Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

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  1. Avatar von Jim-Jones
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    Frage Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Hallo zusammen,

    uns (Frau und ich, beide Anfang 40) stellt sich aktuell eine recht komplizierte Finanzierungs-Situation.
    Eigentlich habe ich Ende vorletzten Jahres alles richtig gemacht, doch erstens kommt es anders …

    Situation Ende 2021:
    Mit 2 Forward-Darlehen 3 Kredite (2x KfW, 1x Hauptkredit Bank) zusammengefügt und recht gute Zinsen für 15 oder sogar 20 Jahre gesichert. Die beiden KfW sind 2022 von der neuen Bank „übernommen“ worden, der einzelne Hauptkredit wird 2024 von der neuen Bank „übernommen“. (Ich bitte um Nachsicht, woher diese 1-2 Jahre Differenz kommen kann ich mir gerade nicht erklären).

    Veränderung Ende 2022:
    Große familiäre Veränderungen enden damit, dass meine Frau und ich das Haus ihrer Eltern (fast nebenan) verkaufen und wir da wegziehen wollen.

    Situation jetzt April 2023
    Unser Haus ist noch mit ca. 200.000€ belastet, das Haus meiner Schwiegereltern wird für 310.000€ (bereits Unkostenbereinigt) verkauft. Der Verkauf unseres Hauses könnte grob 300.000€ (sehr pessimistisch angesetzt) bringen.
    Die Grundschuld unseres Hauses ist auf 2 Banken aufgeteilt, wobei bereits geregelt ist, dass die neue Bank 2024 alleine im Grundbuch stehen wird.

    Das Problem:
    Wie bekomme ich für uns am günstigsten die neue Immobilie finanziert - Bedarf inkl. Neben- und Renovierungskosten ca. 440.000€?

    Über einen Pfandtausch habe ich nachgedacht. Vorausgesetzt, die Bank stimmt zu (meinetwegen auch zu etwas besseren Konditionen für die Bank als „damals“), da die neue Immobilie „wertvoller“ als unser Haus jetzt ist – wäre das doch die für uns attraktivste Lösung, oder? Aber geht das auch mit 2 Banken?

    Einfacherer, aber wahrscheinlich für uns teurer wäre, unser Haus abzubezahlen und für die neue Immobilie einfach einen neuen Kredit aufzunehmen. Daher bin ich auf der Suche nach einer Möglichkeit, irgendwie mit Pfandtausch die damaligen Zinsen weiterführen zu können.

    Ich habe versucht, unsere Finanzsituation so gut wie möglich zu erklären – vielen Dank bis hierhin für´s lesen und chapeau für´s verstehen.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Zunächst ist zu klären, ob die - derzeit noch beiden - Banken einem Pfandtausch zustimmen. Die Bank A, die noch 1 Jahr ihr Darlehen laufen hat, wird dazu eher keine Lust haben, da sie ja weiß, dass sie mindestens schon zwei Darlehen nicht prolongieren werden, sprich sich für eine andere Bank entschieden haben. Das aber stellt kein Problem dar, denn egal wie die Bank A mit dem Restdarlehen sich entscheidet, mit Verkauf kommen sie aus dem Darlehen ohnehin raus, hier gibt es jetzt - unterstellt Bank B stimmt dem Pfandtausch zu - 2 Optionen:

    a) Entweder ist das Forward von Bank B vorzeitig auszahlbar und sie lösen mit Ansage Verkauf das noch kurz auslaufende Darlehen der Bank A kurzfristig ab oder
    b) sie vereinbaren mit dem neuen Darlehen für den Kauf ausreichend bzw. mehr Zwischenkreditsumme, die sie ohnehin benötigen, da sie den Verkaufspreis voraussichtlich erst später bekommen (was nicht sein muss, so sie einen Käufer finden, der den Kaufpreis belegt, ohne in das Haus zu kommen und sie ihm eine Nutzungsentschädigung zahlen) und lösen aus der ZK Summe das bestehende Restdarlehen bei Bank A ab. Das Forward der Bank B wird dann später (2024) einen Teil der ZK Summe ablösen, die Verkaufserlöse die restlichen ZK Darlehen.

    Für mich ist hier entscheidend, dass sie einen Partner auswählen, der sowohl das Finanzierungskonzept erstellt/die Darlehenssummen bereitstellt, als auch die beiden Immobilien verkauft, da er so die ZK Summen überschauen (realistische Verkaufspreise ermitteln), händeln, gestalten (Verkauf und Zahlung KP mit Nutzungsentschädigung) und der Bank verdeutlichen kann. Entscheidend aber ist es auch, dass sie ihr Vorhaben mit den beiden derzeit bestehenden Banken kommunizieren, bzw. ihnen ihr Vorhaben vorstellen und beschreiben und wenn sie alles richtig machen wollen, lassen sie alles aus meiner Sicht einem erfarhrenem und unabhängigen Finanzierungsmakler tätigen, in dem sie ihm eine Auskunfstvollmacht erteilen und er das ganze Konzept inkl. Verkauf der Häuser und Beantragung der neuen Mittel für sie managed.

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Ich glaube noelmaxim bekommt heute mal keinen Chapeau - vielleicht irre ich mich aber auch.

    Um dies zu ergründen zunächst einige Fragen:
    Was hat das Haus deiner Schwiegereltern in der gesamten Situation für eine Rolle? Warum verkauft ihr es und wem kommt der Verkaufserlös zugute? Oder ist dieser Verkauf nur Auslöser, dass ihr ebenfalls umziehen wollt?
    Euer Haus wollt ihr weiterhin behalten und vermieten?
    Ihr habt jetzt wahrscheinlich relativ wenig Eigenkapital und benötigt möglichst gute Konditionen für die neue Immobilie?

  4. Avatar von Jim-Jones
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    @ BenniG
    Du hast Recht, das Haus meiner Schwiegereltern ist eigentlich nur der Auslöser, dass wir nun da weg ziehen wollen. Der Verkauf des Schwiegereltern-Hauses läuft bereits, 100% des Erlöses kommt uns zu Gute.
    Unser Haus wollen wir "demnächst" auch verkaufen, hier sind jedoch noch Kredite am laufen.

    @noelmaxim
    Ich stimme Ihnen zu, dass diese Situation von einem Fachmann gehändelt werden sollte. Wird sehr wahrscheinlich auch geschehen, jedoch möchte ich im Vorfeld mögliche Herangehensweisen auslooten und vllt auch neue aufgezeigt bekommen.
    Der Tipp mit der Nutzungsentschädigung zB ist mir neu und gefällt.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Zitat Zitat von Jim-Jones
    @ BenniG
    Du hast Recht, das Haus meiner Schwiegereltern ist eigentlich nur der Auslöser, dass wir nun da weg ziehen wollen. Der Verkauf des Schwiegereltern-Hauses läuft bereits, 100% des Erlöses kommt uns zu Gute.
    Unser Haus wollen wir "demnächst" auch verkaufen, hier sind jedoch noch Kredite am laufen.

    @noelmaxim
    Ich stimme Ihnen zu, dass diese Situation von einem Fachmann gehändelt werden sollte. Wird sehr wahrscheinlich auch geschehen, jedoch möchte ich im Vorfeld mögliche Herangehensweisen auslooten und vllt auch neue aufgezeigt bekommen.
    Der Tipp mit der Nutzungsentschädigung zB ist mir neu und gefällt.
    Das wird er Ihnen doch dann alles begeh-, und lösbar aufzeigen? Es ist ohne individuelle Betrachtungsweise ihrer Situation aus der Entfernung und mit den vorliegenden Daten schwierig, punktuell die richtige Herangehensweise hier darzustellen.

    1) Was kostet das neue Haus?
    2) Wie hoch ist der Erlös aus dem jetzt zu verkaufenden Haus?
    3) Ist das neue Haus schon gefunden?
    4) Wo sind die noch vorhandenen Darlehen derzeit gezeichnet?

    @BenniG

    Egal wie, egal warum, egal wieso, ich würde die Lösung erarbeiten und von Vermietung war und ist mir nichts bekannt.

  6. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Also habt ihr durch den Verkauf des Schwiegerelternhauses jetzt 310.000 € und wollt ein Haus für 440.000 € verkaufen.
    Die Differenz von 130.000 € wollt ihr euch leihen (egal ob vom zukünftigen Eigentümer oder von der Bank) bis ihr in die neue Immobilie zieht.
    Nach der Aktion solltet ihr rund 80.000 € Kapital besitzen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Benni, ich habe den Bedarf von 440.000 Euro als benötigte Mittel gesetzt, dass er das so beschrieben hat, weil andernfalls bräuchte er keine weiteren Mittel mehr, bzw. hätte ich nicht verstanden, warum er das so beschrieben hat. Es bliebe dann noch die Frage, benötigt er die 440.000 Euro auch nach Pfandtausch noch?? Auch könnte man annehmen, dass er dies 440.000 Euro nach Pfandtausch benannt hat?!?!

    Wie ich schon beschrieben habe, alles ist möglich, aber man müsste die Situation individuell mit Unterlagen sehen, um ein nachhaltiges und begehbares Konzept zu entwickeln.

    Ein leichtes im übrigen und wie du ja auch weisst

  8. Avatar von Jim-Jones
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Zitat Zitat von BenniG
    Also habt ihr durch den Verkauf des Schwiegerelternhauses jetzt 310.000 € - korrekt
    und wollt ein Haus für 440.000 € verkaufen - kaufen muss es heissen, meinst du sicher auch.
    Die Differenz von 130.000 € wollt ihr euch leihen (egal ob vom zukünftigen Eigentümer oder von der Bank) bis ihr in die neue Immobilie zieht. - korrekt - bis wir unser eigenes Haus verkauft haben.
    Nach der Aktion solltet ihr rund 80.000 € Kapital besitzen. - hier kann ich nicht mehr folgen
    Meine Kommentare in fett


    Vereinfacht gesagt:
    Ich habe 310000€. Dazu habe ich ein Haus im Wert von 300000€ belastet mit einem Kredit von 200000€, welches ich verkaufen möchte.
    Ich plane einen Hauskauf iHv 440000€ (erst das neue kaufen, dann meins verkaufen).

    Ich möchte gerne den 200000€ Kredit von meinem jetzigen Haus auf die neue, noch zu kaufende Immoblilie übernehmen (da gute Konditionen). Und genau hier habe ich wahrscheinlich den Knoten in Kopf...

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung neues Haus, Forward-Darlehen, Pfandtausch mit 2 Banken im Grundbuch

    Warum diese Reihenfolge, warum nicht mit Zwischenfinanzierung beides parallel mit der Option, die Zwifi nicht zu benötigen, weil Käufer Kaufpreis belegt und sie Nutzungsentschädigung zahlen?

    Verstehe auch nicht, warum sie sich den Knoten im Kopf geben!

    Das ist alles ganz einfach und kann in Absprache mit den Banken (neu für den langfristigen Bedarf +Zwifi, Bestand/alt Rest und Bestand/Neu +Forward) mit einem neuen Angebot für den Restbedarf (langfristig) und der Zwifi in Kombi mit den Verkaufserfahrungen und Antworten bezüglich Pfandtausch flexibel gemanagt werden, so das flexible Konzept mit Optionen steht.

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