DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

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  1. Avatar von ViermalBau
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    Standard DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Hallo,
    ich benötige einmal Fachwissen oder Erfshrungswerte zu folgender Situation

    Wir als Familie ziehen von NRW nach Sachsen. Ich habe direkt eine neue Stelle im öffentlichen Dienst, mein Mann bleibt bei seinem AG. Wir verdienen beide im Monat 3350 Euro netto unser Einkommen im Monat liegt mit Kindergeld bei über 7000 Euro netto

    Wir planen einen Neubau in einer sehr ländlichen Gegend. Die gesamten Baukosten inkl. Grundstück, Garage, Pflasterarbeiten und Haus mit 140 qm Wohnfläche im Kfw 40 NH Standard belaufen sich auf 580.000 Euro.

    Unser Eigenkapital beläuft sich auf ca. 185.000 Euro. Davon wollen wir 120.000 Euro also ca. 20% einbringen. Der Rest soll als Puffer verbleiben bzw soll noch ein Privatdarlehn abgelöst werden.
    Das ist der Bank soweit alles bekannt.

    Alle Unterlagen wurden durch einen Finanzierungsberater am 16.09. Bei der FSL Bank München eingereicht. Am Dienstag darauf erhielten wir von unserem Berater eine positive Rückmeldung. Die Bank hat die Bonität und die Schufa geprüft und gibt jetzt alle Unterlagen zum Haus an einen externen Gutachter.
    Heute rief mich der Gutachter an, dass er jetzt mit der Erstellung des Guachtens beginnt und dieses erst Ende nächster Woche also am 06.10. oder 07.10. fertig sein wird. Unser Berater sagt, dass ist so üblich und sieht alles sehr gut aus.

    Nun wollten wir eigentlich am 06.10. zum Notar und das Grundstück kaufen. Jetzt sind wir etwas frustriert, dass alles so lange dauert und wir nicht wissen was wir machen sollen.

    Ich denke, dass die Bank grundsätzlich die Finanzierung mit uns machen möchte allerdings bin ich unsicher bzgl. des Beleihungswertes da die Lage sehr ländlich ist und die Baukosten wegen kfw 40 NH sehr hoch sind. Kann die Bank auch sagen wir müssen 30% oder 40% EIgenanteil einbringen?

    Welche Möglichkeiten habe ich? Wie sind eure Erfahrungen?

    Vielen Dank im Voraus

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Erst mal zum Mut machen:
    Je nach Grundstückswert sehe ich die Baukosten bei den jetzigen Preisen nicht als sehr hoch an.
    Da ich auch in anderen Foren unterwegs bin, kann ich dir sagen, da werden teilweise ganz andere Zahlen aufgerufen.
    Natürlich ist das auch von Region zu Region unterschiedlich.
    Vielleicht schlüsselst du die Kosten noch etwas auf nach Grundstück, Kaufnebenkosten, Baukosten, Baunebenkosten, Garage, Außenanlagen, Puffer für Bemusterung usw. Da kann man sich ein besseres Urteil bilden.
    Ich kann mir jetzt kaum vorstellen, dass die Bank die Baukosten niedriger bewertet, höchsten den Grundstückswert.

    Deine andere Fragen kann ich dir leider nicht beantworten. Da haben andere mehr Erfahrung.

  3. Avatar von ViermalBau
    ViermalBau ist offline
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Hallo
    Vielen Dank.
    Geplant ist ein Fertighaus Kfw 40 NH, dafür liegen die Kosten bei 445.000 Euro, dazu muss ich sagen, dass wir schon Probebemustert haben und eigentlich alles berücksichtigt ist, Aufpreis für hochwertigere Badausstattung und Böden, Aufpreis für Aluaußenrollos und hochwertige Dachziegel, Luft-wärmepumpe mit Kühlfunktion, Pv Anlage 9 kw mit Stromspeicher, Verdacht und farbiger Außenputz alles mit drin

    Also
    Haus 445.000
    Grundstück sehr günstig da privat 25.000
    Abwasseranschlussgebühr 5000
    Sonstige Anschlussgebühren 10000
    Garage 6 x 9 m 30.000
    Pflaster und Terrasse 20.000
    Erdarbeiten 25.000
    Grundschuldbestellung/Notar
    Grunderwerb 10.000

    So ich hoffe ich hab alles richtig aufgeschlüsselt

    Das Grundstück liegt im LK Görlitz. Die Preise der Bestandsimmobilien dort sind in den letzten Jahren stark gestiegen.

    Der Finanzierungsberater meinte auch, dass die Bank ja den Standort schon kannte und grundsätzlich schon mal soweit zugestimmt hat, dass sie mit uns eine Baufinanzierung machen.
    Ich kann nur nicht einschätzen wie die Bank den Beleihungswert einschätzt bzw was der Gutachter zu den Baukosten sagt.
    Etwas Kapital hätten wir ja auch noch in Reserve

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Klingt erstmal nicht grundverkehrt. Außenanlagen ist schwer zu beurteilen, das ist sehr Grundstücksabhängig.
    Auch wenn ihr vieles schon vorbemustert habt, seid euch bewusst, dass da auch noch paar Sachen während des Baus hinzukommen. Da auf jeden Fall nochmal einen Puffer mit einplanen.


    Bei Boris.sachsen.de kannst du deinen Bodenrichtwert für dein Grundstück abrufen. Zu beachten ist aber, dass der Bodenrichtwert bei steigenden Preisen immer dem Markt etwas hinterherhinkt. Ist das Grundstück vergünstigt von Bekannten erworben? Das könnte dann sogar positiv sein, wenn die Bank das Grundstück höher bewertet.

  5. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Für eventuelle Kosten, die noch dazu kommen haben wir uns eben etwas Geld zurückgehalten (ca. 40.000 Euro) das haben wir auch so offen gelegt, dass das Geld da ist aber erstmal nicht als EK eingeplant.

    Das Grundstück entspricht ungefähr dem aktuellen Richtwert aus BORIS. In der Nachbarkommune ist gerade ein Baugebiet entstanden, dort hat die Gemeinde den den dreifachen Wert pro qm zu dem in BORIS hinterlegten Wert aufgerufen.

    Das Grundstück bekommen wir über Nachbarn meiner Eltern und ist somit sicherlich für uns auch etwas günstiger

    Vielleicht mache ich mir ganz unnötige Gedanken. Ich dachte nur nicht, dass es die Bank so lange braucht. Ich denke das Grundstück kaufen wir trotz alle dem einfach

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Ein erfahrener Finanzierungsmakler wertet den Neubau nach Fertigstellung ein. Eben auch, weil er weiß, dass die DSL Bank ein Gutachten beauftragen wird, da der Finanzierungsbedarf über 400.000 Euro liegt.

    Ich kann nicht verstehen, warum Ihnen diese Einwertung nicht zugänglich gemacht worden sind, insbesondere weil sie Zeitdruck bezüglich des Notartermins zur Beurkundung des Grundstücks haben! Haben sie eine Alternative besprochen, für den Fall, dass die Werte nicht passen? Neubaueinwertungen sind Lotteriespiele und auch wenn sie Luft haben, da sie ordentlich EK einsetzen, so ist das Ende leider offen.

    Ich kann aber auch überhaupt nicht verstehen, warum ein Finanzierungsmakler bei ihrer Ausgangslage derzeit die DSL Bank auswählt, sorry, überhaupt nicht. Weder im Bezug auf die Konditionen noch in Bezug auf die Abwicklung (Zeit), da klar ist, dass ein Gutachten erforderlich wird!

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Zitat Zitat von ViermalBau

    Ich denke das Grundstück kaufen wir trotz alle dem einfach
    Würde ich auch so machen. Der Vorteil für euch ist ja, dass ihr das Grundstück ohne Kredit kaufen könnt.

  8. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Die DSL Bank haben wir gewählt weil wir einen Kfw Kredit beantragen, den gibt es ja aktuell nur noch für kfw 40 NH
    Die Voraussetzungen der KfW Bank zur Beantragung ist aber die Auflassungsvormerkung, d.h. wir hätten das Grundstück schon gekauft haben müssen.
    DieDSL Bank ist eine der wenigen Banken, bei der wir jetzt die gesamte Finanzierung beantragen können und fie nachgelagert den Antrag an die Kfw stellt.

    Wir haben uns bei Interhyp und baufi 24 beraten lassen. Beide meinten, dass ein Gutachten durch die Bank erstellt wird. Das die Immobilie selbst durch den Berater eingetreten wird, hat keiner gesagt oder angeboten.

    Es bleibt uns jetzt ja kein Spielraum mehr bis nächste Woche. Im schlimmsten Fall müssen wir bei einer anderen Bank anfragen.

    Könnten sich denn die zugesagten Zinsen im Nachhinein noch ändern?

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Wenn überhaupt nur, wenn die Bewertung katastrophal ausfällt und die DSL Bank dann bereit ist, einen hohen Auslauf zu finanzieren. In der Regel hält die DSL Bank den offerierten Zins, auch dann, wenn der Beleihungsauslauf höher ist, als bei der Kalkulation vorläufig angenommen, angesetzt. Aufgrund steigender Marktzinsen müssen sie keine Bange haben.

    Die Thematik mit dem KfW Darlehen, weshalb die DSL Bank auszuwählen war, verstehe ich nicht, sagt mir überhaupt nichts.

  10. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Ja die Kfw Bank hat die Födervoraussetzungen für die Förderung 261 abgeändert, seit April/Mai ist es Voraussetzung um die Förderung zu antragen, dass im Grunbuch des Baugrundstück die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Das passiert ja erst nach dem Kauf. Nur bei Grundstücken, die von der Gemeinde gekauft werden, reicht eine Bestätigung der Gemeinde.
    Ich habe dazu die KfW Hotline angerufen. Man soll erst das Grundstück kaufen entweder vom Eigenantril oder über eine Finanzierung und nachgelagt soll man die Finanzierung fürs Haus beantragen. Was ja absolut absurd ist m.M. n.

    Wie würden Sie denn die Immobilienbewerung vornehmen? Gibt es dafür ein Programm?
    Wie schätzen Sie denn den Wert anhand der oben genannten Rahmendaten ein?

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Schauen Sie sich bitte mal den Parallelthread an, gerne können Sie mir Ihre Daten auch zuspielen.

    Gerne werten wir Ihren Neubau als Forenteilnehmer kostenlos mit den 3 Programmen Sprengnetter, IWA und VDP Research ein.

    Sorry, ich verstehe es immer noch nicht und werde mich morgen mit der Thematik, die mir überhaupt noch nicht über den Weg gelaufen ist, beschäftigen.

  12. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Gerne werten wir Ihren Neubau als Forenteilnehmer kostenlos mit den 3 Programmen Sprengnetter, IWA und VDP Research ein.

    Gerne welche Angaben benötigen Sie denn dazu? Soll ich Ihnen die Unterlagen zu Haus und Grundstück per Mail senden?

  13. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Zitat Zitat von noelmaxim

    Sorry, ich verstehe es immer noch nicht und werde mich morgen mit der Thematik, die mir überhaupt noch nicht über den Weg gelaufen ist, beschäftigen.
    Deshalb nimmt es wohl auch kaum jemand in Anspruch und weil es kaum Anbieter gibt die den Standard 40 NH bauen können

  14. Avatar von bruno68
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Eigentlich ist dieses Bauen schon gescheitert.

    Denn die Reihenfolge bestimmt die Finanzierung.

    Zu einem kauft ihr nur Bauerwartungsland; und nicht Bauland!

    Zwar kauft man billigt das Grundstück, aber was nützt das Grundstück ohne Anschlüsse? Nix! Und wie sieht wes mit "Zürs" aus? Ist das Haus in dieser Form so überhaupt versicherbar?

    Und die weitere Frage: "Sind denn schon die Straßenbeiträge bzw. die Erschießung schon erfolgt? Oder kommen dann noch mal 20 bis 40.000 € hinzu?"

    Könnte es sein, das Teile des Grundstückes nicht für Straße benötigt werden?
    Überraschender weise würde dies den Kauf verteuern, weil für weniger Fläche der gleiche Preis gezahlt worden ist. Schauen Sie mal in Abteilung II des Grundbuches. Vielleicht steht da, was unangenehm ist.
    Evtl. eine Stromtrasse von 400 kV in der Nachbarschaft? Oder eine BAB?

    Denn ich glaube Kaum das die DSL auf ein nicht erschlossenes Grundstück so einfach 300.000 € rausknallt. Geschweige ein Blankodarlehn von 50.000 €, das ja nur Hauseigentümer erhalten

    Denn es wird schon ein Grund haben, warum das Grundstück nicht schon früher verkauft worden ist! Evtl. eine alte "wilde" Müllkippe aus den 40, 50-er Jahren?

    Wäre nicht das erste Mal, das ein Bauprojekt wegen "vergessene" Altlasten scheitert.
    Nun wie gesagt, die Reihenfolge bestimmt nun ihr Schicksal, und nur bitte schriftliche Zusicherungen vertrauen, sofern dieser auch per Prokura berechtigt ist.

    bruno68

  15. Avatar von noelmaxim
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  16. Avatar von noelmaxim
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    Zitat Zitat von bruno68
    Eigentlich ist dieses Bauen schon gescheitert.

    Denn die Reihenfolge bestimmt die Finanzierung.

    Zu einem kauft ihr nur Bauerwartungsland; und nicht Bauland!

    Zwar kauft man billigt das Grundstück, aber was nützt das Grundstück ohne Anschlüsse? Nix! Und wie sieht wes mit "Zürs" aus? Ist das Haus in dieser Form so überhaupt versicherbar?

    Und die weitere Frage: "Sind denn schon die Straßenbeiträge bzw. die Erschießung schon erfolgt? Oder kommen dann noch mal 20 bis 40.000 € hinzu?"

    Könnte es sein, das Teile des Grundstückes nicht für Straße benötigt werden?
    Überraschender weise würde dies den Kauf verteuern, weil für weniger Fläche der gleiche Preis gezahlt worden ist. Schauen Sie mal in Abteilung II des Grundbuches. Vielleicht steht da, was unangenehm ist.
    Evtl. eine Stromtrasse von 400 kV in der Nachbarschaft? Oder eine BAB?

    Denn ich glaube Kaum das die DSL auf ein nicht erschlossenes Grundstück so einfach 300.000 € rausknallt. Geschweige ein Blankodarlehn von 50.000 €, das ja nur Hauseigentümer erhalten

    Denn es wird schon ein Grund haben, warum das Grundstück nicht schon früher verkauft worden ist! Evtl. eine alte "wilde" Müllkippe aus den 40, 50-er Jahren?

    Wäre nicht das erste Mal, das ein Bauprojekt wegen "vergessene" Altlasten scheitert.
    Nun wie gesagt, die Reihenfolge bestimmt nun ihr Schicksal, und nur bitte schriftliche Zusicherungen vertrauen, sofern dieser auch per Prokura berechtigt ist.

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    Zitat Zitat von bruno68
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    Zwar kauft man billigt das Grundstück, aber was nützt das Grundstück ohne Anschlüsse? Nix! Und wie sieht wes mit "Zürs" aus? Ist das Haus in dieser Form so überhaupt versicherbar?

    Und die weitere Frage: "Sind denn schon die Straßenbeiträge bzw. die Erschießung schon erfolgt? Oder kommen dann noch mal 20 bis 40.000 € hinzu?"

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    Zitat Zitat von bruno68
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    Und die weitere Frage: "Sind denn schon die Straßenbeiträge bzw. die Erschießung schon erfolgt? Oder kommen dann noch mal 20 bis 40.000 € hinzu?"

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    Denn es wird schon ein Grund haben, warum das Grundstück nicht schon früher verkauft worden ist! Evtl. eine alte "wilde" Müllkippe aus den 40, 50-er Jahren?

    Wäre nicht das erste Mal, das ein Bauprojekt wegen "vergessene" Altlasten scheitert.
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    bruno68
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Zitat Zitat von bruno68
    Eigentlich ist dieses Bauen schon gescheitert.

    Denn die Reihenfolge bestimmt die Finanzierung.

    Zu einem kauft ihr nur Bauerwartungsland; und nicht Bauland!

    Zwar kauft man billigt das Grundstück, aber was nützt das Grundstück ohne Anschlüsse? Nix! Und wie sieht wes mit "Zürs" aus? Ist das Haus in dieser Form so überhaupt versicherbar?

    Und die weitere Frage: "Sind denn schon die Straßenbeiträge bzw. die Erschießung schon erfolgt? Oder kommen dann noch mal 20 bis 40.000 € hinzu?"

    Könnte es sein, das Teile des Grundstückes nicht für Straße benötigt werden?
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    Denn es wird schon ein Grund haben, warum das Grundstück nicht schon früher verkauft worden ist! Evtl. eine alte "wilde" Müllkippe aus den 40, 50-er Jahren?

    Wäre nicht das erste Mal, das ein Bauprojekt wegen "vergessene" Altlasten scheitert.
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    bruno68
    Ich bin etwas verwundert und wollte erst gar nicht auf Ihren Post antworten.

    Wie kommen die darauf, dass wir Bauerwartungsland kaufen? ????

    Natürlich habe ich vor der Finanzierungsanfrage eine Bauvoranfrage an die örtliche Bauaufsicht gestellt und eine rechtsverbindliche Antwort erhalten. Das Grundstück liegt im Bereich einer Entwicklungssatzung und ist somit nach Paragraph 34 BauGB zu bebauen.
    Es liegen alle Anschlüsse am Grundstück an. Entsprechende Leitungsauskünfte haben wir natürlich bei den Versorgern erfragt. Lediglich die Anschlussgebühren wurden nicht entrichtet, da nie ein Haus angeschlossen wurde. Die Gebühren haben wir erfragt und bei der Kostenaufstellung mit angegen. Eine Straße ist seit vielen Jahren vorhanden. Hier werden nach Auskunft der Gemeinde keine Gebühren fällig.

    Ich könnte das jetzt noch weiter ausführen, das lohnt dich aber vermutlich nicht, da sie ja irgendwas schreiben ohne eine Nachfrage zu stellen.

    P.S. Es sind keine Altlasten vorhanden auch dies kann man an den entsprechenden Stellen einsehen

  20. Avatar von ViermalBau
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    Standard AW: DSL Baufinanzierung - Wertgutachten

    Zitat Zitat von bruno68

    Könnte es sein, das Teile des Grundstückes nicht für Straße benötigt werden?
    Überraschender weise würde dies den Kauf verteuern, weil für weniger Fläche der gleiche Preis gezahlt worden ist. Schauen Sie mal in Abteilung II des Grundbuches. Vielleicht steht da, was unangenehm ist.
    Evtl. eine Stromtrasse von 400 kV in der Nachbarschaft? Oder eine BAB?

    Denn ich glaube Kaum das die DSL auf ein nicht erschlossenes Grundstück so einfach 300.000 € rausknallt. Geschweige ein Blankodarlehn von 50.000 €, das ja nur Hauseigentümer erhalten


    bruno68
    Auch hierauf muss ich noch mal kurz eingehen, weil Sie Dinge schreiben von denen Sie keine Kenntnis haben.

    Natürlich wurde das Grundbuch eingesehen.
    Da ich selbst in einem kommunalen Bauamt arbeite und täglich Bauantrag bearbeite, weiß ich worauf zu achten ist und das nicht jedes freie Grundstück Bauland ist *♀️

    Bei der KfW handelt es sich nicht um die Förderung in Höhe von 50.000 Euro für Wohneintum sondern um eine Neubauförderung. Hab ich auch benannt Förderprogramm 261. Steht oben im Text

    Auf meine eigentliche Frage sind Sie gar nicht eingegangen...

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