Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

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  1. Avatar von asky
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    Standard Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Hallo liebes Forum,

    wir spielen aktuell mit dem Gedanken an einen anderen Wohnort zu ziehen. Da erst letztes Jahr unser aktuelles Eigenheim gekauft haben, stellt sich nun die Frage zur Finanzierung der neuen Immobilie.

    Aktuell haben wir folgende Baufinanzierung auf dem Altobjekt laufen:
    - 0,59 % bis April 2031
    - Aktuelle Restschuld 370.000 Euro
    - Objektwert bei Abschluss min. 570.000 Euro (Kaufpreis)
    - EK Einsatz 185.000 Euro

    Da wir kein Interesse an einer Vermietung haben, soll das alte Objekt verkauft werden. Erste Verhandlungen lassen auf einen VK von 730.000 Euro hoffen.
    Nach Verkauf und Ablöse der Restschuld bleibt rechnerisch ein Überschuss i. H. v. 360.000 Euro.

    Unser neues Objekt wird inkl. Kaufnebenkosten rund 735.000 Euro kosten, dass deckt sich fast mit der Restschuld und dem Verkaufserlös. Da wir bis 2031 mit einer größeren Summe zur Begleichung der Restschuld nach Zinsbindung rechnen, wäre es für uns am besten das Pfand der alten Baufinanzierung auszutauschen.

    Soweit ich es bisher verstanden habe müssen dazu 3. Vorraussetzungen vorhanden sein:

    1. Das Pfand muss mindestens die gleiche Wertigkeit des Altobjekte bzw. der Restschuld haben.
    2. Es darf der Bank kein Nachteil entstehen.
    3. Bearbeitungsgebühren müssen übernommen werden.

    Diese sollten alle Erfüllt sein. Das Neue Objekt ist deutlich mehr Wert als die 370.000 Restschuld und kein Nachteil (bessere Lage, guter Verkauf möglich, unsere Bonität ist seit Abschluss deutlich gestiegen) ist vorhanden.

    Wie seht ihr das? Haben wir dabei etwas vergessen oder falsch interpretiert?

    Klar ist, dass zum Übergang eine Zwischenfinanzierung gemacht werden muss (sollte).

    Vielen Dank und viele Grüße

  2. Avatar von ZehWeh
    ZehWeh ist gerade online

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    Standard AW: Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Es würde in dem Fall aber noch Spekulationssteuer anfallen, die nicht wenig ist. Die richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und fällt auf den Gewinn an, also gut 40%. Bei 360.000€ Gewinn gut 144.000€ Steuern.

    Nur wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs + 2 Jahre davor selbst genutzt wurde entfällt die Steuer.

    Da würde ich definitiv mit dem Verkauf noch warten bzw. sicher gehen das diese Steuer nicht fällig wird.

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Es würde in dem Fall aber noch Spekulationssteuer anfallen, die nicht wenig ist. Die richtet sich nach dem persönlichen Steuersatz und fällt auf den Gewinn an, also gut 40%. Bei 360.000€ Gewinn gut 144.000€ Steuern.

    Nur wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs + 2 Jahre davor selbst genutzt wurde entfällt die Steuer.

    Da würde ich definitiv mit dem Verkauf noch warten bzw. sicher gehen das diese Steuer nicht fällig wird.
    Waren das nicht 3 Kalenderjahre?

    Also in diesem Fall z.B. ab 05.21 - das ganze Jahr 22 und ein Teil vom Jahr 23 (z.B. Januar)

    Aber zur Sicherheit natürlich beim Steuerberater informieren - bevor man im Zweifel soviel Steuern zahlen muss.

    Und die Bank ist meiner Meinung nach nicht verpflichtet einem Pfandtausch zuzustimmen.

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Zitat Zitat von asky
    Soweit ich es bisher verstanden habe müssen dazu 3. Vorraussetzungen vorhanden sein:

    1. Das Pfand muss mindestens die gleiche Wertigkeit des Altobjekte bzw. der Restschuld haben.
    2. Es darf der Bank kein Nachteil entstehen.
    3. Bearbeitungsgebühren müssen übernommen werden.

    Diese sollten alle Erfüllt sein. Das Neue Objekt ist deutlich mehr Wert als die 370.000 Restschuld und kein Nachteil (bessere Lage, guter Verkauf möglich, unsere Bonität ist seit Abschluss deutlich gestiegen) ist vorhanden.

    Wie seht ihr das? Haben wir dabei etwas vergessen oder falsch interpretiert?

    Klar ist, dass zum Übergang eine Zwischenfinanzierung gemacht werden muss (sollte).
    ......klar ist aber ebenso und das ist das Wichtigste, die Bank muss einem Pfandtausch zustimmen und das kann sie nur, wenn es deren Bedingungen - und das ist beileibe nicht bei allen Banken so - hergeben.

    Welche Bank ist der Grundschuldgläubiger?

  5. Avatar von asky
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    Standard AW: Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Danke für eure Antworten und Hinweise.

    Da der Verkauf erst in 2023 angebahnt und vollzogen wird, fällt keine Spekulationssteuer an.

    Spannend ist allerdings noch die Genehmigung des Pfandtausches. Laut unseren Kreditbedingungen im ESIS-Merkblatt, wird uns unter "Flexible Merkmale" ein Pfandtausch zugestanden. Meine Anfrage bei der Bank hierzu läuft noch.

    Da das ESIS ja einschlägig ist, sollte es vom Grundsatz her wohl kein Problem darstellen, wenn die von mir bereits aufgezählten Vorraussetzungen erfüllt sein.

  6. Avatar von asky
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    Standard AW: Eigenheimwechsel mit Pfandtausch

    Es handelt sich um die Commerzbank.

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