Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

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  1. Avatar von memet
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    Standard Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Liebe Leute, es geht hier nicht um mich, denn ich habe mein Traumhaus erst vor kurzem gekauft und finanziert und bin sehr glücklich.

    Jetzt geht es aber um die Eltern meiner Partnerin, beide 75 Jahre alt und beide seit langem auf der Suche nach einem Käufer für ihr Haus, da es Ihnen zu groß ist und etliche Zimmer leer stehen.

    Da sich aktuell kein Käufer auftut, haben sie sic mit dem Teilverkauf beschäftigt: Hierbei verkauft man 50% des Hauses zum Gutachtenwert an eine Firma, zahlt dafür eine Miete von ca. 4% des Kaufpreises und bekommt einen Niessbrauch auf dem ganzen Haus eingetragen und kann bis zum Tod wohnen bleiben. Die anderen 50% gehören einem ja ohnehin weiter. Wenn die Verkäufer verstorben sind, verkauft die Firma das ganze Hausam Markt und die Erben bekommen ihre 50% in Geld überwiesen.

    Vorteil aus meiner Sicht: Man bekommt einen fairen Wert über einen Gutachter und arbeitet mit einem großen Anbieter.

    Nachteil: Der Vertrag ist sehr kompliziert und bei einigen Anbietern trickreich. Zuerst war ein Anbieter von Engel und Völckers Liquid Home bei den Eltern, die einige wirklich freche Klauseln im Vertrag hatten: Sie wollen von den Eltern gegen Wertverlust abgesichert werden und sich sogar einen Preisanstieg von 17% von den Eltern garantiern lassen, also mind. 117% später erlösen. Auf Kosten der Eltern.

    Als zweites waren wir bei der Volksbank, die eine eigene Firma für dieses Model gegründet hat: www.volksbank-teilverkauf.de
    Die haben zwar eine interessante Splittingoption, wollen sich aber auch gegen Wertverfall in der Zukunft auf Kosten der Eltern absichern.

    Dann gibt es einen kleinen Anbieter www.verkaufenaberbleiben.de der sich nicht gegen Wertverfall absichert und auch keinen Mindestgewinn haben möchte, aber ebenfalls einen komplizierten Vertrag hat. Wir haben uns bei der Verbraucherzentrale beraten lassen, die gesagt hat, dass sie keinen Anbieter empfehlen dürfen, aber die Wertabsicherung und den Mindestgewinn als die größten Probleme ansehen. Auf die direkte Frage, ob sie uns denn Verkaufenaberbleiben direkt empfehlen, hat der Herr aber "nein" gesagt, weil er keinen konkreten Anbieter empfehlen darf. Insgesamt verstehe ich das zwar, aber es hinterlässt bei mir kein gutes Gefühl.

    Kurzum: Auch nach 14 Tagen drüber schlafen überzeugt uns das Modell zwar rational aber nicht mit dem Bauch. Daher würde ich mich über eine Diskussion darüber hier freuen, weil meine Partner sehr wenig Ahnung von dem ganzen hat, als spätere Erbin ihrer Elter von einem potenziell schlechten Vertrag aber die Geschädigte wäre.

  2. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Diese Teilverkauffirmen sind ja erst vor ein paar Jahren wie Pilze aus dem Boden geschossen und die Zielgruppe sind primär Rentner. Warum wohl? Meiner Meinung nach. versuchen diese Firmen den Eigentümern nach stark gestiegenen Immobilienpreisen einen Teil des Eigentums abzuluxen und das erreicht man eben mit komplizierten Verträgen damit die Eigentümer nicht merken wie sie über den Tisch gezogen werden. Die Firmen spekulieren auf den baldigen Tod der Eigentümer, meistens erhält die Firma dann ja auch ein Vorkaufsrecht. Und natürlich wird die Firma versuchen den Preis so weit wie möglich nach unten zu drücken.

    Warum überhaupt 50% verkaufen, wenn den Eltern das Haus eh zu groß ist ? Macht es da nicht Sinn komplett zu verkaufen und dann in etwas Kleineres zu ziehen? Wenn sich bisher kein Käufer gefunden hat muss das Gründe haben.

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Diese Teilverkauffirmen sind ja erst vor ein paar Jahren wie Pilze aus dem Boden geschossen und die Zielgruppe sind primär Rentner. Warum wohl? Meiner Meinung nach. versuchen diese Firmen den Eigentümern nach stark gestiegenen Immobilienpreisen einen Teil des Eigentums abzuluxen und das erreicht man eben mit komplizierten Verträgen damit die Eigentümer nicht merken wie sie über den Tisch gezogen werden. Die Firmen spekulieren auf den baldigen Tod der Eigentümer, meistens erhält die Firma dann ja auch ein Vorkaufsrecht. Und natürlich wird die Firma versuchen den Preis so weit wie möglich nach unten zu drücken.

    Warum überhaupt 50% verkaufen, wenn den Eltern das Haus eh zu groß ist ? Macht es da nicht Sinn komplett zu verkaufen und dann in etwas Kleineres zu ziehen? Wenn sich bisher kein Käufer gefunden hat muss das Gründe haben.
    Exakt das frage ich mich auch! Gibt es Kapitalbedarf? Dann kann man, so man keinen Kredit mehr bekommt, darüber nachdenken, aber aus meiner Sicht nicht, wenn das Haus eh zu groß ist und man ohnehin verkaufen will/wolte.

    Wo befindet sich die Immobilie? Ist die Immobilie mal fachmännisch bewertet/eingewertet worden, so dass ermittelt werden kann, ob man nicht einen zu hohen Verkaufspreis angesetzt hat?

  4. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Ein Umzug in eine kleinere altersgerechte Wohnung + Vermietung des Hauses kommt nicht in Betracht? Mietsachen werden ja händeringend gesucht.... Wenn das Haus eigenermaßen in Schuss ist....

    Denn dann wäre das Haus noch immer ein Teil der Familie, es gibt genug Hausverwaltungen die sich dann um die Vermietung, Renovierung etc. kümmern. Dann hätte man zwar weniger Einnahmen aber auch keinen Stress mit dem Haus....

  5. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Diese Teilverkauffirmen sind ja erst vor ein paar Jahren wie Pilze aus dem Boden geschossen und die Zielgruppe sind primär Rentner. Warum wohl? Meiner Meinung nach. versuchen diese Firmen den Eigentümern nach stark gestiegenen Immobilienpreisen einen Teil des Eigentums abzuluxen und das erreicht man eben mit komplizierten Verträgen damit die Eigentümer nicht merken wie sie über den Tisch gezogen werden. Die Firmen spekulieren auf den baldigen Tod der Eigentümer, meistens erhält die Firma dann ja auch ein Vorkaufsrecht. Und natürlich wird die Firma versuchen den Preis so weit wie möglich nach unten zu drücken.

    Warum überhaupt 50% verkaufen, wenn den Eltern das Haus eh zu groß ist ? Macht es da nicht Sinn komplett zu verkaufen und dann in etwas Kleineres zu ziehen? Wenn sich bisher kein Käufer gefunden hat muss das Gründe haben.
    Den kann ich mir nicht verkneifen: Abluchsen kommt von "Luchs" und nicht von Lux= Licht :-)
    Denn der Luchs ist ein listiges Tier :-)

    Aber inhaltlich gebe ich Dir Teilweise Recht, wobei die Ankaufbewertungen wirklich fair sind. Die Eltern würden zu dem Preis, der im Gutachten festgestellt wurde, SOFORT am Markt verkaufen, aber es gibt keinen Käufer für diesen Preis, das wurde bereits ausprobiert. Nicht fair sind aber ie Vertragsbedingungen mit 117% Garantiegewinn zulasten der Eltern!
    Ein Vorkaufsrecht gibt es übrigens nicht, es wird zwingend an eine dritte Partei verkauft und der spätere Wert erneut durch einen unabhängigen Gutachter festgelegt.

  6. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von titan1981
    Ein Umzug in eine kleinere altersgerechte Wohnung + Vermietung des Hauses kommt nicht in Betracht? Mietsachen werden ja händeringend gesucht.... Wenn das Haus eigenermaßen in Schuss ist....

    Denn dann wäre das Haus noch immer ein Teil der Familie, es gibt genug Hausverwaltungen die sich dann um die Vermietung, Renovierung etc. kümmern. Dann hätte man zwar weniger Einnahmen aber auch keinen Stress mit dem Haus....
    Ich habe auch dazu geraten, aber im Haus müsste wirklich einiges gemacht werden für eine Vermietung und dazu kommt, dass die Eltern eine übertrieben große Angst vor Mietnomaden haben. Da wurde wohl zu viel RTL geschaut :-)

    Vermietung scheidet daher leider aus. Im Prinzip gibt es nur die Optionen
    -Leerstand über lange Zeit
    -100% Verkauf zu einem extrem niedrigen Preis
    -50% Verkauf zu einem hohen Preis aber komplexe Vertragsbedingungen.

    Aktuell wird sogar heiß über Leerstand diskutiert.

  7. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Exakt das frage ich mich auch! Gibt es Kapitalbedarf? Dann kann man, so man keinen Kredit mehr bekommt, darüber nachdenken, aber aus meiner Sicht nicht, wenn das Haus eh zu groß ist und man ohnehin verkaufen will/wolte.

    Wo befindet sich die Immobilie? Ist die Immobilie mal fachmännisch bewertet/eingewertet worden, so dass ermittelt werden kann, ob man nicht einen zu hohen Verkaufspreis angesetzt hat?
    Es wurde alles versucht, Verkauf über Makler, Verkauf von privat, hat alles nichts gebracht.

  8. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Hatte den Text schnell auf dem Smartphone geschrieben, das es abluchsen heißt weiß ich Herr Oberlehrer

    Es muss ja Gründe geben, das niemand das Haus will. Habt ihr dahingehend einmal analysiert was das Haus so unattraktiv macht ? Preis ? Lage ? Renovierungsbedarf ?

  9. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Leider alles zusammen. Lage in einem kleinen Ort, schlecht gedämmt und Bad aus den 70ern in Braun. Das ist nichts, für das man einen Architekturpreis gewinnt :-)
    Aber die Teilkäuferfirmen würden es alle nehmen, was mich fast schon etwas erstaunt.

    Die Eltern sind aber leider auch etwas schwierig und ängstlich. Einen dritten Anlauf für einen Verkauf wollen sie auch nicht.

  10. Avatar von wary
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Wenn "Verkaufenaberbleiben" tatsächlich keine Absicherung gegen einen Wertverfall haben möchte - der Vertrag ist wohl nicht auf der Internetseite einsehbar? - dann kann man das wohl machen.

    Die Nutzungsentschädigung liegt da aber eher so bei knapp unter 5 Prozent nach den Rechenbeispielen auf der Seite. Wenn dafür aber das Kaufpreisrisiko und auch die Abnutzung der Immobilie mitgetragen wird, kann man das machen, wenn ein Darlehen nicht in Betracht kommt.

    Aber alles steht und fällt mit den konkreten Vertragsbedingungen.

    Das Geschäftsmodell: 5 Prozent Rendite + etwaige Wertsteigerung - etwaige Wertabschläge auf Grund von Marktentwicklung und Abwohnen klingt für mich - im aktuellen Marktumfeld - fast nicht ausreichend lukrativ.

    Dagegen dürfte das Konstrukt der Leibrente für den Anbieter extrem deutlich lukrativer sein. Möglicherweise wird man versuchen, deine Eltern in diese Richtung zu bewegen. Das ist aber Spekulation.

  11. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Um den Teilkaufswert richtig einschätzen zu können, müsste man wissen, was die Eltern deiner Partnerin vorhaben.
    Würden sie mit dem Geld das Haus auf Vordermann bringen, im Bewusstsein, dass ihnen jeder investierte € nur zur Hälfte gehört oder würden sie nur das nötigste machen?
    Steht dazu denn mehr in den Verträgen - also wann das Dach, die Bäder, die Fußböden, das Dach, die Fassade oder die Heizung gemacht/getauscht werden muss?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    So etwas gibt es nicht, jedes Haus wird verkauft und unter Wert wird nicht weniger sein, als es das Gutachten der Teilkäufer ergibt.

    Wenn das Haus unverkäuflich ist, dann kauft es der Teilekäufer auch nicht und ein erfahrener Immobilienmakler sieht am Reporting, zu was vergleichbare Immobilien verkauft worden sind.

  13. Avatar von wary
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von memet

    wobei die Ankaufbewertungen wirklich fair sind. Die Eltern würden zu dem Preis, der im Gutachten festgestellt wurde, SOFORT am Markt verkaufen, aber es gibt keinen Käufer für diesen Preis, das wurde bereits ausprobiert. Nicht fair sind aber ie Vertragsbedingungen mit 117% Garantiegewinn zulasten der Eltern!.
    In der Kombination ist die Ankaufsbewertung gerade nicht fair, wenn sie eher zu hoch ausfällt. Denn über den Garantiegewinn profitiert ja der Anbieter von einer überzogenen Bewertung.

    Hauswert real: 300.000 €.

    Bewertung 350.000 €, Zahlbetrag für 50 Prozent = 175.000,00

    garantierter Verkaufserlös für den Anbieter = 204.750 €. Zuzüglich der Nutzungsentschädigung in Höhe von 4 Prozent auf den Zahlbetrag.

    Eigentlich reden wir also von einem Geschäft, dass dem Anbieter 4 Prozent Jahreszins plus 17 Prozent Abschlusszinssatz bringt. Zusätzlich noch die Chance, dass die Wertsteigerung höher ausfällt. Das Konzept geht für den Anbieter auf. Bei langer Laufzeit mindestens ein akzeptables Geschäft, wobei hier dann i.d.R. der Wertsteigerung interessant ist.

    Bei kurzfristiger Ablösung verteilen sich die 17 Prozent Abschlusszinsatz dann auf wenige Jahre, was immer noch eine vernünftige Anlage bei überschaubaren Risiken ist.

  14. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von wary
    Wenn "Verkaufenaberbleiben" tatsächlich keine Absicherung gegen einen Wertverfall haben möchte - der Vertrag ist wohl nicht auf der Internetseite einsehbar? - dann kann man das wohl machen.

    Die Nutzungsentschädigung liegt da aber eher so bei knapp unter 5 Prozent nach den Rechenbeispielen auf der Seite. Wenn dafür aber das Kaufpreisrisiko und auch die Abnutzung der Immobilie mitgetragen wird, kann man das machen, wenn ein Darlehen nicht in Betracht kommt.

    Aber alles steht und fällt mit den konkreten Vertragsbedingungen.

    Das Geschäftsmodell: 5 Prozent Rendite + etwaige Wertsteigerung - etwaige Wertabschläge auf Grund von Marktentwicklung und Abwohnen klingt für mich - im aktuellen Marktumfeld - fast nicht ausreichend lukrativ.

    Dagegen dürfte das Konstrukt der Leibrente für den Anbieter extrem deutlich lukrativer sein. Möglicherweise wird man versuchen, deine Eltern in diese Richtung zu bewegen. Das ist aber Spekulation.
    Die Leibrentenanbieter spekulieren auf einen frühen Tod und einen hohen Gewinn. Das macht ohne Erben vielleicht Sinn. Aus Sicht meiner Partnerin als Erbin aber nicht. Beim Teilverkauf erbt sie ja dann sowohl das restliche Bargeld der ersten Hälfte (falls nicht von den Eltern verbraucht) als auch die zweite Hälfte. Das macht deutlich mehr Sinn. Oder hast Du einen konkreten Anbieter mit einem guten Angebot im Blick? Dann schaue ich den gerne nochmal an.

    Das Nutzungsentgelt beträgt bei unserem Angebot 4,5% bei verkaufenaberbleiben, konkret ca. 450,- Euro, da der 50% Anteil für 120.000 gekauft würde (240.000 Gesamtwert). Ich wundere mich auch, dass die das Objekt so hoch einwerten, aber am Ende soll es uns egal sein.

  15. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von BenniG
    Um den Teilkaufswert richtig einschätzen zu können, müsste man wissen, was die Eltern deiner Partnerin vorhaben.
    Würden sie mit dem Geld das Haus auf Vordermann bringen, im Bewusstsein, dass ihnen jeder investierte € nur zur Hälfte gehört oder würden sie nur das nötigste machen?
    Steht dazu denn mehr in den Verträgen - also wann das Dach, die Bäder, die Fußböden, das Dach, die Fassade oder die Heizung gemacht/getauscht werden muss?
    Ja, da steht was in den Verträgen. Die würden sich daran dann auch zur Hälfte beteiligen, aber nur, wenn das Vorhaben auch KFW gefördert ist.

  16. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von wary
    In der Kombination ist die Ankaufsbewertung gerade nicht fair, wenn sie eher zu hoch ausfällt. Denn über den Garantiegewinn profitiert ja der Anbieter von einer überzogenen Bewertung.

    Hauswert real: 300.000 €.

    Bewertung 350.000 €, Zahlbetrag für 50 Prozent = 175.000,00

    garantierter Verkaufserlös für den Anbieter = 204.750 €. Zuzüglich der Nutzungsentschädigung in Höhe von 4 Prozent auf den Zahlbetrag.

    Eigentlich reden wir also von einem Geschäft, dass dem Anbieter 4 Prozent Jahreszins plus 17 Prozent Abschlusszinssatz bringt. Zusätzlich noch die Chance, dass die Wertsteigerung höher ausfällt. Das Konzept geht für den Anbieter auf. Bei langer Laufzeit mindestens ein akzeptables Geschäft, wobei hier dann i.d.R. der Wertsteigerung interessant ist.

    Bei kurzfristiger Ablösung verteilen sich die 17 Prozent Abschlusszinsatz dann auf wenige Jahre, was immer noch eine vernünftige Anlage bei überschaubaren Risiken ist.
    Ja, genau! Deshalb scheidet Engel Und Völckers Liquid Home ja auch aus für uns, ich finde das auch unfair und würde das auf gar keinen Fall unterschreiben.

  17. Avatar von memet
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    So etwas gibt es nicht, jedes Haus wird verkauft und unter Wert wird nicht weniger sein, als es das Gutachten der Teilkäufer ergibt.

    Wenn das Haus unverkäuflich ist, dann kauft es der Teilekäufer auch nicht und ein erfahrener Immobilienmakler sieht am Reporting, zu was vergleichbare Immobilien verkauft worden sind.
    Würde ich zunächst auch denken, ist aber nicht so. Das Haus wurde von einem Makler für 225.000 wie sauer Bier über 6 Monate angeboten, danach nochmal von Privat für 199.000,- Euro. Die Eltern wären sogar bis 180.000 runter gegangen, aber das höchste Gebot war 150.000 und der Käufer war dazu noch total unsympathisch und hat das Haus so schlecht gemacht, dass die Eltern irgendwann keine Lust mehr auf ihn hatten. In diesem Kontext sind die 240.000 Bewertungen nicht übel. Wir werden jetzt mal einen Termin bei einem Anwalt machen und den Vertrag auf Herz und Nieren prüfen.

  18. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Wo steht die Immobilie?

    Für mich überhaupt nicht nachvollziehbar, dass die 240.000 Euro einwerten, es aber nicht annähernd zu dem Preis gekauft wird.

  19. Avatar von wary
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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von memet
    Die Leibrentenanbieter spekulieren auf einen frühen Tod und einen hohen Gewinn. Das macht ohne Erben vielleicht Sinn. Aus Sicht meiner Partnerin als Erbin aber nicht. Beim Teilverkauf erbt sie ja dann sowohl das restliche Bargeld der ersten Hälfte (falls nicht von den Eltern verbraucht) als auch die zweite Hälfte. Das macht deutlich mehr Sinn. Oder hast Du einen konkreten Anbieter mit einem guten Angebot im Blick? Dann schaue ich den gerne nochmal an.
    Ich wollte das Modell damit nicht nahelegen.

    Ich habe nur gemutmaßt, dass der Anbieter mit dem Teilverkauf relativ wenig Gewinn macht, mit dem Leibrentenmodell aber sehr viel.

    Denn die zahlen die Leibrente ratierlich aus, preisen aber das Wohnrecht gleich voll ein. Das ist meines Erachtens nicht ganz ausgewogen.

    Ein Beispiel aus der Berechnung
    Hauswert: 800.000
    Mann, 70 Jahre (14,2 Jahre statistische Restlebensdauer)
    Auszahlungsbetrag 1.890 € monatlich.
    Im Mittel zu erwartende Auszahlung = 14,2 x 12 x 1890 = 322.056 €
    Der Anbieter bekommt also ein Haus zum Wert von 800.000 € mit einem durchschnittlichen Kapitaleinsatz von 322.056 €. Im Mittel entspricht das nach meiner Rechnung einer Verzinsung des Kapitals von deutlich über 15 Prozent!

    Bei einem 60 Jährigen zahlen die laut Rechner nur 452 Euro im Monat aus, im statistischen Mittel also sogar nur 116.616 €. Das ist dann eher eine Verzinsung von über 50 Prozent.

    Dem gegenüber steht bei dem Teilverkauf nur eine Rendite von 4-5 Prozent zzgl. etwaigen Wertsteigerungen.

    Ich wüsste als Anbieter jedenfalls, bei welchem Modell ich mehr Spaß hätte.

  20. Avatar von wary
    wary ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung versus Teilverkauf: Bitte um Meinungen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wo steht die Immobilie?

    Für mich überhaupt nicht nachvollziehbar, dass die 240.000 Euro einwerten, es aber nicht annähernd zu dem Preis gekauft wird.
    Deshalb sollte man den Vertrag sehr genau lesen.

    Wenn die "nur" 4,5 Prozent wollen ohne eine Wertsicherungsklausel und dann noch den Wert großzügig bemessen, ist das eigentlich schon fast zu gut...

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