Chancen für eine Baufinanzierung?

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  1. Avatar von D_u_d_e
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    Standard Chancen für eine Baufinanzierung?

    Hallo zusammen. Wie schätzt ihr die Chancen für eine Finanzierung ein, unter den folgenden Bedingungen:

    Neubau eines Einfamilienhauses. Baukosten ca . 400k (ländliche Gegend in NRW)

    Grundstück (Wert ca. 60k) bereits vorhanden im Eigentum

    Weiteres EK: 30k

    Haushaltsnettoeinkommen (inkl. Weihnachtsgeld, Kindergeld, Kapitalerträge): ca. 4.200 € (ab 2028 mind. 4600 €, 1x Angestellter öD, 1x Minijob)

    26 Jahre bis zum Renteneintritt des Hauptverdieners.

    Danke für euren Input!

  2. Avatar von IckeAusM
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Laienhaft würde ich sagen, dass es durchaus Zielkonflikte geben kann, um es möglichst diplomatisch auszudrücken:

    Nehmen wir die 400k€ als Darlehen an, die 30k€ als Puffer (man weiß nie was kommt) und unterstellen wir, dass man aufgrund des bereits vorhandenen Grundstücks einen etwas besseren Zins einfährt. Beim Nettohaushaltseinkommen fällt das Kindergeld irgendwann weg. Ist der Minijob von Anfang an oder perspektivisch? Letzteres ist so oder so keine sichere Bank und Gratifikationen würde ich persönlich nicht mit einrechnen, auch wenn das im OeD eine recht wasserdichte Sache ist.

    Als Faustregel sollten die Belastungen durch den Kredit max. 40% des Einkommens ausmachen. Inwieweit hier Kindergeld und der (perspektivische) Minijob mit rein zählen und die Bank das wertet, sei dahingestellt, kann mir jedoch vorstellen, dass sich die Bank lediglich für das Einkommen des Hauptverdieners interessiert.

    Bin gerade nicht auf dem Stand, doch Kindergeld sollten um die ~200€ machen und der Minijob bei voller Ausnutzung ~500€. Wenn man das abzieht bleiben 3.500€ bzw. 4.000€, wenn der Minijob erst noch kommt. Denn die Bank dürfte sich weder für das Kindergeld, noch für den (perspektivischen) Minijob interessieren.

    Wenn man hier nun die 40% Faustregel anwendet, dürfte bei ~1.400€ bzw. 1.600€ mtl. für Zins und Tilgung Feierabend sein. Wenn man einen Traumzins von ~3,5% p.a. eff. wegen dem Grundstück unterstellt, macht das eine kalkulatorische Laufzeit von 50 bzw. 37 Jahren. Angesichts des Zeitpunktes für angedachten Renteneintritt in vsl. 26 Jahren hat sich dieses Ansinnen dann erledigt.

    Was jetzt folgt ist pure Utopie: Selbst wenn man nur 370k€ als Darlehen unterstellt, das komplette (perspektivische) Haushaltsnetto einbezieht und sonst nichts dazwischen kommt und alles superglatt läuft, kommt man bei 40% Aufwendungen und 3,5% Zins auf 25 Jahre Laufzeit. Das anzunehmen wäre jedoch fernab jeder Realität und keine Bank würde sich jemals darauf einlassen.

    Egal wie man es rechnet: Diese Angelegenheit ist zum Scheitern verurteilt. Und bei einem Zins der sich in der Realität aktuell bei 4% einpendelt erst recht, da bringt auch die Schönrechnerei nichts, sorry!

  3. Avatar von Sephir0th
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Die Meinung teile ich. Das für den Schuldendienst verfügbare Einkommen ist deutlich zu niedrig, um eine solche Finanzierung stemmen zu können. Selbst bei dem angenommenen Traumzinssatz von 3,5% läge allein die Höhe der Zinsen zu Beginn im Bereich von 14.000€ pro Jahr und damit bereits fast in Höhe der überhaupt für den Schuldendienst verfügbaren Summe. Dabei ist noch nicht einmal berücksichtigt, dass beim Neubau nicht selten erhebliche Kostensteigerungen durch unvorhergesehene Komplikationen auftauchen können. Oder ist dies bereits eingepreist?

  4. Avatar von Sephir0th
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Als Ergänzung:

    Unterstellt man die 3,5%, die unter Einbezug des vorhandenen Grundstücks grundsätzlich möglich sein dürften und schaut man darauf, dass die Finanzierung spätestens zum Renteneintritt durch sein muss, kommt man eher auf eine notwendige Rate um die 2000-2100€ pro Monat und damit auf ein notwendiges Haushaltseinkommen von mindestens 5000€ pro Monat.

    Wäre es denn möglich, dass der andere Partner wieder in eine Hauptbeschäftigung einsteigt und so das Familieneinkommen gesteigert wird?

  5. Avatar von D_u_d_e
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Vielen Dank für den Input. Ich detailliere die aktuelle Lage mal wie folgt:

    Hauptverdiener:
    Nettogehalt 3.150 €
    Weihnachtsgeld (öff. Dienst): 1.550 p.a.
    Steuerrückerstattung (haupts. Pendlerpauschale): 450 p.a.

    Kindergeld: 250 € mtl.
    Dividenden: 200€ mtl.

    Minijob Nebenverdiener: 500 €

    Vermögen:
    Baugrundstück: ca. 60.000 €
    Sparguthaben: 50.000 €
    Aktiendepot: 50.000 €

    Ca. 20.000 € werden für die Inneneinrichtung benötigt.
    Das Aktiendepot soll eigentlich nicht angetastet werden (erwirtschaftet ja auch 200€ im Monat), stünde aber als Puffer zur Verfügung.

    Bauvorhaben:
    Es ist geplant, ein Bungalow oder - falls günstiger - ein 1 1/2-stöckiges freihstehendes EFH zu bauen, ca. 120 qm.

    Die 400.000 € sind eine reine Schätzung, es liegt noch kein konkretes Angebot vor. Ich gehe von Baukosten von ca. 350.000 € aus. Die 400.000 enthielten einen Puffer von 50.000. Evtl. käme eine Auflösung des Depots in Betracht (dann entfielen allerdings auch die Dividenden) bzw. Ein Familienkredit/vorgezogenes Erbe von 50.000 €.

    Vom Gefühl her hätte ich gesagt, dass ich mir nicht mehr als 350.000 € zu 3% leisten könnte (ca. 1600 € monatliche Rate). Der Zinssatz ist natürlich im Moment nicht realistisch, aber evtl. Ende des Jahres wenn die neue Wohneigentumsförderung kommt (und vielleicht vielleicht die Zinswende).

  6. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    ob 400.000€ für Neubau mit 120m² ohne Keller, ohne Garage, ohne Schnick Schnack reichen müsste man schauen. Die Baupreise sind stark gestiegen ca 15-30% im Vergleich zu 2021. Aktuell wären das 3.300€/m² Das ist aber regional sehr unterschiedlich ob das dann reicht. auch wenn es ländliches NRW ist. wenn die Arbeit dann zu weit weg ist zahlt man mehr für sprit der ist bekanntlich dann auch teuer.

    Bei den einschlägen Bauträgern mal schauen welche Preise sie im Moment dafür aufrufen. Da ja ab diesem Jahr zumindest 65% der Wärmeerzeugung von EE bei Neubau eines Hauses gemacht werden darf kommt man um eine Pellet oder WP nicht herum..... die kosten meist etwas mehr als eine Gastherme.

  7. Avatar von IckeAusM
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Grüße und danke für die Detaillierung!

    Was die Bank definitiv als Berechnungsgrundlage hernehmen wird, sind die 3.150€ netto und vermutlich noch das Weihnachtsgeld. Macht +39k€ p.a. bzw. knapp 3.280€ monatliches Einkommen. Die Steuerrückerstattung dürfte in den meisten Fällen unerheblich sein, auch wenn sich manche Banken gerne den letzten EkSt. Bescheid zum Abgleich ansehen.

    Kindergeld wird vermutlich ebensowenig einberechnet. Bei Dividenden bin ich mir nicht sicher (halten wir aber mal im Hinterkopf) und der Nebenjob dürfte aufgrund vorangeganger Ausführungen für die allermeisten Banken keine Rolle spielen.

    Gut ist jedenfalls, dass die 400k€ bereits inkl. Puffer geplant sind. So kann man, nach Abzug des verbleibenden EKs i.H.v. 30k€, im Zweifel mit 370k€ Kapitalbedarf rechnen.

    Folgende Beispiele:

    1.) Sollte sich die Bank für die monatlichen Dividenden interessieren, sind wir bei ((3.280 + 200) x 0,4) ~1.400€ Rate für Zins (bei anzunehmenden 3,5%) und Tilgung und sind damit trotzdem raus aus der Nummer, weil die Laufzeit (+41 Jahre) länger als geplanter Renteneintritt ist!

    2.) Solltest Du das Aktiendepot liquidieren, liegt der Kapitalbedarf bei vsl. 320k€. Macht dann zwar nur (3.280 x 0,4) ~1.300€ Rate, allerdings hat sich das aufgrund der kalkulatorischen Laufzeit (+35 Jahre) ebenso wieder erledigt!

    3.) Jetzt folgt wieder pure Utopie: Selbst wenn wir jetzt rein hypotetisch das Kindergeld (+250€) und den Nebenjob (+500€) mit einrechnen würden, kommen wir auf ((3.280 + 200 + 250 + 500) x 0,4) ~1.700€ monatliche Rate. Auch hier hat sich das Thema erledigt, da die Laufzeit mit +28 Jahren länger ist, als der vsl. Renteneintritt in 26 Jahren.

    4.) Noch einmal Utopie: Der Ordnunghalber rechnen wir wieder rein hypothetisch das Kindergeld und den Nebenjob bei liquidiertem Aktiendepot mit rein. Ergibt eine monatliche Belastung von ((3.280 + 250 + 500) x 0,4) ~1.600€. Hier geht es sich mit knapp 25 Jahren aus.

    Unberücksichtigt bleibt jedoch der Umstand, dass das Kindergeld nicht über die komplette Laufzeit ausgezahlt wird und Nebenjobs i.d.R. nicht für die Ewigkeit gemacht sind - weswegen Banken sich für diesen Anteil des monatlichen Haushaltseinkommens so gut wie nicht interessieren. Weitere Unsicherheitsmomente und sich ändernde Lebensumstände sind dabei ebenso wenig einkalkuliert, wie Aufwendungen für Instandhaltungen, die definitiv mit der Zeit kommen werden.

    Selbst wenn man der Bank glaubhaft versichert sparsam zu leben und immer noch genug Geld übrig hätte, wird sich keine Bank auf eine höhere Rate einlassen - die 40% Faustregel gibt es nicht ohne Grund.

    Ob die Wohneigentumsförderung kommt und wie sie final ausgestaltet wird, steht auf einem anderen Blatt und wenn sie kommt, wird es im Zweifel nur bedingt anders aussehen. Die Zinswende wurde gerade erst vollzogen, allerdings in die andere Richtung. Und nachdem die EZB zur Eindämmung der Inflation wohl noch eine Weile an den Daumenschrauben drehen wird, wird sich da so schnell auch nichts ändern.

    Wenn die bessere Hälfte in eine Teilzeitbeschäftigung wechseln könnte, sähe das Ganze vermutlich etwas besser aus. Entweder das oder mehr EK - andernfalls wird die Finanzierung so leider fast ein Ding der Unmöglichkeit bzw. wird da keine Bank mitspielen, egal wie man es dreht und wendet...

  8. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Nein, so funktioniert das nicht!

    Tatsächlich wird die Finanzierung etwas anders berechnet! Und da ist kein Puffer vorgesehen!

    Also wird das Haus 400.000 € teuer, so sind das 100 % von der Beleihung. Da fast alle Nebenkosten entfallen, wie Grunderwerbsteuer, Makler kosten, außer die Gerichtskosten und Notargebühren, diese 6.000 € müssen vorhanden sein.

    Nach § 850 c ZPO sind grundsätzliche Mindesteinkommensgrößen unpfändbar. Aber hier lässt sich ein bestimmter Betrag, der als Mietanteil (Art und Umfang Hartz IV) besteht, zusätzlich einbringen.
    Was schonmal ca. 80 m² bedeutet, bei 8 € je m² Kaltmiete, Zins und Tilgungsleistung bedeutet.

    Nebeneinkünfte, die weniger als ein Jahr sind, könnten zu 1/3 angerechnet, danach zu 50 % werden.

    Das Cashgeld wird bei der Einbringung zu 100 % angerechnet, aber es ist Sinnlos. Wenn man einen Beleihungsauslauf 87,5 % erreicht, dann wäre es besser nur 41.000 € einzusetzen und eine 89,75 % zu haben. Die restlichen 9.000 €dienen als Puffer, später zur Sondertilgung oder Liquiditätsverbesserung bis zum Bauabschluss!

    Zum Thema Aktiendepot auch für gibt es drei Wege:

    1) der Verkauf und Cash 50.000 € denen steht der Kursgewinn und Dividenden Verlust von jährlich 2.000 € im Wege!

    2) die Abtretung zu ca. 70 % des Nennwertes, was Cash 35.000 € bedeutet, eine weitere Beihnungsabsenkung von weiteren ca. 7,5 % bringen würde oder alternativ das eingesetzte Cashgeld mindert und den Kapitalpuffer erhöht.
    Auch hier wäre der Dividendengewinn, durch die jährliche Ausschüttung zu 50 % anrechenbar.

    3) Das Vermögen zu Diskontieren des Aktienvermögens zu 50 bis 70 % des Nennwertes, das hängt aber vom Zinssatz ab. Liegt dieser höher als der Darlehnszins, ist dieser Weg wirtschaftlich sinnlos.

    Wie man unschwer erkennt, gibt viele Wege fehlendes EK darzustellen.

    bruno68

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Zitat Zitat von D_u_d_e
    Hauptverdiener:
    Nettogehalt 3.150 €
    Weihnachtsgeld (öff. Dienst): 1.550 p.a.
    Steuerrückerstattung (haupts. Pendlerpauschale): 450 p.a.
    Also wenn man 450 € Steuererstattung im Jahr zu seinem Einkommen zählt, dann ist es schon arg knausrig. Ich habe zuerst pro Monat gedacht und wollte dir schon zu einen Antrag auf Lohnsteuerermäßigung raten.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Zitat Zitat von D_u_d_e
    Der Zinssatz ist natürlich im Moment nicht realistisch, aber evtl. Ende des Jahres wenn die neue Wohneigentumsförderung kommt (und vielleicht vielleicht die Zinswende).
    Was soll da kommen?

  11. Avatar von D_u_d_e
    D_u_d_e ist offline
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?


  12. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Chancen für eine Baufinanzierung?

    Das Problem ist, dass die Bedingungen zum Antrag unbekannt sind!

    Was nützt ein Zinsverbilligung, wenn diese nur die Mehrkosten erfasst?

    Wenn nur die Wärmepumpe gefördert, die aber 20.000 € Mehrkosten verursacht und dies mit 2 % verzinst wird.

    Reicht das Geld für das Haus gerade so, so sind die Mehrkosten und die Mehrzinsen eher der Genickbruch der Finanzierung!

    Denn wenn alle Kredite zu 100 % zu sichern sind, ergeben die Nebenkosten die Schwierigkeiten, bei einer Co-Finanzierung! wenn der Hauptfinanzierer 70 % und die Nebenkosten 20 % betragen

    ergibt dies eine Grundschuld von 84 %, der Co Finanzierer kommt dann für seine 30 %, die restlichen 16 % vom Haus und den Rest vom Grundstückswert? Denn seine 30 % sind mit 36 % der Gesamtsumme
    zu besichern!

    In diesen Fall hier sind für 400.000 € Darlehn eine zusätzliche Sicherheit von weiteren 80.000 (20 %) bis 120.000 € herbeizubringen!

    Man sieht, manchmal ist es besser, billiger zu bauen!

    bruno68

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