Wirklich nur 35%?

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  1. Avatar von Hauskau-f
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    Standard Wirklich nur 35%?

    Mein Mann und ich (32,33) wohnen in Hamburg und wollen ein Haus im Umkreis kaufen, was leider gerne zwischen 1,5 Millionen bis 2,2 Millionen aufwärts kosten kann.

    Wir haben die erforderlichen NK in Eigenkapital, sonst aber nicht viel mehr (kein Vermögen in der Familie, nur beide hart gearbeitet).

    Unser NEK (abzüglich Studienkredit und PKV) liegt bei 11.000 €. Wir sind beide angestellt.

    Wenn man mit der 35% Regel rechnet, kommen wir „ganz unten“ bei raus - ist das bei einem so hohen Einkommen wirklich der Marktstandard? Wir können recht viel Geld (7500€) im Monat beiseite legen, da wir keine Kinder haben.

    Leider finden wir hierzu keinerlei Forenbeiträge.

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Hallo Hauskau-f,

    was heißt für Sie Umkreis von Hamburg?

    Ich gehe davon aus welche Belastung sie mit den 35 % meinten! Dass damit der maximale Einsatz von Nettoeinkommen gemeint ist!

    11.000 € davon 35 % sind runde 3.850 € für die monatlichen Zinsen und Tilgungslast gemeint ist! Grundsätzlich sollten Sie nie mehr für das Darlehn 1 % von Nettogehalt bezahlen! Sonst zahlen Sie, bis zu ihren Lebensende!

    Allerdings weise ich darauf hin, dass der zu erwartende Zinsanstieg, den Objektwert mindern wird!

    Daher rate ich zur Vorsicht, bei der Verschuldung!

    bruno68

  3. Avatar von Hauskau-f
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Dieser Kommentar ist leider wenig zielführend.

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Genau das ist auch das Problem!

    Sie wollen Millionen € aufwenden und haben nur wenige % als EK! Wie sollt das daher gehen? Sie wollen von einem Dritten so 1 bis 2,2 Millionen € Geld haben. Aber welche Sicherheit bieten Sie, außer ihr EK an?
    Laut ihrer Aussagen ist es ihnen nicht möglich! Gut, das neue Eigenheim kann beliehen und als Sicherheit abtreten werden! Aber ist das Eigentum noch Ende 2023 noch den Kaufpreis noch Wert?

    Bedenken Sie, der Gläubiger muss per Weisung der Bafin sein EK zur Darlehnssicherung des Kunden unterlegen, was zum Zinsanstieg führt! Wie sagte ein Banker einmal: "25 % EK Rendite benötigt die Bank!"
    Wie sie unschwer erkennen, steigt der Zinszuschlag bei einer EK Einlage von % und einer 100 % Beleihung

    von 1 % bei 2,2 Mio. € Darlehn sind dies 22.000 € EK des Gläubigers macht 5.500 € Zinszuschlag, es entspricht 0.540 € monatliche Zinskosten
    bis 8 % bei 2,2 Mio. € Darlehn sind dies 176.000 € EK des Gläubigers macht 44.000 € Zinszuschlag, es entspricht 3.650 € monatliche Zinskosten

    Übersteigt die Beleihung die 100 % Grenze für das Objekt, dürfte in jetzt verständlich werden, dass dann die Gefahr der Abwicklung droht? Lesen Sie mal den § 490 BGB durch, wann darf dann der Gläubiger kündigen?
    Jederzeit, wenn das Beleihungsobjekt an Wert verliert! Im BGB wird der Begriff "wesentlich" verwendet, nur was ist "wesentlich"? Wenn gleichzeitig am Limit von 100 % finanziert worden ist? Und den Gläubiger eine weitere Beleihung bis 105/110 % verboten ist!
    Demnach könnte eine Abwicklung drohen, wenn das Eigenheim einen Wertverlust von 110.000 /220.000 € hinnehmen muss! Und wie entsteht ein Wertverlust? Wenn die Darlehnszinsen steigen, und der Immobilienmarkt zusammenbricht, wie in den USA 2008!
    Dann sacken die Immobilienpreise zusammen! Die Spirale nach unten, setzt ein.

    Denn wer setzt eigentlich den Immobilienfinanzierungspreis fest? Der Gläubiger! Dieser entscheidet selbst über den Immobilienwert, siehe § 505 a bis d BGB! Und ob dieser finanzieren will!

    Das heißt aber, dass es außerhalb ihres Einflussbereiches liegt, mit welche Kriterien der Gläubiger sie finanzieren darf oder kann!

    bruno68

  5. Avatar von Hauskau-f
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Laufende Zinsverträge werden also einfach so gekündigt? Weil sich ggf. der Marktwert ändert? Das habe ich noch nie gehört und halte ich für illegal, solange die Raten normal gezahlt werden.
    Kann das hier jemand bestätigen? Und was ist mit der Inflation? Die dürfte ja auch zur Wertsteigerung führen.

    Mein Verständnis ist, dass auch wenn ich mal ein Jahr wegen Elternzeit aussetzen sollte, keine Kündigung erfolgen kann, solange wir unsere Raten zahlen, was wir ja auch dann noch können.

    Wie gesagt haben wir ausreichend Eigenkapital um den Notar und die Grunderwerbssteuer zu zahlen, ggf. auch etwas mehr. Über die Jahre werden wir sicherlich wertsteigernd in die Immobilie investieren.

    Zu Ihrer privaten Nachricht: Nein, wir sind nicht im öffentlichen Dienst und eine Gehaltssteigerung ist zu erwarten. Wir wollen und werden vermutlich nicht mit 67 in Rente gehen. Das müssen wir auch nicht.

    Zu Ihrer Frage (PM) “Was wenn jemand ausfällt, LV über 500.000€ ist schwer” - ich habe viele Bekannte, die eine Risikolebensversicherung über 1 Mio. + abgeschlossen haben - wie sollen die es denn geschafft haben?


    Ich würde mich über eine Antwort freuen, die sich auf meine Frage bezieht.

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Wenn du andere Threads hier im Forum durchliest, wirst du selbst feststellen, was du von brunos Aussage zu halten hast.
    Der Großteil ist es mittlerweile Leid, die aussagen richtigzustellen.

  7. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Da musst du mal auf noelmaxim warten, der kann da vielleicht endgültig etwas dazu sagen...

    Meine persönliche Meinung: Nein.

    Es ist natürlich ein erheblicher Unterschied, ob man die 35% von 3000 Euro oder wie bei euch von 11.000 Euro Nettoeinkommen rechnet.

    Letztlich rechnet die Bank ja in eine andere Richtung:
    2 Menschen müssen leben können und benötigen hierfür ein bestimmtes verfügbares Einkommen. Bei normalen mittleren Einkommen kann diese 35% Regel durchaus richtig sein. Bei 11.000 Euro sicher nicht...

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Solch eine Regel haben auch gar nicht alle Banken, das handhaben diese unterschiedlich.

    Manche begrenzen die Kapitaldienstfähigkeit auf das maximal X vom Einkommen, manche eben nicht, da muss der Überschuss (auch das wird unterschiedlich gehandhabt) dann lediglich einer gewissen Summe X entsprechen.

  9. Avatar von Hauskau-f
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Vielen Dank für die Antwort! Um welche Banken handelt es sich denn hierbei, die nur eine Pauschalsumme (soviel muss übrig bleiben) ansetzen?

    Ich hatte vor einigen Wochen einen Termin bei der Interhyp und da wurde mir eine recht moderate Darlehenssumme genannt, bei der die maximale monatliche Rate mit 4500€ bezeichnet wurde (ohne konkrete Anfrage - wir haben auch keine Abzüge oÄ).

    Aufgrund unseres Alters, unserer konkreten Lebenssituation und der steigenden Zinsen würden wir gerne möglichst bald möglichst hoch einsteigen.

  10. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Es gibt rund 450 in Frage kommende Banken, zu dem muss alles auch immer individuell betrachtet werden.

    Wenn Sie sich an einen erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsmakler wenden, wird er Ihnen individuell das beste darstellbare Konzept erstellen und Ihnen die Bank mit den besten Konditionen benennen.

  11. Avatar von Beachlifestyle
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Ich würde mir an eurer Stelle weniger Gedanken um die "35%" machen, sondern wer im Endeffekt für euch das Konzept erarbeitet oder ihr dieses bei der Hausbank vorstellt.

    Wendet euch an 2 unterschiedliche Stellen (am besten Makler/Vermittler, um grob einen Finanzierungshaben zu haben reicht auch erstmal die Kontaktaufnahme zu einem, da es ja noch kein individuelles Angebot gibt) und fragt, bis zu welchem KP eine Finanzierung darstellbar wäre. So habt ihr dann einen groben Rahmen und sollte eine Immobilie in Frage kommen, kann schnell gehandelt werden, da bereits eure persönlichen Unterlagen zusammengesucht sind.

    Im Endeffekt muss dann natürlich die Bank auch noch ja sagen dazu, sollte das aber schon von Anfang an nicht knapper berechnet sein( wie z.B. bei uns) dann geht das i.d.R. mit dem OK auch recht schnell.

    Grüße aus Altona ;-)

  12. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Hallo Hauskau-f, Ihr Einkommen ist super, keine Frage.
    Und mit Ihrem Alter von 32 und 33 ist eine Finanzierung - sagen wir mit 3% Tilgung - problemlos darstellbar bis zur Rente.
    Hier bietet sich aufgrund des Volumens sogar eine lange Sollzinsbindung an.
    Kurz gerechnet erscheint mir allerdings auch eher eine Immobilie im Bereich EUR 1.500.000 sinnvoll für Sie zum Kauf sein.
    Ohne weiteres EK wären die EUR 2.200.000 bei einer 100% Kaufpreisfinanzierung wirklich sehr ambitioniert.

  13. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Wirklich nur 35%?

    Na, welche Finanzierungspläne gibt es bisher!

    Ich halte die vom Bankkaufmann gemachten Angaben
    Ohne weiteres EK wären die EUR 2.200.000 bei einer 100 % Kaufpreisfinanzierung wirklich sehr ambitioniert.
    Für richtig!

    Selbst die vorgeschlagenen 1,5 Mio. € bedürfen eine jährliche Tilgung von mindestens 45.000 €, was 3.700 € entspricht und dann die Zinsen für eine Superbeleihung 100 %, was dann eher der 2,00 % p.a. an Zinsen kosten wird! Was weitere 30.000 € Zinsen jährlich bedeutet! 2.500 €. Dass eine Gebäudeversicherung für ein solches Haus weitere Kosten verursacht, lässt sich nicht vermeiden!

    Die Behauptung bei ihnen gibt, es mehre hunderte Banken, ist eine Chimäre und absurdum! Banken dürfen nur nach ihren genehmigten Darlehnsrichtlinien und darin enthalten max. Darlehnshöhe finanzieren!

    Demnach fallen schon mal hunderte Banken raus, weil diese nur bis 400, 600 oder 1 Mio. €, auch als Co-Bank zusammen mitfinanzieren dürfen.

    Für Sie kommen nur Banken infrage, die die Erlaubnis haben über diese hohen Summen Darlehn zu vergeben! Knack- und Kostenpunkt ist aber die Kreditverteilung, dass nur beispielsweise 80 % und 20 %, eine sogenannte Co-Finanzierung infrage kommen könnte, was die Durchschnittszinsen weiter nach ober treibt.

    Ich halte eher eine Finanzierung im Bereich 1,1 bis 1,2 Mio. € eher für möglich, weil die Spitzenfinanzierung 100 % in Anspruch genommen wird! Und weil kein EK vorhanden ist!

    Eine Spitzenfinanzierung (100 % und /oder ü. 1 Mio. €) verlangt einen erheblichen erhöhten Eigenbehalt und ist nicht mit Standardfinanzierungsmodellen vergleichbar!

    Und eigenständig bekommen sie dies eh nicht geregelt, es seit den Sie wollen mehrere 100.000 € an Zinsen, Nebenkosten mehr bezahlen.

    Allein was die HH Spark. wollte ein zwingender Gebäudeversicherungsabschluss bei der Sparkassen-V., bei der Darlehnsaufnahme! Der krönende Beweis, des § 492 b BGB und § 6 PangV! Das dann die Zinskosten sich eff bis um 0,5 % p. a. erhöhen müssen.

    Oder glaubt einer, dass sich Gebäude im Wert von 1 bis 2,2 Mio. € für 10 € im Monat versichern lassen?

    Ich weiß wenigstens welchen Spitzenwert, in Selbstbehalt, Beleihungsauslauf, eine Millionenfinanzierung bedeutet!

    Viele Vermittler wissen es nicht, geschweige bekommen mit, dass sich die Com-Bank sich seit einiger Zeit sich ziert, Mondpreise zu bezahlen! Ein zukünftiger Ausblick auf den Preisverfall von Häusern?
    Hier hilft ein Blick in den § 505 d BGB. Dort steht das bei einer Insolvenzabwicklung, der Gläubiger bei einer zu großzügigen Finanzierung mit den Restschulden allein bleibt!

    Hier sollte man auch den § 505 d Abs. 3 durchlesen
    Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
    (1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

    1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
    2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

    Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
    (2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
    (3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
    Hier lohnt es sich schon einen freien 3 dazwischen geschaltet zu haben u.a. um ein Verstoß gegen § 505 c Abs. 3 letzter Halbsatz zu vermeiden!

    Und das Beste ist, dieser Vermittler kostet nix, denn Verbraucher bezahlt nur die Zinsen des Darlehns!

    bruno68

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