Hauskauf Konditionen vergleichen

Leider Koala,

weist ihre Berechnung extreme Fehler auf.
Wo sind die Kaufnebenkosten?
Zudem, was sagt dies Aussage überhaupt aus: "Der Wert des Hauses liegt bei 815k!" ?.
Woher kommt diese Zahl? Aus welchen testierten Wertgutachten?

Bei einer Darlehnssumme von 555 k€, kommt der Wertgutachter sogar in das Objekt und nimmt den Verkehrswert in Augenschein und der legt dann den aktuellen Verkehrswert für den Gläubiger fest!

Damit ist der Verkaufspreis nur noch spekulativ oder näherungsweise verwendbar.
Damit sollten Sie, am besten ein aktuelles Wertgutachten haben, aber bitte nicht von einem dubiosen Portal, wie MC Donalds und Co., damit sind Sie eher in den Weg alles zu verlieren!

1) Erzählen Sie erstmal welche Nebenkosten anfallen, diese müssen ja von Eigenkapital abgezogen werden!
2) Dann beweisen sie mal, welchen Verkehrswert, nicht Verkaufspreis (Mondpreise) das Haus hat! Denn das ist die 100 % Beleihungsgrenze!
2a) Wer von aktuellen Anbietern bietet ihnen eine 100 % / 80 % überhaupt an?

Weiterer Fehler ist zu glauben, dass es überhaupt eine fixe Laufzeit jenseits von 10 Jahren überhaupt gibt! Hier sollte man den §§ 489, 490, 499 und 500 BGB beachten!

Denn bei einem weiteren Zinsanstieg verfällt der Verkehrswert der Immobilie unweigerlich.

Natürlich behaupten viele es gibt einen 20 Jahresvertrag mit fixen Zinssätzen, der aber nach 10,5 Jahren, durch ein anderes Darlehn mit einem erhöhten Zinssatz tauschbar ist.

Die Willigkeit des Schuldners lässt sich durch die beiden §§ 490 und 499 BGB nachhelfen, da eine negative Werthaltigkeit des Hauses durch "abwohnen" immer ergibt.
Dann, wenn man mit 1 % p.a. tilgt, aber Werteverfall mit 2 % p. a. durch den Gläubiger angesetzt wird. Dann dürfte sich der Werteverfall nach 10 Jahren ca. 55.000 € betragen!

Was 10 % vom Hauswert darstellt, schauen Sie mal im § 498 Abs. 2 BGB an.

Lese Sie mal auch den

§ 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen
(1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn

1. der Darlehensnehmer ...

2. der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange.

(2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein.

Denn der Zahlungsverzug ist nicht der einzige Punkt, sondern auch der Werteverlust der Immobilie zählt für den § 490 BGB mit.

§ 490 Außerordentliches Kündigungsrecht
(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

Leider ist ihre Vorstellung für ihre Finanzierung völlig unordentlich, die typischen Finanzierungsfehler! Es werden Kosten "vergessen oder unterschlagen", die bei ihnen unweigerlich zu großen Vermögensschäden führten, die aufgrund der Summen bei ihnen ohne weiteres mehrere Hunderttausende € betragen können, was faktisch im schwersten Fall zum Verlust und evtl. auch mit weiteren Schulden endet!
Denn eine der 1. Zwangsverkauf fängt mit 70 % an, was bei 815 k €, 243.000 € Verlust bedeutet. die gesamten Ersparnisse futsch, denn auch die gezahlten Nebenkosten sind futsch.

1) Lassen sie sich niemals in ein Darlehn ziehen, der Giftköder liegt in den nicht gelesenen Seiten!
2) Schreiben niemals zwischen Tür und Angel auf den Darlehnsvertrag quer!
3) Prüfen Sie den Vermittler gründlich, ob er fachlich geeignet ist! z. B. Reden Sie, mit dem Vermittler, über die PangV. Dafür zahlen Sie lieber, zusätzlich ein Bonus!
4) Glauben Sie niemals, dass jemand umsonst arbeitet. Diesen Fall gibt es nicht, denn dies ist gesetzlich verboten! Bietet einer die Arbeitsleistung so an, könne Sie sicher sein, dass dieser eher auf das Haus schielt und es für 70 % kauft!
5) Fragen Sie den Vermittler bei welchen Gläubiger den Darlehnsantrag einreicht! Reicht dieser über einen Pool ein, fallen bis zu 6 % Abschlusskosten auf das Darlehn an! Das bedeutet, dass Sie bis zu 34.400 € AP zahlen müssen.
6) Sprechen Sie über die Gebäudeversicherung, evtl. auch über den Todesfallschutz, wie die Familie finanziell abgesichert werden kann!

Schluss bruno68

Zitat von noelmaxim

?? Ich sehe das anders, meins sieht im Vergleich zum vorhandenen Angebot besser aus !

......und wie es so häufig individuell in der Realität aussieht, ist es sogar noch besser!

„Recht gut“ ist für mich nicht „genauso gut wie“ - ein kleiner aber feiner Unterschied. Deine 3,29% sind natürlich besser als die 3,33%.
Interessant wäre aber auch ein Vergleich der Tilgungspläne mit 3,33% für 20 Jahre und 3,03% bei 15 Jahren. Wie hoch ist jeweils die mögliche jährliche Sondertilgung?
Ich persönlich würde zu Deinem Angebot mit 15 Jahren zu 3,03% tendieren, wenn ich das nötige Kleingeld hätte. Eingeimpft wurde mir früher geradezu, dass der anfängliche Tilgungssatz möglichst hoch sein sollte.

Zitat von EgonO

Ich persönlich würde zu deinem Angebot mit 15 Jahren zu 3,03% tendieren, wenn ich das nötige Kleingeld hätte. Eingeimpft wurde mir früher geradezu, dass der anfängliche Tilgungssatz möglichst hoch sein sollte.

Kann man ja einfach überschlagen.

Je nach Tilgungshöhe wird man nach 15 Jahren mit dem kürzeren Kredit so 12-15.000 € mehr getilgt haben, wenn man die 0.26 Prozent Zinsersparnis direkt in die Tilgung steckt (oder alternativ anspart).

Ist also ein Vorteil, wenn ein dann anstehender Zinsanstieg im Zusammenhang mit der Restschuld das nicht überkompensiert. Bei 200.000 € Restschuld dürfte der Zinssatz bis ca. 4,5-4,8 Prozent steigen...

Wenn man aber noch zusätzlich realistisch von Sondertilgungen ausgeht, würde ich auch eher die 15 Jahre nehmen. Vor allem wenn man noch einpreist, dass die Zinsen nach 10 Jahren ja auch günstiger sein könnten und dann eh gekündigt wird.

Wenn man nur wenig tilgen kann, dann lieber die 20 Jahre.

Zitat von memet

Puhhh Bruno, so schwer ist der § 489 BGB doch nicht zu lesen.

Bruno schafft es seit Wochen weder den § 489 BGB richtig zu lesen, noch die Korrekturen seiner Ausführungen durch andere Nutzer hier.

Es behauptet fortwährend, dass aus § 489 BGB ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers erwächst.

Ja, ja, die Wichtigkeit liegt in der Lesbarkeit. Was leider der Richter nicht verstehen wird.

Der Richter versteht nur, was schriftlich beweisbar ist oder von Zeugen vor Gericht ausgesagt wird.

Hier liegt der Knackpunkt, der BGH urteilte aus: "Dass fehlende Unterlagen bei der Vermittlung nach der GewO von Versicherungen, Finanzanlagen und Finanzierungen zu einer Beweisumkehrlast führt!"
Während eine Vermittlung nach dem KWG zu keiner Beweisumkehr führt, weil es diese nicht vorhanden ist!
Damit sollte man sich jetzt erst mal einigen, nach welchem Recht der Kunde sein Darlehnsvertrag abschließen will!

Zum anderen sagt der Kunde hier: "Er hätte keine Kredite laufen!"; auch eine zweiseitige Sache? Die Frage dürfte eigentlich nicht so schwer werden, ist sie aber.

Denn bei jeden Neuvertrag, mit einer Laufzeit von 24 Monaten, wird bei der Schufa angefragt! Nun, was ist die Schufa eigentlich eine Bonitätsdatei, daraus abgeleitet wird die Kreditwürdigkeit des Kunden ermittelt!
Also was ist ein Handy- und Festnetzvertrag mit Zubehör und Laufzeit 2 Jahre? Ein bonitätsgeprüfter Kredit!
Und was ist dann ein Darlehn mit 10 Jahre Laufzeit? Auch, ein bonitätsgeprüfter Kredit!
Aber eine Schufa-Prüfung kommt nur infrage, wenn der Kreditvertrag die Summe über 200 € liegt.
Oder ein Karteneinsatz vorgenommen wird, dann gibt der Kunde die Zustimmung zur Schufa Abfrage durch die Unterschrift auf der Rückseite des einbehaltenen Kassen-Bon's mit.

Der Gläubiger verlangt ja zwischen 2 und 3 Monate an Gehalts oder Kontoauszüge und die Schufa-Abfrage auch, daraus lassen sich auch die laufenden Verbindlichkeiten zusammenrechnen.

Und Fehler und Irrtümer führen im im GewO zu ein "No Go" solange bis der Punkt geklärt ist!

Beim KWG führt dies nicht unbedingt zum Versagen der Leistung, wohl aber beim Rechtsstreit vor Gericht um Schadensersatz wegen fehlerhafter Vertragsanbahnung! Da es sich hier um einen Rechtsstreit unter gleichen handelt, verliert die Seite die meisten Fehler gemacht hat. Und wegen Fachunkenntnis ist es eher der Schuldner, der bei der Darlehnsanbahnung, die Fehler vorträgt.

Man braucht sich nur den § 505 d Abs. 3 BGB durchzulesen.

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Demnach würde jeder fehlerhafte Punkt bei der Darlehnsanbahnung nach dem KWG den Tatbestand des § 505 d Abs. 3 erfüllt, was den Kunden zum Nachteil gereicht wird. Folgerichtig gibt es nach KWG keine Falschberatung, weil es nie eine Beratungs- und Aufklärungspflicht innerhalb des Darlehns gegeben hat bzw. gab.
Denn wer als Kunde direkt zum Gläubiger geht, gibt unverständlich zu verstehen, dass er fachlich in Lage ist, die Tragweite seiner Geschäftshandlung zu beurteilen und versteht!
Was völlig utopisch ist, denn den einen ist es sein täglich Brot, den anderen ein einmaliger Vorgang in sein Leben.

Die Chance gegen einer Insolvenzabwicklung für Schuldners zu vermeiden, besteht nur außerhalb der Darlehnsanbahnung, wenn nach KWG abgeschlossen wurde! In einem übergeordneten Recht, nämlich in Bezug über die Aufklärungspflicht über den Status des Vermittlers als echter Makler nach GewO oder als gebundener Angestellter nach KWG.
Das liegt allerdings außerhalb der Darlehnsanbahnung, aber die meisten Anwälte hören nur dem Müll des Kunden zu.
Weil: Bezahlt werden Anwälte immer, auch bei der Niederlage!
Ein richtiger Fachanwalt, der dies beherrscht, weiß, dass der Kunde nichts an Fachwissen haben kann. Und folgerichtig auch die Fehler im Anbahnungsprozess nicht finden wird zur Rückabwicklung, sofern der Kunde nach dem KWG abgeschlossen hat.

Außerdem kann man sich als Laie sich auf der Web-Seiten der Bafin ausgiebig informieren!
Aber der Laie wird nicht vieles verstehen, weil die Historie der einzelnen Rechtszüge fehlen.

bruno68

Ja, ja wary,

das große Ego oder zu große Ego. Wer vermittelt, sollte die Rechtszüge kennen, wie sich der Zins zusammen setzt.

30.03.2022 Thema Systemrisikopuffer für den Wohnimmobiliensektor: erlässt Allgemeinverfügung
Die Bafin ordnet zum 1. April 2022 einen sektoralen Systemrisikopuffer in Höhe von zwei Prozent für Risikopositionen von mit Wohnimmobilien besicherten Krediten an.
Nach Anhörung der beteiligten Parteien hat sie hierzu eine Allgemeinverfügung erlassen. Ziel ist es, die Widerstandsfähigkeit des deutschen Bankensystems gegen spezifische Risiken aus dem Wohnimmobilienmarkt präventiv zu stärken. Damit soll einer Gefährdung der Finanzstabilität entgegengewirkt werden.
Preise und Kreditvergabe bei Wohnimmobilien haben sich in den vergangenen Jahren sehr dynamisch entwickelt. Nach Modellberechnungen der Deutschen Bundesbank bestehen inzwischen landesweit erhebliche Überbewertungen. Den daraus erwachsenden zunehmenden Risiken begegnet die durch den gezielten Einsatz des sektoralen Systemrisikopuffers.
Die hat bereits am 12. Januar 2022 angekündigt, neben der Anhebung des antizyklischen Kapitalpuffers einen sektoralen Systemrisikopuffer für mit Wohnimmobilien besicherte Kredite einzuführen.
• Dieser wirkt zusätzlich den spezifischen Risiken am Immobilienmarkt entgegen, die nicht vollständig durch den antizyklischen Kapitalpuffer abgedeckt werden können.
Der Ausschuss für Finanzstabilität hatte das makroprudenzielle Maßnahmenpaket der ausdrücklich begrüßt.
Die Europäische Zentralbank () und der europäische Ausschuss für Systemrisiken () wurden jeweils über die Maßnahme informiert. Beide Institutionen haben keine Einwände erhoben.
Die Banken haben bis zum 1. Februar 2023 Zeit, die Pufferanforderung zu erfüllen.

08.12.2023 Bekanntgabe der Höhe der ab dem 01.01.2024 geltenden Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung

Aufgrund von § 12 Absatz 4 Satz 4 der Beleihungswertermittlungsverordnung () gibt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht die ab dem 01. Januar 2024 geltenden Mindestkapitalisierungszinssätze nach § 12 Absatz 4 Satz 1 bekannt:
Bis zu einer Anpassung nach § 12 Absatz 4 Satz 2 beträgt der Mindestkapitalisierungszinssatz nach § 12 Absatz 4 Satz 1 vorbehaltlich § 12 Absatz 5

• für Objekte mit wohnwirtschaftlicher Nutzung 5,5 % und

• für Objekte mit gewerblicher Nutzung 6,5 %,

• jeweils zuzüglich etwaiger für einzelne Nutzungsarten nach Anlage 3 der zu berücksichtigender Aufschläge.

Bonn, den 08. Dezember 2023
Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
Im Auftrag
Birgit Höpfner

Jetzt kann man ja einen Zinssatz errechnen, diese lauten

Berechnung des Kunden Zinses für 2024 für eine Beleihung 80 % und 100 %

• für Objekte mit wohnwirtschaftlicher Nutzung 5,5 % und

der Zinszuschlag von 25 % Rendite einer deutschen Bank bedeutet, 1,25 % plus 0,125 % = ergibt 1,375 % p.a. zusätzlichen Zinskosten.

Daraus ergibt es sich bei einen Pfandbriefzins 18.01.2024 von 3,09 % p. a. plus 1,375 % zusammen 4,384 %

• für Objekte mit gewerblicher Nutzung 6,5 %,

der Zinsaufschlag von 25 % Rendite einer deutschen Bank bedeutet, 1,50 % plus 0,125 % ergibt 1,625 % p. a. zusätzlichen Zinskosten.

Daraus ergibt es sich bei einem Pfandbriefzins von 3,09 % p. a. plus 1,625 % zusammen 4,715 %

Hier scheiden sich die Geister, weil viele Gläubiger nur bis 80 % der Beleihung finanzieren.

Gibt es ein Totalabschlusskostensatz von 5,00 % verteilt auf 10 Jahre ergibt wegen der Vorfinanzierungskosten von 0,07 % p. a.

• wohnwirtschaftlicher Nutzung ein Zinssatz von 4,391 % p. a.
• gewerblicher Nutzung ein Zinssatz von 4,722 % p. a.

Demnach wird wohl bei 100 % Darlehn und 100 % Sicherheitsstellung ein weiter Zinszuschlag von bis zu 0,8 % erfolgen.

• wohnwirtschaftlicher Nutzung ein Zinssatz von 5,191 % p. a.
• gewerblicher Nutzung ein Zinssatz von 5,522 % p. a.

Meine Berechnung kommt so ziemlich nahe an die Zinssätze ca. alle über die Fondsfinanz zugänglich sind, und so mir zur Verfügung stehen.

Vielleicht hilft hier eine Aufgabe, die Bafin hat in zwei Einzelverfügungen zwei Banken aufgefordert statt der 5,5 %, ab sofort 6,5 % zu nehmen!
Berechne mal die neue monatliche Belastung für die Immobilie bei ein Darlehn von 555.000 €, bei 100 % Beleihung, mit einer Darlehenslaufzeit von 10 Jahre, mit 2 % Tilgung p.a.!
Errechnen Sie die Differenz zu dem allgemein Zinssatz und begründen sie den Ausschluss dieses Gläubigers. Zeit: Morgen Samstag 18:00 Uhr wegen Termin! Verdienst 11.000 € plus 5.500 Honorar.

bruno68

Zitat von wary

Bruno schafft es seit Wochen weder den § 489 BGB richtig zu lesen, noch die Korrekturen seiner Ausführungen durch andere Nutzer hier.

Es behauptet fortwährend, dass aus § 489 BGB ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers erwächst.

Vielleicht hat ihn die Situation mit den Bausparverträgen verwirrt, weil die Bauparkasse ja in der Ansparphase nach 489 kündigen kann. Das bekommen manche durcheinander.
Ist 68 sein Geburtsjahr? So alt ist das doch nicht, dass man schon so verwirrt sein muss.

Ich würde jetzt mal total gerne von Bruno mein Bad fliesen lassen, weil er hier so oft nachweist dass er das 1.000.000 mal besser kann als Finanzierungsberatung!