knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

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  1. Avatar von veritas
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    Standard knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Hallo zusammen,

    ich stehe vor einer aktuell kniffligen Situation und würde mich freuen, wenn ihr mir mit Rat und Tat zur Seite steht:

    Aktuelle Situation:

    Wir leben aktuell in einer DHH (aktueller Wert: 450.000 EUR) die noch mit ca. 40.000 EUR belastet ist und mittels Baufinanzierung und 1% Zinsen bis 03/2027 finanziert ist. (mtl. Belastung 900 EUR) Jährliche Sondertilgung 6.000 EUR möglich => in 30 Monaten könnte das Haus schuldenfrei sein.

    M (36) F (32) K1 (5) K2 (3) K3 (1) Haushaltsnettoeinkommen ca. 5.300 EUR inkl. Kindergeld.
    Ab 2024 wird das Haushaltsnettoeinkommen vermutlich um 500 EUR ansteigen und wenn meine Frau wieder in TZ arbeiten geht um weitere 600 EUR => 6.400 EUR.

    Dieses Jahr ergibt sich eventuell die Möglichkeit ein für uns sehr interessantes Grundstück mit Bauzwang innerhalb von 3 Jahren zu erwerben.

    Wohnriester 70.000 (30.500 EUR eingezahlt) [1,9 % Zinsen]
    Bausparer 1 75.000 (20.000 EUR eingezahlt) [2,25 % Zinsen]
    Bausparer 2 75.000 (3.000 EUR eingezahlt) [2,25 % Zinsen]
    Bausparer 3 40.000 (14.000 EUR eingezahlt) [1,9 % Zinsen]
    EK aktuell ca. 35.000 EUR vorhanden
    Geldanlage ca. 25.000 EUR vorhanden (erst in 2026 verfügbar)

    Wohnriester und Bausparer 3 sind von Schwäbisch Hall, Bausparer 1+2 von BHW.

    Grundstück: 180.000 EUR
    Haus: 600.000 EUR

    Gibt es eine vernünftige Möglichkeit, das Grundstück vorzufinanzieren und dann in 3 Jahren (nachdem die DHH ausgezahlt ist) für das gesamte Projekt eine Baufinanzierung abzuschließen? Ich möchte (falls möglich) nicht in die Situation kommen, dass ich zwangsläufig in ein Nachrangdarlehen rutsche. An sich wäre es mir natürlich lieber, dass das Vorhaben erst in 3 Jahren über die Bühne geht, aber das Grundstück wird vermutlich dieses Jahr veräußert. Alternativ wäre ein Verkauf der DHH der Plan B, den ich aber gerne vermeiden wollen würde.

    Die DHH könnte dann vermietet werden und würde 1.100 EUR Kaltmiete einbringen, was dann natürlich zum Teil bei der Finanzierung unterstützen könnte.

    Vielen Dank!

  2. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Guten Morgen miteinander,
    zum Thema Baupreise Warum nicht
    auf Stand von 2021. (geringe Nachfrage)

    Im Bereich Stahl sprechen wir von
    Preissteigerungen von 50-100%.
    Frachtkosten von Speditionen letzten 2-3 Monaten Erhöhung von 5-10%.

    Fachkräftemangel treibt Preise.
    PV Anlage 0% Umsatzsteuer sacken
    sich die Firmen ein. Nachfrage dort extrem plus Lieferzeiten.

    Wärmepumpen Lieferzeiten ca. 3/4 Jahr und mehr.

    Wir bekommen jedes Jahr einen Rückblick
    von Gemeinde. 2021 waren es auf unter 10 Baugrundstücke 70 Bewerber. Auf restlichen ganz wenige Bauplätze 2022 nur noch 15.Grundstückspreis 380 qm 50 km von Stuttgart. Speckgürtel.

    Ich würde Puffer wenn Neubau kommt einplanen
    und Run auf Grundstücke hat nachgelassen.

    Schönes Wochenende

  3. Avatar von bruno68
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    @Martin79HN,

    na ja, hier liegt doch die Cruz begraben! Die Aussage
    Ich würde Puffer, wenn Neubau kommt einplanen
    Welchen Puffer? In welcher Höhe?

    Denn der Wert der Immobilie bestimmt den Beleihungswert in Verbindung mit der Laufzeit und Bonität, dem zu zahlenden Zinssatz!

    Zudem muss die Finanzierungsspielregeln des Gläubigers eingehalten werden, sonst dieser berechtigt außerordentlich zu kündigen! Nicht berechtigt, sondern auch gesetzlich gezwungen, diesen Darlehnsvertrag zu kündigen.

    Hat der Gläubiger die Erlaubnis durch die Bafin, mit 80 % nur zu finanzieren. So beziehen sich die 80 % auf die tatsächlichen Herstellungskosten, deshalb wird ja tatsächlich auch persönlich geprüft! Ob der Darlehn zweckgebunden verwendet worden ist!

    Einreichen von Rechnungen, Unterschrift Architekten, Bauleiter u. s. w.

    Ich lasse, deshalb immer über 50 % der Summe von Gläubiger direkt an den Empfänger überweisen.

    Grund: Dies ist sehr einfach, weil dann der Gläubiger als Zeuge dient. Behauptet ein Dienstleistender kein oder zu wenig Geld bekommen zu haben, muss der Gläubiger damit rumstreiten, nicht ich als Schuldner.
    Damit verhindere ich auch, dass ich zur mittleren oder großen Schwarzarbeit beigetragen habe.

    Denn der Gläubiger zahlt nur aus, wenn die Rechnung mit eingereicht wird!

    Wie man sieht, sind mehr Fragen offen als gelöst. Aber dafür ist aber veritags zuständig.

    bruno68

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Warum lassen Sie sich nicht von einem erfahrenen und gescheiten Finanzierungsmakler beraten?

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    @ Marc2512,

    Schauen Sie mal die AGB's bzw. die Rückseite eines BSV Antrages an. Da steht: "Bei Aufnahme des Bauspardarlehn wird immer ein Todesfallschutz im Gruppenvertragsform abgeschlossen". Weil dieser Vertrag keine G-Fragen hat.
    Dieser ist allerdings in etwa, wegen der fehlenden G-Fragen, je nach BSK von 2 bis 3 Mal so teuer. Wie eine Todesfallschutzversicherung mit G-Fragen, die abgetreten werden kann.
    Auch die Summe ist für die Versicherung ohne G-Fragen begrenzt.

    Deshalb ist das BSD auch so teuer, weil hier die PangV § 6 gilt.
    ....(7) Ist der Abschluss eines Vertrags über die Inanspruchnahme einer Nebenleistung, insbesondere eines Versicherungsvertrags oder allgemein einer Mitgliedschaft, zwingende Voraussetzung dafür, dass das Verbraucherdarlehen überhaupt oder nach den vorgesehenen Vertragsbedingungen gewährt wird, und können die Kosten der Nebenleistung nicht im Voraus bestimmt werden, so ist in klarer, eindeutiger und auffallender Art und Weise darauf hinzuweisen,
    1.dass eine Verpflichtung zum Abschluss des Vertrages über die Nebenleistung besteht und
    2.wie hoch der effektive Jahreszins des Verbraucherdarlehens ist.

    (8) Bei Bauspardarlehen ist bei der Berechnung des anzugebenden effektiven Jahreszinses davon auszugehen, dass im Zeitpunkt der Verbraucherdarlehensauszahlung das vertragliche Mindestsparguthaben angespart ist. Von der Abschlussgebühr ist im Zweifel lediglich der Teil zu berücksichtigen, der auf den Verbraucherdarlehensanteil der Bausparvertragssumme entfällt. Bei Verbraucherdarlehen, die der Vor- oder Zwischenfinanzierung von Leistungen einer Bausparkasse aus Bausparverträgen dienen und deren preisbestimmende Faktoren bis zur Zuteilung unveränderbar sind, ist als Laufzeit von den Zuteilungsfristen auszugehen, die sich aus der Zielbewertungszahl für Bausparverträge gleicher Art ergeben. Bei vor- oder zwischenfinanzierten Bausparverträgen gemäß Satz 3 ist für das Gesamtprodukt aus Vor- oder Zwischenfinanzierungsdarlehen und Bausparvertrag der effektive Jahreszins für die Gesamtlaufzeit anzugeben.
    Beim Abs. 8 letzter Satz nun ja, ich würde mal grundsätzlich vermuten
    dass selbst gestandene Vermittler dies nicht können, geschweige dies schriftlich nachweisen.

    Keiner der Gläubiger wird dies machen, weil ihn dies gesetzlich nicht erlaubt ist. Daher wird die Bank außerhalb ihres vermittelten Darlehens, keine eff. Verzinsung errechnen können. Da die Zwischenfinanzierung, ein selbstständiger Darlehnsvertrag mit einer eigene Darlehnsnummer sein wird.

    Deshalb wird dies auch eher eine 5 vor dem Komma stehen, weil es eine 100 % Finanzierung von Anfang an ist.

    Selbst wenn eine Finanzierung 1 Bank mit 51 % und 2 Bank 49 % bleibt es beim Risiko, das selbst nach der Ablöse der 2. Bank während der Zwischenfinanzierung. Die 1. Bank weiterhin den vereinbarten Zinssatz auf die vereinbarte Laufzeit verlangt, nämlich den Zinssatz für eine 100 % Finanzierung!

    Alternativ wäre eine Zwischenfinanzierung der 600 T€ für max. 2 Jahre und dann eine Neuverhandlung, ob dann der gleiche Zinssatz gilt und der Neubau mit den erbrachten 600 T€ noch wert ist. Denn in 2 Jahren könnte dann trotzdem eine 5 oder 6 vorn Komma stehen!

    Das aber ist ihr ureigenstes Problem, ob Sie noch in zwei Jahren ein Eigenheim haben (siehe und lese auch die Geschichte "Hans im Glück"); am Ende war alles weg.

    bruno68

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Auaaaaaaaaaaa

  7. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    https://www.schwaebisch-hall.de/baue...sicherung.html

    Also hier ( exemplarisch ) steht was von optional...

  8. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    folgendes Gedankenspiel:

    DHH ist in 2 Jahren abbezahlt, könnte man die Grundschuld für das neue Grundstück ggf. auf die DHH schreiben lassen? Dann wäre das neue Projekt ja unbelastet, Stichwort Rangfolge.

    Aktuell würde ich von dem ganzen Thema Abstand nehmen und warten bis die DHH komplett abbezahlt ist. Die monatlichen Einkünfte könnten ich um ca. 700 EUR/mtl. erhöhen, wenn unser Acker für 20 Jahre für PV Anlagen verpachtet werden würde. Dadurch hätten wir doch eine weitere Sicherheit und ein garantiertes weiteres Einkommen.

    Zusammengefasst (Szenario in 2 Jahren):

    kein laufender Kredit für DHH, da abbezahlt
    DHH Mieteinnahmen
    Acker Pacht
    EK könnte ich aktuell um ca. 1.500 EUR mtl. aufbauen => weitere 36.000 EK
    2.000 EUR könnten aus meiner Sicht ebenfalls vom Einkommen verwendet werden (+teilweise Erlöse aus Pacht und Vermietung) sollten 2.500 EUR/mtl. zu schultern sein.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Hätte da ein anderes Gedankenspiel:

    Kredit auf DHH ist möglicherweise nicht steuerlich absetzbar, wenn er für ein anderes Projekt aufgenommen wird.
    Kosten für das Haus könnten bei 2 Jahren und 10% Inflation pro Jahr von 600t€ -> 726t€ steigen.
    (Pro Monat wären das durchschnittlich 5250€ - da wird es schwer dagegen anzusparen.)

  10. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    utopus ich habe da eine andere Meinung.

    Grundstücke finden "bald" keine Käufer und es gibt in paar Jahren immer noch
    die Möglichkeit alles anzugehen. Jetzt aktuelle hat veritas kein Risiko
    und ein Objekt was schuldenfrei dann ist. (run auf Grundstücke geht zurück somit wird Er in 2 Jahren auch Bauland finden!)

    vermieten oder verkaufen sieht man in gut 2 Jahren.
    Differenz zwischen Verkauf vom Haus und Neubau wird Er sich in
    2 Jahren auch leisten können.

    Sicherheit geht vor ich würde auch 2 Jahre warten!

  11. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Für Grundstücke wird es immer Käufer geben nur aktuelle
    nicht mehr soviele wie vor Jahren. Wenn man keinen Druck hat und
    Zeit findet man in 2 Jahren auch Bauland! (so ist das von oben gemeint)

    Und die Bausparverträge laufen Ihm gut in die Hände weiter besparen
    und später nutzen. Dann kann es ein schönes neues Objekt werden.

    Gesamtkosten - Verkauf vom Haus DHH + Bausparverträge + EK steht gut da auch wenn später eine 4 oder 5 als Sollzins dasteht.

  12. Avatar von bruno68
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Nein Veritas,

    die Aussagen beinhaltet einige Denkfehler
    A) DHH ist in 2 Jahren abbezahlt, könnte man die Grundschuld für das neue Grundstück ggf. auf die DHH schreiben lassen?
    B) Dann wäre das neue Projekt ja unbelastet, Stichwort Rangfolge.
    zu A) Ja, das geht, aber in ihrer Planung war zuerst der Kauf des Grundstückes mit 180.000 € vorgesehen! Soll die Beleihung nur 60 % betragen, müssen Sie entweder 72.000 € plus Nebenkosten als Bargeld haben. Oder die Gesamtsicherheit von:
    60 % = 180.000 €
    100 % = ? €
    001 % = 180.000 / 60 = 3.000 €
    100 % = 300.000 € plus weitere 30.000 € für Nebenkosten, runde 330.000 € bestehend aus Grundschulden und/oder Bargeld.

    Und dann kommt ihr Haus mit 600.000 € zu 60 % runde 1,1 Mio. € an Sicherheit via Grundschulen oder Bargeld. Da sie scheinbar auch andere Flächen besitzen, die Pachtzinsen aus Vermietung und Verpachtung erzielen kann.

    Muss ihnen auch ganz klar sein, dass dieses Vermögen auch in der Masse der Insolvenz verschwindet kann bzw. wird. Denn Sie haben sich im Grundbuch der Unterwerfung zu gestimmt, zwecks Darlehnserhalt unterworfen.

    Das bedeutet: "Im Störfall werden die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung direkt ohne der Versteuerung wie UST. und EK direkt an den Gläubiger überwiesen werden."

    Wie sie dann die laufenden Steuern UST. und EK bezahlen wollen, wird wohl ihr Geheimnis bleiben! Denn ihr Einkommen wird sich nach § 850 c ZPO richten! Und jeder Handschlag wird sich der Gläubiger von ihnen bezahlen lassen.

    Denn wie heißt es so schön: "Ein Mietobjekt lässt sich ohne Mieter besser und schneller verkaufen!"

    bruno68

  13. Avatar von veritas
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Der wesentliche Denkfehler war natürlich, dass wenn ich erstmal die Dhh abbezahle ja gar nicht mehr auf die Grundschuld zurückgreifen muss... Das Szenario wäre ja dann, in 2 bis 3 Jahren Kauf von Grundstück + Haus auf einmal. Somit wäre die Dhh ja in Sachen Sicherheit komplett außen vor. Und wenn das der Fall ist habe ich ausgehend von unseren aktuellen Laufenden Kosten 1.000 EUR mehr Luft, da die Finanzierung Dhh ja entfällt und wir aktuell nach Abzug aller Kosten ca. 1.500 EUR zurücklegen können. (Mieteinnahmen noch komplett außen vor.) Das konkrete Grundstück kann natürlich weg sein, aber es wird sich auch in 2 Jahren wieder was ergeben. Variable Vergütung von 2 Monatsgehältern, Pachteinnahmen +perspektivischer Verdienst von meiner Frau nach Elternzeit sollten die Situation ebenfalls noch entschärfen

  14. Avatar von bruno68
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Nein veritas,

    ihre Überlegung fassen einfach zu kurz! Wenn zwei verschiedene Einheiten eine Leistung vereinbaren, so bedeutet dies immer eine Vermögensverschiebung! Und zwar um eine vereinbarte und gesetzliche zulässige, aber sehr stramme regulierte Rechtsform.

    Der Gebende steht bei der Herausgabe unter den Artikel 14 GG als Schutzbedürftiger dar.

    Damit steht bei einer Störung der Geschäftsbeziehung untereinander, so sind die gesetzlichen Auflagen aktuell jeden Rechtschaffenden nie besser als heute gewesen. Und das seit 1902 durch das kaiserliche Reichsgericht!
    Ich betone hier die Rechtschaffenheit, eingeschlossen ist hier auch die leichte Fahrlässigkeit.

    Aber bei aller Leichtigkeit gilt es immer noch, die Pflicht zur vollständigen Tilgung der Schuld. Und damit inkl. aller Sonderkosten unter: https://www.mahnbescheide.de/gebuehrenrechner
    Diese Kosten werden zusätzlich fällig, wenn nach § 197 BGB "Verjährung" eintreten sollte. siehe auch § 497 BGB

    Demnach ist das gesamte Vermögen beim Zahlungsverzug betroffen, zudem benötigen sie selbst zwecks Zinssenkungen nicht nur die 100 % vom Grundstück und Haus, sondern weitere 100 % um eine Beleihung von 50 % herzustellen.

    Bei einer Gesamtsumme 780.000 € Kauf und Baukosten wäre es eine Beleihung zu 100 %! Könnten sie aber je 78.000 € als Sicherheit, als Grundschuld oder Bargeld würden sich die Zinslast,

    a) bei 15 Jahren, 100 % Beleihung bei 5,05 % liegen
    b) bei 15 Jahren, 060 % Beleihung bei 4,35 % liegen glatte 0,7 % p.a. billiger werden.

    zu b)780.000 € mal 0,7 % mal 15 Jahre ergibt 81.800 € weniger Zins oder Restschuld! Getilgt werden 2 % p.a. 15.600 € p.a in 15 Jahren 234.000 € Restschuld 544.000 €
    Jährliche Differenz zwischen a) und b) sind 455 € weniger monatliche Zinsen. Was jährlich in etwa weniger als 10.000 € Einkommen bedeutet!

    Auch zu beachten ist, dass nur 40 % vom Nettoeinkommen (Nachweis Einkommenssteuererklärung) für die Finanzierung verwendet werden dürfen. Ausnahme bildet ein Großeinkommen, aber gilt § 850 c ZPO, das alles bis auf ein Mehrbetrag, der 4.077,72 Euro übersteigt, ist voll pfändbar.

    https://anwalt-kg.de/insolvenzrecht/...uer-schuldner/

    Damit könne sie ihr zur Finanzierung stehendes Vermögen besser berechnen.

    bruno68

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: knifflige Situation: Wohnriester, Bausparvertrag, Bestandsimmobilie, Neubauobjekt

    Irre dieser thread

    Frage mich, wann mal wieder ein vernünftiger thread eröffnet wird!

    Ich lese teilweise schon gar nicht mehr, anstrengend, nicht nachvollziehbar worum es geht und was überhaupt gewünscht, bzw. erfragt wird?!

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