Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

Die Wohnungen sind ja privat vermietet und nicht an den Betreiber. Somit würde im Falle einer Insolvenz das ganze weiterlaufen, nur die Betreuung fällt dann eben weg.
Also ich mein, der Mietvertrag wäre ja zwischen mir und den Bewohner, wenn der Betreiber des betreuten Wohnen jetzt Insolvenz macht, kann man die Bewohner ja nicht zwingen auszuziehen.
Die Hausverwaltung wäre in dem Fall in der Pflicht so schnell wie möglich einen neuen Betreiber zu finden.

Das die Diakonie insolovenz macht ist denk ich auch eher unwahrscheinlich, die gibts ja überall.


Der Betreiber kümmert sich wohl nach dem Tod um garnichts mehr, der Vertrag ist ja somit erloschen. Wenn wirklich jemand stirbt und keine Verwandtschaft hat, wäre das wirklich nervig.
Selbst wenn jemand unter rechtlicher Betreuung steht ist der Betreuer dann nicht mehr zuständig. Ich weis das, meine Mutter ist Berufsbetreuerin und hat öfters solche Fälle. Ab dem Tod macht sie nurnoch die Schlussrechnung für ihre Vergütung und den Abschlussbericht fürs Gericht, mehr darf sie dann auch garnicht mehr machen. Außer den Tod halt den Behörden melden die davon wissen müssen.
Alles nach dem Tod macht dann irgendein Amt, und sowas kann sich ewig hinziehen. Das Konto ist dann erstmal gesperrt und Miete wird nicht mehr überwiesen.

Ja das Risiko gibt es, dem muss ich mir bewusst sein. Ich müsste also auf jedenfalls den Höchstsatz an Kaution verlangen.
Aber wie schon gesagt wurde, ohne Risiko gehts nie.

Ich hab zwischendurch mal wild drauf los telefoniert und hatte direkt ne nette ältere Dame am Telefon die gesprächswillig war.
Sie zahlt 450€ kalt für 47m2. Eine andere Wohnung mit 32m2 ist für 270€ kalt vermietet. Wiederum eine andere mit 56m2 für 420€ kalt.
Das waren zumindest die 3 Wohnungen von der die Frau wusste. Ist jetzt schwer zu sagen was man da so verlangen kann, die Preise sind schon sehr unterschiedlich.

Ich hab den Kauf der Immobilie jetzt zugestimmt und schon einen Entwurf des Notarvertrags bekommen.

Was mach ich den mit der Grundschuld die noch eingetragen ist? Wird die direkt gelöscht oder sollte man das so noch im Notarvertrag schreiben lassen?

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Sie erklärten mit der Bitte um Beurkundung:
§ 1
Grundbuch- und Sachstand
Das Grundbuch des Amtsgerichts **** Blatt 1234 wurde am heutigen
Tag eingesehen.
Dort sind Frau *** *****, geb. ****, geboren am 01.01.1900 und Frau ***
*****, geb. ****, geboren am 01.01.1900 als Eigentümer in Erbengemeinschaft
des folgenden Wohnungs- / Teileigentums eingetragen:
6,2841/1.000 Miteigentumsanteil an Grundstück
Flurstück Größe
123 *-Straße, 27, 27a, Gebäude- und Freiflä-
che
4.843 m²
verbunden mit dem Sondereigentum an laut Aufteilungsplan Nr. 4.11 (Wohnung in Ebe-
ne 4, Keller in Ebene 1).
Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen:
Abt. lfd. Nr. Beschreibung
II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Auf-
grabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flst.Nr. 446
III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***
Nach Angabe der Beteiligten gehört kein weiterer, auf getrennter Grundbuchstelle vor-
getragener, Grundbesitz (etwa Stellplatz, Wegeanteil, etc.) zu vorstehendem Vertrags-
objekt.

Und dieser Satz ist auch normal, oder?

Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang im angegebenen Erwerbsverhältnis
einig. Sie bewilligen und beantragen jedoch derzeit nicht, diese
A u f l a s s u n g
im Grundbuch einzutragen; vielmehr bevollmächtigen sie hierzu den amtierenden Notar,
Vertreter oder Nachfolger im Amt, und zwar unwiderruflich, über den Tod hinaus und
befreit von § 181 BGB.
Der Verkäufer muss dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des ge-
schuldeten Kaufpreises verschaffen. Alle Beteiligten weisen daher den Notar gem. § 53
BeurkG an, die Umschreibung gemäß dieser Vollmacht durch Eigenurkunde erst zu
veranlassen, nachdem der Verkäufer und/oder der bzw. die Ablösegläubiger den Ein-
gang des geschuldeten Betrages originalschriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer
die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises (jeweils ohne Zinsen) durch Bankbestätigung
nachgewiesen hat.

Auch bei der Vormerkung versteh ich nicht, was heist an nächstoffener Rangstelle? Da kann ja sein das noch jemand über mir dann steht? Woher weis ich das vorher?

Um den vereinbarten Eigentumserwerb zu sichern, bewilligt der Verkäufer und bean-
tragt der Käufer, zu dessen Gunsten am Vertragsobjekt eine
V o r m e r k u n g
gemäß § 883 BGB ohne weitere Voraussetzungen an nächstoffener Rangstelle einzu-
tragen. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung bei der Eigentumsum-
schreibung wieder zu löschen, sofern nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

Ich hab zwar ein paar Notarverträge hier, die sind aber alle ein bisschen anders geschrieben. Da es ja hier nicht um den Kauf eines Pullovers geht, möchte ich das ganze schon vorher abklären.
Ich denke es ist ein Standardvertrag, allerdings sind die immer ein bisschen anders formuliert und für nicht-Juristen nicht immer ganz durchsichtig...

@shabeel,

Sie kaufen nur 30,43 m² Fläche?

Gebäude- und Freifläche 4.843 m² mal 6,2841 / 1.000 Miteigentumsanteil

Abt. lfd. Nr. Beschreibung II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Aufgrabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 446!

Hier sollten Sie überlegen, ob nicht Leerrohre sinnvoll, denn der Begriff "Rohrleitung" bezieht sich auch auf Gas, Glasfaser und sonstige Tiefbaumaßnahmen.

Zu der Frage: III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***

Soviel Kredit wurde zum Zeitpunkt aufgenommen, ob es heute den gleichen Wert hat, das wird die neue Bewertung 2023 ergeben, die gesetzlich erfolgen muss.

Aber die Grundschuld muss nicht gelöscht werden, denn das kostet Geld, wenn Sie ohne Kredit kaufen, dann macht es evtl. Sinn zu löschen. Benötigen Sie aber ein Darlehn wird der Notar die Grundschuld einfach auf den neuen Gläubiger übertragen. Es spart einmal die Löschungsgebühren an Notar und Amtsgericht von ca. 500 bis 800 €.

bruno68

Zitat von bruno68

Sie kaufen nur 30,43 m² Fläche?

Gebäude- und Freifläche 4.843 m² mal 6,2841 / 1.000 Miteigentumsanteil

Die Wohnung hat laut Wohnflächenplan ca 32m2. Da wurde wohl der Balkon zu 50% mit eingerechnet, was aber anscheinend erlaubt ist.

Zitat von bruno68

Abt. lfd. Nr. Beschreibung II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Aufgrabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 446!

Hier sollten Sie überlegen, ob nicht Leerrohre sinnvoll, denn der Begriff "Rohrleitung" bezieht sich auch auf Gas, Glasfaser und sonstige Tiefbaumaßnahmen.

Anscheind verlaufen die Rohre vom dahinterstehenden Gebäudes durch das Grundstück auf dem sich die Wohnung befindet.
Die Frage ist inwiefern die Belastung für mich überhaupt relevant ist? Sollte der Eigentümer des dahinterliegende Grundstücks einen neuen Kanal benötigen, muss der eben auf seine Kosten alles aufgraben und wieder zuschütten lassen. Mir entsteht da ja kein finanzieller Schaden. Lästig wäre nur die Lärmbelastung in dem Zeitraum die man erdulden muss. Zumindest zum jetzigen Zeitpunkt ist aber nichts geplant, und die bereits verlegten Rohre sind nicht marode. Evtl. liegen ja sogar schon Leerrohre drin um die nutzen zu können bei Bedarf.

Zitat von bruno68

Zu der Frage: III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***

Soviel Kredit wurde zum Zeitpunkt aufgenommen, ob es heute den gleichen Wert hat, das wird die neue Bewertung 2023 ergeben, die gesetzlich erfolgen muss.

Aber die Grundschuld muss nicht gelöscht werden, denn das kostet Geld, wenn Sie ohne Kredit kaufen, dann macht es evtl. Sinn zu löschen. Benötigen Sie aber ein Darlehn wird der Notar die Grundschuld einfach auf den neuen Gläubiger übertragen. Es spart einmal die Löschungsgebühren an Notar und Amtsgericht von ca. 500 bis 800 €.

Laut Notarsvertrag wird die Wohnung "Lastenfrei" übergeben. Also ist zumindest kein laufender Kredit mehr da. Die eingetragene Grundschuld macht dann ja eigentlich garnichts?
Falls ich mal Geld brauche könnte ich die vorhandene Grundschuld einfach nutzen, sofern ich mir bei der Sparkasse die eingetragen ist ein Konto eröffne??

@shabeel,

was ich umbeschrieb, soll nur aufzeigen, welche Folgen durch die Angaben aus den GB haben kann.

Sicherlich scheint es übertrieben. Aber nehmen wir die Abteilung II
Mit dieser Auflassung, wird ihnen als Eigentümer/in den Rechtsweg von vorneherein ausgeschlossen! Klage vor Gericht wäre nicht nur aussichtslos, sondern auch teuer!

Zu Abteilung III

Laut Notarvertrag wird die Wohnung "Lastenfrei" übergeben.

Dass die Wohnung schuldenfrei verkauft werden muss, ist die Regel, weil sonst die Grunderwerbssteuer zu niedrig ist. Da sich die Grunderwerbsteuer sich am Kaufpreis richtet. Wäre eine Besteuerung von Schulden notwendig, nun daran wagt sich keine Partei!
Weil dies vom Bundesgericht eher als unbesteuerbar, ausgeurteilt werden könnte. Und damit ein neues Steuerersparnismodell darstellen würde! Mit der Folge von jährlichen zig. Mrd. schweren Steuerverlusten.

Lastenfrei heißt in diesen Fall für sie Schuldenfrei. Sie "kaufen" keine weiteren Kredite mit der Wohnung an. Selbst wenn Schulden noch vorhanden wären, so würde erst mit Bezahlung dieser Schulden und der Freigabe durch den Gläubiger, ein Übertrag stattfinden.
Weil der Gläubiger die Grundschuld in Höhe von 35.000 € vor Ablöse der Restgeldschuld nicht herausgeben wird. Bei selbst Darlehnsschulden von 2.000 € kann wegen des dazugehörigen Pfandbriefes nicht gelöscht werden.
Folge:
Zuerst, die Überweisung Restschuld aus dem Kaufgeld an den Gläubiger. Prüft und schließt alle 3 Konten, siehe dazu § 497 Abs. 2 BGB. Sind alle Konten beglichen und geschlossen. Wird der Ex-Gläubiger die Pfandfreigabe an den Notar veranlassen.
Da Sie sicherlich das erste Mal Eigentum erwerben, wird der neue Gläubiger die Grundschuld übernehmen, da eine Blankofinanzierung nur vor der Darlehnsprüfung erlaubt ist. Und ohne ein Grundbuch-Eigentum gibt es kein Blankodarlehn.

bruno68