Gutachten Immobilie

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  1. Avatar von Andy1972
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    Standard Gutachten Immobilie

    Hallo,
    Es geht um einen Immobilien-Verkauf (Haus Baujahr 1960, renovierungsbedürftig) in der Familie mit einem Verkaufspreis durch ein Gutachten von 2016.

    Der Bodenrichtpreis ist seit dem zwar gestiegen aber da spielen ja auch noch andere Dinge mit reinspielen wie aktuelle Marktlage, Kreditzinsen.

    Ist das Gutachten 2016 zu hoch und sollte ich ein aktuelles verlangen ? Oder ist das 2016 angemessen ?

    Freu mich über Rückmeldung !

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    In den 8 Jahren kann viel passiert sein - sowohl positiv, als auch negativ.
    Wenn nichts gemacht wurde, dann auf jeden Fall negativ.

  3. Avatar von Andy1972
    Andy1972 ist offline
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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Allerdings ist der Bodenrichtpreis definitiv gestiegen …

  4. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Vor 8 Jahren war das Thema Energieeffizienz noch nicht so stark wertbeeinflussend wie heute. Ob und wie hoch der Einfluss ist, hängt davon ab, in welchem Zustand das Haus 2016 war und was etwaig zwischenzeitlich noch investiert wurde - oder auch nicht. Es kann also sein, dass man das Gutachten von 2016 als Basis nimmt und nur ein paar wenige Anpassungen vornimmt, kann aber auch sein, dass man das Gutachten mehr oder weniger komplett neu machen muss.

    Bei normaler, üblicher Entwicklung sollte der Wert des Hauses allerdings ggü 2016 gestiegen sein - die normale Entwicklung setzt aber auch voraus, dass kein überdurchschnittlicher Instandhaltungsstau besteht und das kann niemand ohne Besichtigung beurteilen.

  5. Avatar von Sellicando
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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Hallo, im ersten Schritt würde ich das Gutachten auf den heutigen Wert aktualisieren. Das kannst du in vielen Details selbst machen. Das Gutachten wurde wahrscheinlich mit dem Sachwertverfahren erstellt. Der Wert des Gebäudes ändert sich (ohne Renovierungen) innerhalb der 8 Jahre um ca. 10% nach unten (man rechnet mittlerweile mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer). Das macht im Gutachten häufig nicht so viel aus. Bedeutender ist der Bodenrichtwert, weil sich da in den Jahren sicher viel geändert hat. Der wichtigste Punkt ist der "Sachwertfaktor". Der steht auf der Seite mit den Rechnungen ganz unten, noch vor dem Verkehrswert. Du kannst beim Gutachterausschuss deiner Stadt/Gemeinde anrufen und dir einen aktuellen Sachwertfaktor für das Haus geben lassen. Der wird zwar wahrscheinlich nur in einer Spanne genannt, aber das ist immerhin ein wertvoller Anhaltspunkt.
    Dann reduzierst du rechnerisch den früheren Gebäudewert um ca. 10%
    Dann erhöhst du rechnerisch den früheren Grundstückswert um: Bodenrichtwert neu * Grundstücksgröße
    Mit den beiden Werten ersetzt du dann die alten Werte aus der Sachwertberechnung.
    Dann setzt du in die Berechnung den aktuellen Sachwertfaktor ein (z.B. Haus, Gebäude und Außenanlage sind 300 TEUR Wert * 1,10 Sachwertfaktor = geschätzter Verkehrswert 330 TEUR)
    Jetzt hast du einen Anhaltspunkt, ob das Gutachten aus 2016 gut oder schlecht für dich ist.
    Hoffe das war nicht zu kompliziert erklärt -viel Erfolg.

  6. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Zitat Zitat von Sellicando
    Hallo, im ersten Schritt würde ich das Gutachten auf den heutigen Wert aktualisieren. Das kannst du in vielen Details selbst machen.
    Das kann man eben _nicht_ so pauschal zum DIY empfehlen. Das kann klappen, kann aber auch grandios in die Hose gehen, vor allem, wenn es sich um eine renovierungsbedürftige Immo aus den 60ern handelt.

    Sorry, wenn ich das so klar und hart formuliere, aber wer sowas einem offensichtlichen Laien derart pauschal rät, hat von Immobewertung keinen blassen Schimmer.

  7. Avatar von Sellicando
    Sellicando ist offline

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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    @ Zapp73 spar dir das sorry wenn du danach persönlich wirst...

    Die Frage von Andy war nicht wieviel das Haus heute genau Wert ist, sondern ob ein Gutachten aus 2016 als Grundlage für einen heutigen Verkaufspreis angemessen sein kann.

    Wenn man also unterstellt, dass das Haus seitdem nicht renoviert wurde, sich aber auch nicht wesentlich verschlechtert hat, dann spielt der reine Gebäudewert mit Baujahr 1960 sehr häufig nicht die entscheidende Rolle im Gutachten.

    Was häufig eine Rolle spielt ist der Grundstückswert. Der ist nach meiner Meinung nahezu überall in Deutschland zum Teil deutlich gestiegen. (Quelle z.B. Immobilienmarktbericht Deutschland 2023) Seite 170.

    Was je nach Lage und Immobilienmarkt auch steigen dürfte sind die Sachwertfaktoren. Die drücken aus, wie sich ein "modellhaft" errechneter Wert eines Gebäudes zu seinem "tatsächlichen" Verkaufspreis verhält. Das ist Aufgabe der Gutachterausschüsse und die können (abhängig u.a. von der Größe des Immobilienmarktes für den sie zuständig sind) dir eine Spanne von Sachwertfaktoren nennen.
    Dieser Sachwertfaktor passt damit (theoretisch) den bis dahin vom Gutachter ermittelten Wert noch einmal an die Marktsituation an. Dies geschieht durch Multiplikation vom bis dahin ermittelten Sachwert mit eben diesem Faktor.
    Jetzt kannst du dir sicher vorstellen, was ein Sachwertfaktor aus 2016 z.B. mit 1,1 im Vergleich zu einem Faktor aus 2022 (oder 2023) z.B. mit 1,3 für einen Unterschied im Gesamtergebnis ausmachen kann (in dem Beispiel ein plus von 20%).

    Also - um kritischen Kommentaren vorzugreifen - wenn du den genauen Wert der Immobilie wissen möchtest, beauftrage einen Gutachter. Der kennt normal den Markt und alle rechtlichen Grundlagen - und da hat sich ab 2021 einiges geändert. Der hat auch Erfahrung in wie weit sich energetische Themen usw. in deiner Region im Wert niederschlagen.

    Wenn du aber grob überschlägig wissen möchtest, ob 2016 eine Immobilie wahrscheinlich mehr oder weniger Wert ist als 2024, dann erhälst du über die geschilderte Methode einen ersten Anhaltspunkt.

    Liegen die Ergebnisse zu nah beieinander? Hast du keine guten Auskünfte vom Gutachterausschuss? Bist du unsicher über die Vorgehensweise oder energetische Themen oder oder? Frag einen Gutachter! Dann ist das Geld für die Aktualisierung gut angelegt.

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Zitat Zitat von Sellicando
    Die Frage von Andy war nicht wieviel das Haus heute genau Wert ist, sondern ob ein Gutachten aus 2016 als Grundlage für einen heutigen Verkaufspreis angemessen sein kann.
    Klare Ansage, der ermittelte Wert in dem Gutachten von 2016 kann überhaupt nichts mehr über den heutigen Wert, aber auch nicht über den Verkaufspreis aussagen!

  9. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Gutachten Immobilie

    Zitat Zitat von Sellicando
    @ Zapp73 spar dir das sorry wenn du danach persönlich wirst...

    Die Frage von Andy war nicht wieviel das Haus heute genau Wert ist, sondern ob ein Gutachten aus 2016 als Grundlage für einen heutigen Verkaufspreis angemessen sein kann.

    Wenn man also unterstellt, dass das Haus seitdem nicht renoviert wurde, sich aber auch nicht wesentlich verschlechtert hat, dann spielt der reine Gebäudewert mit Baujahr 1960 sehr häufig nicht die entscheidende Rolle im Gutachten.

    Was häufig eine Rolle spielt ist der Grundstückswert. Der ist nach meiner Meinung nahezu überall in Deutschland zum Teil deutlich gestiegen. (Quelle z.B. Immobilienmarktbericht Deutschland 2023) Seite 170.

    Was je nach Lage und Immobilienmarkt auch steigen dürfte sind die Sachwertfaktoren. Die drücken aus, wie sich ein "modellhaft" errechneter Wert eines Gebäudes zu seinem "tatsächlichen" Verkaufspreis verhält. Das ist Aufgabe der Gutachterausschüsse und die können (abhängig u.a. von der Größe des Immobilienmarktes für den sie zuständig sind) dir eine Spanne von Sachwertfaktoren nennen.
    Dieser Sachwertfaktor passt damit (theoretisch) den bis dahin vom Gutachter ermittelten Wert noch einmal an die Marktsituation an. Dies geschieht durch Multiplikation vom bis dahin ermittelten Sachwert mit eben diesem Faktor.
    Jetzt kannst du dir sicher vorstellen, was ein Sachwertfaktor aus 2016 z.B. mit 1,1 im Vergleich zu einem Faktor aus 2022 (oder 2023) z.B. mit 1,3 für einen Unterschied im Gesamtergebnis ausmachen kann (in dem Beispiel ein plus von 20%).

    Also - um kritischen Kommentaren vorzugreifen - wenn du den genauen Wert der Immobilie wissen möchtest, beauftrage einen Gutachter.
    Kleiner Tipp: ich bin Gutachter.

    Und ich würde nicht im Traum darauf kommen, ein Gutachten aus 2016 mal eben so mit ein paar Anpassungen … generell … auf Stand 2024 zu hieven bzw das einem Laien so vorzuschlagen.

    Du schon.

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