Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

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  1. Avatar von markus_hau
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    Standard Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Hallo zusammen,

    war lange Zeit hier stiller Mitleser, da mich das Thema Hauskauf/Vermietung immer schon interessiert hat. Jetzt da die Zinsen teurer werden gibt es wieder mehr erschwingliche Angebote auf dem Markt, so dass wir überlegen jetzt ein zweites Haus zu kaufen und das erste nach ein paar Jahren zu verkaufen. Vorweg: wir sind nicht sonderlich vermögend, leben aber recht Sparsam und überlegen uns generell was wir mit unseren Ersparnissen machen sollten.

    Unsere Situation:
    - 2 Erwachsene, 1 Kind
    - Haushaltsnetto ~ 6.400 EUR (Bank + ÖD)
    - Wir sparen seit Jahren schon ca. 2.000 EUR / Monat
    - aktuell angespart haben wir ca. 80.000 EUR
    - Die einzige Finanzierung die wir haben ist die für unser Haus, sonst keine Verbindlichkeiten

    Unser aktuelles Haus
    - 150 QM, freistehend
    - Grundstück 460 QM
    - "klassisches" Neubaugebiet ala 'Hasenkasten'
    - Fertighausbauweise, KFW 50 mit Gasheizung
    - relativ begehrte Lage nahe Ballungsraum
    - Fairer Verkaufswert m.E. ca. 550.000 EUR, manche zahlen für vergleichbare Objekte hier auch deutlich mehr
    - Finanziert haben wir vor ca. 10 Jahren 150.000EUR zu 1,9% (Rest Eigenleistung, Grundstück war schon da)
    - Mntl. Rate 890 EUR
    - Restschuld aktuell 23.000 EUR


    Was wollen wir erreichen?
    Wir würden gerne ein neues/anderes Haus kaufen, auf dem Land, etwas weiter vom Ballungsraum weg, Nebengebäude, riesiges Grundstück:
    - Bj 1965, schlicht, aber nicht runtergekommen
    - 380.000 EUR Kaufpreis
    - Ölheizung von 2009, Haus ansonsten nicht gedämmt/energetisch saniert
    - 2 Wohnungen im Haus, 65QM und 90QM
    - Renovierungsbedarf akut (Boden, Wände, Bäder neu) in den Wohnungen
    - Renovierung der Wohnungen in Eigenleistung (kenne mich aus)
    - Renovierung des Hauses an sich (ggf. energetisch Sanieren) erst in 4-5 Jahren nachdem wir unser erstes Haus verkauft haben
    - Vollfinanziert, unser altes Haus als Sicherheit
    - Rate für 5 Jahre: 2000 EUR, Zins 3,9% (neues + altes Haus zusammen) / anschliessend Verkauf erstes Haus

    Ziel wäre es beide Objekte parallel für mind. 3 weitere Jahre zu halten, das zweite Haus in Ruhe ein bisschen innen zu renovieren und dann nach ein paar Jahren das erste Haus zu verkaufen. Eine grössere Sanierung wäre in ca. 5 Jahren möglich, vorher nicht. Mindestens die 65QM Wohnung im neuen Objekt soll binnen 6 Monaten nach Kauf vermietet werden, Miteinnahmen ca. 550 EUR. Der Verkaufserlös von 550.000 EUR nach ca. 3 Jahren soll dazu dienen das zweite Haus so abzulösen dass eine Rate von 560EUR auf 30 Jahre bleibt.

    Nach unserer Haushaltsrechnung blieben uns immer noch ca. 1.400 EUR Sparrate im Monat (2x Nebenkosten usw einberechnet), die wir natürlich als Sicherheit weiter zur Seite legen würden. Die Renovierung der Wohnungen würden wir in Eigenleistung machen, dazu nehmen wir 15K zusätzlich von der Bank auf (fürs Material, bereits geklärt) und haben noch unsere 80K Tagegeld von dem wir zehren können. Auch für den Fall dass das neue Haus irgendwelche "Leichen im Keller" hat die wir nicht gesehen haben, und unvorhergesehener Renovierungsaufwand auf uns zukommt.

    Letztlich geht es uns darum irgendwie der Inflation zu begegnen, weiterhin jeden Monat Geld anzusparen und dann doch jedes Jahr 10% von unseren Ersparnissen zu verlieren macht irgendwie keinen Sinn. Einfach verprassen für Autos o.ä. macht unserer Meinung auch keinen Sinn. Daher ist jetzt vllt. die Zeit gekommen über unsere Wunsch-Immobilie nachzudenken.

    Vielleicht habt Ihr ein paar Meinungen zu unserem Vorhaben, Dinge die ich noch nicht so gesehen habe etc. Auch konstruktive Kritik ist willkommen.

    Danke Euch & Grüße

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Hallo Markus Hau, willkommen in dem Forum hier.
    Ihnen geht es doch gut, alles super. Schulden Vermögenwaage überragend, quasi schuldenfrei.
    Mit Ihrem Einkommen, Eigenkapital können Sie ja "im Prinzip" realisieren was Sie möchten.
    Doch auch Vorsicht, nirgendwo steht dass in paar Jahren der jetzt gedachte Verkaufserlös von EUR 550.000 auch bei immer noch EUR 550.000 liegt.
    Die Immobilienpreise können stagnieren, bzw. fallen.

    Bei diesem gedachten Kaufobjekt mit Baujahr 1965 "könnte" es ja auch eventuell unbedachte Modernisierungen geben?
    Haben Sie ein Gutachten?

    Ansonsten steht Ihnen die Welt für eine zweite Immobilie ja wirklich offen.

  3. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Hallo Markus,
    ich würde mir das gut überlegen.
    Jetzt 150 qm freistehend
    dann 65qm & 90qm Wohnung reicht Euch das ?

    Möchte Kind umziehen und Freunde usw. braucht man 2 Auto`s weiterer Weg zur Arbeit Stau usw.
    sind viele Punkte zu überlegen. Ich würde mir vom Stresslevel eine Renovierung in Eigenleistung
    nicht ans Bein binden. Vorallem habt Ihr ja gar nicht die Notwendigkeit!

    Haus abzahlen und Geld in Festgeld oder ETF oder Börse investieren
    und Bildung vom Kind bzw. vielleicht später Kinder.

    Erst wenn Kind erwachsen könnt Ihr immer noch Schritt machen und auf`s Land ziehen
    vorallem wohnt Ihr ja jetzt wohl schön! Dann könnt Ihr vielleicht alles in Cash zahlen.
    Verkauf und EInzug in ein neues Objekt und beim Notar entsprechend klären.

    Nebenkosten bei so einem Objekt 1965 würde ich mir ganz genau anschauen.
    Betongold ist aktuelle ich nicht sicher ob es eine Wertsteigerung gibt!

  4. Avatar von markus_hau
    markus_hau ist offline
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Besten Dank für die bisherigen Rückmeldungen und Beiträge.

    - Einen Gutachter zu beauftragen hatte ich mir auch überlegt, ich werde nochmal drüber nachdenken. Offen gesagt rechne ich damit dass der Gutachter (berechtigterweise) tausend Baustellen am Haus aufzeigt, weil es eben ein älteres Haus ist und er vermutlich moderne Standards anlegt. Ich bin handwerklich nicht ganz unerfahren (auch wenn es mein Beruf nicht vermuten lässt) und kann denke ich abschätzen was "unbedingt" gemacht werden muss (grünes Bad in der Mietwohnung, neue Fenster einbauen) und was ich auf später verschiebe (Ölheizung, Aussendämmung)
    - Zur Frage ob uns der kleinere Wohnraum von 95QM reicht: ja, das haben wir uns sehr gut überlegt. Es geht uns nicht um den Wohnraum, sondern um die Lage.
    - Zur Frage bez. Lage: ich bin ITler und arbeite zu 90% im Homeoffice, der Arbeitsweg meiner Partnerin würden dann gerade mal 10 min mit dem Auto betragen. Wir haben auch jetzt schon 2 Autos, brauchen/bräuchten aber eigentlich nur eines, ich fahre zumeist ÖPNV um den Stau den Sie meinen zu umgehen. Mein Arbeitsweg würde sich von 45 Min mit ÖPNV zu 1:20H ändern. Ich muss aber wie gesagt kaum vor Ort sein. Zur Not nehme ich das Auto und umfahre den Stau Frühmorgens/Spätabends. Hab ich früher auch gemacht. Ich weiss das kann sich in ein paar Jahren wieder ändern.

    Mich interessiert besonders der Punkt mit den Nebenkosten und welches Risiko das für Objekte parallel darstellen würde. M.E. sorgt die Ölheizung dafür, dass ich gezwungen bin einmal im Jahr Öl zu ordern, das hat den positiven Effekt dass sich mein Planungshorizont ändert von monatlichen Gasabschlägen zu Einmalzahlung für die Öllieferung, das macht mir das planen der Renovierungskosten übers Jahr etwas leichter. Vielleicht rechne ich mir das aber auch schön.

    Ich werde sicher nach 4-5 Jahren eine grössere Summe in eine energetische Sanierung stecken, muss aber vorher den Wohnraum an sich Bezugsfertig bekommen, vor allem um zur Sicherheit im Notfall beide Wohneinheiten vermieten zu können, falls zB die Verkaufspreise für meine Bestandsimmobilie fallen wäre ich nicht gezwungen zu einem schlechten Preis zu verkaufen sondern würde eben eine Zeitlang weiter 2 Objekte halten können, auch ohne gleich bei Wasser und Brot leben zu müssen - wenn die Nebenkosten mitspielen.

  5. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Es ist bestimmt umsetzbar und die Entscheidung
    müsst Ihr treffen. Warum nicht die paar Jahre zuwarten und
    dann dort bauen oder kaufen im ländlichen Raum?

    Der Ansturm auf Baugrundstücke verändert sich
    und dann habt Ihr lastenfreies Objekt könnt es vermieten
    und in neues einziehen. Schulden laufen zwar dann bis zur Rente
    aber Gegenwert von 2 Objekten ist ja da.

    Dann macht man sich 1 x neue Haus schön und zieht ein.
    Ist das jetzt gefundene wirklich so einmalig ?

    Meine Einschätzung ist Darlehenszinsen pendeln sich
    in einer Spanne von 3 - 5% ein und somit könnt Ihr auch noch warten
    mit dem neuen Objekt. Ob aktuelle Bausparvertrag sinnvoll um sich Darlehenszinsen
    zu sichern muss man berechnen. Wenn genug Vorlauf kann es Sinn machen.

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Wenn ihr das jetzige Haus als Sicherheit für das neue Haus eintragen lasst um bessere Zinsen zu bekommen, müsst ihr beim Verkauf des Hauses eine vergleichbare Sicherheit hinterlegen können - und einen Kredit von einem Haus zum anderen übertragen ist oft auch nicht so leicht.

    Nebenkosten/Heizung ist vermutlich eins der interessantesten Gesichtspunkte - als Vermieter wird einem in Zukunft ein Teil der CO2-Steuer auferlegt - und Gasheizungen sollen ab 2024 auch nicht mehr als Einbau erlaubt sein - bei Wärmepumpen muss man auch immer schauen, was jetzt schon vorhanden ist - Warmwasser/Heizung/Vorlauftemperatur ... bei einem Haus von 65 ist auch vieles relativ alt - Elektro/Wasser/etc. - wenn man das richtig machen möchte ist vermutlich eine Kernsanierung sinnvoll.

    Würde mir das auch steuerlich durchrechnen lassen - gibt da verschiedene Stolpersteine.

  7. Avatar von markus_hau
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Danke für die Rückmeldungen, alles sehr hilfreich, auch gerade weil die in ganz verschiedene Richtungen gehen.

    Ich halte den Punkt 'Warum nicht die paar Jahre zuwarten' definitiv für valide und das Objekt ist nicht sooo einmalig (mir gefällt es halt ganz gut, auch gerade wegen der 2 Wohneinheiten) - mir ging es eben drum irgendwie mein Erspartes nicht von der Inflation auffressen zu lassen. bei derzeit 80.000 auf dem Tagegeld würde ich ca. 8.000 EUR p.a. verlieren. Und es kommen jeden Monat noch ca. 2.000 aus der normalen monatlichen Sparrunde hinzu. Festgeld gibt denke ich nicht genügend her (müsste ja wenn ich richtig liege über 10% Zinsen geben um der Inflation zu begegnen) und ETF/Börse ist mir offen gesagt zu heikel.

    Wie schätzt Ihr den Verlust der Ersparnisse durch die Inflation ein? Wäre das nicht eine Motivation für eine Immobilieninvestition?


    Zum interessanten Punkt 'müsst ihr beim Verkauf des Hauses eine vergleichbare Sicherheit hinterlegen können' - die Bank ist auf unserem derzeitigen Haus (theor. VKP 550.000) mit 150.000 Euro Sicherheit eingetragen, das war der Betrag den ich mir damals von der Bank geliehen habe. Rest alles Eigenleistung. Nach meinem Verständnis übernimmt die Bank die mir mein neues Objekt finanziert diese Sicherheit aus dem Grundbuch - m.E. muss ich daher der Bank im Verkaufsfall einfach die 150.000EUR in Bar geben, ich gehe davon dass ich das kann da der Verkaufspreis um die 550.000 EUR betragen wird. Gehe ich da richtig in der Annahme?

  8. Avatar von utopus
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Beim Kauf für 380t€ sind die Kaufnebenkosten (bei 6,5% ca. 25t€) auch erst mal weg.
    Evtl. dazu kommen noch Markler/Gutachter/...

    Immobilienpreise können genau so fallen, wie z.B. Aktien/ETF oder auch die Kaufkraft auf dem Tagesgeldkonto/Festgeld - wirklich sicher (nach Inflation) gibt es quasi keine Geldanlage mehr.
    Wenn z.B. die Nebenkosten/Zinsen steigen und die deutsche Wirtschaft schrumpft, können sich weniger Leute Immobilien leisten und die Nachfrage sinkt.

    Möchtest du der Bank die 150t€ zinsfei als Sicherheit hinterlegen und weiter selber die Zinsen zahlen - oder möchtest du die 150t€ dann sondertilgen?
    (Beim Sondertilgen werden dann u.U. Vorfälligkeitsentschädigungen fällig.)

    Wie hoch ist denn die Mietrendite im neuen Haus? Sind damit die 3,9% Kreditzins zu erwirtschaften?

  9. Avatar von markus_hau
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Danke für die Ideen. Es ist so dass ich zunächst auf 5 Jahre eine Vollfinanzierung machen würde um dann nach Ablauf der 5 Jahre einen Großteil des Darlehens zurückzuzahlen (aus dem Verkauf des ersten Hauses) und den Restbetrag dann Weiterfinanziere. Daher denke ich dass die 150.000 Eur Sicherheit auf dem ersten Haus einfach zurückgezahlt werden und die Sicherheit im Grundbuchndes ersten Hauses gelöscht wird. Würde das nicht so funktionieren?

    Wegen der Rendite: offen gesagt habe ich mir die nicht ausgerechnet. Aber vielleicht ist das tatsächlich ein Fehler von mir. Mir ist einerseits dran gelegen etwas gegen die Inflation zu tun, andererseits aber auch daran umzuziehen (40:60 Gewichtet sozusagen), die Vermietung einer der Wohnungen plane ich nur um die laufenden Kosten zu drücken während der 5 Jahre Parallelbetrieb zweier Objekte. Ob ich dann weiter vermiete oder es sein lasse überlege ich mir wenn das Haus energetisch Saniert ist. Dazu brauche ich aber das Geld aus dem Verkauf des ersten Hauses.


    Mein Ziel ist es 1) mittelfristig umzuziehen und 2) kurzfristig etwas gegen die Inflation zu tun. Dem " harten' Grund der Inflation steht sozusagen der 'weiche' Wunsch umzuziehen entgegen.

    Ich schiele schon seit ein paar Jahren nach einem anderen Objekt, aber wegen der Niedrigzinsen waren viele Objekte m.e. zu teuer. Ich hoffe das ändert sich jetzt, was meint ihr? Wobei ein Haus für 380.000 selbst in der etwas ländlicheren Gegend schon jetzt sehr günstig ist - es ist aber eben auch einigermaßen Renovierungsbedürftig, Mittel- und Langfristig muss ich wie beschrieben ordentlich investieren.

    Denke am Ende nach sagen wir 6 Jahren inkl energetischer Sanierung werde ich ca 100.000 Euro investiert haben. Das Haus wäre dann 480.000 auf dem Papier wert, was schon an der oberen Grenze wäre als Hauspreis in der Gegend. Aber gerade noch im Rahmen.

  10. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Guten Morgen,
    Ende letztes Jahr gab es noch über 50 Bewerber auf 1 Haus und
    im Bieterverfahren wurden Preise 30-40% mehr bezahlt als üblich.

    Bei 150 qm und 460 qm Grundstück im Ballungsraum freistehen
    mag das hinkommen mit 550t + allerdings wie sieht es in 5 Jahren aus?

    Selbst wenn dann auch die 550t bekommst ist es dank Inflation weniger wert.
    Wobei Haus älter und Nachfrage schrumpft dann wird vielleicht nur 450t oder 500t bezahlt werden.

    Ein Haus von 1965 mit großem Grundstück ländlich selbst wenn Ihr 100t investiert
    wird wohl kaum 480t wert sein. Zumindest ist die Anlage mit neuem Haus eine Sache die
    passen muss. (Wert / Rendite mal alles außen vor.)

    - bessere Lage ?
    - bessere Umgebung ?
    - gute Anbindung ?
    - Schnitt und Wohnfläche besser ?
    - Kaufpreis OK ?

    Ihr spart jeden Monat soviel (wir in etwa auch) da sollte doch
    im Vordergrund oben genannte Gründe stehen weniger die Rendite.

    Vorallem bei einer Kernsanierung bzw. sehr Umfangreich werden die 100t dann
    nicht reichen und bist bei 150t. Am Anfang hat man Motivation aber Umfang zum selber
    machen vermutlich ne Nummer zu groß oder es raubt Euch Lebenszeit / Energie.

    Gibt es in der Umgebung nicht Firmen die so ein Objekt sanieren. Lass Dir da
    mal eine Angebot oder mündlich geben was es kostet um zu wissen wo man liegt bei
    Fremdvergabe komplett. Freund arbeitet in so einer Firma die arbeiten mit Facharbeiter
    aus Polen und die berechnen 35 € Stunde. (werde hier keine Kontaktdaten weitergeben und ist auch keine
    Werbung.) Bei einer Fremdvergabe wollen die Firmen am Mat. auch noch verdienen.

    Eigenheim selbst bewohnt ist nie ein Investition die Rendite bringt oder zumindest nicht im Vordergrund.

  11. Avatar von Mai
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    Standard AW: Spezielle Konstellation: Meinungen zum Immobilienkauf / Vermietung

    Hallo,

    ich wollte nur noch in den Raum werfen, dass manche Sanierungen ggf. früher ansteht als ihr aktuell plant. Nur damit ihr das nicht völlig aus den Augen verliert. Ich meine, dass das GEG (Gebäudeenergiegesetz) ein Minimum definiert, was auch bei Eigentümerwechsel gemacht werden muss. Genau bin ich mit der Materie nicht vertraut, ich meine, da geht es um so etwas wie ggf. Dämmung der oberen Geschossdecke, wenn das Dach kalt ist. Alle Inhalte kenne ich nicht, aber da solltet ihr ggf. mal nach schauen, um nicht unangenehm überrascht zu werden.

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