Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

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  1. Avatar von FabienneB
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    Frage Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

    Guten Abend zusammen,
    ich bin gerade auf der Suche nach einer neuen ETW zum Eigenbezug.

    Habe mir in den letzten Wochen einige Wohnungen angeschaut. Leider ist es nun aber schon das vierte Objekt, dass einfach keine Rücklagen hat.

    Die Häuser sind meist alle zwischen 15 und 25 Jahre alt und haben teils pro Haus (immer mehr als 5 Wohnungen) geringe Rücklagen von nicht mal 5.000 Euro für das gesamte Haus. Meine aktuelle Immobilie mit 8 Wohnungen hat dazu im Vergleich zB eine Rücklage von 100.000 Euro und ist 25 Jahre alt. Da fragt man sich schon, woran es liegt.

    Soweit ich das sehe, behalten die Bauträger ihre Wohnungen, nehmen Miete ein und bilden in den Hausgeldern eben keine Rücklage. Nach 10 Jahren wird dann alles langsam mal verkauft und so gibt es für die späteren "neuen" Eigentümer schlicht keine Rücklagen. Die dann eben meist auch erst später anfallenden Instandhaltungskosten, haben sich die Bauträger somit ja praktisch eingespart....

    In diesem Fall bin ich eben auch nicht bereit, einen hohen Kaufpreis zu leisten - denn alles was an Reparaturkosten kommt, muss ja mit einer Sonderumlage getilgt werden. Auf Dauer kann das teuer werden. Es muss wohl auch bedacht werden, dass solide Rücklagen wohl nicht mehr aufgeholt werden können (außer man lastet jedem ET pro Monat 200 Euro Rücklage an).

    Da mir diese Masche nun schon häufiger untergekommen ist würde ich gerne mal wissen wollen, ob ihr so ein Objekt dennoch erwerben würdet. Im aktuellen Fall sind zB auch ein Aufzug und eine Tiefgarage inbegriffen, was ja durchaus teuer werden kann.

  2. Avatar von titan1981
    titan1981 ist gerade online

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    Standard AW: Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

    Wenn du die Wohnung/Häuser nicht mit den Bedingungen kaufen dann wird es jemand anderes machen. Somit musst du dir überlegen ob dir das Wirtschaft ausreicht oder nicht. Verkauft werden die Immobilien so oder so.

  3. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

    Zitat Zitat von FabienneB
    Da mir diese Masche nun schon häufiger untergekommen ist würde ich gerne mal wissen wollen, ob ihr so ein Objekt dennoch erwerben würdet. Im aktuellen Fall sind zB auch ein Aufzug und eine Tiefgarage inbegriffen, was ja durchaus teuer werden kann.
    Ein Bauträger oder eine Immobiliengesellschaft wird nie pro Haus Rücklagen bilden, denn das ist gebundenes totes Kapital.
    Stell dir vor, du hast 100 Häuser und bildest jedes mal 50T€ Rücklage. dann sind das über alles 5 Mio. Letztendlich reichen aber 0,5 Mio Rücklage locker aus, um alle aktuellen Maßnahmen abbilden zu können. die restlichen 4,5Mio kannst du mit 20 % Eigenkapitaleinsatz reinsvestieren und damit Häuser im Wert von über 20 Mio zu bauen/erwerben.

    Du wirst also damit leben müssen und ggf deinen maximalen Kaufpreis bzw. deine Kalkulation danach ausrichten müssen.
    Wenn du einen Pool an Wohnungen hast und die alle niedrige Rücklagen haben, dann kannst ja auch du für dich intern eine eigene Rücklage für die Sonderumlagen bilden.
    Wenn die Kalkulation das nicht hergibt, dann lass das Objekt sein.

  4. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

    Wenn einem das klar ist, muss man halt damit kalkulieren und entweder bei den entsprechenden Versammlungen auf eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage hinarbeiten oder private Rücklagen bilden.

    Ist natürlich auch höchst individuell - ob jemand z.B. 10.000€ für eine Dachsanierung/Fassadensanierung/neue Heizung/etc. pro Wohnung entweder aus dem "Notgroschen" oder über einen Kredit (z.B. Bausparvertrag) - oder über eine zeitweise Erhöhung der Instandhaltungsrücklage um z.B. 100€ im Monat für X Jahre abdecken kann/will/möchte.

    Hier unterscheiden sich naturgemäß auch Eigennutzer und Vermieter - der eine möchte in einer "guten" Immobilie wohnen - der andere möchte "Ertrag".

  5. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Immobilien mit fragwürdigen Rücklagen

    @FabienneB

    Glaubst Du, dass ein Gläubiger würde solch ein "black hole" finanzieren?

    Wer kann eine Finanzierung als Käufer stemmen und gleichzeitig die Instandhaltung voll gesamtschuldnerisch in Haftung gehen?

    Ja, geht der Miteigentümer in die Grütze, so müssen die anderen Miteigentümer seine Ausfallraten mit übernehmen! sie haben zwar einen Anspruch gegenüber dem Schuldner, aber ob dieser selbst mit dem Verkauf der ETW überhaupt alle Forderungen beglichen werden können, das steht in den Sternen.

    Wie ich schon schrieb, es wird wohl nicht jeder Hausmüll mehr finanziert! Insbesondere, wenn ein Investitionsstau vorliegt.

    Natürlich können Sie dies kaufen, aber dann mit EK aus ihren Guthaben und nicht Darlehn.

    Viele Banken, denen ist das Grinsen, schon längst aus dem Gesicht gefallen. Besonders die Banken, die nur am grünen Tisch die Darlehn vergeben haben. Bei denen dürfte nach der Ankündigung der Zinserhöhung der EZB Bank. Ihre alte freizügige Darlehnsvergabe jetzt so richtig auf die Füße fallen.

    Denn die in Kredit stehende Häuser, die zu 100 % finanziert worden sind. Werden bei der ersten Zinserhöhung der EZB seit 10 Jahren, zuerst eine Stagnation, und mit jeder weiteren Zinserhöhung ein Verkehrswertverlust hinnehmen müssen.

    Verkaufswertabschläge bis zu 10 bis 15 % werden dann keine Seltenheit besitzen! Was bei Finanzierungen über 80 % am Rande eines Auslaufes von 100 % des Neuwertes führt!

    Die Banken, deren alte freizügige Geldvergabe wird denen zum Verhängnis nach der Zinsanhebung.
    Europäische Zentralbank: EZB-Chefin Christine Lagarde stellt Zinsanhebung im Juli in Aussicht
    Im Sommer ist eine erste Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank möglich. Zum Oktober könnten laut Christine Lagarde dann auch die Negativzinsen beendet sein.
    Aktualisiert am 23. Mai 2022, 11:54 Uhr
    Hier wird der grüne Tisch zum Verhängnis! im § 505 d BGB steht folgender Text:
    § 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
    (1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

    1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
    2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

    Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.
    (2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.
    (3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
    Analog dazu ist der § 505 c Satz 1-2 BGB wichtig
    § 505c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
    Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

    1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
    2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und

    3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.
    Was fehlt ist bei einer "grünen" Tischentscheidung? Richtig, der externe Gutachter, insbesondere deren Gutachten für den Käufer!

    Die Kreditvergabe schrumpft, weil die Banken nach § 48 u KWG mehr EK für alle laufenden Kredite oder Darlehn einbringen müssen.

    Sie haben es richtig erkannt, natürlich kann die Finanzierung easy werden, aber wie Sie vermuten, wird diese ETW eher eine Schraubstockfinanzierung für Sie. Wegen den Risiken des Investitionsstaus.

    Eine Frage ergibt sich deshalb? "Warum wird die ETW verkauft?", "Also welcher Grund liegt dafür vor?

    bruno68

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