Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

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  1. Avatar von Pound
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    Beitrag Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Hallo Zusammen,

    Ich benötige mal die Hilfe von den Leuten die sich schon länger mit Immos befassen und hoffe ich finde hier ein paar hilfsbereite Leute die mir weiterhelfen können.

    Kurz zu mir, 30, bewohne eine bezahlte und frisch renovierte Wohnung im Elternhaus, und würde mir jetzt gerne eine Immobilie als Kapitalanlage beschaffen.

    Habe durch einen Makler eine Immobilie in einem Nachbarort gefunden und bin mir aktuell nicht ganz schlüssig ob ich mit dem Objekt bzw. der damit gekoppelten Finanzierung ein gutes Geschäft mache.. eure Meinung ist gefragt und bitte geht nicht zu hart mit mir in Gericht, wie gesagt erste potentielle Immo, leider niemand im Umfeld der sich für die Assetklasse interessiert...

    Die Eckdaten zum Haus:

    Bj. 1980

    Grundstücksfläche 436qm (Bodenrichtwert 290€/qm)
    Gesamtfläche 310qm davon Wohnfläche 280qm (1418€ pro qm)

    Energieausweis (D) 124 kw/h (m²a) - läuft 2026 ab der Energienachweis.
    Ölheizung - kein BJ ersichtlich, schätze 15 Jahre alt.

    Dach, Fassade etc. gut in Schuss, kein Wartungsstau etc..

    3 Wohneinheiten
    - Souterrain 63qm (vermietet seit 2012)
    - Erdgeschoss mit Balkon 100qm (vermietet seit 95) - Frau pflegt und bepflanzt den Garten auch und möchte gerne wohnen bleiben.
    - OG+DG 120qm (vermietet seit 2017)
    - 6 genehmigte PKW Stellplätze
    - Kleiner Garten 30-40qm.
    - Gute Verkehrsanbindung

    Besonderheit:

    Im DG ist ein Mieter der eine Räumungsklage am Hals hat, angeblich laut Makler so gut wie durch..
    Der Belag der Dachterasse ist undicht geworden, so dass Wasser in die darunterliegende Wohnung gedrungen ist (überschaubar, aktuell auch nicht nass - leichte Flecken an weißer Tapete) hier muss die Terasse neu abgedichtet werden, wäre nicht das Problem, da Handwerker Familie. Rechne mit grob 10k Euro für das neu Anlegen großzügig kalkuliert.

    Finanzen:

    Kaltmiete aktuell (6,60€) = 1870€ = p.a. 22440€
    nach Mietspiegel (10,80€) = 2765€ = p.a. 33.180€
    Erhöhung um 20% = 2244€ = p.a. 26928€

    Das Haus soll kosten 400.000€, inkl. Nebenkosten liegt das Objekt bei 445.000€. (Hessen + 5,95% Makler)


    Persönliche Finanzmittel:

    Hätte gesamt 120.000 € zur Verfügung, das Geld ist momentan jedoch in Aktien, ETF und Gold. D.h. ich möchte mit so wenig EK wie nötig an die Sache ran gehen.

    Habe mir durch Vergleichsportale Angebote erstellen lassen und bin auf folgendes Ergebnis gekommen:

    455.000€ Gesamt
    60.000€ Eigenkapital
    396.000€ Darlehenssumme (2% Tilgung)
    4,29% Eff. auf 5 Jahre
    = 2076€ Rate im Monat = p.a. 24912€

    455.000€ Gesamt
    0€ Eigenkapital
    455.000€ Darlehenssumme
    4,53% Eff. auf 5 Jahre
    = 2481€ Rate im Monat p.a. 29772€


    Meine Denkweise ist folgende bei Erhöhung der Mieten um 20% Kappungsgrenze läge ich bei 2244€ im Monat an Mieteinnahmen bei 2076€ (jedoch 60k Eigenkapital "weg)..
    Dazu kommt ja aber der Steuerliche Aspekt wie die Afa, Zinsabschreibung etc. hier blicke ich leider noch viel zu wenig durch.. (gibt es dazu vielleicht einen guten Ratgeber o.ä. der das verständlich erläutert?)

    Wäre wirklich sehr dankbar, wenn sich Jemand die Zeit nimmt und mir hier einen guten Rat geben kann. Sind einfach sooo viele Faktoren die es zu beachten gilt - gerade im Bezug auf die Entwicklung in der Zukunft..

    Danke vorab! Hoffe ich hab alles relevante aufgelistet.

    LG.

  2. Avatar von rheingeist
    rheingeist ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Meine Meinung ist jetzt im allgemein gemeint .
    Eine Immobilie als Kapitalanlage zu haben sollte man Richtung Geld verdienen und mal auf Mieteinnahmen Verzicht zu können.

    Bei 20-30 Jahre Laufzeit wäre mir das Risiko zu groß . Mann weiß ja nie was passiert. Da spreche ich aus eigene Erfahrung.

    Leg lieber das Geld an dann kannst du ruhig leben und hast keinen Stress mit irgendwelchen Leuten.

    Wenn du am Aktienmarkt auf das richtige Perd setzt hast du mehr Rendite. Und wenn du jetzt schreibst, das du da kein Plan von hast, dann schon erst recht keine Immobilie als Kapitalanlage.
    Ist aber nur meine pers. Meinung und nicht Bös gemeint.
    Allein schon die Politische Lage hier.

  3. Avatar von Pound
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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Zitat Zitat von rheingeist
    Meine Meinung ist jetzt im allgemein gemeint .
    Eine Immobilie als Kapitalanlage zu haben sollte man Richtung Geld verdienen und mal auf Mieteinnahmen Verzicht zu können.

    Bei 20-30 Jahre Laufzeit wäre mir das Risiko zu groß . Mann weiß ja nie was passiert. Da spreche ich aus eigene Erfahrung.

    Leg lieber das Geld an dann kannst du ruhig leben und hast keinen Stress mit irgendwelchen Leuten.

    Wenn du am Aktienmarkt auf das richtige Perd setzt hast du mehr Rendite. Und wenn du jetzt schreibst, das du da kein Plan von hast, dann schon erst recht keine Immobilie als Kapitalanlage.
    Ist aber nur meine pers. Meinung und nicht Bös gemeint.
    Allein schon die Politische Lage hier.
    Danke, alles gut, bin um kritische Meinungen dankbar.

    Ja die politische Lage ist "heikel".. gerade in Anbetracht dass es ein Altbau ist mit Ölheizung..

    Habe mich parallel noch mit anderen Leuten ausgetauscht, die Signale stehen alle auf Finger weg.

    Soll nicht sein, vielleicht fallen ja die Preise in naher Zukunft und/oder die Bauzinsen.

  4. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Gut, du bist ja schon auf dem Weg "Finger weg". Ist mM auch richtig so...

    Noch ein paar Anmerkungen:

    Du bekommst keine 100% Finanzierung bei einer Kapitalanlage, idR 80% ist Maximum.

    Dann ist die Rentabilität ein Problem. Du brauchst idR 2% Nettorendite, 1% Instandhaltungsrücklage und 1% dein Gewinn bzw. die vom Eigentümer zu tragenden Kosten. Von der Rentabilität müsstest du sofort zum aktuellen Mietspiegel vermieten können, was bei Bestandmieten nicht möglich ist.

    Afa, Zins usw.
    Alle Kosten incl. AfA auf Gebäude (nicht auf Grundstück) senken dein zu versteuerndes Einkommen bzw. kannst du eben voll als Kosten absetzen. Bis auf Kosten, die vom Eigentümer getragen werden müssen z.B. Instandhaltungsrücklage usw.

    Räumungsklage:
    Büglelt der Makler jetzt halt so ab, ist aber ein Problem. Mieter die eine Räumgsklage eingehen, haben nicht mehr vor irgendetwas zu bezahlen. Wenn diese zahlen wollen, dann scheuen sie die Kosten für Gericht usw. und suchen eine einvernehmliche Lösung. Wenn jemand aber sowieso nicht mehr zahlen will und kann, dann ist die Wohnung immer ein "Überraschungsei". Bei "normalen" Mietern ist die Kaution das "Druckmittel" d.h. die Mieter wollen diese zurück und sorgen idR für eine besenreine Wohnung, weil sie ja wissen, dass alle vom Mieter verursachten Schäden bei Übergabe von der Kaution abgezogen werden. Es muss bei einer Räumungsklage keine vollkommen zerstörte Wohnung sein, aber mit "besenrein" würd eich auch nicht rechnen. Die Kaution sehen diese Mieter sowieso nicht wieder, schon wegen den Mietrückständen, Gerichtskosten, Kosten für Gerichtsvollzieher, Räumung usw.

    Ölheizung:
    Weißt ja selbst schon, ein Problem. Egal wie alt diese ist, der CO2 Preis wird Öl- und Gasheizungen in der nahen Zukunft unrentabel werden lassen.

    Ist einfach keine "Trauminvestition", wenn man das so sagen kann. Ist jetzt aber auch nicht so schlecht, dass man sagen kann: Niemals. Ist halt so, naja, wenn es unbedingt sein muss. Das ist bei dir ja nicht der Fall, also besser "Finger weg"....

  5. Avatar von Pound
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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Gut, du bist ja schon auf dem Weg "Finger weg". Ist mM auch richtig so...

    Noch ein paar Anmerkungen:

    Du bekommst keine 100% Finanzierung bei einer Kapitalanlage, idR 80% ist Maximum.

    Dann ist die Rentabilität ein Problem. Du brauchst idR 2% Nettorendite, 1% Instandhaltungsrücklage und 1% dein Gewinn bzw. die vom Eigentümer zu tragenden Kosten. Von der Rentabilität müsstest du sofort zum aktuellen Mietspiegel vermieten können, was bei Bestandmieten nicht möglich ist.

    Afa, Zins usw.
    Alle Kosten incl. AfA auf Gebäude (nicht auf Grundstück) senken dein zu versteuerndes Einkommen bzw. kannst du eben voll als Kosten absetzen. Bis auf Kosten, die vom Eigentümer getragen werden müssen z.B. Instandhaltungsrücklage usw.

    Räumungsklage:
    Büglelt der Makler jetzt halt so ab, ist aber ein Problem. Mieter die eine Räumgsklage eingehen, haben nicht mehr vor irgendetwas zu bezahlen. Wenn diese zahlen wollen, dann scheuen sie die Kosten für Gericht usw. und suchen eine einvernehmliche Lösung. Wenn jemand aber sowieso nicht mehr zahlen will und kann, dann ist die Wohnung immer ein "Überraschungsei". Bei "normalen" Mietern ist die Kaution das "Druckmittel" d.h. die Mieter wollen diese zurück und sorgen idR für eine besenreine Wohnung, weil sie ja wissen, dass alle vom Mieter verursachten Schäden bei Übergabe von der Kaution abgezogen werden. Es muss bei einer Räumungsklage keine vollkommen zerstörte Wohnung sein, aber mit "besenrein" würd eich auch nicht rechnen. Die Kaution sehen diese Mieter sowieso nicht wieder, schon wegen den Mietrückständen, Gerichtskosten, Kosten für Gerichtsvollzieher, Räumung usw.

    Ölheizung:
    Weißt ja selbst schon, ein Problem. Egal wie alt diese ist, der CO2 Preis wird Öl- und Gasheizungen in der nahen Zukunft unrentabel werden lassen.

    Ist einfach keine "Trauminvestition", wenn man das so sagen kann. Ist jetzt aber auch nicht so schlecht, dass man sagen kann: Niemals. Ist halt so, naja, wenn es unbedingt sein muss. Das ist bei dir ja nicht der Fall, also besser "Finger weg"....
    Auch dir Danke für deinen Beitrag!

    Die Räumungsklage macht mir am meisten Bauchschmerzen, dazu erfahre ich morgen genaueres UND ich erhalte eine AKTUELLE Aufstellung der Mieteinnahmen. Dann aktualisiere ich hier nochmal.

    Was ich auch erfragen möchte, wann zuletzt erhöht wurde.

    Ja die Ölheizung ist noch son Dorn im Auge...


    Fakt ist es läuft auf einen negativen Cashflow raus.. bei jährlicher Tilgung von 8k.


    Bin hin und her gerissen...

  6. Avatar von titan1981
    titan1981 ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    Wenn du als vernieter klagen muss, dass die Mieter ausziehen. Dann musst du 1 Jahr ohne Miete selber ohne Probleme überstehen kannst. Denn nach der Klage kann es sein, dass du recht bekommst aber trotzdem keine Miete aus dem prozessjahr bekommst da der Mieter nicht solvent ist. Und nach 3 Jahren sind die wieder schuldenfrei.

    Du kannst die Miete eh nicht mehr als 10% in drei Jahre anheben auch wenn der Mietspiegel deutlich höher ist. Und die Mieter werden sehr bockig werden wenn du die Miete so schnell anheben willst ohne dass sie mehr Komfort etc. Haben…

  7. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage, Anfänger benötigt Hilfe von den alten Hasen

    @ Pound,

    leider wird die Finanzierung nicht funktionieren!

    Laut
    Historischer Preisverfall bei deutschen Wohnimmobilien
    Nach Erhebungen des Statistischen Bundesamts sind die Preise für deutsche Wohnimmobilien am stärksten gefallen seit die Behörde im Jahr 2000 damit begann, diese zu dokumentieren. In den deutschen Metropolen gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sogar zweistellig zurück.
    • Die Preise für Wohnimmobilien sind im ersten Quartal 2023 durchschnittlich um fast sieben Prozent im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres gesunken.
    Das ist der größte Rückgang seit das Statistische Bundesamt im Jahr 2000 damit anfing, die Preisentwicklung deutscher Wohnimmobilien zu dokumentieren.
    • Gegenüber dem unmittelbar vorausgegangenen vierten Quartal 2022 sind die Preise um drei Prozent zurückgegangen.

    Ausschlaggebend für diese Entwicklung, so die Erklärung des Statistischen Bundesamts, dürfte die weiterhin sinkende Nachfrage nach Wohnimmobilien aufgrund gestiegener Finanzierungskosten sein.
    Preisverfall in Städten größer
    Entgegen vielfacher Einschätzung, dass die Preise in den großen deutschen Städten wegen nach wie vor akuten Wohnungsmangels stabil bleiben würden, ist der Preisrückgang in den deutschen Top-Sieben-Metropolen sogar größer als in ländlichen Regionen.
    • Bei in den großen Städten belegenen Ein- und Zweifamilienhäusern war der Preisverfall mit 10,4 Prozent sogar zweistellig,
    • Eigentumswohnungen waren im Durchschnitt 6,4 Prozent günstiger zu haben.
    • In ländlichen Regionen waren es 9,7 beziehungsweise 5,7 Prozent.

    Das Statistische Bundesamt weist darauf hin, dass die Zahlen vorläufig sind.
    Die für den vorausgegangenen Quartalsbericht jetzt vorgenommene Korrektur auf der Basis von Nachmeldungen beläuft sich indes auf lediglich 0,2 Prozentpunkte,
    für das davor liegende Quartal ergab die Revision sogar nur einen Korrekturbedarf von gerade einmal 0,1 Prozentpunkten.
    Da wird und muss von jeden Gläubiger berücksichtigt werden.

    Sollte der Kaufpreis jetzt 455.000 € so muss der Kaufpreis um ca. 47.320 €, wenn der Preis nicht um diese Summe gesenkt wird, so besteht die Gefahr, dass Sie selbst den Betrag zusätzlich auftreiben müssen.

    Ohne ein eigenes Wertgutachten, als ein weiteres Gegengutachten, werden sie diese Summe nicht finanziert bekommen!

    Lieber 500 € bis 800 € für ein Wertgutachten ausgeben, als eine Pleite, sprich Rückzieher vor dem Gläubiger!

    Auch ihre Berechnungen stimmen so nicht! Zwar ist ihre Berechnung mit dem Cash Flow in etwa richtig. Aber wenn Sie gewerblich nutzen, so werden die Zinsen erhöht sein. Weil dies als durchlaufender Posten
    steuerlich und finanziell eine Nullnummer ist.
    Bei der AfA sieht es anders aus, hier wird jeder abgeschriebene Euro, beim Verkauf als Gewinn verbucht und führt später zu einem erhöhten EK, was endlich die Steuer in die Höhe treibt. Was nach 5 Jahren, nach Ablauf der Zinsbindungen eintreten kann, wenn der Zins weiter steigt.

    Zudem, die Laufzeit der Festzinsphase ist einfach zu kurz!

    Ohne Prüfung der Finanzströme und Puffer ist dies ein Ritt auf der Kanonenkugel, mit der Frage des zeitlichen Einschlages zu ihren Lasten.

    Denn das "verlassen" nur auf das Wertgutachten der Gegenpartei ist und bleibt wirtschaftlicher Selbstmord, wie es im Buche steht!


    Überdenken Sie die Situation noch mal und lassen sich mal unabhängig beraten und zahlen Sie lieber das Honorar und haben beim Scheitern zumindest ein Rückgriffsrecht auf die Restschulden!

    bruno68

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