Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

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  1. Avatar von naliain
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    Standard Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Guten Tag,

    wir haben eine kurze Frage zum Pfandtausch im Rahmen des Kaufs eines Hauses und wären dankbar, wenn jemand Kundiger uns etwas dazu sagen könnte.
    ...
    Ich danke Ihnen herzlichst für eine Rückmeldung!

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Soweit ich das erkennen und nachvollziehen kann, werden sie mit rund 570.000 Euro (ggf. etwas weniger) in das neue Vorhaben gehen, insofern wird eine Vorlast von 130.000 Euro an erster Rangstelle nach Pfandtausch keine Probleme darstellen. eine andere Bank auswählen zu können.

    Schwach von der Beraterin!

  3. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Vielen Dank, Ihre Einschätzung kann ich gut nachvollziehen.

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Es sollte doch bankseitig kein Problem darstellen dass Sie das bestehende Darlehen von dem Haus EUR 700.000 VW auf Ihre abbezahlte Wohnung EUR 500.000 switchen.
    Dann können Sie das bestehende Haus EUR 700.000 lastenfrei verkaufen.
    Und sich sowieso eine neue Traumimmobilie suchen.
    Sie stehen Vermögen/Schuldentechnisch ja hervorragend da (Vermögen EUR 700.000 + EUR 500.000 gegenüber Schulden EUR 130.000)

  5. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Guten Morgen, ich danke Ihnen herzlichst für die Rückmeldung und die Einschätzung.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Ich würde, entgegen Bankkaufmann seine Aussage, die ETW nicht belasten!!

    Die Vorlast wird in der Regel mit dem 1 1/2 fachen kapitalisiert. Das entspricht bei einer Restschuld von 130.000 Euro 195.000 Euro Vorlast. Hier addiere ich nun den neuen Bedarf hinzu, die entstandene Summe dividiere ich nun durch den Kaufpreis zzgl. der anzugebenden Modernisierungen inkl. der Eigenleistung der neu zu erwerbenden Immobilie oder durch die Gestehungskosten (alle Kosten, auch die Baunebenkosten inkl. Aussenanlagen und allem), das Ergebnis ist der Beleihungsauslauf.

    Ist, liegt dieser unter 60 %, ist alles chick, eben auch mit der kapitalisierten Vorlast.

  7. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    So recht verstehe ich die Zeilen am Anfang nicht, sitze aber auch gerade bei Life Musik im Urlaub an der Bar

    Einfacher wird es, wenn sie kurz die Ausgangssituation darstellen:

    Sie verkaufen erst, wenn sie was neues gefunden haben?

    Sie rechnen mit angenommen Kaufpreis von 850.000 Euro? Einem Bedarf nach Verkauf von 300.000 Euro, wobei 130.000 Euro übernommen werden sollen?

    Sie finanzieren dann:

    1) 170.000 Euro langfristig
    2) 680.000 Euro variabel

    550.000 Euro ist demnach ihr angenommener Verkaufserlös, diesen zahlen sie in das variable Darlehen zurück, 130.000 Euro werden im Zuge des Pfandtauschs bestehen bleiben.

    130.000 Euro mal 1 1/2 = 195.000 Euro kapitalisierte Vorlast, zzgl. 170.000 Euro = 365.000 Euro zu berücksichtigende Valuta/Schuld. Diese teilt man durch den Wert (Beleihungswert), den hier der Kaufpreis von 850.000 Euro darstellt. Das Ergebnis ist der Beleihungsauslauf unter Berücksichtigung der kapitalisierten Vorlast, da das variable und das langfristige Darlehen eine andere Bank, ein anderer Grundschuldgläubiger bereit stellt.

    Beleihungsauslauf hier 42,49 %. Das ist nicht ganz richtig, da der Beleihungswert nicht 850.000 Euro (das sind die Gesamtkosten inkl. der ENK) ist, sondern sich dieser um die Erwerbsnebenkosten gekürzt darstellt, da sie diese ja eingerechnet haben, was man nicht darf, da diese nicht wertsteigernd sind!

  9. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Hallo Herr Buhmann, Sie haben ein schönes Reisebild beschworen

  10. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Guten Abend allerseits,

    Wir haben nun eine weitere Frage zu unserem Anliegen mit Pfandtausch.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Ich habe es ihnen doch versucht zu verdeutlichen, inkl. der Kapitalisierung der Vorlast liegen sie im 1a Bereich, sprich Auslauf kleiner 60 %, mehr geht nicht.

    Ich verstehe nicht, warum sie die vermietete ETW belasten wollen, auch muss die Sparkasse gar nichts berechnen, sie trägt erstrangig im Pfandtausch ein, da gibt es überhaupt gar keine Diskussion.

    ....und mal nebenbei, die Ing bitte nur im äußersten Notfall!!

  12. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Guten Abend Herr Buhmann,

    Danke und viele Grüße

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Die Frage ist natürlich auch, warum das Finanzamt einen neuen Kredit auf die Wohnung steuerlich geltend machen sollte?
    Dafür müsste (aus meiner Laiensicht) der Kredit in direktem Zusammenhang mit der (Ver-)Mietsache stehen - also dafür verwendet werden.
    (Also z.B. eine Sanierung/Renovierung/etc.)

  14. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    @utopus: verstehe, vielen Dank

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Zitat Zitat von naliain
    Guten Abend Herr Buhmann,

    ich bin vermutlich zu dumm, um Sie zu verstehen.

    Vorteile wenn wir den aktuellen Kredit bevor wir ein neues Haus gefunden haben, auf die Wohnung übertragen und dadurch das aktuelle Haus lastenfrei ist:
    - wir behalten einen sehr günstigen Kredit von 1% Zinsen und müssen weniger Geld zu 3,5% aufnehmen sobald neues Haus gefunden
    - wir müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen beim Kauf eines neuen Hauses für den aktuell laufenden Sparkassenkredit
    - wir setzen die Zinsen von den Mieteinnahmen steuerlich ab (Steuersatz: >30%)(wenn vom Finanzamt aus möglich, fraglich). Wäre aber auch nur Zusatzbonus und für die Entscheidungsfindung nicht wichtig.

    (dass zwei Banken im neuen Haus als Kreditoren stehen würden, hat uns heute Sparkassen-Berater als so gut wie unmöglich beschrieben, da die zweite Bank nachrangig wäre und dies natürlich nicht gerne möchte und wenn überhaupt, dafür höhere Zinsen ansetzt. Daher fällt die Variante, Pfandtausch erst beim neuen Haus, so gut wie weg, da wären wir an die bisherige Sparkasse für die zusätzliche Finanzierung gebunden. Aber selbst wenn der sich irrt - sehe ich darin, das abzuwarten, keine Vorteile gegenüber der jetzigen Umschuldung auf die Wohnung..).

    Meine Frage ist - und bisher lese ich keine Antwort darauf, vielleicht bin ich einfach auch zu geisteswissenschaftlich oder zu sehr Frau - was spricht aus Ihrer Sicht gegen jetzigen Pfandtausch gegen die Wohnung? Für mich spricht erstmal alles dafür, ausser meiner vermutlich in diesem Fall unbegründeter Angst, dass man nicht gleichzeitig Kredite von zwei verschiedenen Banken haben kann, auch wenn diese auf zwei verschiedene Immobilien laufen. Darauf bezog sich meine vorherige Frage: gibt es Nachteile durch den jetzigen Pfandwechsel auf die Wohnung für uns?

    (KOPIE DER FRAGE: Wenn wir also irgendwann die neue Finanzierung für das neue Haus i.H.v. 170.000€ zum Beispiel bei ING aufnehmen, ist es für diese ein Grund, uns die Zinsen höher anzusetzen oder gar den Kredit zu verweigern, weil wir Schulden bei einer anderen Bank haben (Sparkasse) und in dem unwahrscheinlichen Fall der Insolvenz quasi zwei Gläubiger hätten wobei die Sparkasse als zeitlich erster Geldgeber sogar im Vorteil wäre? Oder, da es zwei verschiedene Immobilien sind, ist dieses Problem eher nicht gegeben?)


    P.S.: die Sparkasse berechnet jetzt den Wert der Wohnung ("Einwertung"), um uns zu sagen, ob der Pfandtausch des jetzigen Kredits weg vom Haus auf die Wohnung ginge (da die Wohnung im Wert niedriger ist als das Haus).

    Danke und viele Grüße
    Die Sparkasse hat mit der Aussage, dass eine Vorlast von 130.000 Euro von Banken nicht gewünscht wird, schon viel (wohl bewusst) dummes Zeug erzählt. Mit solchen Aussagen werden Kunden und Verbraucher verunsichert, seriös ist das nicht!!

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Zitat Zitat von utopus
    Die Frage ist natürlich auch, warum das Finanzamt einen neuen Kredit auf die Wohnung steuerlich geltend machen sollte?
    Dafür müsste (aus meiner Laiensicht) der Kredit in direktem Zusammenhang mit der (Ver-)Mietsache stehen - also dafür verwendet werden.
    (Also z.B. eine Sanierung/Renovierung/etc.)
    Genauso sieht es aus! Steuerlich wirkt sich der Pfandtausch genau null komma null aus!

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Meine Empfehlung, lassen Sie sich unabhängig und neutral beraten, das Gefasel der Sparkasse ist unerträglich und unmöglich.

  18. Avatar von naliain
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Hallo Herr Buhmann,


    Gruß

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Sehen Sie und für die ganz schlauen gibt es dieses Forum, in dem ich sehr, sehr gerne meine fachliche Expertise zur Verfügung stelle, ohne dass man meine Dienstleistung direkt in Anspruch nehmen muss

    Denke, es gibt über mein Schaffen genügend nachlesbare Referenzen, sowohl hier, als auch im Netz, als das sich jeder seine Meinung bilden kann, wer, was, wann und wo unabhängig tätig ist.

    Nur so viel, das Generieren des günstigen Zinssatzes steht ganz am Ende, vorher bedarf es des individuell besten Konzeptes und das erarbeitet man gemeinsam, der eine (oder die eine Bank) so, der andere (oder die andere Bank) so

    Ihr letzter Satz ist natürlich Quatsch, denn das entspricht nicht meinem Naturell und meinem Verständnis von ganzheitlicher Finanzierungsberatung und während ihre Bank sich hinter all dem sch.....was sie anbietet und verzapft (geht natürlich auch mal vernünftig ab) verstecken kann, kann man mich öffentlich hängen und sollte das auch tun, wenn ich Mist mache oder zu Nachteilen der hilfesuchenden Verbraucher agieren sollte!

    Denke schon, dass ich ne Schippe mehr drauf haben sollte, als die ein oder andere Bank, bzw. deren Berater, will ich überzeugen und Lebensinvestitionen der Verbraucher begleiten und hier durch Kompetenz, aber auch durch Hilfe dafür werben.

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Pfandtausch - zwei Banken im Grundbuch? Ist das möglich?

    Zitat Zitat von naliain
    Hallo Herr Buhmann,

    schade nur, dass Sie erst einmal eine recht eindeutige Aussage tätigen, Zitat: "Ich würde, entgegen Bankkaufmann seine Aussage, die ETW in Berlin nicht belasten!!", jedoch auf die direkte Nachfrage, warum nicht, bzw. ob es Nachteile mit sich bringt, keine Antworten geben (finden). So hilft mir das nun mal gar nicht. (Lassen wir jetzt das steuerliche aus. Ich habe geschrieben, dass das für uns unwichtig wäre)

    Unabhängige neutrale Finanzberatung? Verzeihen Sie, aber da muss ich lachen. Die gibt es einfach nicht. Die Höhe der Provision hängt auch von dem aufgenommenem Kreditvolumen ab, da ist es nur von Vorteil, einem Kunden mehrere neue Kredite zu neuen Zinsen als einzig möglich einzureden. Das wissen Sie doch genauso gut wie ich, dass in dem Bereich keiner neutral ist. Daher hier meine Suche nach dem Schwarmwissen.

    Gruß
    Achso, und Schwarmwissen kann auch gefährliches Halbwissen darstellen, wohl dem, der ausmachen kann, was ihm tatsächlich weiter hilft.

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