Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

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  1. Avatar von rian
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    Standard Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Hallo zusammen,

    wir haben 2016 für knapp 400.000€ ein Haus gekauft und saniert und davon 372.000€ fremdfinanziert und zusätzlich noch Arbeit und Schweiß ins Haus gesteckt.

    Die Finanzierung der 372.000€ läuft über verschiedene Verträge wie (in Klammern jeweils der effekt. Jahreszins und der anf. Tilgungssatz) KfW 151 (0,75% / 3,09%), KfW 124 (1,30% / 2,34%), Sparkasse (1,69%, 2,00%) sowie Bausparvertrag (1,75% / 2,80%). Leider haben wir die Sollzinsbindung etwas zu kurz gerechnet und diese läuft bis Mitte 2026. Sondertilgungen haben wir bisher nicht gemacht, da wir das Geld bisher ins Haus gesteckt haben (Garten, Keller, etc.).

    Da die Zinsen 2026 ja vermutlich deutlich höher sein werden als die aus den aktuellen Verträgen habe ich unseren Finanzberater angesprochen. Da wir aktuell ca. 500€ Beiseite legen könnten ohne uns groß Einschränken zu müssen, hat er uns empfohlen einen weiteren Bausparvertrag über 160.000€ abzuschließen. Die Abschlussgebühr betragen 1,6% also 2.560€, bis zur Zuteilung 2035 beträgt die Sparrate 500€ und danach bis 2045 beträgt die Tilgungsrate 800€. Die Gesamtzahlungen belaufen sich auf ca. 174.000€, die Kosten also auf 14.000€ auf etwa 23 Jahre. Der Sollzins ist 1,15%, das Agio 2,00% und der effekt. Jahreszins 1,90%.

    Meine Frage daher, ist das ein rundes Ding? Wenn ich das Agio bzw. den effekt. Jahreszins anschaue ist der ja deutlich besser als die aktuellen Zinsen für Forwarddarlehnen und Co. Für mich klingt das ein wenig zu gut oder berechne ich hier irgendwas falsch?

    Gibt es noch andere Optionen die ihr seht, eventuell Sondertilgungen mit den ca. 6000€ im Jahr?

    Danke im Vorraus!

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Bausparen, Bausparen, Bausparen, das dann auch noch mit der LBS! Das ist der schlimmste Tarif am Markt, das aber nur mal zu nebenbei!

    Sie benötigen doch Geld in 2026? Warum dann ein BSV zu unsinnigen, wirklich völlig unsinnigen 1,15 % Sollzins, wo die Zuteilung natürlich ewig dauert? Warum ??

    Nehmen wir mal an, die Restschuld aus den beiden KfW Darlehen (warum benennen sie eigentlich in Bezug auf das weitere Finanzierungskonzept die völlig uninteressanten Zinssätze und Tilgungssätze, statt die Restschuld nach Zinsbindungsende) müssen zu 3 % (sie wollen ggf. aufgrund der Zinsanstiegsangst den Zins in der Zukunft ja ggf. über einen BSV absichern) in 2026 anschlussfinanziert werden, meinen sie nicht, dass die 500 Euro dann in Sondertilgungen im Vergleich bis 2035 besser angelegt sind, als zu 0,1 % in dem Bausparvertrag (unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr sogar ein Negativzins)?

    Vor allem, 4 Jahre mal 500 Euro ergeben 24.000 Euro Tilgungskapital in 4 Jahren, wenn die Zinsfestschreibungszeiten enden und da soll das Guthaben in dem BSV verfaulen, während sie den höheren Marktzins auch auf das Kapital zahlen, was sie eigentlich für die Verringerung der Restschuld hätten???

    Zu dem, sollte man nicht schauen, eher einen Tarif zu wählen oder zu finden, der ggf. in den verbleibenden 4 Jahren mit den 500 Euro mtl. noch einen Zins in der Zukunft (also in 4 Jahren) kaufen lässt, der günstiger ist, als der Zins, den der anzunehmende Markt dann hergibt?

    Genau diese Berater sind es, die Bausparen missbrauchen und entweder keine Ahnung haben oder vor Gier sch..... verkaufen!

  3. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    @rain,

    Wann abgeschlossen? Vor dem 21.03.2016 oder danach? Der entscheidende Punkt!
    Ohne die Klärung dieses Punktes reden wir aneinander vorbei!

    Aber ich gebe "noelmaxim" recht, mit dieser Finanzierung wird es sehr schwer etwas zu retten!

    Ob ihr "Haus "noch zu retten ist, kann ich ihnen ohne Einblick in den Wulst von Unterlagen nicht sagen!
    Das die Ablauffristen sicherlich unterscheiden, dürfte alles noch schwerer werden aus ihr zukünftiges Problem zu entfliehen!

    Ich bitte um die Mitteilung, wegen den Darlehnszeitpunktes!

    bruno68

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Hallo rian,
    ihr wisst immerhin schon 4 Jahre bevor ihr an einer Zinswand landet, dass ihr euch auf steigende Ausgaben oder eine längere Tilgungszeit einstellen müsst.
    Euren monatlichen Überschuss nun in eine 13-jährige Anlage zu stecken ist sicherlich das schlechteste, was ihr machen könnt.

    Laufen alle Darlehen gleich lang, falls nein, welches ist wann fällig?

    Wenn alle gleich lang laufen, dann würde ich bei dem Darlehen mit dem höchsten Zinssatz (Bauspardarlehen) die freien Mittel platzieren, aber immer einen Puffer von 2.000 bis 5.000 € für unvorhersehbares zurückhalten.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    So entscheidend dürfte das nicht sein, denn das Vorausdarlehen ist zumindest zinstechnisch über den miesen BSV der LBS abgesichert und nach dem man sich nun schon den Verlust über ein Vorausdarlehen und der einhergehenden fehlenden Tilgung bei Anlage des Tilgungskapitals aufgrund negativen Anlagezinssatzes aufgrund der AG und 0,1 % Anlagezinssatzes eingefangen hat, sollte man den Bauspardarlehenszinssatz auch in Anspruch nehmen.

    KfW läuft 10 Jahre und dürfte parallel auslaufen.

    Im übrigen, der derzeitige Zinssatz am Markt von 3,5 % rechtfertigt bei weitem noch nicht die seinerzeite Auswahl Vorausdarlehen gegenüber einem seinerzeit auszuwählendem Annuitätendarlehen.

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Aus meiner Sicht ist der Bausparvertrag erst einmal "Provisionsfischen" ... was nützt der BSV für 2035, wenn ihr 2026 die Anschlussfinanzierung benötigt?

    Wenn ihr die 24.000€ sondertilgt, und 1,7% Zinsen spart, habt ihr fast 25.000€ weniger Restschuld - wenn diese dann bis 2035 z.B. 4% Zinsen sparen, wären das weitere 10t€ Zinsersparnis - wenn ihr die 24000€ in einen BSV legt, wären davon nach 13 Jahren nur 21750€ (wegen Abschlussgebühren) übrig ...

    Wie heizt ihr denn? Wie sicher sind Arbeitsplätze/Gesundheit/Partnerschaft?

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    So entscheidend dürfte das nicht sein, denn das Vorausdarlehen ist zumindest zinstechnisch über den miesen BSV der LBS abgesichert und nach dem man sich nun schon den Verlust über ein Vorausdarlehen und der einhergehenden fehlenden Tilgung bei Anlage des Tilgungskapitals aufgrund negativen Anlagezinssatzes aufgrund der AG und 0,1 % Anlagezinssatzes eingefangen hat, sollte man den Bauspardarlehenszinssatz auch in Anspruch nehmen.
    Du meinst "sowie Bausparvertrag (1,75% / 2,80%)" befindet sich noch in der Sparphase?
    Ich denke der war bei der Finanzierung zuteilungsreif und sie haben das Darlehen verwendet.
    Was für Kosten er auf den Buckel hat, ist egal, es muss geschaut werden, wie in den nächsten 4 Jahren am meisten gespart werden kann.

  8. Avatar von rian
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    (warum benennen sie eigentlich in Bezug auf das weitere Finanzierungskonzept die völlig uninteressanten Zinssätze und Tilgungssätze, statt die Restschuld nach Zinsbindungsende)
    Sorry, das hatte ich eigentlich vor und wohl total vergessen. Die Restschuld beträgt in Summe ca. 175.000€ plus die BSV bei der ich nicht so richtig die Restschuld berechnen kann. Die Laufzeit des BSV geht bis voraussichtlich bis Ende 2042.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    (meinen sie nicht, dass die 500 Euro dann in Sondertilgungen im Vergleich bis 2035 besser angelegt sind, als zu 0,1 % in dem Bausparvertrag (unter Berücksichtigung der Abschlussgebühr sogar ein Negativzins)?
    Ich habe das so verstanden, dass es hier einfach darum geht sich den günstigen Sollzins von 1,15% durch das Ansparen zu sichern. Mein Finanzberater schreibt dazu unteranderem auch dass es hierbei um eine Variante geht bei dem wir zum Auslauf der Zinsfestschreibung eine Teilbausparsumme bilden können um das Zinsanschlußrisiko abzusichern. Evtl. Sonderzahlungen können wir einfach in den Vertrag überweisen und erreichen somit ein höheres Bauspardarlehen mit nur 1,15% Sollzins.

  9. Avatar von rian
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    Zitat Zitat von bruno68
    Wann abgeschlossen? Vor dem 21.03.2016 oder danach? Der entscheidende Punkt!
    Der BSV sowie die anderen Darlehnen wurden im August 2016 abgeschlossen.

  10. Avatar von rian
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Zitat Zitat von utopus
    Wie heizt ihr denn? Wie sicher sind Arbeitsplätze/Gesundheit/Partnerschaft?
    Wir heizen mit Holzpeletts, die Kosten sind zwar im letzten Jahr auch gestiegen aber nicht so extrem wie Gas und Öl. Eigentlich war noch eine PV-Anlage zur Unterstützung geplant aber Aufgrund der gestiegenen Nachfrage und Kosten haben wir das erst mal auf Eis gelegt.
    Die Arbeitsplätze sind sehr sicher, Gesundheit sieht soweit auch gut aus und unsere Ehe ist in Takt :-)

    Grundsätzlich mache ich mir keine Sorgen, dass wir uns das Haus nicht mehr leisten können. Das Nettogehalt meiner Frau und mir liegt aktuell bei über 7.500€ im Monat und abgesehen vom Immobilienkredit, relativ günstigen Betriebs- und Nebenkosten haben wir keine großen Verpflichtungen. Wir Leben aktuell sehr gut und geben das Geld auch ohne groß nachdenken zu müssen aus -könnten also wenn wir sparsam sein wollen durchaus noch einiges Beiseite legen, aber wir wollen ja auch "Leben" und nicht nur für eine Altersrente sparen und dann mit Anfang 60 abnippeln ...

  11. Avatar von rian
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Zitat Zitat von BenniG
    Du meinst "sowie Bausparvertrag (1,75% / 2,80%)" befindet sich noch in der Sparphase?
    Ich denke der war bei der Finanzierung zuteilungsreif und sie haben das Darlehen verwendet.
    Was für Kosten er auf den Buckel hat, ist egal, es muss geschaut werden, wie in den nächsten 4 Jahren am meisten gespart werden kann.
    Also wir haben den BSV quasi zum Kauf der Immobilie abgeschlossen und die 125.000€ wurden sozusagen sofort ausgezahlt. Ob das deine Frage beantwortet ... keine Ahnung, ich stehe hier leider gerade etwas auf dem Schlauch.

  12. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Danke für die Information,

    Demnach unterliegt die Gesamtfinanzierung der aktuellen Rechtsgrundlage und nicht der alten Fassung. Was eine erhebliche Rechtsstellungsverbesserung für Sie bedeutet.

    bruno68

  13. Avatar von Versmakler
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Hallo Rian,

    anhand deiner Angaben/ Infos frage ich mich, was Dir der Bausparvertrag im Jahr 2035 bringen soll, wenn du 2026 eine Anschlussfinanzierung brauchst. Wie soll die Zeit zwischen 2026 bis 2035 überbrückt werden? Wieso hat man Dir damals nur die 10 jährige Konditionen angeboten?

    Man müsste sich die Verträge genau anschauen und jetzt eine vernünftige Lösung aufbauen - Forwarddarlehen!

  14. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Zitat Zitat von rian
    Also wir haben den BSV quasi zum Kauf der Immobilie abgeschlossen und die 125.000€ wurden sozusagen sofort ausgezahlt. Ob das deine Frage beantwortet ... keine Ahnung, ich stehe hier leider gerade etwas auf dem Schlauch.
    Ah, dann besteht für die 125.000 € immerhin eine längere Zinsbindung. Ist die Restschuld bei der Sparkasse auch 125.000 €?
    Jetzt wäre es gut zu wissen, ob du mit dem Bauspardarlehen nur den Sparkassen-Kredit ablösen könntest oder falls der Sparkassen-Kredit zum Ende der Zinsbindung niedriger wäre, auch die KfW-Darlehen.

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Das ist ein Vorausdarlehen, die Tilgung geht in den LBS Bausparvertrag, Zuteilung wird bis Zuteilung sein. Ursprungssumme ist gleich Zuteilungssumme.

  16. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Einerseits müssten die KfW-Darlehen dann insgesamt 247.000 € hoch sein, andererseits würde dann die Tilgung von 2% bei der Sparkasse keinen Sinn machen.

    Gibt es denn eine Einschätzung, ob der BSV auch bei Zinsfestschreibungsende zugeteilt ist?

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Das Zinsbindungsende ist dann, wenn der Bausparvertrag zugeteilt wird. Somit wohl nicht auf ein Datum festgeschrieben.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Schulde ich die beiden KfW Darlehen und das andere Annuitätendarlehen (z.B. jetzt mit einem Forwarddarlehen) um, bleibt das noch nicht abzulösende Vorausdarlehen (welches auf die Zuteilung des BSV wartet, was in der Regel nicht nach 10 Jahren geschieht) im Vorrang. Eine Ablösung mit einer anderen Bank wird damit schwierig.

    Es ist hier ganzheitlich zu überlegen, ob das Vorausdarlehen nicht mit dem BSV abgelöst wird, sondern über eine Kündigung nach BGB §489 ebenfalls über ein Forwarddarlehen oder später über ein Annuitätendarlehen oder man eben bei der Sparkasse bleibt, das Bauspardarlehen in Anspruch nimmt und den Rest von der Sparkasse bereitstellen lässt.

  19. Avatar von BaufiManuf
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    Standard AW: Bausparvertrag zur Sicherung guter Zinskonditionen nach Ende der Sollzinsbindung

    Hallo rian,
    die Restschulden aus den KfW-Darlehen + Annuitätendarlehen betragen 175k? Per heute oder in 2026? Wie auch immer, es ist doch ein verhältnismäßig überschaubarer Betrag, vor allem weil du ja die Bausparsumme abgesichert hast bis 2042.
    Ich würde daher die 24k als Sondertilgung investieren und natürlich auch keinen weiteren BSV abschließen. Forward-Konditionen die nächsten 24 Monate gelegentlich kontrollieren / verfolgen und bei einem guten Angebot ggfs. abschließen. Es sei denn die Zinsen fallen weiter wie die letzten 6 Wochen...
    Viele Grüße & keine Panik ;-)
    Daniel

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