Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

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  1. Avatar von shabeel
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    Standard Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Hallo,

    Erstmal zu mir: Ich bin 32 und bekomme bereits EM-Rente wegen Kardiologischer Probleme. Der monatliche Auszahlungsbetrag pro Monat beträgt nur 1000€, allerdings darf man ja ca. 17000€ Einkommen im Jahr haben ohne das die Rente gekürzt wird.

    Nun hab ich überlegt das ich mein Vermögen nicht jeden Monat verlebe sondern eine Wohnung davon kaufe welche jeden Monat wieder Geld bringt. Eine Finanzierung brauche ich also nicht.

    Das Objekt ist eine 1 Zimmer Wohnung mit 32m2 und soll 55000€ kosten. Die Nutzung der Wohnung ist ab 60 Jahren aufwärts bestimmt, in dem Gebäude ist ein Sozialverein welcher betreutes Wohnen anbietet für das Haus, ebenfalls ist dort ein "Seniorenkindergarten" untergebracht in dem die Bewohner sich aufhalten können, und eine Großküche für Essen, welches man sich auf die Wohnung bringen lassen kann. Das Haus hat 70 Parteien und ca. 100k€ Instandhaltungsrücklage, natürlich ist alles Barrierefrei, die Wohnung auch. Renovieren muss man nicht. Lt Auskunft der Hausverwaltung kommt das Flachdach irgendwann demnächst mal, wird aber von der Rücklage bezahlt. Das Haus ist Baujahr 2000 und wird mit Gas beheizt.
    Laut Auskunft der Hausverwaltung gehen die Wohnungen "weg wie warme Semmel", da die Leute betreut werden, wäre auch das Risiko geringer das die Wohnung vermüllt oder Zahlungsausfälle entstehen.

    Soviel erstmal zum Objekt. Meiner Einschätzung nach könnte eine Kaltmiete aber maximal 300€ im Monat betragen, davon sind schon 85€ Hausgeld wie Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage, Aufzugswartung usw.. Also schonmal nur 215€ die man unterm Strich im Monat "verdient".

    Wenn ich mit Kaufnebenkosten auf grob geschätzt 60000€ komme, wäre das eine Mietrendite von gerade mal 4,3%. Aber der Markt gibt ja gerade nichts her, und das Objekt ist zumindest recht Risikoarm.

    Hab ich nen Denkfehler in der Rechnung, und lohnt sich das bei der niedrigen Rendite? Meine Eltern haben ihre Wohnungen vor 15 Jahren für 30000€ gekauft und bekommen mittlerweile 400€ Nettokaltmiete, aber die Zeiten sind halt mal vorbei...

  2. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Leider haben sie viele Denkfehler, Frau shabeel,

    Die errechnete Rendite unterliegt immer noch der Versteuerung und etvl. Steuerberaterkosten.
    Um den offensichtlich Denkfehler zu verstehen! Sie bekommen aktuell:
    Erstmal zu mir: Ich bin 32 und bekomme bereits EM-Rente wegen kardiologischer Probleme. Der monatliche Auszahlungsbetrag pro Monat beträgt nur 1.000 €, allerdings darf man ja ca. 17.000 € Einkommen im Jahr haben, ohne dass die Rente gekürzt wird.
    Nun, ihr Denkfehler ist wegen der Sicherheit auf ein Risiko zu verzichten!
    Wenn sie eine Rente von 1.000 € bekommen, verzichten sie lieber auf ein Einkommen von 2.000 €? Zu einem dürfen Sie jährlich
    Hinzuverdienstgrenze für Erwerbsgeminderte steigt deutlich

    Seit 1. Januar 2023 gelten für Personen, die eine Erwerbsminderungsrente beziehen, höhere Hinzuverdienstgrenzen.

    Bei der vollen Erwerbsminderungsrente wird die Hinzuverdienstgrenze von 6300 Euro abgeschafft. Seit 1. Januar 2023 gilt stattdessen eine jährliche Hinzuverdienstgrenze von drei Achtel der 14-fachen monatlichen Bezugsgröße. Das entspricht einer Hinzuverdienstgrenze von 17.823,75 Euro seit dem 1. Januar 2023.

    Bei der Rente wegen teilweiser Erwerbsminderung beträgt die neue Mindesthinzuverdienstgrenze sechs Achtel der 14-fachen monatlichen Bezugsgröße bei einem berücksichtigten Leistungsvermögen von täglich weniger als sechs Stunden. Dies entspricht einer Hinzuverdienstgrenze von 35.647,50 Euro. Wie bisher auch, gibt es zusätzlich eine individuelle Hinzuverdienstgrenze, die sich am höchsten Verdienst der letzten 15 Jahre vor dem Eintritt der Erwerbsminderung orientiert.

    Die Hinzuverdienstgrenzen werden jährlich entsprechend der Bezugsgröße dynamisiert.

    Wichtig: Menschen, die eine Erwerbsminderungsrente beziehen, können einer Beschäftigung oder selbständigen Tätigkeit nur im Rahmen des festgestellten Leistungsvermögens nachgehen. Anderenfalls ist der Anspruch auf die Erwerbsminderungsrente trotz Einhaltung der Hinzuverdienstgrenzen gefährdet. Das heißt, bei einer Rente wegen voller Erwerbsminderung ist eine Arbeitszeit von weniger als drei Stunden täglich und bei einer Rente wegen teilweiser Erwerbsminderung eine Arbeitszeit von weniger als sechs Stunden täglich einzuhalten.
    https://www.deutsche-rentenversicher...eminderte.html

    Nun stellt sich die Frage, ob ein Verdienst von 35.477,50 nicht schon ein reguläres Einkommen? Benötigen denn dann noch eine Rente? Das ist schon der Denkfehler!

    Haben Sie ein weiteres Einkommen aus Mieten Zinsen und Dividenden, erfüllen Sie die Arbeitszeitbedingung und erhöhen sie ihr Einkommen, welches Problem sehen sie eigentlich, was sie brauchen wäre einen Vermögensverwalter, denn eine biometrische Absicherung über eine Versicherung kommt sicherlich nicht mehr in Betracht.

    Dieser muss den Freibetrag von 1.000 € ausnutzen und weitere Zulagen und Steuerfreiheiten zu sichern. Bis zur Rente sind, es noch 35 Jahre als sind 35.000 € steuerfrei zu vereinnahmen! Andere Steuersparformen
    Ließen sich weitere 35.000 € anlegen und die Verzinsung bleibt immer steuerfrei!

    Wie Sie erkennen gibt, es viele Anlageformen gibt und nicht weiter bekannt.

    Mit freundlichem Gruß

    bruno68

  3. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich bin voll erwerbsgemindert, darf also 17.823,75 Euro hinzuverdienen. Die Rente die ich sowieso schon bekomme zählt da nicht dazu, es geht nur um zusätzliche Einnahmen. Aber bei der Wohnung würde ich den vollen Betrag von 17.823,75 Euro ja nie ausschöpfen.
    Grundsätzlich würde die Rentenkasse bei so einem hohen Zuverdienst natürlich Nachhaken woher das Geld kommt, wenn ich das aus Arbeit die länger als 3 Stunden täglich dauert bekomme, wäre ich ja nichtmehr anspruchsberechtigt für die Rente. Da es sich um Mieteinnahmen handelt, kann ich ja nachweisen dass das Geld nicht aus einer Erwerbstätigkeit stammt.
    Insofern würde ich da mit der Rentenkasse nicht im Konflikt liegen, außerdem wären das bei 215€ Nettokaltmiete im Monat nur 2580€ Einnahmen im Jahr, und somit deutlich unter der Hinzuverdienstgrenze der Rentekasse.

    Der Grundfreibetrag der Einkommenssteuer liegt 2022 bei 10.347€. Für 2023 wird er etwas höher sein. Zusätzlich bin ich Schwerbehindert und bekomme 1.140€ nochmal extra. Das wären dann 11478€ Steuerfreiheit für mich.
    Da ich 2019 in Rente ging, muss ich nur 78% der Rente versteuern. Laut Einkommenssteuerbescheid von 2022 waren dass 8.827€ zu versteuernde Einnahmen aus der Rente.


    Bei der Steuerfreiheit inkl. Schwerbehindertenpauschbetrag, von 11478€, und der 78% der zu versteuernden Rente von 8827€, wären also noch 2660€ übrig die ich einnehmen kann, ohne auch nur einen Cent versteuern zu müssen.

    Im Grunde heist das eigentlich das ich für die Wohnung garnichts absetzen muss oder einreichen muss, da sowieso keine Steuer anfällt. Der Einkommenssteuerfreibtrag wird aber jährlich steigen, genauso wie der Schwerbehindertenpauschbetrag immer mal wieder steigt. Insofern brauche ich für die jährliche Steuer noch nichtmal einen Steuerberater, ob ich jetzt 0€ absetzen kann oder 5000€ ist in meinem Fall egal.

    Aber ich hab mich damit vorher wirklich nicht auseinandergesetzt und das ganze erst jetzt intensiv durchdacht und meine Einkommenssteuerbescheide usw durchschaut.
    Aber ohne Gewähr dass da kein Denkfehler drin ist. Aber deshalb frag ich ja auch in einem Forum wie diesem nach, bevor ich im Alleingang irgendwas kaufe.

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Die Instandhaltungsrücklage ist bei 70 Parteien ja nur ca. 1400€ pro Partei - falls hier mal teurere Maßnahmen erforderlich sind, können auch höhere Umlagen fällig werden.
    (Aufzug/Heizung/Dämmung etc.)

    Bei Bruno muss man immer schauen, wie man die Aussagen bewertet.

    Man hat im letzten Jahr natürlich gesehen, dass hier der Vermieter teilweise gestiegene Nebenkosten erst einmal aus eigener Tasche vorschießen musste und diese erst mit der Nebenkostenabrechnung zurück bekommt (wenn der Mieter sich das leisten kann).

    Bei Vermietung/Verpachtung kann das Finanzamt vermutlich eine Steuererklärung verlangen und schätzt bei Nichtabgabe recht großzügig.
    Um das eingesetzte Kapital zurück zu bekommen sind ja erst mal 23 Jahre notwendig - und dann ist die Inflation noch nicht berücksichtigt ... schon eine lange Zeit.
    Für normale Kapitalanleger, die bei der Bank 4% Zinsen zahlen müssten wohl auch nicht so lukrativ - wobei es für einige erst lukrativ wird, wenn man Zinskosten und AfA-Abschreibung zur Steuersenkung einsetzt.

    Möglicherweise sollte man auch mal über ein ETF-Depot nachdenken - ein möglichst stark diversifizierter World-ETF soll ja 5-8% pro Jahr erwirtschaften -
    bei 60.000€ wären das 3000€-4800€ pro Jahr - hier hätte man bei größtenteils Aktienbasierten ETF eine 30% Teilfreistellung und 1000€ Sparerpauschbetrag pro Jahr.
    (Und kann im Steuerjahresausgleich die Günstigerprüfung machen lassen ...) - und man hat keine Arbeit bzgl. Nebenkostenabrechnung / Eigentümerversammlung / Handwerker / Mietersuche / etc.

    Aber natürlich kann es das eine Jahr mal besonders gut laufen und ein anderes Jahr geht es zeitweise stark nach unten ... dafür braucht man (wie bei der Immobilie auch) eine lange Anlagestrategie und andererseits ein "dickes Fell" um bei Rückschlägen weiterhin gut schlafen zu können ... natürlich muss man Gewinne nicht zwangsweise realisieren - bei thesaurierenden ETF kann man diese auch über die Jahre ansammeln.

  5. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Wir hatten hier (250 Wohneinheiten BJ 82) schon einige Sonderumlagen für unser ETW - 2000€ für einen 2. Rettungsweg - 8 Jahre jeden Monat 70€ mehr für eine Fassadensanierung - jetzt wurde das Hausgeld erhöht um die Aufzüge zu sanieren - Dach und Tiefgarage ist auch irgendwann noch fällig.

  6. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich hab gerade die Unterlagen nochmal genauer durchgeschaut die ich vom Makler bekommen habe. Die nicht umlagefähigen kosten liegen bei nur 65€ im Wirtschaftsjahr.
    Die Mietrendite wäre also nicht 4,3 sondern 4,7%

    Allerdings kostet die Wohnung knapp 150€ umlagefähige Nebenkosten im Monat, was ganz schon viel ist für 1 Zimmer mit 32 m2. Liegt wohl an der Gaspreisexplosion. Viele schrecken aber so hohe Nebenkosten wieder ab, letztendlich zahlt der Mieter ja die Warmmiete und interessiert sich nicht was ich davon selbst bekomme.

    Die Instandhaltungsrücklagen sind auch viel höher. Wenn ich alles zusammenrechne, ohne das ich die Tiefgarage mit einrechne, da die vermutlich sich am Dach und Fassade nicht beteiligen müssen, komme ich auf insgesamt 348.670,06€. Das ist schon eine Menge.
    Da die Tiefgarage zusätzlich noch ein eigenes Konto hat mit immerhin knapp 90.000€, werden die restlichen Einheiten da wohl nicht mitzahlen müssen.

    Ich schwanke trotzdem noch stark ob sich das lohnt. Wenn man denn jedenfalls mehr Miete kassieren könnte...
    Ich ruf morgen einfach mal wahllos irgendwelche Bewohner an die ich im Telefonbuch finde und frage was die so zahlen (Mir egal was die denken, ich nenn sicher nicht meinen Namen). Evtl. mach ich auch ne fake anzeige bei Kleinanzeigen und schau ob Interesse besteht. Bei der Summe will ich das schon alles vorher abchecken.
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  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Wir haben hier 500€ Hausgeld pro Monat - davon ca. 350€ umlagefähig und 150€ nicht umlagefähig - bei 96m² - also 3x soviel wie 32 m² - wobei natürlich einige Posten pro Wohneinheit abgerechnet werden.

    Würde mir auf jeden Fall die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen zeigen lassen - da kann man oft sehen, ob es Probleme gibt oder etwas geplant/bekannt ist.

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich frage mich Ernsthaft, was soll das Foto?

    Sie will ein Zimmer kaufen? Folgerichtig, was sollen die Werte vom Bioladen, Diakonie, Pflege und Bibliothek? Kauft sie die Anteile mit? Obwohl, weder die Pflege noch Diakonie irgendwie bezahlt werden muss. Weil die Diakonie eine 100 % Tochter der Kirche ist!

    Zudem, wie ist das Guthaben besichert? Auf welche Konten lagert das Geld? Auf zwei oder drei Konten? Bei einer oder mehreren Banken? Und wer sichert ab? Weil, wenn gewerblich evtl. Herausfall aus der Einlagensicherung möglich wäre? Wo ist die verzinsliche Anlegung vorgenommen und wo verbleiben die erzielten Zinsen? Wohin fließen diese?

    Hier wird was angezeigt, was eigentlich kein Eigentümer angeht, nämlich ein Guthaben von dritten, der Posten Pflege von 94.000 €. Was für ein Posten ist das? Wird hier den Eigentümer, also den Einkäufer, die Rendite vorenthalten?
    Weil die 94.000 € einbehalten werden? Denn einen sächlichen Zusammenhang zwischen Eigentum und Pflege besteht nicht!

    Denn für Pflege der Mieter ist die PVN und Krankenkassen zuständig, warum dann den Posten "Pflege"? Oder wie der Begriff "Pflege" zu verstehen?

    Denn es steht sehr schnell der Frage: "Warum, wofür dieser Posten?"; insbesondere wegen der Steuervorenthaltung beim Investor, was ja eine Nachfrage wegen "§ 42 AO Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten" führen kann?

    Und wenn dieser Posten nicht den Eigentümer gehört, warum wird diese ausgewiesen? Sollt da etwas suggeriert werden, was nicht vorhanden ist.

    Wenn man etliche Posten, nicht Erklären kann oder will, lassen Sie lieber das.

    Denn nach meiner Meinung findet dann schon der Ausverkauf statt. und die letzten beißen dann die Hunde.

    Schade, das man den Namen der Firma nicht erfährt.

    bruno68

  9. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Also zunächst mal ist die Mietrendite von über ca. 4,5 % in Ordnung. Wenn die Wohnung deutlich höher zu vermieten wäre, dann wäre der Kaufpreis auch entsprechend höher. In den letzten Jahren wurden Wohungen teileise mit 3% Mietrendite verkauft....

    Grundsätzlich wurde so eine Wohung als sehr gute Anlage ansehen. Dieses "Altersmodell" mit selbstbestimmten und autarkem Leben, aber mit der Möglichkeit je nach Alterseinschränkungen mehr und mehr Leistungen zu buchen z.B. Essen usw. wird in Zukunft mM für viele Menschen, das Altersmodell sein. Man will im Alter nicht mehr umziehen und sucht einen Platz, der von selbstbestimmten Leben bis zum Tod bewohnbar ist. Genau das bieten diese Art von Altersmodellen.

    Sehr hoch erscheinen die 150 Euro umlagefähige Nebenkosten. Das würde ich mir mal genauer ansehen. Je nachdem ob Mittelwohnung oder Außenwohnung (da sind Heizkosten etwas höher), sollt eigentlich die Heizkostenvorauszahlung bei 32 qm ca. bei 50 bis 60 Euro liegen (mit den erhöhten Gaspreisen). Also entweder ist die Wohnung bzw. das Haus extrem schlecht gedämmt (was dann entsprechende Maßnahmen in kürze erforderlich machen würde, siehe Protokolle EEg Versammlung) oder das Haus hat extrem hohe andere Kosten... da sollte man mal nachsehen, was das genau ist. Möglich ist natürlich, dass das Haus zusätzliche Leistungen wie eine Art Repzeption, Seniorenkindergarten usw. bietet, unabhängig davon, ob diese ein Bewohner nutzt und die Kosten deshalb so hoch sind.


    Bei Vergleichen mit ETF sollt eman immer etwas vorsichtig sein. Es gibt einerseits die Mietrendite pro Jahr und diese ist vergleichbar mit der Dividenenauszahlung eines ETFs, wenn man einen ausschüttenden ETF gewählt hat. Die Wertsteigerung eines ETFs entspricht der Steigerung des möglichen Verkaufspreises einer Immobilie.

    Grundsätzlich sind Immobilien weniger schwankungsanfällig als Aktien und ETF, aber steigen im Wert langjährigen Durchschnitt geringer. Ist wie immer bei Märkten: Mehr Sicherheit und Wertstabilität senkt die Renditechance nach oben.

    Alles andere ist deine Entscheidung, aber grundsätzlich eine sehr interessante Anlage.

  10. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Warum die Instandhaltungsrücklagen in verschiedenen Töpfen gelagert werden weis ich auch nicht. Das ist ein großes Haus, und die Gewerbeeinheiten sind da mit drin.

    Ich dachte nur, wenn wirklich mal das Dach gemacht werden muss oder die Fassade, dann wird ja das Geld aus jedem Topf genommen und nicht nur aus dem der betreuten Wohnen Wohnungen. Somit wären ausreichend Rücklagen da um nicht zusätzlich selbst draufzahlen zu müssen.

    Allerdings bin ich doch etwas von der Wohnung abgerückt, Sie ist einfach noch zu teuer. Mehr wie 50.000€ ist sie mir nicht wert. Ich werde jetzt Pokern, und wenn es nichts wird, dann eben nicht. Für den Preis nimm ich sie jedenfalls nicht.

  11. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Und bitte igonriere bruno einfach...

    Scheinbar wurde das Haus in der Teilungserklärung in unterschiedliche Wirtschaftseinheiten geteilt und deshalb gibt es für jede Einheit eine eigenes Rücklagenkonto. Dieses Geld ist auch vorhanden und wird vom Verwaltungsbeirat im Rahmen der Prüfung der Abrechnung geprüft. Es ist ebenso absolut normal und sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass alle Rücklagekonten im Wirtschaftsplan ausgewiesen werden.

    Die Entnahme aus den Rücklagen für Sanierungen usw. erfolgt nach dem Prinzip, wenn es betrifft. Betrifft eine Maßnahme nur die Tiefgarage z.B. Streichen der Wände dort, dann bezahlt es auch nur die Rücklage aus der Tiefgarage. Betrifft eine Maßnahme mehrere oder alle Parteien z.B. neues Dach, dann werden diese Kosten entsprechend geteilt z.B. nach Flächenteilung 5/3/2/1 und nach diesen Anteilen aus den jeweiligen Rücklagen entnommen.

  12. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    In den umlagefähigen Nebenkosten ist vermutlich auch Wasser/Müll/Straßenreinigung/Hausreinigung/Gartenpflege/Gemeinstrom/Aufzugswartung/etc. dabei - kommt mir nicht allzu übertieben vor.

  13. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Die umlagerfähigen Nebenkosten sind wie folgt aufgegliedert:

    pro Monat:

    Heizung / Warmwasser: 82,74
    Wartungskosten: 7,67
    Aufzug Treppenhaus: 0,69
    Hauptaufzug: 4,49
    Müllabfuhr: 4,42
    Strom Allgemein: 3,14
    Strom Treppenhaus 2: 0,32
    Strom Pflege/betreutes Wohnen: 5,13
    Strom betreutes Wohnen: 3,68
    Hauswart: 21,98
    Hausreinigung/Material: 0,97
    Hausmeistertelefon: 0,31
    Breitband/Kabelnetz: 5,29
    Winterdienst: 1,31
    Sonstige kosten Bewohner: 0,37
    Gebäudeversicherung: 3,35
    Haftpflichversicherung: 0,32
    GESAMT: 146,18€
    Wobei die 4 verschiedenen Allgemeinstrom Posten verschieden aufgeteilt sind, wohl je nach dem inwiefern das Objekt davon betroffen ist, genauso wie bei den beiden Aufzügen. Zwei weitere Aufzüge sind mit aufgeführt, die bei dieser Wohnung aber mit 0€ angegeben sind.
    Der Posten "Hausmeistertelefon" macht für mich keinen Sinn, der berechnet für das ganze Jahr 42000€ für das Haus, da soll der sich sein Handy doch selber davon kaufen. Naja, sind ja nur 32 cent im Monat. Warum der Winterdienst dann nochmal extra kostet ist mir auch ein Rätsel.

    Wie auch immer, am teuersten ist die Heizung. Gas war zeitweise eben extrem teuer, und da kann es natürlich sein das der Vorbesitzer der die Wohnung selbst bewohnt hat nicht gerade gespart hat.
    In der Abrechnung von 2020 ist ersichtlich das dort sogar 100€ pro Monat für die Heizung fällig waren, vermutlich hat die Frau gerne bei 25 grad geschwitzt oder stundenlang warm geduscht. Das Haus ist Baujahr 2000 und gedämmt. Laut Energieausweis hat das Haus 136,6 kWh/(m2*a)

    Ich hab den Makler kontaktiert, leider war nur seine Frau da. Ich habe aber meine Preisvorstellung genannt, er will sich heute noch melden.

  14. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Aber die 260€ pro Jahr für das Diensttelefon finde ich schon gerechtfertigt - er möchte ja vermutlich nicht nach Feierabend/im Urlaub auf dem privaten Handy angerufen werden.

    Die 42.000€ sind ja vermutlich incl. 20% Arbeitgeberanteil Sozialversicherung - dann hat er selber nur 35.000€ brutto - also keine 3000€ im Monat.
    Ist halt die Frage, ob das der einzige Arbeitsplatz ist - oder ob es eine Hausmeisterfirma mit Urlaubsvertretung/Notdienst etc. ist.

  15. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Das Telefon würde ich jetzt auch nicht bemängeln, kann er haben. Winterdienst ist hal timmer so eine Sache... Wenn man diesen beauftragt, dann ist das sehr teuer, aber man ist halt aus der Sache raus, wenn es ein Problem gibt. Wenn ich abe reinen Hausmeister Vollzeit anstelle, dann würde ich den schon auch den Winterdienst mitmachen lassen.

    Das sind halt ein paar Posten, die von "außen" nur sehr schwer beurteilt werden können. Heizkosten sind definitiv extrem hoch, aber kann natürlich sein, dass die Person jeden Tag gebadet hat usw.

    Wartungskosten: Ist halt die Frage, was das genau ist. IdR sind Gemeinschaftsflächen Keller, Gänge, Treppenhäuser usw., da können eigentlich kaum Wartungskosten anfallen, insbesondere wenn man einen Hausmeister hat.

    Stromkosten ist auch extrem hoch, normalerweise ist das nur Licht in den Gemeinschaftsflächen. Außer diese wären extrem groß, es gibt Gemeinschaftswaschmaschinen usw.

    Letztlich müsstest du dir mal die ganzen Kosten vorlegen lasssen, das Recht hast du als Eigentümer. Dann müsste man sehen, was da wirklich abgerechnet wird.

  16. Avatar von utopus
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ca. 12€ Strom pro Zimmer kann natürlich auch viel verschiedenes sein:

    Aufzüge/Rolltore/automatische Türen/Klimatisierung/Sauna/Schwimmbecken/Licht/gemeinsames Kochen/Wäscherei/...

    Bei 40ct/kWh sind das 30kWh/Monat - oder 1 kWh am Tag - also auch nur ca. 40 Watt durchgehend.
    (Und dazu kommen natürlich noch verschiedene Zähler mit Grundgebühr)

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von utopus
    Ca. 12€ Strom pro Zimmer kann natürlich auch viel verschiedenes sein:

    Aufzüge/Rolltore/automatische Türen/Klimatisierung/Sauna/Schwimmbecken/Licht/gemeinsames Kochen/Wäscherei/...

    Bei 40ct/kWh sind das 30kWh/Monat - oder 1 kWh am Tag - also auch nur ca. 40 Watt durchgehend.
    (Und dazu kommen natürlich noch verschiedene Zähler mit Grundgebühr)

    Von Sauna und Schwimmbecken weis ich nichts, aber morgen ist Besichtigungstermin, mal schauen was der Makler noch dazu sagen kann.

    Ansonsten denke ich das eventuell Nachtlichter immer brennen. Und ja, Aufzüge brauchen natürlich auch Strom.

  18. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich komm gerade von der Besichtigung. Insoweit ordentliche Anlage, alles ordentlich und modern.

    Jedes Stockwerk hat Gemeinschaftsräume welche laut Teilungsvertrag jeden Eigentümer mit zustehen. Dort können sich die Leute treffen und gemeinsam Kaffee trinken, oder sonst was. Das kommen wahrscheinlich auch die Stromkosten her. Ansonsten ist das ganze recht gut organisiert, ständig wird zum Kaffeeklatsch geladen, Grillabende oder sonstige Veranstaltungen organisiert.

    Laut Teilungsvertrag ist ein Bewohnen ab 55 erlaubt, oder ab 50 bei Erwerbsunfähigkeit. Bei Behinderung unabhängig vom grad der Behinderung auch ohne Altersbeschränkung.

    Das einzigste was mich stutzig macht ist, das die Bewohner laut Teilungsvertrag eine Vertrag bei dem Träger der betreutes Wohnen anbietet machen müssen. Der Grundpreis beträgt 40€ im Monat. Laut Teilungsvertrag hat der Vermieter dafür zu sorgen das der Mieter so einen Vertrag abschließt, ansonsten muss er selbst zahlen. Wenn ein Vertrag besteht, der Mieter aber mehr als einen Monat in Zahlungsverzug ist, muss auch der Vermieter dafür aufkommen. Steht alles so im Teilungsvertrag.

    Das schreckt mich doch etwas ab. Was meint ihr dazu?

  19. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Die 40 € erhöhen eben die Gesamtmiete. Ich würde das über die Nebenkosten abrechnen, anstatt dem Mieter einen extra Vertrag aufzuzwingen.

    Für Mieter, die alle Angebote vor Ort nutzen wollen, ist es wohl ganz schön und wird von den Mietern, die es nicht nutzen mitfinanziert.

    Ist natürlich die Frage, was für einen Mieter man jeweils findet. Wenn man jemanden nimmt, der nur noch 2 Jahre in der Wohnung lebt, bevor er auf den Friedhof umzieht, und es keinen gibt, der sich um eine ordentliche Wohnungsrückgabe kümmert - dann ist das Stress pur.
    Wenn du eine 60-jährige Witwe hast, die dort 20 Jahre wohnt und Kinder hat, die sich um alles kümmern, dann klingt es nach einer soliden Geldanlage (bis unsere Politiker wieder was anderes Planen).

  20. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Jeder Mieterwechsel bedeutet halt einen gewissen Aufwand - es gibt evtl. ein gewisses Risiko, wenn der Betreiber des betreuten Wohnens insolvenz anmelden muss - und man hat u.U. weiter laufende Kosten bei Leerstand - und beim Versterben der Mieter ist die Frage, was mit dem Inhalt der Wohnung passiert - muss man das für eine gewisse Zeit auf eigene Kosten einlagern oder haben die Bewohner keine eigenen Möbel oder wie ist das geregelt.

    Oder kümmert sich der Betreiber um soetwas?

    Ist aber wie bei fast allen Geldanlagen - es gibt Chancen und Risiken.

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