Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

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  1. Avatar von BenniG
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    Standard Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Hallo,

    was ist für den Erwerber seines bisherigen Erbpachtsgrundstücks günstiger - wenn er den Verkehrswert bezahlen muss oder wenn der Wert durch den örtlichen Gutachterausschuss oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt wird?
    Wer ermittelt eigentlich den Verkehrswert?
    Und wie verhalten sich beide Werte zum städtischen Bodenrichtwert?

    Bei Bedarf kann ich natürlich auch weitere Informationen liefern.

    Viele Grüße
    BenniG

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Erstaunlich welche Fragen aufkommen.

    Es zeigt vieles aber nicht gutes. Im Grunde ist es einfach und doch sehr schwer. Die Preisfindung eines Objektes.

    Alle aufgezählten
    - wenn er den Verkehrswert bezahlen muss oder wenn der Wert durch den örtlichen Gutachterausschuss oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt wird?
    - Und wie verhalten sich beide Werte zum städtischen Bodenrichtwert?
    Aber was will der Geldgeber eigentlich mehr bzw. richtig Wissen? Das ist allerdings sehr einfach, weil nur aus einem oder zwei Sätzen besteht:

    1) Kann, will der Schuldner das Darlehn auch zurückzahlen?
    2) Warum will er ausgerechnet das Grundstück kaufen?

    Weil es Bauerwartungsland ist?

    Diese Fragen ergeben sich alleine aus dem Fragekatalog der Darlehnsanfrage! Wenn diese positiv beantwortet sind, wird das Darlehn genehmigt.

    Allerdings die Beleihungshöhe hängt vom Einkommen und Gläubigerinternenregeln ab.

    bruno68

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Hallo Bruno,

    ich bin ja deine Antworten bereits gewöhnt, die absolut nicht zum Thema passen. Es geht bei mir nicht um Schulden und Darlehen, nicht um mein Einkommen oder die Beleihungshöhe.

    Meine Schwiegereltern haben von 40 Jahren auf einem Erbbaugrundstück der Kirche gebaut. Dieses Haus wird einmal an meine Frau übergehen.
    Normalerweise wird das Grundstück zum Verkehrswert verkauft, allerdings wenn man angestellter der Kirche ist, wird der Wert durch den örtlichen Gutachterausschuss oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt .

    Meine Schwiegereltern sind nicht bei der "Kirche" angestellt, meine Frau schon.
    Nun wäre für mich die Frage, wer als Käufer günstiger an das Grundstück kommt.

  4. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Hallo BenniG,

    egal wer den Grundstückswert ermittelt, das Ergebnis nennt sich immer Verkehrswert. Die weiteren Ausführungen sollen keine Belehrung sein :-) sie sind aber aus meiner Sicht zum Verständnis wichtig.

    Es wird nur deshalb der Gutachterausschuss bzw. ein ö.b.u.v. Sachverständige beauftragt, weil hier das Ergebnis der Wertermittlung (=Verkehrswert) auf einer nachgewiesenen hohen Kompetenz und absoluter Neutralität ermittelt wird. Damit ist das Ergebnis für den Grundstückseigentümer (i.d.R. eine ehrenamtliche Kirchenverwaltung) auch in weiteren internen Gremien plausibel und nicht angreifbar.

    Theoretisch sollte der Gutachterausschuss auf einen nahezu identischen Verkehrswert wie der ö.b.u.v. Sachverständige kommen (oder andersrum). Allerdings sind beide nicht sehr günstig. Infos zu den Kosten eines Gutachterausschusses erhält man i.d.R. über die Homepage der Stadt oder Gemeinde. Übrigens sind in den Gutachterausschüssen häufig auch ö.b.u.v. Sachverständige ehrenamtlich tätig.

    Meine Empfehlung geht deshalb an den örtlichen Gutachterausschuss.

    Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Erbbaugrundstücks ist der Bodenrichtwert. Er sagt aus, wie Grundstücke in einer definierten Zone (z.B. Stadtteil) üblicherweise im Durchschnitt verkauft werden. Dieser ist wahrscheinlich zum 31.12.20 ermittelt worden. Durch die aktuelle gute Marktsituation kann der Wertermittler diese Summe auch nach oben hin anpassen. Der BRW wird aber häufig zusätzlich durch verschiedene Faktoren definiert z.B. über die Angabe einer WGFZ, einer Grundstücksgröße oder ähnlichem. Hier würde ich direkt beim Gutachterausschuss anrufen. Dieser ermittelt nämlich eh die Bodenrichtwerte --> und alle weiteren Verkehrswertgutachten beruhen deshalb auf dessen Informationen und Definitionen.

    Wichtig: Häufig steht im Erbbaurechtsvertrag, dass das Grundstück verpachtet wird, die Erschließungskosten aber vom Pächter zu erbringen sind. Nachdem die Bodenrichtwerte häufig inklusive der Erschließungskosten gelten - diese aber ja selbst gezahlt wurden - ist hierfür ein fiktiver Anteil bei der Wertermittlung in Abzug zu bringen.

    Viele Grüße
    Sellicando

  5. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Hallo Sellicando,

    vielen Dank für deine Ausführungen, insbesondere für deine Anmerkungen zu den Erschließungskosten.

    Gerade wenn der Bodenrichtwert den üblichen Verkehrswert eines Grundstücks widerspiegelt frage ich mich, warum man ein, wie du anmerkst, "nicht sehr günstig"-es Verfahren wählt, um einen öffentlich verfügbaren (Boris-Hessen) Wert zu ermitteln.

    In unserer Landeskirche werden die Erbpachtgrundstücke der einzelnen Kirchengemeinde übrigens zentral "professionell" verwaltet.

  6. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Hallo BenniG,
    ich kann nur vermuten das sich die Landeskirche einfach insgesamt damit absichert, um nicht unter Wert zu verkaufen. Das kann übrigens auch zu Deinen Gunsten ausgehen. Es ist aus meiner Sicht nicht unwahrscheinlich, dass der Bodenrichtwert noch angepasst wird - z.B. mit einem Aufschlag für die Wertentwicklung seit der letzten Richtwertermittlung, für eine "bessere" oder "schlechtere" Ausnutzung des Grundstücks im Vergleich zum Bodenrichtwertgrundstück oder weil man vielleicht eine Übergröße mit hohem Gartenanteil hat - usw.usw. Für diese Einschätzungen kann es schon sinnvoll sein einen professionellen Gutachter zu engagieren......kann, aber Du hast natürlich Recht - muss nicht.... ;-)
    Viele Grüße
    Sellicando

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden die Erschließungskosten immer in Abzug gebracht, so diese vom Pächter seinerzeit zu zahlen waren. Zu dem, Erschließungskosten sind zusätzliche Leistungen, sprich bei dem Verkehrswert muss geschaut werden, ob es sich um ein erschlossenes oder nicht erschlossenes Grundstück handelt.

    Bei Bestandsbauten aber hat sie Erschließung irgendwann mal stattgefunden und wird Abzug gebracht, so man das Grundstück erwerben möchte.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Also beim Verkehrswert werden die Erschließungskosten abgezogen, beim Gutachterwert muss der Käufer sie mitzahlen, egal wer sie vor 40 Jahren getragen hat?

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Nein, es ist vorrangig noch zu beachten, wer der Verkäufer ist. Private oder öffentliche Erbpachtgeber/Verkäufer?

    Öffentliche Erbpachtgeber lassen den Wert über ein Gutachten ermitteln und ziehen in der Regel die Eheschließungskosten ab, private Erbpachtgeber ermitteln einen Wert und geben diesen in der Regel vor.

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Erbpachtgrundstück abkaufen - Verkehrswert oder Gutachterausschuss

    Kirche ist ja halböffentlich. Aber ich denke mit denen kann man reden und eine vernünftige Lösung finden, wenn "wir" vor 40 Jahren etwas bezahlt haben.

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