Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

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  1. Avatar von IckeAusM
    IckeAusM ist offline
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    Standard Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

    Hallo zusammen,

    nachdem ich mir neulich den DIW Wochenbericht aus KW47 2022 durchgelesen habe, kam mir ein Gedanke, den ich gerne mal ausspinnen möchte und wie so etwas in der Vergangenheit gehandhabt wurde - gibt ja schließlich genug Experten hier!

    Geht jetzt nicht speziell um meine Person und ich mache mir persönlich nur bedingt Gedanken, da ich meine Finanzierung nicht auf Kante genäht habe, sondern möchte einfach mal grundsätzlich darüber sinnieren:

    Die Baufi-Zinsen haben sich seit Anfang des Jahres deutlich erhöht, die Objekte werden den Maklern nicht mehr wie vorher aus der Hand gerissen, Notare haben jetzt Zeit zum Däumchen drehen und die Transaktionspreise sind langsam aber sicher im Sinkflug, auch die Angebotspreise ziehen langsam nach. Ein Knick ist so oder so nicht von der Hand zu weisen.

    Es ist sicherlich mit Preiskorrekturen zu rechnen, nur die Frage ist wie viel? Während manche Zeitungen über 50% sinnieren und den größten Absturz aller Zeiten prophezeien, sieht die Lage in FACH-Zeitungen und -Publikationen deutlich entspannter aus. Wie schätzt ihr die Lage ein und wie lange halten die Banken die Füße still?

    Dass uns ein Crash wie 2008 in den USA erwartet halte ich für unwahrscheinlich, doch es wird sicher bisschen was passieren.
    Gab es damals während der Finanzkrise ein paar Liebesbriefe von der Bank, in denen man die Leute zur Nachbesicherung aufgefordert hat und wie hat diese auszuschauen?

    Mir ist bekannt, dass die Bank bereits eine Nachbesicherung verlangen kann, wenn eine Werteverschlechterung nur droht, ohne das diese tatsächlich eingetreten ist.
    Doch wie wird das in der Praxis gehandhabt und umgesetzt? Normalerweise müsste ja ein Gutachten erstellt werden, was der Bank nur Geld kostet bis man dann eine Nachbesicherung durchsetzen kann. Bei den geringen Margen bei einer Baufi droht das Geschäft dann bereits zu einem Verlust zu werden... Kann mir auch nicht vorstellen, dass man dann einfach das Darlehen kündigt, die Immobilie versteigert etc. - das wäre für mein Dafürhalten richtig dumm oder sind solch gelagerte Fälle bekannt?

    Müsste man dann Cash nachschießen oder reicht ein Bürge oder wenn man bspw. Geld auf einem Festgeldkonto vorhält?

    Würde mich einfach mal interessieren...

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

    Bei hoher Inflation - steigenden Baukosten - sinkenden Bauprojekten - weniger Immobilienangebot durch Neubau - steigt eher die Nachfrage -
    dem gegenüber stehen die steigenden Zinskosten - wie fast immer hängt es von Angebot/Nachfrage bzw. Lage, Lage, Lage ab.

    In der Regel werden die Banken die Füße still halten, solange die Raten pünktlich gezahlt werden und niemand sie weckt ...
    mit jeder Teiltilgung sinken die Schulden und damit das Risiko der Bank.

  3. Avatar von volltilger
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    Standard AW: Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

    Das Einfordern von zusätzlichen Sicherheiten kenne ich nur hier aus dem Forum bei Wackelfinanzierungen, auf die sich eigentlich keine seriöse Bank einglassen hätte. Cash nachschiessen ist gut, wenn Sondertilgungen vereinbart wurden.
    Ich finde es viel spannender, daß sich die Preise, entgegen deiner Einschätzung und zumindest hier bei uns im Rhein Main Gebiet, stabil oder eher weiter steigend zeigen, wie @utopus schon sagte, die Lage ist entscheidend. Einen Knick erkenne ich hier nicht, zumindest keinen Knick nach unten.
    Offensichtlich ist genug Geld vorhanden nach der Coronakrise ohne Urlaub etc. Um die Preise zu zahlen. Wer kaufen kann wird das auch heute tun. Bitter wird das für die mittleren Einkommen, und das merkt man ja auch ganz deutlich an den Anfragen hier im Forum, da fragt niemand mehr ob er mit dreieurofuffzich EK und 3200€ Netto das Eigenheim mit Pool und Doppelgarage finanzieren kann.

    Nach dem heutigen Jammervortrag der Bauwirtschaft bin ich mir sicher: Das wird richtig lustig.

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist gerade online

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    Standard AW: Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

    @volltilger,

    Ich glaube das viele der Finanzierer heute eine auf der Naht gemachte Finanzierung von gestern nicht eingegangen während.
    Denn es gibt den Spruch: "Vertrag ist Vertrag!" und diese sind einzuhalten!

    Damit haben die Banken, die Basel III nicht eingehalten haben, die mit Kurzkrediten oder Darlehn, Langfristdarlehn finanziert haben, in die Abwicklung der Banken oder einen zeitweisen Entzug der Erlaubnis der Darlehnsvergabe gehen!
    Bein einen dauerhaften Entzug steht am Ende, die Fusion der angeschlagenen Bank, so wie bei der Commerzbank mit der Dresdner Bank! Oder auch der Stadtsparkasse mit der Kreissparkasse. Volksbank Ks mit der Volksbank Gö.
    Allerdings steht dem entgegen, der einer Kapitalerhöhung! Banken sollen bis zu 8 % EK vorhalten. gegenwärtig ist es Pflicht.

    So bezeichnet die EZB Bank
    [Warum müssen Banken Eigenkapital vorhalten? 23. Mai 2019
    Eigenkapital ist eine Voraussetzung für einen sicheren und soliden Bankensektor. Das hat folgenden Grund: Banken gehen Risiken ein und können Verluste erleiden, wenn diese Risiken eintreten. Um auf der sicheren Seite zu sein und die Einlagen ihrer Kunden zu schützen, müssen Banken in der Lage sein, solche Verluste aufzufangen und auch in schwierigen Zeiten weiterzubestehen. Dafür wird das Eigenkapital von Banken verwendet.
    Aber wie hoch sollte das Eigenkapital einer Bank sein? Das hängt von den Risiken ab, die sie eingeht. Je größer die Risiken, desto mehr Eigenkapital benötigt die Bank. Daher ist es sehr wichtig, dass Banken bestehende Risiken und potenzielle Verluste kontinuierlich bewerten. Diese Bewertungen werden von der Bankenaufsicht kritisch geprüft. Die Aufsicht ist dafür verantwortlich, die finanzielle Solidität der Banken zu überwachen, wobei die Überprüfung der Eigenkapitalausstattung eine wichtige Rolle spielt.
    Was genau ist das Eigenkapital von Banken? Wie sorgt es dauerhaft für sichere Banken? Und wie hoch muss das Eigenkapital von Banken sein?
    Was ist Eigenkapital?
    Einfach ausgedrückt ist Eigenkapital das Geld, das eine Bank von ihren Anteilseignern und anderen Anlegern erhalten hat. Dazu zählen außerdem nicht ausgeschüttete Gewinne. Möchte eine Bank also ihre Eigenkapitalbasis vergrößern, kann sie dies beispielsweise durch die Ausgabe zusätzlicher Anteile erreichen, oder indem sie Gewinne einbehält, anstatt sie in Form von Dividenden an die Anteilseigner auszuschütten.
    Insgesamt verfügt jede Bank über zwei Finanzierungsquellen, nämlich Eigenkapital und Fremdkapital. Fremdkapital ist das Geld, das die Bank sich von ihren Kreditgebern geliehen hat und zurückzahlen muss. Zum Fremdkapital zählen unter anderem Kundeneinlagen, ausgegebene Schuldverschreibungen und von der Bank aufgenommene Kredite.
    Die aus diesen beiden Quellen stammenden Mittel werden von der Bank auf verschiedene Weise eingesetzt, etwa um Kredite an Kunden zu vergeben oder um andere Investitionen zu tätigen. Zusammen mit den Barmittelbeständen stellen diese Kredite und andere Investitionen die Aktiva der Bank dar.
    Wie sorgt Eigenkapital dauerhaft für sichere Banken?
    Eigenkapital wirkt wie ein Finanzpolster gegen Verluste. Wenn beispielsweise zahlreiche Kreditnehmer plötzlich nicht mehr in der Lage sind, ihre Kredite zurückzuzahlen oder manche Investitionen der Bank an Wert verlieren, wird die Bank einen Verlust erleiden. Ohne ein Eigenkapitalpolster könnte ihr sogar die Insolvenz drohen. Verfügt die Bank jedoch über eine solide Kapitalbasis, wird sie diese nutzen, um den Verlust aufzufangen, ihre Geschäfte fortzuführen und für ihre Kunden da zu sein.
    Wie viel Eigenkapital müssen Banken vorhalten?
    Im Rahmen der europäischen Bankenaufsicht bestehen die Eigenkapitalanforderungen an eine Bank aus drei Hauptelementen:
    • den Mindestkapitalanforderungen (Säule-1-Anforderungen),
    • einer zusätzlichen Kapitalanforderung (Säule-2-Anforderung)
    • und den Kapitalpufferanforderungen.
    Erstens müssen alle Banken, die unter die europäische Bankenaufsicht fallen, die europäische Rechtsvorschrift einhalten, die die Mindestkapitalanforderung (Säule-1-Anforderung) auf 8 % der risikogewichteten Aktiva der Bank festlegt. Aber was sind risikogewichtete Aktiva? Es sind die gesamten Aktiva einer Bank, multipliziert mit ihren jeweiligen Risikofaktoren (Risikogewichte). Die Risikofaktoren geben Auskunft darüber, wie riskant ein Vermögenswert ist. Je weniger riskant ein Vermögenswert ist, desto niedriger ist sein risikogewichteter Betrag und desto weniger Eigenkapital muss eine Bank vorhalten, um das mit dem Vermögenswert verbundene Risiko abzudecken. So ist etwa ein durch eine Wohnung oder ein Haus besicherter Hypothekenkredit weniger riskant als ein unbesicherter Kredit und hat somit einen niedrigeren Risikofaktor. Infolgedessen muss die Bank für einen solchen Hypothekenkredit weniger Eigenkapital vorhalten als für einen unbesicherten Kredit.
    Zweitens gibt es die von den Aufsichtsinstanzen festgelegte zusätzliche Kapitalanforderung (Säule-2-Anforderung). Hier kommt die europäische Bankenaufsicht ins Spiel. Aufseher der EZB und der Aufsichtsbehörden der teilnehmenden Länder sehen sich einzelne Banken genau an und beurteilen die Risiken, denen diese jeweils ausgesetzt sind. Dies geschieht im Rahmen eines jährlichen aufsichtlichen Überprüfungs- und Bewertungsprozesses (Supervisory Review and Evaluation Process – SREP). Kommen die Aufseher zu dem Schluss, dass die Risiken einer Bank durch die Mindestkapitalanforderungen nicht ausreichend abgedeckt sind, so wird sie aufgefordert, zusätzliches Eigenkapital vorzuhalten.
    Sowohl die Mindest- als auch die zusätzlichen Kapitalanforderungen sind verbindlich, ihre Nichteinhaltung hat rechtliche Konsequenzen. Diese hängen davon ab, wie schwerwiegend der Verstoß ist. So kann die Aufsichtsbehörde die Bank etwa zur Ausarbeitung eines Plans auffordern, der veranschaulicht, wie die Kapitalanforderungen in Zukunft wieder erfüllt werden sollen. Bei einem sehr schwerwiegenden Verstoß kann die Bank ihre Zulassung verlieren.
    Gemäß der dritten Kapitalanforderung müssen Banken über zusätzliche Puffer für unterschiedliche Zwecke (für die allgemeine Kapitalerhaltung und zur Absicherung gegen zyklische und nicht-zyklische Systemrisiken) verfügen.
    Zusätzlich zu diesen drei Arten von Kapitalanforderungen erwarten die Aufseher, dass die Banken Kapital in einer bestimmten Höhe für Stressphasen vorhalten (Säule-2-Empfehlungen).
    Banken sollen selbst bestimmen, wie viel Eigenkapital sie zusätzlich zu den von Aufsichts- und Regulierungsbehörden geforderten Beträgen benötigen, um ihre Geschäftsmodelle nachhaltig zu verfolgen.
    Daraus ergibt sich ein Hebel, weil die % der Unterlage den max. Faktor ergibt!
    Bei 5 Mrd. € EK und eine Unterlagenpflicht von 8 % dürfte die Bank 62,5 Mrd. € Darlehn vergeben. Wird jedes Darlehn mit einer Besicherung von 80 % über GB Abtretung abgesichert. Dan sind die 20 % 62,5 Mrd. € das fünffache an Darlehn wert 312,5 Mrd. € für alle Darlehn nur für diese Sparte Immobiliendarlehn mit 80 % Besicherung.

    Jetzt erkennt man, welche fatalen Folgen eine Pleite der Absicherung darstellt!

    bruno68

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Gedankenspiel: Nachbesicherung bei steigenden Zinsen und fallenden Preisen?

    Ich bin seit 27 Jahren - 6 Jahre als Angestellter einer Bank, 21 Jahre (inkl. Unterbrechung als leitender Angestellter im Angestelltenverhältnis) - auf dem Bereich Geschäftsbesorgung Kredit tätig.

    Noch nie habe ich es erlebt, erleben müssen, dass ein Kunde wegen einer Nachbesicherung sein Haus verloren hat oder der Kredit gekündigt wurde. Nimmt man es ganz genau, hat es diese bei rund 10.000 Kunden auch nie gegeben!

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