvertrages her sicher ein Anwalt, vom Wert her haben Makler meistens keine Erfahrung mit Bauerwartungsland. Außer sich selbst ein eigens Bild zu machen, könnte auch hier ein erfahrener Fachanwalt der schon vergleichbare Verhandlungen geführt hat helfen.

  9. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Vielen Dank für eure Antworten.

    Ich kann nur erstmal abwarten und die Sache auf mich zukommen lassen. Habe jetzt eine grobe Richtung.

    Danke !!!

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Wenn ich an deiner Stelle wäre, würde ich mir erstmal überlegen, ob ich das Geld aktuell brauche oder ob ich sogar noch Geld in die Erschließung stecken könnte.

    Weiterhin solltest du klären, ob eine Baulandumlegung stattfindet. Bei uns war es z.B. so, dass ein Landwirt, der 1.000qm landwirtschaftliche Fläche besessen hat mit der Baulandumlegung beispielsweise nur 250qm zurückerhalten hat - weil der Wert je qm eben nun viermal so hoch war. Nun musste er noch Erschließungsbeiträge bezahlen.

    Mit einer möglichen Baulandumlegung könnte dein derzeitiges Zentrumsgrundstück aber auch an den Rand rücken, sodass der Investor so oder so bauen kann.

    Ich würde es also davon abhängig machen, ob du eher in einer Wachstums- oder Schrumpfungsregion lebst.

  11. Avatar von rheingeist
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    Standard AW: Grundstückwert bewerten !!??

    Geld ist vorhanden für die Erschließung. An ein Baulandumlegung stattfindet glaube ich nicht . Ich bin mir nicht ganz so sicher aber es sind nur ca. 4 Grundstücke. Zwei kleine a ca. 250m² , eins mit 500m², eins ca. 3000m² und ein riesiges Feld. Die Grundstücke liegen nebeneinander anliegen an Gärten und das Feld davor ! Also eingekesselt vom Feld.
    Ich muss nur ein Richtwert findet was es wert ist. Da sehe ich mein Problem.
    Es sind ja noch Verhandlungen mit der Stadt und Investor die beide sehr interessiert sind.

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