Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

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  1. Avatar von SunMario
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    Standard Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Hallo zusammen,

    ich habe ein dringendes Anliegen und bin wirklich über jegliche Tipps und Ratschläge dankbar.

    Ich habe etwas Geld geerbt und würde mir gemeinsam mit meiner Freundin gerne ein Eigenheim in München kaufen.

    Die Kosten der Immobilie wird mit sämtlichen Nebenkosten ca. 1.100.000 Euro betragen, eine Menge Geld.

    Wir können aufgrund der Umstände ca. 550.000 Euro anzahlen.

    Nun meine Frage:

    Da wir in den nächsten 5 Jahre möglichst wenig abzahlen wollen, da wir auch Kinder planen (ca. 2.000 Euro / Monat), wie würdet Ihr hier finanzieren?

    Mein Plan war, die Zinsbindung nur auf 5 Jahre belaufen zu lassen und hier ca. 2.000 Euro pro Monat abzubezahlen.

    In 5 Jahren wird sich der Zins wieder geändert haben; hoffentlich zu unseren Gunsten. Dann würden wir für die Restschuld einen neuen Kredit zu hoffentlich niedrigeren Zinsen aufnehmen und ca. 3.500 Euro im Monat tilgen können.

    Ich bin auf diesem Gebiet leider sehr unerfahren und würde mich wirklich freuen, wenn Ihr mir hier sagen könntet, was Ihr davon haltet, bevor ich in ein Beratungsgespräch gehe.

    Würdet Ihr ein anderes Vorgehen vorschlagen?

    Auch über jegliche persönliche Meinungen / Finanzierungsvorgängen bin ich dankbar.

    Herzlichen Dank und viele Grüße,
    Michi

  2. Avatar von Welpe
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von SunMario
    mit sämtlichen Nebenkosten ca. 1.100.000 Euro betragen, eine Menge Geld.

    Wir können aufgrund der Umstände ca. 550.000 Euro anzahlen.

    Da wir in den nächsten 5 Jahre möglichst wenig abzahlen wollen, da wir auch Kinder planen (ca. 2.000 Euro / Monat), wie würdet Ihr hier finanzieren?

    In 5 Jahren wird sich der Zins wieder geändert haben; hoffentlich zu unseren Gunsten. Dann würden wir für die Restschuld einen neuen Kredit zu hoffentlich niedrigeren Zinsen aufnehmen und ca. 3.500 Euro im Monat tilgen können.
    Ich bin kein pro, aber machbar hört sich die Finanzierung schon an, aber 5 Jahre Zinsbindung finde ich doch sehr gewagt.
    Bei deinen Summen, solltest du auf 5 Jahre um die 3.15% und auf 20 Jahre 3.5% zahlen. Übrigens auf 5 Jahren und auf 10 Jahren gibt es den gleichen Zins. Dann hättet ihr bei 1.5% Tilgung ne Rate von ca.2095€(Angaben vom Baufinanzierungsrechner auf der Seite der Commerzbank, daher ohne Gewähr)
    Aber, was ist, wenn in 5 Jahren die Zinsen auf 5% gestiegen sind oder noch schlimmer sich verdoppeln? Ich würde eher auf die lange Zinsbindung gehen. Nach 10 Jahren kannst du so oder so dein Kredit kostenfrei ablösen, falls die Zinsen runtergehen. Falls sie hochgehen bist du auf der sicheren Seite. Ihr könnt ja nach 5Jahren die Tilgung hochsetzen.

    Was ich meine, nach 5 Jahren habt ihr ne Restschuld von ca. 500.000€ ohne Sondertilgungen. D.h. bei steigenden Zinsen erhöht sich die Rate ohne das ihr mehr tilgt. ihr hättet bei gleichbleibenden 1.5% Tilgung und steigenden Zinsen von 5% mal eben ne Rate von 2700€, was zwar im Budget ist aber blöd wäre . D.h. das Risiko von höheren Zinsen ist groß. Auf sinkende Zinsen würde ich persönlich nicht spekulieren..... Grade nicht bei nem unterschied von so wenig Prozent. An deiner Stelle würde ich wenigstens 10 Jahre nehmen. Und dir bei günstigen Zinsen ein Forward Darlehen (max.60Monate im Vorraus) sichern.

  3. Avatar von SunMario
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Hi Welpe, vielen Dank für Deine Hilfsbereitschaft. Das hilft mir auf jeden Fall schon einmal weiter!

  4. Avatar von wary
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von SunMario
    Da wir in den nächsten 5 Jahre möglichst wenig abzahlen wollen, da wir auch Kinder planen (ca. 2.000 Euro / Monat), wie würdet Ihr hier finanzieren?

    Mein Plan war, die Zinsbindung nur auf 5 Jahre belaufen zu lassen und hier ca. 2.000 Euro pro Monat abzubezahlen.

    In 5 Jahren wird sich der Zins wieder geändert haben; hoffentlich zu unseren Gunsten. Dann würden wir für die Restschuld einen neuen Kredit zu hoffentlich niedrigeren Zinsen aufnehmen und ca. 3.500 Euro im Monat tilgen können.
    Michi
    Wenn ihr Kinder plant, dürften die 5 Jahre doch grundsätzlich knapp bemessen sein.

    Niemand kann euch sagen wie schnell die Schwangerschaften eintreten und wie lange ihr danach beruflich kürzer treten müsst.

    Ich würde eher zu 15 oder 20 Jahren Zinsbindung tendieren, der Zinsaufschlag ist m.E. akzeptabel für die Sicherheit und die Flexibilität die ihr dadurch gewinnt.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    10 oder 15 Jahre fest mit einer Tilgungssatzänderungsoption und gut ist. So hoch wie möglich/wie gewünscht mit der Tilgung anfangen, Tilgung runtersetzen, wenn erforderlich und wenn wieder mehr Spielraum da ist die Tilgung wieder erhöhen.

    Es spielt auch eine Rolle wie alt sie sind und was sie womit verdienen.

  6. Avatar von SunMario
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Danke für die Antwort. Wir sind Anfang / Mitte 30 Jahre alt; meine Freundin und ich verdienen jeweils so 3.900 Euro netto, also gemeinsam ca. 7.800 Euro. Ich habe allerdings die nächsten 4,5 Jahre noch einen weiteren Kredit mit 950 Euro / Monat zu tilgen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Warum lösen Sie den Kredit nicht aus vorhandenem EK ab? Ist der Zins im Kredit niedriger als ihr Anlagezins??

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von SunMario
    Hallo zusammen,

    ich habe ein dringendes Anliegen und bin wirklich über jegliche Tipps und Ratschläge dankbar.

    Ich habe etwas Geld geerbt und würde mir gemeinsam mit meiner Freundin gerne ein Eigenheim in München kaufen.

    Die Kosten der Immobilie wird mit sämtlichen Nebenkosten ca. 1.100.000 Euro betragen, eine Menge Geld.

    Wir können aufgrund der Umstände ca. 550.000 Euro anzahlen.

    Nun meine Frage:

    Da wir in den nächsten 5 Jahre möglichst wenig abzahlen wollen, da wir auch Kinder planen (ca. 2.000 Euro / Monat), wie würdet Ihr hier finanzieren?

    Mein Plan war, die Zinsbindung nur auf 5 Jahre belaufen zu lassen und hier ca. 2.000 Euro pro Monat abzubezahlen.

    In 5 Jahren wird sich der Zins wieder geändert haben; hoffentlich zu unseren Gunsten. Dann würden wir für die Restschuld einen neuen Kredit zu hoffentlich niedrigeren Zinsen aufnehmen und ca. 3.500 Euro im Monat tilgen können.

    Ich bin auf diesem Gebiet leider sehr unerfahren und würde mich wirklich freuen, wenn Ihr mir hier sagen könntet, was Ihr davon haltet, bevor ich in ein Beratungsgespräch gehe.

    Würdet Ihr ein anderes Vorgehen vorschlagen?

    Auch über jegliche persönliche Meinungen / Finanzierungsvorgängen bin ich dankbar.

    Herzlichen Dank und viele Grüße,
    Michi
    Wie hoch ist der Kaufpreis?

  9. Avatar von SunMario
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Der Kaufpreis liegt bei 1.000.000 Euro

  10. Avatar von wary
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von SunMario
    Danke für die Antwort. Wir sind Anfang / Mitte 30 Jahre alt; meine Freundin und ich verdienen jeweils so 3.900 Euro netto, also gemeinsam ca. 7.800 Euro. Ich habe allerdings die nächsten 4,5 Jahre noch einen weiteren Kredit mit 950 Euro / Monat zu tilgen.
    So lange noch keine Kinder da sind, würde ich die Tilgung höchstmöglich betreiben.

    Also entweder einen Vertrag mit hohen Sondertilgungsmöglichkeiten oder Tilgungsänderungen... oder beides. Je nachdem, wie hoch der Zinsaufschlag ausfällt.

    Bis ein Kind da ist solltet ihr doch problemlos auch 3.000 € monatlich in Zins und Tilgung stecken können. Dann tilgt ihr immerhin schonmal so rund 15.000 € pro Jahr und bereitet euch schonmal ein wenig auf die Elternzeit vor.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Diese beiden Optionen kosten bei den besten Anbietern keine Aufschläge mehr.

  12. Avatar von wary
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Diese beiden Optionen kosten bei den besten Anbietern keine Aufschläge mehr.
    Wenn die besten Anbieter auch gleichzeitig die besten Zinsen bedeutet: Um so besser!

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Na dann.......

  14. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Hallo SunMario, 5 Jahre sind in der Tat etwas gewagt, da kann der Schuss auch nach hinten losgehen.
    Würde eher bis 20 Jahre Sollzinsbindung wählen, da sind Sie auf der sicheren Seite.
    Und falls die Zinsen nach 10 Jahren niedriger sind können Sie problemlos nach BGB 489 kündigen.

  15. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Das minimum sollte 10 Jahre Sollzinsbindung sein. Nach Vollauszahlung + 1/2 Jahr "problemlos nach BGB 489 kündigen"

    Also nach etwas mehr als 10 Jahren kann man umschulden.
    Im aktuellen Zinsumfeld würde ich auf 15 Jahre Sollzinsbindung gehen. (kommt ja immer noch früher raus)

    An die Experten macht es überhaupt noch Sinn z.B. einen Teil mit 100T Bausparvertrag z.B. abzusichern ?
    Guthabenzins und Sollzins rechnet sich vermutlich nicht. (daher möglichst viel tilgen)

    wie bereits geschrieben: (noelmaxim)
    10 oder 15 Jahre fest mit einer Tilgungssatzänderungsoption und gut ist. So hoch wie möglich/wie gewünscht mit der Tilgung anfangen, Tilgung runtersetzen, wenn erforderlich und wenn wieder mehr Spielraum da ist die Tilgung wieder erhöhen.

  16. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Hallo,

    auf jeden Fall ist ein "Bausparkonto" eine Option, so dass ein Teil der Tilgung in den Bausparvertrag geht. Dabei sollte nicht die Zinssicherung
    im Vordergrund stehen, sondern der Puffer den man damit aufbaut und an welchen man jederzeit rankommen könnte.

    Sinnvoll sind hier Verträge mit ca. 80.000 Euro Bausparsumme, wo man ca. 30.000 Euro an Guthaben in den kommenden 10 Jahren
    ansammelt. Damit hat man den Anspruch auf einen optionalen Darlehensanspruch unter 50.000 Euro (In Summe 30.000 Guthaben
    + 50.000 Euro Darlehensanspruch = 80.000 Euro Auszahlung). Dieser Darlehensanspruch ist dann blanko und wird
    nicht ins Grundbuch eingetragen, hilft aber die Restschuld abzufedern.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Das minimum sollte 10 Jahre Sollzinsbindung sein. Nach Vollauszahlung + 1/2 Jahr "problemlos nach BGB 489 kündigen"

    Also nach etwas mehr als 10 Jahren kann man umschulden.
    Im aktuellen Zinsumfeld würde ich auf 15 Jahre Sollzinsbindung gehen. (kommt ja immer noch früher raus)

    An die Experten macht es überhaupt noch Sinn z.B. einen Teil mit 100T Bausparvertrag z.B. abzusichern ?
    Guthabenzins und Sollzins rechnet sich vermutlich nicht. (daher möglichst viel tilgen)

    wie bereits geschrieben: (noelmaxim)
    10 oder 15 Jahre fest mit einer Tilgungssatzänderungsoption und gut ist. So hoch wie möglich/wie gewünscht mit der Tilgung anfangen, Tilgung runtersetzen, wenn erforderlich und wenn wieder mehr Spielraum da ist die Tilgung wieder erhöhen.
    10 Jahre fest bedeutet, man kann nach 10 Jahren ablösen. Das halbe Jahr Kündigungsfrist gilt nur bei Zinsfestschreibungszeitpunkten größer 10 Jahre.

  18. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von SunMario

    Da wir in den nächsten 5 Jahre möglichst wenig abzahlen wollen, da wir auch Kinder planen (ca. 2.000 Euro / Monat), wie würdet Ihr hier finanzieren?
    Ich würde es tatsächlich etwas anders machen, als hier generell vorgeschlagen wird, aber dazu musst Du Dir einige Sachen durch den Kopf gehen lassen:

    1. Bei 1 Mio Kaufpreis +NK sind auch in M die Durchschnittsverdiener raus, d.h., das ist eine Finanzierung, die aktuell viele Menschen in M nicht stemmen können. Daraus ergibt sich, dass der Käuferkreis kleiner ist. Erste Frage ist also, ob da noch was am Preis geht, gerade in der aktuellen Situation. In 2-3 Monaten kann es zu einer Zins-Senkung kommen, ist zumindest schon angekündigt .. was dann wieder die Nachfrage und damit den Preis erhöhen wird. Bei der Summe sind 2-5% Preisnachlasse ja auch schon eine signifikante Summe.

    2. M bzw. die big7 sind nicht mit den meisten anderen Regionen in D zu vergleichen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Finanzierungen in stark nachgefragten Ballungszentren gar nicht vollständig getilgt werden, weil vorher die Kinder aus dem Haus sind oder auch das Rentenalter erreicht wird. Bei Euch wäre es so, dass Ihr volltilgen könnt, bei hoher anfänglicher Tilgung auch in 10-15 Jahren, was aber dazu führen würde, dass Ihr +800T€ oder auch ggflls. 1,x Mio Euro in einer Immo gebunden hättet. Das muss nicht immer sinnvoll sein.

    2.a Alternative zu 2 wäre also ... ihr tilgt nicht besonders viel, sondern eher nur minimal. Bei 1% Tilgung und 3% Zins würdet Ihr eine Belastung von 1833€ p. M. haben - allerdings fast dauerhaft, weil bei 1% Tilgungsrate hohe Restschulden - gewollt/gezielt - in der Anschlussfinanzierung erzeugt werden.

    Das ist aber eine Frage, die auch darauf abzielt, wie sicher Eure Jobs sind, wie sicher man lange in M bleiben wird und wie ruhig man mit einer halben Mio dauerhaften Schulden lebt und schläft etc. pp.

    Ich würde das insgesamt mit einer Mischung aus 150T€ zu 5 Jahren und zwei Blöcken zu je 200T€ mit einmal 8-10 und einmal 15 Jahren Laufzeit machen. Das ermöglicht Euch, nach den ersten 5 Jahren alle 2-3 Jahre nachzujustieren und auf aktuelle Veränderungen zu reagieren - sowohl, was den Zinsmarkt, als auch Eure pers. Situation angeht.

    Mein Plan war, die Zinsbindung nur auf 5 Jahre belaufen zu lassen und hier ca. 2.000 Euro pro Monat abzubezahlen.

    In 5 Jahren wird sich der Zins wieder geändert haben; hoffentlich zu unseren Gunsten. Dann würden wir für die Restschuld einen neuen Kredit zu hoffentlich niedrigeren Zinsen aufnehmen und ca. 3.500 Euro im Monat tilgen können.
    Das ist ein Zock mit 550T€ auf einen geringeren Zinssatz in 5 Jahren. Kann man tun, muss man aber auch aushalten, wenn das schief geht. Die Frage ist - kannst Du das? Ich verstehe Deinen Ansatz, würde es aber wie beschrieben auf 150T€ deckeln. Wenn das nicht klappt, zieht Dir das nicht die Schuhe aus. Du musst auch bedenken: 8T€ netto klingt viel, ist aber in M und wenn wegen der Kinder 25-50% des Gehalts ausfallen auch nicht so viel, dass man damit mal eben solche Zocks ausgleichen kann.

    Was Du aber auch tun kannst, ist, sehr schnell zu tilgen und dann situativ "to borrow against" umsetzen, d.h., du erreichst zeitnah 70-80% EK-Anteil an der Immo, was Dich dann wieder in die Lage versetzt, die - vermutlich im Preis gestiegene - Immo erneut mit individuellen Krediten zu belasten. Im Prinzip kannst Du dann die Situation, wie in 2a beschrieben nachträglich und gesteuert herstellen.

    Habe ich bei meiner Immo auch gemacht, weil es 2021 dafür ein gutes Zinsfenster gab.

    Allerdings und das nur zur Einordnung: wir verfügen über ein ähnliches Haushaltseinkommen wie Ihr, meine Immo ist weniger wert, wir wohnen in einer deutlich günstigeren Region und unsere Kids wohnen noch ca. 6 Jahre bei uns, wenn sie nicht vor Ort studieren, d.h., bei mir ist schon absehbar, dass ich die Bude in spätestens 8-10 Jahren wieder abstoße. Bis dahin habe ich dann auch wieder - fast aus Versehen - vollgetilgt, was mein Anschlussrisiko minimiert.

  19. Avatar von wary
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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Zitat Zitat von Zapp73
    Bei Euch wäre es so, dass Ihr volltilgen könnt, bei hoher anfänglicher Tilgung auch in 10-15 Jahren,
    Puh... also für 15 Jahre müssten die beiden schon ein komplettes Nettogehalt alleine für Zins- und Tilgung festsetzen.

    Für die Restlaufdauer des vorhanden Kredites wäre das schon ein heftiger Einschnitt, wenn Kinder kommen nahezu unmöglich.

    Eine Tilgung gar in 10 Jahren? Bestimmt nicht, da liegt die Rate bei ca. 5300 €

  20. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist gerade online

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    Standard AW: Eigenheimfinanzierung im Januar 2024

    Ich mag wie Du denkst. /Ironie off

    Erstens ignoriert Deine Rosinenpickerei fast alles, was ich sonst noch so geschrieben habe und zweitens sollte der Zeitraum "10-15 Jahre" dem TE aufzeigen, was möglich ist, wenn er zielgerichtet und zugegeben maximal tilgt. 10 Jahre sind Deiner Meinung nach nur mit 5,3T€ möglich?

    Nein.

    Hau' mal 3T€ in Zins und Tilgung und 1,5T€ in einen ETF mit 6%. Was kommt dann raus? Ups ... 11 Jahre. Und wenn keine Kids kommen, mtl. noch 3300€ zum Leben.

    Und das bei einem Paar, wo beide in jungen Jahren mehr Netto verdienen, als der Durchschnitt in D brutto, wir haben es ergo mit einem Paar zu tun, wo beide mutmaßlich eine überdurchschnittliche Ausbildung und damit Anstellung/Verdienstmöglichkeit haben. Und damit auch gute Chancen auf mehr Einkommen, selbst wenn ein Gehalt mal für 5 Jahre halbiert wird.

    Selbst dann, wenn das in 10 Jahren nicht vollständig funktioniert, ist die Bude in 10 Jahren ca. 1,4 Mio wert (mittlere Preisentwicklung, dürfte für M noch zu wenig sein) und mit Kids (und dementsprechend Null € im ETF) stehen bei 3T€ Zins/Tilgung noch ca. 325T€ Restschuld auf dem Zettel. Und dann kommst Du und sagst, dass das aber noch keine Volltilgung sei. Stimmt. Die 325T€ entsprechen dann aber auch nur noch einer Restschuld von 22%, Tendenz fallend und - wie gesagt - dann ohne ETF. Aktuell gibt's aber noch keine Kinder, sondern die sind nur in Planung ... ergo können sie, wenn sie einigermaßen sparsam leben, ganz locker 1-2T€ zus. Sparquote generieren und diese indivuell einsetzen, je nachdem wann und ob Kinder tatsächlich Wohnraum beanspruchen.

    Es stimmt darüber hinaus auch, dass ich mit meiner LG vor 13 Jahren eine 90%-Finanzierung (fast) allein auf meinen Verdienst gestemmt habe, unsere Kids aktuell 11 und 13 Jahre alt sind und ich meinen Verdienst seit 2011 defensiv betrachtet verdoppelt habe. Wenn ich es drauf angelegt hätte, hätte ich 2021 tatsächlich komplett tilgen können und wäre bei ähnlichen Voraussetzungen fertig gewesen. Also nach 10 Jahren mit zwei Kids fast über den gesamten Finanzierungszeitraum basierend auf _einem_ Gehalt. Und nein, wir mussten da weder auf Urlaub oder sonstigen Luxus verzichten, lediglich zu Beginn und 2019 hatte ich Jahre, wo keine großen Spielräume waren, was aber u.a. auch anderen Investitionen geschuldet war, die sich in den Folgejahren ausgezahlt haben.

    Aber klar, geht natürlich alles nicht ...

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