Hauskauf seriös oder Risiko ?

Naja, auch wenn einige Angaben fehlen, so kann man doch schon einmal festhalten, dass bei diesen Rahmendaten anfangs schon einmal über 1500€ Zinsen/Monat anfallen, bevor überhaupt etwas in die Tilgung fließt. Damit überhaupt sinnvoll getilgt werden kann, müsste die monatliche Rate dementsprechend schon einmal bei deutlich über 2000€ liegen, was ich in Anbetracht des Nettoeinkommens für eine 4-köpfige Familie sehr ambitioniert finde.

Das Problem würde ich aber nicht unbedingt auf Seite der Bank suchen, sondern eher bei der Passung der eigenen Wünsche zum zur Verfügung stehenden Einkommens und bei der Frage, inwiefern der Zustand und die Lage des Hauses den entsprechenden Kaufpreis rechtfertigt.

Sich lediglich auf eine Bank zu verlassen, ist mit Sicherheit der teuerste Fehler den man machen kann. Das ist umso schlimmer, wenn die finanzielle Situation ggf. gerade so passt mit der Rate, bzw. es grundsätzlich knapp ausssieht.
Hinzu kommt, dass Banken wie Volksbanken oder Sparkassen gerne Kredite in Verbindung mit Bausparverträgen anbieten und leider oft nur unzureichend das Modell oder bestimmte Risiken nicht transparent erklären. Vielfach fragen die Kunden auch nicht, obwohl sie diese Konstrukte nicht verstehen. Das ist zumindest mein Eindruck im privaten Bereich und als stiller Mitleser hier im Forum.
Ob so ein Modell wirklich passt oder ob man eine andere Variante nimmt, sollte ein Finanzierungsmakler zusammen mit dem Kunden durchrechnen. Hier sollte man sich definitiv nicht von einem "Verkäufer" einer Bank beraten lassen.



Auch eine zweite Bank anzufragen wird es nicht besser machen. Hier ist definitiv der Gang zum unabhängigen Finanzierungsmakler wichtig.

Bereits kleine Änderungen beim Zinssatz führen ggf. zu enormen Kostensenkungen auf die Jahre gesehen.

Dein Sohn wird seine Einkäufe ja auch nicht im teuersten Geschäft tätigen nehme ich an.

Natürlich sollte man wissen, was man unterschreibt.

Habe schon von Fällen mit gekoppeltem Bausparvertrag gehört, bei denen die Zuteilung mit den vereinbarten Raten zum Ende der Zinsbindung nicht erreicht werden kann - nur um die Rate gering zu halten - mit dem Hintertürchen, dass ja Sondertilgung/Einzahlung jederzeit möglich wäre.

Und natürlich gibt es in der Bank keine Berater - nur Verkäufer - die im Zweifel das Produkt verkaufen, das die höchste Provision verspricht.
(Sparkasse -> LBS - Postbank -> DHW ...)

Hallo Helga,

nach dem Überfliegen der Texte nun, mein Rat an sie persönlich:

Unterschreiben Sie nichts, insbesondere keine Bürgschaften. Denn denken sie an ihr eigenes Leben, vornehmlich an ihren eignen zukünftigen Lebensabend!

Grund:
a)Seine Frau ist eher konsumfreudig!
b) Das Kindergeld gehört nicht zur anrechenbaren EK einer Finanzierung, sondern ist dem Unterhalt, des Kinderunterhaltes zuzurechnen und nicht dem Konsumrausch der Eltern.

Berechnung:
Allein die Zinsaufwendung von 21.562,50 € jährlich steht einer wirtschaftlichen Refinanzierung nichts gegenüber.
Den die Tilgung in Höhe von 2 % p. a. bei einer Darlehnsaufnahme von 575.000 € sind Beiträge von jährlich 11.500 € als Tilgung Pflicht.
Außerdem ist dies fast eine 100 % Finanzierung, denn es fallen ja nicht nur die Kauf- und Modernisierungskosten, sondern auch die Kaufnebenkosten, wie Makler, Gerichts- und Notarkosten an. diese betragen ohne Makler runde 3 %, was runde 16.000 € von den 65.000 EK abzuziehen, mit Makler (3,5 %) sind dies weitere 35.000 € Nebenkosten.
Damit verbleiben 14.000 € als Reserve über.

Damit steht ein Kapitalbedarf von 561.000 € als Darlehn an. Unter den möglichen Unterteilungen, zwischen Werterhaltung und Wertsteigerung, zu je 50:50 werden jeweils 22.500 € verteilt.
Der Wert des Hauses* steigt von 530.000 € auf 552.500 € denen steht ein Kapitalbedarf von 562.000 gegenüber. Das bedeutet K/WdH* = Beleihungswert in %: 562.000 € /552.500 € = von 102 %.

Die Finanzierung steht und fällt mit den Maklerkosten.

Faktisch ist kein weiteres freies Geld vorhanden, was eine Beleihung unter 95 % (ca. 30.000 € fehlen) ermöglichen würde, dafür ist zu wenig angespartes EK vorhanden!

Dass möglicherweise die Finanzierung zustande kommt, wird wohl eher an den unsauberen Abgrenzungen, bei den Maklergebühren und Werterhalt passieren, aber ob nicht spätestens 2033 wieder ausziehen müssen, weil die Anschlussfinanzierung platzt. Nun, das nennt man dann Risiko.

Das wird latent dauerhaft auch über den Finanzierungszeitraum schweben, weil auch eine laufende Kreditüberwachung, seitens der Bank Pflicht ist.

Deshalb mein Rat an Sie: "Kommt die Finanzierung zustande, Unterschreiben Sie überhaupt nichts! Sonst zahlen Sie mit!"

bruno68

Helga,

vielleicht noch 2 Dinge, die ich dir mit auf den Weg zu deinem Sohn geben möchte:

1. Ölheizung: Unabhängig von der aktuellen Gesetzgebung, hat der Gesetzgeber einen stark steigenden CO2 Preis in den nächsten Jahren vorgesehen. Öl- und Gasheizungen werden beim "Heizen" sehr viel teurer werden und viele werden zum "Umstieg" gezwungen. Wie die Förderungen sein werden ist noch unklar, jedoch wird es bei vielen, insbesondere älteren, Immobiliennicht mit einem Heizungstausch z.B. Wärmepumpe getan sein. Deshalb sollte dein Sohn mM auf jeden Fall das Haus von einem Sachverständigen auf diesen Sachverhalt prüfen lassen d.h. was da in kurzer Zukunft auf ihn zukommen wird z.B. Dämmung, Dach, Fenster usw.

2. Die Immobilienpreise fallen aktuel extrem stark. Inflation und hohe Zinsen führen dazu, dass viele kein Geld mehr für einen Kauf haben. Ist immer regional unterschiedlich, aber hier bei uns (Ulm/Neu-Ulm) um ca. 5%, wobei EFH stärker fallen als Wohnungen. Eine Änderung des Trends Inflation/Zinsen ist aktuell nicht absehbar...

Deshalb wenn es "sein" Traumobjekt ist, dann spricht nichts gegen einen Kauf. Wenn es mehr so ein "nicht schlecht, aber nicht optimal" ist, dann könnte 6 Monate warten finanziell sehr lohenswert sein.... "Nicht schlecht, aber nicht optimal" findet man idR häufiger...

Wenn bis 2030 Energieeffizienzklasse E und 2033 D erreicht werden müssen, ist der Energieausweis durchaus interessant.

Zitat von Helga

So jetzt die Infos die ich habe

- Einfamilienhaus in der Nähe von Augsburg
- Kaufpreis 530 000
- kein Makler
-Ölheizung
-ca 165 qm
- Sanierungsbedarf ca 45000
- Eigenkapital ca 65000

3,75 % Darlehen auf 10 Jahre

Bei einer Darlehenssumme von 530.000 € und 2 Prozent Tilgung liegt die Rate dann bei 2540 € im Monat.

Von den verbleibenden 3.000 € kann eine 5 köpfige Familie grundsätzlich leben, riesige Reserven sind dann aber nicht da. Nach Abzug von Wohnnebenkosten und einer allgemeinen Erhaltungspauschale für die Immobilie bleiben da dann eher so 2.250 €, die für alles neben dem Wohnen aufgewendet werden können. Ein konsumfreudiger, gehobener Lebensstil ist damit eher nicht drin.

Die Frage ist zudem, ob der Sanierungsbedarf mit 45.000 € realistisch ist und wie lange dann Ruhe ist.

Das Thema Wärmepumpe war ja bereits angesprochen worden. Eine aufwendige Sanierung wird dann - ohne Erbschaft oder Gehaltssprünge - in den 25 Jahren der Finanzierung nicht drin sein.

Andererseits: Die Tatsache, dass die Familie immerhin 65.000 € in den letzten Jahren ansparen konnte - sofern es nicht geerbt, geschenkt oder gewonnen wurde - spricht dafür, dass die Finanzierung machbar ist. Ob man es machen will - und in der Folge anderswo Einschränkungen akzeptiert - muss jeder für sich entscheiden. Das ist dann einfach eine Frage der Prioritäten.

Zitat von Helga

Bisherige Miete Betrug ca. 1300 Euro.

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