knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

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  1. Avatar von veritas
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    Standard knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Hallo zusammen,

    ich stehe vor einer aktuell kniffligen Situation und würde mich freuen, wenn ihr mir mit Rat und Tat zur Seite steht:

    Aktuelle Situation:

    Wir leben aktuell in einer DHH (aktueller Wert: 450.000 EUR) die noch mit ca. 40.000 EUR belastet ist und mittels Baufinanzierung und 1% Zinsen bis 03/2027 finanziert ist. (mtl. Belastung 900 EUR) Jährliche Sondertilgung 6.000 EUR möglich => in 30 Monaten könnte das Haus schuldenfrei sein.

    M (36) F (32) K1 (5) K2 (3) K3 (1) Haushaltsnettoeinkommen ca. 5.300 EUR inkl. Kindergeld.
    Ab 2024 wird das Haushaltsnettoeinkommen vermutlich um 500 EUR ansteigen und wenn meine Frau wieder in TZ arbeiten geht um weitere 600 EUR => 6.400 EUR.

    Dieses Jahr ergibt sich eventuell die Möglichkeit ein für uns sehr interessantes Grundstück mit Bauzwang innerhalb von 3 Jahren zu erwerben.

    Wohnriester 70.000 (30.500 EUR eingezahlt) [1,9 % Zinsen]
    Bausparer 1 75.000 (20.000 EUR eingezahlt) [2,25 % Zinsen]
    Bausparer 2 75.000 (3.000 EUR eingezahlt) [2,25 % Zinsen]
    Bausparer 3 40.000 (14.000 EUR eingezahlt) [1,9 % Zinsen]
    EK aktuell ca. 35.000 EUR vorhanden
    Geldanlage ca. 25.000 EUR vorhanden (erst in 2026 verfügbar)

    Wohnriester und Bausparer 3 sind von Schwäbisch Hall, Bausparer 1+2 von BHW.

    Grundstück: 180.000 EUR
    Haus: 600.000 EUR

    Gibt es eine vernünftige Möglichkeit, das Grundstück vorzufinanzieren und dann in 3 Jahren (nachdem die DHH ausgezahlt ist) für das gesamte Projekt eine Baufinanzierung abzuschließen? Ich möchte (falls möglich) nicht in die Situation kommen, dass ich zwangsläufig in ein Nachrangdarlehen rutsche. An sich wäre es mir natürlich lieber, dass das Vorhaben erst in 3 Jahren über die Bühne geht, aber das Grundstück wird vermutlich dieses Jahr veräußert. Alternativ wäre ein Verkauf der DHH der Plan B, den ich aber gerne vermeiden wollen würde.

    Die DHH könnte dann vermietet werden und würde 1.100 EUR Kaltmiete einbringen, was dann natürlich zum Teil bei der Finanzierung unterstützen könnte.

    Vielen Dank!

  2. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Guten Morgen,
    Bausparer 1 könnte man als Sicherheit
    abtreten (nicht Vorfinanziert) und abzgl. 30t EK eine Finanzierung
    über 150t aufstellen. Ist dann zu prüfen mit 1 Rang
    und Ablöse wenn Neubau startet. Würde vermutlich eine Sollzinsbindung für 10 Jahre wählen.

    Objekt 1 aktuell bewohnt DHH bis in 30 Monaten
    schuldenfrei bringen. Ist dann später Objekt das beliehen wird für Neubau. Dann gibt es 1 x 150t Grundstück Darlehen und Rest lastet auf DHH bzw.
    Bausparverträge aber erst zum Neubau.

    Alte Objekte dann vermieten.
    Bin kein Fachmann ist aber denke
    umsetzbar.

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Ich glaube man müsste hier steuerliche und finanzierungstechnische Vor- und Nachteile gegenüberstellen.
    Aus steuerlicher Sicht macht es z.B. keinen Sinn sonderzutilgen, sondern lieber das Geld für den Neubau zu verwenden.
    Da macht es ggf. mehr Sinn, die Bausparer noch zu befüllen und als EK zu verwenden. Dazu müsste man aber die Bausparer genauer unter die Lupe nehmen.

    Ansonsten ist für eine Vofinanzierung des Grundstück oftmals ein variables Darlehen sinnvoll, um dann bei Bau das ganze als Gesamtprojekt zu finanzieren.
    Oder halt gleich eine Gesamtfinanzierung aufstellen. Warum wollt ihr unbedingt warten, bis die Finanzierung der DHH abgeschlossen ist?

  4. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Sind die Gesamtkosten 180t plus 600t Haus?
    Das mit variables Darlehen (Grundstück) ist vermutlich eine gute Idee.

    Bei der aktuellen Zinslage muss man sich
    auch überlegen möchte man wirklich beide
    Objekte behalten. (Miete zu versteuern und Kapital gebunden und Rücklage DHH sind zu berücksichtigen)

    Es sind 450t Kapital gebunden die auf der anderen
    Seite für Neubau finanziert werden müssen. (zu 3,5-4,0% aktuelle) da ist Vorteil der Miete recht schnell weg. Langfristig könnte es Sinn machen.

    Wie lange habt Ihr noch bis zur Rente?
    Würde persönlich zusehen mit gut 60 schuldenfrei
    mit Neubau zu sein.

  5. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Ein Verkauf der DHH und Umzug in Neubau
    mit Puffer vom zeitlichen her ist denkbar.

    Neubau würde ich immer 10-15% Puffer mit
    einplanen.

    Aktuell geht manch ein Bauträger pleite
    zumindest gibt es ein erhöhtes Risiko.
    Zahlungsplan und Leistungsverzeichnis
    würde ich mir fachlichen Rat unabhängig
    zu Rate ziehen. Bauüberwachung auch A und O.

    Wir hatten unabhängig einen Bautechniker beauftragt. (Es lief viel Falsch und hat sich gelohnt)

  6. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    450t bei 3,5% Sollzins ohne Tilgung 10 Jahre
    = Rate 1312,50€

    Bei einer Kaltmiete von 1100€ zu versteuern
    plus Rücklage 450t Kapital fraglich ob sich
    das alte Objekt lohnt zu vermieten.

    Nur mal so Beispiel.

  7. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    schon mal vielen Dank für die Rückmeldungen,

    bei uns im Umland ist es sehr schwer schöne Objekte zu bekommen und die DHH ist gerade für Pendler überragend. Vergleichbare Objekte sind defintiv sehr rar, weswegen ich das Objekt gerne behalten möchte. Der wesentliche Grund, dass wir uns nach was neuem umsehen ist der Platzbedarf, der mit 5 Personen knappt wird.

    Es wär es sehr knapp kalkuliert, wenn ich mit dem aktuellen Einkommen quasi die DHH + Neubau schultern müsste, deswegen wäre meine Wunschvorstellung, dass die DHH bereits abbezahlt ist. (1.000 EUR mtl. Belastung würden dann entfallen bzw. könnten für den Neubau verwendet werden)

    Ja, die Gesamtkosten sind 180k + 600k Haus.

    Es stimmt schon, dass aufgrund der aktuellen Zinssituation das "Pendel" Richtung Verkauf DHH schlägt. Würdet ihr also vom Einsatz von z.B. Wohnriester + Bausparer + EK abraten? Da könnte ich zumindest das Grundstück mit moderaten Zinsen stemmen. Das große Problem wird dann vermutlich die Rangfolge der Beleihung sein.

  8. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Ist eine persönliche Entscheidung.
    Ich sehe in der Zukunft weiter Inflation und
    eine Rezession. Ich würde da auf Neubau setzen
    und alte verkaufen mit Kopf.

    Sicherheit und Puffer in der Rate und weniger Schulden. Schneller schuldenfrei und später mal
    freie Kapital anlegen (in zB 15-20 Jahren).

    Mit Objekt 180t Grundstück plus 600t Haus
    später schuldenfrei ist man gut aufgestellt.

    Wir selbst sind 5 Personen und haben Neubau
    Einfamilienhaus hinter uns. Gesamtkosten waren gut 600t mit Grundstück jetzt würden wir mind. 800t eher 900t bekommen. (Bau vor 7 Jahren)
    Finanzierung war uns immer wichtig Belastung gering zu halten. In 10-15 Jahren sind wir schuldenfrei.

    Mieten steigen aktuell nicht so stark wie die
    Inflation. Zumindest meiner Meinung nach wenn es um Haus geht ist von Region vermutlich abhängig.

    Meine Tendenz alte verkaufen mit Kopf und Zeitpunkt richtig wählen und Puffer beim Neubau.

  9. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Zur Frage der Bausparverträge
    Wohnriester wird nicht gehen weil
    nur Grundstück ist da fehlt Gesamtfinanzierung
    und Rangfolge wird schwierig. Nachgelagerte Besteuerung im Alter nicht zu unterschätzen. (bin da kein Freund mehr von)

    Anderen Bausparverträge sind gut und wertvoll
    aber noch nicht zugeteilt. Deshalb eine Vorfinanzierung teurer.

    variable vermutlich eine gute Möglichkeit.
    Am besten mal warten was Fachleute sagen.

  10. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    ich bin noch gespannt wie die Wohneigentumsförderung aussehen wird, eventuell wäre das ja ein weiterer Grund für den Verkauf der DHH. Falls es wieder in Richtung Baukindergeld gehen soll wäre vermutlich ein Verkauf der aktuellen Immobile zwingend Voraussetzung. Dabei muss man wahrscheinlich wieder aufpassen, wann der Antrag gestellt wird (Stichwort: Zeitpunkt zum Antragszeitpunkt darf man vermutlich keine Immobilie besitzen) Für das Halten der DHH würde sprechen, dass ich relativ viel selbst machen könnte und keinen akuten Zeitdruck habe (Elektrik, Verputzen, Malerarbeiten, Fliesen, etc.) habe ich alles in der Familie und könnte da vermutlich noch einiges an Eigenleistung einbringen.

  11. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Förderdarlehen für Neubau sind zu prüfen
    wir hatten von L_Bank Darlehen bekommen Z15. (trotz einer Eigentumswohnung am anderen Ort zu klein vermietet!)

    Aber unser Einkommen hat gepasst jetzt drüber somit nicht mehr förderfähig.
    Macht aber ein Finanzvermittler und prüft dies. (nur mal im Hinterkopf behalten)

    Baukindergeld ob das wieder kommt?

  12. Avatar von utopus
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Riesterinfizierung von Immobilien / Haltedauer nach Renteneintritt / mögliche steuerliche Probleme / Förderrückzahlung beim Vererben sind bekannt?
    Das mit dem Wohnriester sollte man sich gut überlegen und nur wenn man es komplett verstanden/nachvollzogen hat - nutzen.

  13. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    veritas hast Du mal mit Zinsrechner gespielt ?

    Bei 20 Jahren Sollzinsbindung und 3,49% Sollzins (wenn überhaupt zu bekommen !)
    und 3% Tilgung 500t Kreditsumme = 2675 € pro Monat Restschuld 72703 € (der ein oder andere sagt vielleicht kannst ja
    auch mit 1% oder 2% Tilgung machen. Aber nach 20-25 Jahren möchte man schon fertig sein mit der Finanzierung.)

    Und 500t Darlehen reicht nicht weil Bausparverträge noch nicht zugeteilt.
    Vom Haushaltseinkommen 50% oder etwas darunter ist mir persönlich zuviel!
    (egal ob da 800-900€ Mietertrag (1100 € kalt) pro Monat hinzukommen oder nicht.)

    Die Bausparverträge drücken zwar Sollzins in der Zukunft und sich zu berücksichtigen
    aber was ist wenn Haupteinkommen wegfällt.

    Gibt für mich nur die Lösung DHH verkaufen.
    Aber kannst nur Du bzw. Ihr als Familie entscheiden.

    Kein Wunder aktuelle das Neubau abnimmt !

  14. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Verkauf DHH wird mit Sicherheit die Variante sein, mit der es sich "leichter lebt", wesentliche Faktoren sind natürlich:

    eventueller Preisdruck bei Verkauf
    Baukostenentwicklung (siehe z.B. Holz von 1.300 USD Anfang 2022 auf 380 USD aktuell)
    Förderungen die ggf. abhängig von eigener Immobilie sind
    Zinsentwicklung
    geeigneter Einsatz vorhandene Wohnriester bzw. BSV

    Beim Wohnriester ist es aus meiner Sicht so, dass sobald das Darlehen gezogen wird, ein fiktives Wohnförderkonto eingerichtet wird, das jährlich mit 2% verzinst wird und dann per Einmalzahlung bzw. mtl. in der Rente versteuert wird.

    Wenn ich den Wohnriester erst mit 50 Jahren einsetzen würde sollte sich die nachgelagerte Besteuerung doch in Grenzen halten?

  15. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Beim Wohnriester bin ich raus.
    Ich habe Banksparplan als Riester diesen ziehe ich
    um in 3 - 7 Jahren uns zu entschulden. (das mit Wohnförderkonto fiktiv 2% bis Rente
    und dann einmalig versteuern mit Rabatt oder bis zum 85 Lebensjahr verteilt ist richtig)

    Wie utopus geschrieben hat Riester muss man verstehen "Staat holt sich Zulagen über Steuern später wieder rein!"

    Vermutlich könntest Du auch Guthaben aus Wohnriester Bausparvertrag rausnehmen
    dann läuft Wohnförderkonto (fiktiv) schon früher. Effekt vom Bausparvertrag weg und Förderunschädlich nur
    wenn die Zulagenstelle auf Antragsstellung dem zustimmt. (Gesamtkonzept Grundstück / Haus usw.! dauert auch etwas schnell ist da nicht!)

    Das hochrechnen mit 2% ist meiner Meinung nicht so schlimm weil
    Inflation darüber liegt. Und im Alter Einkommen geringer.

    Zulagen Kinder + Frau würde ich dann z.B. über einen kleinen neuen oder vorhandenen
    über die Frau laufen lassen. Deine Zulage von 175 € fällt da nicht so ins Gewicht.
    Die Besparung vom Hauptverdiener fällt dadurch weg und die in die Sondertilgung Haus stecken direkt.

  16. Avatar von tneub
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Zitat Zitat von veritas
    Es wär es sehr knapp kalkuliert, wenn ich mit dem aktuellen Einkommen quasi die DHH + Neubau schultern müsste, deswegen wäre meine Wunschvorstellung, dass die DHH bereits abbezahlt ist. (1.000 EUR mtl. Belastung würden dann entfallen bzw. könnten für den Neubau verwendet werden)
    .
    Das Schultern beider Finanzierungen wäre aber ja nur das Problem, wenn du keinen Mieter hättest. Laut deinen Angaben sollte die Kaltmiete doch die Rate abdecken.
    Bei manchen Verträgen kann man auch kostenlos die Tilgungsrate verändern. Sollte das in deinem bestehenden Vertrag möglich sein, könnte man die Tilgung für die DHH sogar runtersetzen (da der Zinsaufwand steuermindernd wirkt) und lieber das neue Objekt höher tilgen.

  17. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Inzwischen sind die 2% fiktive Verzinsung des WFK nicht mehr so gravierend -
    war halt doof zu Zeiten, wo man noch Zinsen von 0,7% für Immobilien bekommen konnte - da hat sich das unter Umständen nicht so sehr gelohnt.

    Man muss halt sehr aufpassen, dass man in einer riesterinfizierten Immobilie bis zum Alter von 85? Jahren selber wohnen muss - beim Verkauf muss man innerhalb einer gewissen Zeit ein neues Objekt kaufen - oder in eine Riester-Rente umschichten - wenn man vermietet oder verkauft und keine förderunschädliche Option wählt, muss man (oder u.U. die Erben) die komplette Förderung und Steuerermäßigung zurückzahlen. (Bei entsprechend vielen Kinderzuschlägen/hohen Steuerermäßigungen kann das schon ein recht hoher Betrag sein.)

  18. Avatar von bruno68
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Leider veritas,

    werden ihre Gedankenspiele so nicht funktionieren.

    Die Nutzung der DHH für eine Grundschuldbestellung, ist durch den Hauptfinanzierer vollkommen blockiert.

    Hier wäre das vorzeitige Tilgen der Restschuld zwingend! Das "vorzeitige" wegen der Zeit bis zur Rückgabe der Grundschuld aus den Händen des Altgläubigers. Die Verweilzeit liegt bei jedem Vorgang wegen der gesetzlichen Bedingungen mindestens 14 Tage beim jedem Notar!

    Zudem kommen noch bis zu 2 Monate für den Kassenschluss!

    A) Außerdem sollten sie vorher eine Neubewertung der DHH durch einen vereidigten Sachgutachter vom Ortsgericht erstellen lassen.
    B) Zudem ist die Frage auch, ob das neue Eigenheim sein Geld wert ist!
    C) Auch die Frage, ob das Baugrundstück diese enormen Zinskosten überhaupt noch, die 180.000 € wert ist!

    Denn setzt der Gutachter das neue Haus, wegen den gesunkenen Materialkosten nur noch auf 550.000 € fest, wird daraus eine 110 % Finanzierung, was dann auch als geplatzt bezeichnend werden kann.

    Auch die Frage wegen Ausfall des Hauptverdieners muss gestellt werden. Denn für die 780.000 € werden vertiefte Fragen an die persönliche Gesundheit gestellt, u.a. mit einem Blutbild, also Spritze!

    Auch die Frage nach dem "Exit" ihrer Person muss geklärt werden, denn mit dem Ableben stehen denn erbberechtigten Kindern 390.000 der 780.000 € Versicherungssumme zu und nicht den Gläubigern. Was unmöglich sein wird, da ja die volle Summe an den Gläubiger abgetreten ist.

    Wie hoch ist der Betrag, der ohne Gegenvormund von den Vermögenswerten durch ein Erwachsen, auch Witwe ohne Zustimmung verwendet werden darf, dieser liegt bei nur 3.000 € und nicht bei 130.000 €.

    Dies gilt auch bei Versicherungssummen, deren Kosten sich auf wenige Spar- und Vertragskosten monatlich belaufen.
    § 2032 Erbengemeinschaft
    (1) Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben.
    (2) Bis zur Auseinandersetzung gelten die Vorschriften der §§ 2033 bis 2041.
    Den Rest lassen wir mal weg, das sprengt so alles.

    bruno68

  19. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Zitat Zitat von bruno68
    Leider veritas,





    Auch die Frage wegen Ausfall des Hauptverdieners muss gestellt werden. Denn für die 780.000 € werden vertiefte Fragen an die persönliche Gesundheit gestellt, u.a. mit einem Blutbild, also Spritze!



    bruno68
    Beim Abschluß einer RLV? Verpflichtend wird diese allerdings nicht sein.

  20. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    die Bewertung der DHH ist ca. 6 Monate her und wurde mit 480.000 EUR veranschlagt, ich habe bei meiner Betrachtung den angesetzten Wert bereits reduziert. Der Grundstückspreis ist (da er von der Gemeinde kommt) relativ günstig - Bekannte haben vor ca. 9 Monaten von privat 350 EUR/qm bezahlt. Zwecks Absicherung würde ich definitiv eine Risikolebensversicherung abschließen um für den "Worst Case" gerüstet zu sein. Des Weiteren bin ich in Besitz einer Schweren Krankheiten Vorsorge + BU, die je nach Situation ebenfalls greifen würde. Letzten Endes wird es wahrscheinlich darauf raus laufen, dass ich entweder von dem Projekt Abstand nehme oder die Variante Verkauf DHH + Kauf Grundstück + Immobilie in Betracht ziehe. Was mich persönlich aktuell wundert ist, dass die Baupreise sich nicht wieder auf eine Niveau von z.B. Anfang 2021 einpendeln, da diverse Rohstoffpreise wie z.B. Holz, Stahl, Erdgas, Rohöl, etc. doch mittlerweile deutlich von den Höchstständen gefallen sind. PV z.B. von der MwSt. befreit wurde, die Lieferketten offensichtlich langsam wieder in Schwung kommen und generell die Nachfrage bereits deutlich nachgelassen hat.

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