Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

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  1. Avatar von Marie_94
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    Standard Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Hallo ihr Lieben,



    Habe mich entschieden nun auch mal unsere Situation zu schildern und nach Rat zu fragen.

    Wir möchten ein Haus im Ruhrgebiet kaufen.
    Kaufpreis: 401k, Einigung mit Verkäufern ist schon erfolgt.

    Eigenkapital: 240k (davon ca die Hälfte für den Kredit, die Hälfte halten wir für Sanierungen zurück. Diese beziehen wir bei der Bank nicht in den Kredit mit ein, damit wir das hin und her mit dem Einreichen der Rechnungen nicht haben. Es sind aber alles Wertsteigernde Maßnahmen.)

    Einkommen: ich verdiene 3.800 € brutto in einer unbefristeten Festanstellung. Das sind 2.350 netto, weil vom Brutto eine Direktversicherung abgeht. In einer Selbstständigkeit (die seit 7 Jahren besteht) verdiene ich sehr konservativ geschätzt nochmal netto dasselbe. Ich war vor 2023 nur selbstständig und fahre seitdem das Modell festangestellt + selbstständig.
    Außerdem kommt Kindergeld für 2 Kinder dazu.

    Mein Mann ist rein selbstständig. Der Kredit wird aber nur über mich laufen, da es nur mein Eigenkapital ist und ich somit auch alleine im Grundbuch stehen werde. In der Realität ist das Haushaltseinkommen durch sein Gehalt also noch höher (und wir teilen uns die Rate), die Bank rechnet aber natürlich nur mit meinem EK als Kreditnehmerin.

    Der Finanzvermittler hat uns einen Kredit bei der Coba über 320k angeboten, Rate etwas unter 1.400€. War für uns okay, da unser maximum bei 1.500€ lag.

    Unser Problem besteht nun darin, dass wir keinen Steuerbescheid über 2021 (und auch nicht über 22,23) haben, obwohl dieser seit über einem halben Jahr beim Finanzamt eingereicht wurde. Wir haben bereits einen Untätigkeitseinspruch eingereicht. Leider beschleunigt es das ganz nicht wirklich, weil durch Hochzeit im Jahr 2021 erst eine gemeinsame Steuernummer generiert werden muss, was das Finanzamt bislang nicht getan hat.

    Die Steuererklärung vom Steuerberater reicht der Coba nicht. Der Bescheid von 2020 auch nicht (weil zu alt und zu niedrig, da in diesem Jahr ein Kind kam) Für die Jahre 2022 und 2023 hat der Steuerberater mir EüRs erstellt, die jeweils ein Einkommen von knapp 100k nachweisen.

    Wir hatten bereits einen Notartermin (auch auf Anraten des Finanzvermittlers) gemacht, weil er davon ausging, dass die Erklärung 2021 und die EüRs reichen. Für die Festanstellung sind natürlich alle Abrechnungen vorhanden. Es geht bei den Nachweisen nur um die (Teil-)Selbstständigkeit.

    Nun hat uns das Finanzamt 4-6 Wochen in Aussicht gestellt, bis der Bescheid vorliegt. Das reicht nicht mehr bis zum Notartermin, den wir werden verschieben müssen – und darum bangen, dass die Verkäufer geduldig sind.
    Unser Finanzvermittler meinte, es gebe auch Banken, die ein Darlehen ohne den Bescheid geben Würden, das wäre aber deutlich teurer. Leider hat er nicht gesagt, wie viel teurer.

    Hat jemand mit einer solchen Situation Erfahrung oder weiß, wie viel teurer ein Darlehen ohne den Bescheid wäre?

    Wir sind beide um die 30.ich bin eigentlich nicht bereit, es an einem lahmarschigen Finanzamt scheitern zu lassen.

    Lg
    Marie

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Das wird der Finanzvermittler ihnen aber berechnen können.

    Der Fehler liegt bei ihrem Berater, denn explizit die Commerzbank, das hätte er wissen müssen, erwartet als derzeit Top 3 Anbieter diesen Bescheid als Mindestunterlage. Ist der Bescheid nicht vorhanden, hätte er den Fall niemals der Commerzbank vorstellen dürfen!!

    Behelfsweise lasse ich im übrigen, so die Grundvoraussetzungen alle passen und ich mir das anhand der Unterlagen plausibilisiert habe, den Kunden eine Erklärung fertigen, wo er mitteilt, dass er zur Abgabe der Steuererklärung nicht veranlagt ist.

    Ist man als Verbraucher dazu nicht bereit, kann ich den Fall der CoBa nicht vorstellen, vergebe Mühen, verschwendete Zeit!

  3. Avatar von Marie_94
    Marie_94 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Danke für die schnelle Antwort. Ich vermute auch, dass der Fehler an dieser Stelle liegt, leider müssen wir uns nun auf die Lösungssuche konzentrieren, anstatt ihm Vorwürfe zu machen.

    Welche Bank verzichtet denn auf einen Bescheid und ist nur mit der Erklärung zufrieden? Können Sie einschätzen, was das an Aufschlag bedeutet?

    Eine Nicht-Veranlagung kommt vermutlich nicht in Frage, ich habe in 2021 ca. 60k aus Selbstständigkeit gehabt … und muss ja auch 3 Jahre Konstante Einnahmen nachweisen, damit die Selbstständigkeit angerechnet wird …

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Wo müssen sie konstante Einnahmen aus den letzten 3 Jahren nachweisen??

    Scheitern am lahmarschigen Finanzamt ist das eine, Scheitern am unerfahrenen Berater das andere.

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Zitat Zitat von Marie_94
    Welche Bank verzichtet denn auf einen Bescheid und ist nur mit der Erklärung zufrieden? Können Sie einschätzen, was das an Aufschlag bedeutet? (
    Das lässt sich alles berechnen, aber dafür sind individuelle Daten und Informationen von Nöten, alleine schon um regionale Banken im Scoring/Ergebnis mit einbeziehen zu können, aber auch um den Wert der zu erwerbenden Immobilie vorermitteln zu können und/oder den Beleihungsauslauf zu ermitteln.

    Bezüglich Bonität - da die Banken unterschiedliche Haushaltsansätze haben - wäre u.a. auch wichtig, wie viele Gehälter es und/oder es Weihnachts-, und/oder Urlaubsgeld gibt, auch ob Kreditraten in die Haushaltsberechnung einzubeziehen sind usw.

  6. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Das Haus befindet sich im Ruhrgebiet in einer Grossstadt
    Urlaubs-/Weihnachtsgeld gibt es nicht.
    Es gibt Tantiemen, die aber vermutlich zu stark schwanken, als dass man sie einbeziehen kann. Sind ein paar Tausend bis 10k im Jahr.

  7. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Wir hatten das Haus vorher mit dem Rechner von Boris NRW (Bodenrichtwert) kalkuliert, den wohl auch die Banken nutzen. Das passte

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Sorry, aber den von Ihnen benannten Rechner nutzt keine Bank:

    1) Sprengnetter
    2) VDP Research
    3) Lora

    Der Beleihungsauslauf ist auch erst mal das kleinste Übel, da die Banken 100% - mit oder ohne 10 % Sicherheitsabschlag - des Kaufpreises vorerst ansetzen. Wenn ich nun aber score und eine Bank empfehle, ohne zu beachten, wie sie den Kaufpreis intern bewertet, läuft man Gefahr im Ergebnis da auszulaufen, wo ihr Berater ausgelaufen ist, Mühen ohne ein positives Kreditvotum.

    Ich Berater wird Ihnen ja am WE ein neues, nachhaltigeres Angebot erstellen können und ihnen ihre Frage bestens beantworten können.

    Ich kann das auch, aber nur, wenn mir über die Ihnen zugesendete elektronische Selbstauskunft alle relevanten Daten individuell vorliegen.

  9. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Also wenn du jetzt 3 Jahre keinen Steuerbescheid bekommen hast und wenig voraus gezahlt hast, da kann mal schnell ne Steuerschuld von 40 k pro Jahr auf dich zukommen.
    Das wären dann mal eben so 120 tausend Euro.

    Was hat der Steuerberater denn so an Nachzahlung berechnet ?

  10. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Für 2021 (durch Ehe seitdem) ca. 8.000€, die wir zusammen nachzahlen müssen. Laut eingereichter Steuererklärung.

    2022 wird es mehr sein, 2023 wieder weniger, weil ich da bereits festangestellt war und im Hauptjob ganz normal die Abzüge hatte.
    Für die Steuerschuld halten meine Eltern zur Sicherheit ebenfalls Geld für uns zurück, anstatt es uns nun für den Hauskauf zu leihen.

  11. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Zudem würde die Summe ja auch nicht auf einen Schlag anfallen. In der Zeit bis zum nächsten Bescheid, verdienen wir ja auch weiterhin Geld

  12. Avatar von hausbauwest
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Ein guter Unternehmer, kann selbstständig im laufenden Jahr seine voraussichtliche Steuerbelastung berechnen und damit ggf. auch „spielen“ können.
    Noch ne Sonderzahlung in die Rente, neuen Computer oder Maschine oder sonst was gegen die Steuerlast legen….. und so weiter.


    Und Punkt 2 …. Ganz wichtig.
    Steuern für ein Geschäftsjahr werden immer aus den Einnahmen des selben Geschäftsjahres bezahlt und nicht vom brutto der Folgejahre.

    Also ganz ehrlich, mich wundert es nicht das die Bank nein sagt.
    Ggf musst du noch Beiträge bei der Kv nachzahlen für 3 Jahre. Junge junge

  13. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Ich bin zur Zeit der reinen Freiberuflichkeit über die Künstlersozialkasse versichert gewesen, die wie ein Arbeitnehmer die halben Beiträge übernommen hat. Dort ist keine Nachzahlung mehr zu erwarten.

    Da wir einen Steuerberater haben, der extrem überlastet ist, berät er uns leider so gut wie gar nicht … die größte steuernachzahlung entfällt auf 2022. dort hat mein Mann aber viele Investitionen getätigt und keinen großen Gewinn gehabt, sodass sich bei gemeinsamer Veranlagung auch meine Steuerlast reduziert

  14. Avatar von Marie_94
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Die Umsatzsteuern habe ich alle vorausgezahlt, nachgezahlt wird vor allem die Einkommenssteuer

  15. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Nicht alle Investitionen kann man mit einmal in Abzug bringen.
    Dazu muss man sich dann mit der AFA beschäftigen.

  16. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Sei es wie es ist.
    Bei unternehmen wollen die Banken immer aktuelle Steuerbescheide sehen.
    Und da zählt was unterm Strich steht.

  17. Avatar von Marie_94
    Marie_94 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Ich habe 2022 einen Gewinn von 98k gehabt. Davon abgezogen sind noch kein Steuerfreibetrag, Kinderfreibetrag etc. Die Nachzahlung, selbst wenn man mit Einzelveranlagung rechnet, geht eher in Richtung 25k anstatt 40k. Klar ist das viel, aber das betrifft nur 2022. wie gesagt, ab 2023 war ich Festangestellt und die Selbstständigkeit hat sich ca halbiert vom Gewinn her

  18. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Hallo Marie_94, wenn Sie "den besten Zins" oder einen sehr guten Zins haben möchten bietet sich in der Tat das Warten auf aktuelle Einkommensteuerbescheide an,
    da der Steuerbescheid 2020 zu alt ist.

    Wenn Sie mit einem Darlehen von EUR 280.000 (70% vom Kaufpreis EUR 401.000) zurecht kommen würden in Ihrer Planung, dann könnte man mit Ihrem Steuerbescheid 2020 und der EÜR bis 2023 und Ihrer Festanstellung mitunter eine schnelle Darlehenszusage erhalten.
    Gehen Sie aber bankseitig von einem Risikozuschlag auf die "rosa Wolken Konditonen" im Bereich 0,5% ungefähr aus.

    Denn die Eckdaten von Ihnen sehen ja nach wie vor sehr gut aus.

  19. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Zitat Zitat von hausbauwest
    Ein guter Unternehmer, kann selbstständig im laufenden Jahr seine voraussichtliche Steuerbelastung berechnen und damit ggf. auch „spielen“ können.
    Noch ne Sonderzahlung in die Rente, neuen Computer oder Maschine oder sonst was gegen die Steuerlast legen….. und so weiter.
    Das hängt nicht von der Güte des Unternehmers ab, sondern von der Konstanz der Einnahmen und der Komplexität des Unternehmens.

    Und Punkt 2 …. Ganz wichtig.
    Steuern für ein Geschäftsjahr werden immer aus den Einnahmen des selben Geschäftsjahres bezahlt und nicht vom brutto der Folgejahre.
    Unsinn.

    Vorauszahlungen werden aus dem laufenden Geschäftsjahr getätigt - wie gut oder schlecht die passen, hängt davon ab, wie man damit umgeht. Geplante Nachzahlungen können sinnvoll in Folgejahre verschoben werden, weil man nicht zur sofortigen Abgabe der Steuer verpflichtet ist. Das fällt exakt unter den Punkt, den Du oben genannt hast.

    Also ganz ehrlich, mich wundert es nicht das die Bank nein sagt.
    Ggf musst du noch Beiträge bei der Kv nachzahlen für 3 Jahre. Junge junge
    Möglich, wäre aber nicht unüblich im Gründungszeitraum bzw. in Jahren, wo hohe Schwankungen drin sind - wenn es sich um gKV handelt. Bei pKV dürfte das egal sein.

  20. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit fehlendem Steuerbescheid

    Zitat Zitat von Marie_94
    Zudem würde die Summe ja auch nicht auf einen Schlag anfallen. In der Zeit bis zum nächsten Bescheid, verdienen wir ja auch weiterhin Geld
    Also mein persönliches FA ist da relativ unerbittlich - die wollen immer alles auf einen Schlag und ziemlich zeitnah, wenn die Zahl steht. Und das Letzte was Ihr als Selbständige wollt, ist eine Ratenzahlung ans FA, denn dann ist Euer Schufa-Score mit einem Schlag am Boden.

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