Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

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  1. Avatar von shabeel
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    Standard Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Hallo,

    Erstmal zu mir: Ich bin 32 und bekomme bereits EM-Rente wegen Kardiologischer Probleme. Der monatliche Auszahlungsbetrag pro Monat beträgt nur 1000€, allerdings darf man ja ca. 17000€ Einkommen im Jahr haben ohne das die Rente gekürzt wird.

    Nun hab ich überlegt das ich mein Vermögen nicht jeden Monat verlebe sondern eine Wohnung davon kaufe welche jeden Monat wieder Geld bringt. Eine Finanzierung brauche ich also nicht.

    Das Objekt ist eine 1 Zimmer Wohnung mit 32m2 und soll 55000€ kosten. Die Nutzung der Wohnung ist ab 60 Jahren aufwärts bestimmt, in dem Gebäude ist ein Sozialverein welcher betreutes Wohnen anbietet für das Haus, ebenfalls ist dort ein "Seniorenkindergarten" untergebracht in dem die Bewohner sich aufhalten können, und eine Großküche für Essen, welches man sich auf die Wohnung bringen lassen kann. Das Haus hat 70 Parteien und ca. 100k€ Instandhaltungsrücklage, natürlich ist alles Barrierefrei, die Wohnung auch. Renovieren muss man nicht. Lt Auskunft der Hausverwaltung kommt das Flachdach irgendwann demnächst mal, wird aber von der Rücklage bezahlt. Das Haus ist Baujahr 2000 und wird mit Gas beheizt.
    Laut Auskunft der Hausverwaltung gehen die Wohnungen "weg wie warme Semmel", da die Leute betreut werden, wäre auch das Risiko geringer das die Wohnung vermüllt oder Zahlungsausfälle entstehen.

    Soviel erstmal zum Objekt. Meiner Einschätzung nach könnte eine Kaltmiete aber maximal 300€ im Monat betragen, davon sind schon 85€ Hausgeld wie Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage, Aufzugswartung usw.. Also schonmal nur 215€ die man unterm Strich im Monat "verdient".

    Wenn ich mit Kaufnebenkosten auf grob geschätzt 60000€ komme, wäre das eine Mietrendite von gerade mal 4,3%. Aber der Markt gibt ja gerade nichts her, und das Objekt ist zumindest recht Risikoarm.

    Hab ich nen Denkfehler in der Rechnung, und lohnt sich das bei der niedrigen Rendite? Meine Eltern haben ihre Wohnungen vor 15 Jahren für 30000€ gekauft und bekommen mittlerweile 400€ Nettokaltmiete, aber die Zeiten sind halt mal vorbei...

  2. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Die Wohnungen sind ja privat vermietet und nicht an den Betreiber. Somit würde im Falle einer Insolvenz das ganze weiterlaufen, nur die Betreuung fällt dann eben weg.
    Also ich mein, der Mietvertrag wäre ja zwischen mir und den Bewohner, wenn der Betreiber des betreuten Wohnen jetzt Insolvenz macht, kann man die Bewohner ja nicht zwingen auszuziehen.
    Die Hausverwaltung wäre in dem Fall in der Pflicht so schnell wie möglich einen neuen Betreiber zu finden.

    Das die Diakonie insolovenz macht ist denk ich auch eher unwahrscheinlich, die gibts ja überall.


    Der Betreiber kümmert sich wohl nach dem Tod um garnichts mehr, der Vertrag ist ja somit erloschen. Wenn wirklich jemand stirbt und keine Verwandtschaft hat, wäre das wirklich nervig.
    Selbst wenn jemand unter rechtlicher Betreuung steht ist der Betreuer dann nicht mehr zuständig. Ich weis das, meine Mutter ist Berufsbetreuerin und hat öfters solche Fälle. Ab dem Tod macht sie nurnoch die Schlussrechnung für ihre Vergütung und den Abschlussbericht fürs Gericht, mehr darf sie dann auch garnicht mehr machen. Außer den Tod halt den Behörden melden die davon wissen müssen.
    Alles nach dem Tod macht dann irgendein Amt, und sowas kann sich ewig hinziehen. Das Konto ist dann erstmal gesperrt und Miete wird nicht mehr überwiesen.

    Ja das Risiko gibt es, dem muss ich mir bewusst sein. Ich müsste also auf jedenfalls den Höchstsatz an Kaution verlangen.
    Aber wie schon gesagt wurde, ohne Risiko gehts nie.

    Ich hab zwischendurch mal wild drauf los telefoniert und hatte direkt ne nette ältere Dame am Telefon die gesprächswillig war.
    Sie zahlt 450€ kalt für 47m2. Eine andere Wohnung mit 32m2 ist für 270€ kalt vermietet. Wiederum eine andere mit 56m2 für 420€ kalt.
    Das waren zumindest die 3 Wohnungen von der die Frau wusste. Ist jetzt schwer zu sagen was man da so verlangen kann, die Preise sind schon sehr unterschiedlich.

  3. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich hab den Kauf der Immobilie jetzt zugestimmt und schon einen Entwurf des Notarvertrags bekommen.

    Was mach ich den mit der Grundschuld die noch eingetragen ist? Wird die direkt gelöscht oder sollte man das so noch im Notarvertrag schreiben lassen?

    2
    Sie erklärten mit der Bitte um Beurkundung:
    § 1
    Grundbuch- und Sachstand
    Das Grundbuch des Amtsgerichts **** Blatt 1234 wurde am heutigen
    Tag eingesehen.
    Dort sind Frau *** *****, geb. ****, geboren am 01.01.1900 und Frau ***
    *****, geb. ****, geboren am 01.01.1900 als Eigentümer in Erbengemeinschaft
    des folgenden Wohnungs- / Teileigentums eingetragen:
    6,2841/1.000 Miteigentumsanteil an Grundstück
    Flurstück Größe
    123 *-Straße, 27, 27a, Gebäude- und Freiflä-
    che
    4.843 m²
    verbunden mit dem Sondereigentum an laut Aufteilungsplan Nr. 4.11 (Wohnung in Ebe-
    ne 4, Keller in Ebene 1).
    Im Grundbuch sind folgende Belastungen eingetragen:
    Abt. lfd. Nr. Beschreibung
    II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Auf-
    grabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
    Flst.Nr. 446
    III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***
    Nach Angabe der Beteiligten gehört kein weiterer, auf getrennter Grundbuchstelle vor-
    getragener, Grundbesitz (etwa Stellplatz, Wegeanteil, etc.) zu vorstehendem Vertrags-
    objekt.
    Und dieser Satz ist auch normal, oder?

    Die Beteiligten sind über den Eigentumsübergang im angegebenen Erwerbsverhältnis
    einig. Sie bewilligen und beantragen jedoch derzeit nicht, diese
    A u f l a s s u n g
    im Grundbuch einzutragen; vielmehr bevollmächtigen sie hierzu den amtierenden Notar,
    Vertreter oder Nachfolger im Amt, und zwar unwiderruflich, über den Tod hinaus und
    befreit von § 181 BGB.
    Der Verkäufer muss dem Käufer das Eigentum Zug um Zug gegen Zahlung des ge-
    schuldeten Kaufpreises verschaffen. Alle Beteiligten weisen daher den Notar gem. § 53
    BeurkG an, die Umschreibung gemäß dieser Vollmacht durch Eigenurkunde erst zu
    veranlassen, nachdem der Verkäufer und/oder der bzw. die Ablösegläubiger den Ein-
    gang des geschuldeten Betrages originalschriftlich bestätigt oder hilfsweise der Käufer
    die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises (jeweils ohne Zinsen) durch Bankbestätigung
    nachgewiesen hat.
    Auch bei der Vormerkung versteh ich nicht, was heist an nächstoffener Rangstelle? Da kann ja sein das noch jemand über mir dann steht? Woher weis ich das vorher?

    Um den vereinbarten Eigentumserwerb zu sichern, bewilligt der Verkäufer und bean-
    tragt der Käufer, zu dessen Gunsten am Vertragsobjekt eine
    V o r m e r k u n g
    gemäß § 883 BGB ohne weitere Voraussetzungen an nächstoffener Rangstelle einzu-
    tragen. Der Käufer bewilligt und beantragt, diese Vormerkung bei der Eigentumsum-
    schreibung wieder zu löschen, sofern nachrangig keine Eintragungen bestehen bleiben, denen er nicht zugestimmt hat.

    Ich hab zwar ein paar Notarverträge hier, die sind aber alle ein bisschen anders geschrieben. Da es ja hier nicht um den Kauf eines Pullovers geht, möchte ich das ganze schon vorher abklären.
    Ich denke es ist ein Standardvertrag, allerdings sind die immer ein bisschen anders formuliert und für nicht-Juristen nicht immer ganz durchsichtig...

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    @shabeel,

    Sie kaufen nur 30,43 m² Fläche?

    Gebäude- und Freifläche 4.843 m² mal 6,2841 / 1.000 Miteigentumsanteil

    Abt. lfd. Nr. Beschreibung II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Aufgrabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 446!

    Hier sollten Sie überlegen, ob nicht Leerrohre sinnvoll, denn der Begriff "Rohrleitung" bezieht sich auch auf Gas, Glasfaser und sonstige Tiefbaumaßnahmen.

    Zu der Frage: III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***

    Soviel Kredit wurde zum Zeitpunkt aufgenommen, ob es heute den gleichen Wert hat, das wird die neue Bewertung 2023 ergeben, die gesetzlich erfolgen muss.

    Aber die Grundschuld muss nicht gelöscht werden, denn das kostet Geld, wenn Sie ohne Kredit kaufen, dann macht es evtl. Sinn zu löschen. Benötigen Sie aber ein Darlehn wird der Notar die Grundschuld einfach auf den neuen Gläubiger übertragen. Es spart einmal die Löschungsgebühren an Notar und Amtsgericht von ca. 500 bis 800 €.

    bruno68

  5. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von bruno68
    Sie kaufen nur 30,43 m² Fläche?

    Gebäude- und Freifläche 4.843 m² mal 6,2841 / 1.000 Miteigentumsanteil
    Die Wohnung hat laut Wohnflächenplan ca 32m2. Da wurde wohl der Balkon zu 50% mit eingerechnet, was aber anscheinend erlaubt ist.


    Zitat Zitat von bruno68
    Abt. lfd. Nr. Beschreibung II 1 An- und Aufbau-, Rohrleitungs-, Wasserleitungs-, Geh- und Aufgrabungsrecht für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 446!

    Hier sollten Sie überlegen, ob nicht Leerrohre sinnvoll, denn der Begriff "Rohrleitung" bezieht sich auch auf Gas, Glasfaser und sonstige Tiefbaumaßnahmen.
    Anscheind verlaufen die Rohre vom dahinterstehenden Gebäudes durch das Grundstück auf dem sich die Wohnung befindet.
    Die Frage ist inwiefern die Belastung für mich überhaupt relevant ist? Sollte der Eigentümer des dahinterliegende Grundstücks einen neuen Kanal benötigen, muss der eben auf seine Kosten alles aufgraben und wieder zuschütten lassen. Mir entsteht da ja kein finanzieller Schaden. Lästig wäre nur die Lärmbelastung in dem Zeitraum die man erdulden muss. Zumindest zum jetzigen Zeitpunkt ist aber nichts geplant, und die bereits verlegten Rohre sind nicht marode. Evtl. liegen ja sogar schon Leerrohre drin um die nutzen zu können bei Bedarf.




    Zitat Zitat von bruno68
    Zu der Frage: III 1 Grundschuld ohne Brief zu 35.000,00 Euro für Sparkasse ***

    Soviel Kredit wurde zum Zeitpunkt aufgenommen, ob es heute den gleichen Wert hat, das wird die neue Bewertung 2023 ergeben, die gesetzlich erfolgen muss.

    Aber die Grundschuld muss nicht gelöscht werden, denn das kostet Geld, wenn Sie ohne Kredit kaufen, dann macht es evtl. Sinn zu löschen. Benötigen Sie aber ein Darlehn wird der Notar die Grundschuld einfach auf den neuen Gläubiger übertragen. Es spart einmal die Löschungsgebühren an Notar und Amtsgericht von ca. 500 bis 800 €.

    Laut Notarsvertrag wird die Wohnung "Lastenfrei" übergeben. Also ist zumindest kein laufender Kredit mehr da. Die eingetragene Grundschuld macht dann ja eigentlich garnichts?
    Falls ich mal Geld brauche könnte ich die vorhandene Grundschuld einfach nutzen, sofern ich mir bei der Sparkasse die eingetragen ist ein Konto eröffne??

  6. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    @shabeel,

    was ich umbeschrieb, soll nur aufzeigen, welche Folgen durch die Angaben aus den GB haben kann.

    Sicherlich scheint es übertrieben. Aber nehmen wir die Abteilung II
    Mit dieser Auflassung, wird ihnen als Eigentümer/in den Rechtsweg von vorneherein ausgeschlossen! Klage vor Gericht wäre nicht nur aussichtslos, sondern auch teuer!

    Zu Abteilung III

    Laut Notarvertrag wird die Wohnung "Lastenfrei" übergeben.

    Dass die Wohnung schuldenfrei verkauft werden muss, ist die Regel, weil sonst die Grunderwerbssteuer zu niedrig ist. Da sich die Grunderwerbsteuer sich am Kaufpreis richtet. Wäre eine Besteuerung von Schulden notwendig, nun daran wagt sich keine Partei!
    Weil dies vom Bundesgericht eher als unbesteuerbar, ausgeurteilt werden könnte. Und damit ein neues Steuerersparnismodell darstellen würde! Mit der Folge von jährlichen zig. Mrd. schweren Steuerverlusten.

    Lastenfrei heißt in diesen Fall für sie Schuldenfrei. Sie "kaufen" keine weiteren Kredite mit der Wohnung an. Selbst wenn Schulden noch vorhanden wären, so würde erst mit Bezahlung dieser Schulden und der Freigabe durch den Gläubiger, ein Übertrag stattfinden.
    Weil der Gläubiger die Grundschuld in Höhe von 35.000 € vor Ablöse der Restgeldschuld nicht herausgeben wird. Bei selbst Darlehnsschulden von 2.000 € kann wegen des dazugehörigen Pfandbriefes nicht gelöscht werden.
    Folge:
    Zuerst, die Überweisung Restschuld aus dem Kaufgeld an den Gläubiger. Prüft und schließt alle 3 Konten, siehe dazu § 497 Abs. 2 BGB. Sind alle Konten beglichen und geschlossen. Wird der Ex-Gläubiger die Pfandfreigabe an den Notar veranlassen.
    Da Sie sicherlich das erste Mal Eigentum erwerben, wird der neue Gläubiger die Grundschuld übernehmen, da eine Blankofinanzierung nur vor der Darlehnsprüfung erlaubt ist. Und ohne ein Grundbuch-Eigentum gibt es kein Blankodarlehn.

    bruno68

  7. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Hallo,

    Ich melde mich mal wieder.
    Notartermin usw. ist alles schon durch, letztendlicher Kaufpreis war 50.000€. Dazu noch grob gerechnet 5000€ Kaufnebenkosten.

    Laut Teilungserklärung muss ja der Bewohner einen Vertrag mit dem Anbieter des betreuten Wohnens über das Grundpaket von mindestens 40€ im Monat abschließen.
    Im Teilungsvertrag steht auch das der Vermieter zahlen muss wenn der Bewohner den Vertrag nicht abschließt oder im Zahlungsrückstand ist.

    Insofern will ich mich da absichern, über die Nebenkosten kann ich es wohl nicht abrechnen da ich ja den Vertrag nicht mit dem Anbieter des betreuten Wohnens habe sondern der Bewohner. Den muss der gesondert abschließen.

    Wie löse ich das für mich? Einen normalen Mietvertrag kann ich dann ja nicht aufsetzen. Ich hab schon im Internet gelesen das bei solchen Koppelverträgen immer die Kündigungsfrist des Betreuten Wohnens Vertrags von nur einen Monat gilt und nicht die Kündigungsfrist des Mietvertrags, da dieser ja an den anderen Vertrag gekoppelt ist. Also nix mit 3 Monaten.

    Solche Mietverhältnisse gibts ja öfters, gibts Vordrucke für so einen Vertrag?

    Edit: folgendes Beispiel hab gefunden:

    Mietvertrag für betreutes Wohnen mit Bindung an einen Betreuungsvertrag

    Zwischen dem Vermieter [Name und Anschrift des Vermieters] (im Folgenden "Vermieter" genannt) und dem Mieter [Name und Anschrift des Mieters] (im Folgenden "Mieter" genannt) wird folgender Mietvertrag abgeschlossen:

    §1 Vertragsgegenstand

    Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung [Adresse der betreuten Wohnung] (im Folgenden "Wohnung" genannt) zum Zwecke des betreuten Wohnens.
    Voraussetzung für dieses Mietverhältnis ist der Abschluss eines Betreuungsvertrags mit einem Anbieter des betreuten Wohnens. Der Mieter verpflichtet sich, den Betreuungsvertrag mit dem derzeitigen Anbieter, der Diakonie, abzuschließen und die darin vereinbarten Betreuungsleistungen in Anspruch zu nehmen.
    §2 Mietzeit
    Das Mietverhältnis beginnt am [Datum des Mietbeginns] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist für beide Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen von [in der Regel 3 Monate] zum Monatsende möglich.

    §3 Mietzins und Betriebskosten

    Die monatliche Miete für die Wohnung beträgt [Betrag in Euro] (inklusive Nebenkosten). Die Miete ist bis spätestens zum dritten Werktag des Monats im Voraus auf das Konto des Vermieters zu überweisen.
    Die Betriebskosten, einschließlich Heizung, Wasser, Strom, Müllentsorgung usw., sind in der Miete gemäß §3 Absatz 1 enthalten.
    §4 Kaution
    Der Mieter leistet eine Kaution in Höhe von [Betrag in Euro], die vor Übergabe der Wohnung auf einem gesonderten Kautionskonto zu hinterlegen ist. Die Kaution dient zur Sicherung etwaiger Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis.

    §5 Betreuungsvertrag

    Der Mieter verpflichtet sich, einen Betreuungsvertrag mit dem derzeitigen Anbieter des betreuten Wohnens, der Diakonie, abzuschließen. Die Betreuungsleistungen gemäß dem Betreuungsvertrag sind verbindlich und Bestandteil dieses Mietvertrags.
    Sollte sich der Anbieter des betreuten Wohnens in Zukunft ändern, ist der Mieter verpflichtet, einen neuen Betreuungsvertrag mit dem neuen Anbieter abzuschließen.
    §6 Instandhaltung und Reparaturen

    Der Vermieter ist verantwortlich für die Instandhaltung und Reparaturen an der Wohnung, sofern sie nicht auf unsachgemäße Nutzung durch den Mieter zurückzuführen sind.
    Kleinere Reparaturen bis [Betrag in Euro] übernimmt der Mieter selbst.
    §7 Besondere Regelungen

    Die Wohnung ist ausschließlich für den alleinigen Wohngebrauch des Mieters bestimmt. Eine Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an Dritte ist ohne ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters nicht gestattet.
    Haustiere dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gehalten werden.
    §8 Sonstige Vereinbarungen
    Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrags bedürfen der Schriftform. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags unwirksam sein oder werden, berührt dies nicht die Wirksamkeit der übrigen Vertragsbestimmungen.

    §9 Gerichtsstand
    Erfüllungsort und ausschließlicher Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus diesem Mietvertrag ist [Ort, falls ein spezifischer Ort gewünscht ist].

    Als Vermieter bestätigt:

    [Name und Unterschrift des Vermieters]

    Als Mieter bestätigt:

    [Name und Unterschrift des Mieters]

    [Ort und Datum der Unterzeichnung]

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    @shabeel
    Knackpunkt ist hier, das dies eine Zusatzleistung ist.
    Die nicht steuerlich gefördert wird.

    Daher ist wichtig, dass die Mieterin bei bester Gesundheit diese Leistung unterschreibt! Und dass es zwingend für die Mietung ist. Nicht, dass später durch ein bestellter Betreuer gekündigt wird.
    Es muss klar sein, das mit Kündigung des Vertrages die Mietfähigkeit verloren geht.

    Alternativ wäre es die Kinder, später von ein Sparkonto die Kosten übernehmen, so was dieser Betrag separiert bezahlt wird. Ein 2.Konto mit Guthaben aufladen und daraus bezahlt werden.

    Solange kein Betreuer vorhanden ist, geht dies i. O., aber mit Betreuer? Das sehe bei vielen die Dummheit oder die Gier in den Augen!

    bruno68

  9. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich hab mir jetzt einen Standard Mietvertrag runtergeladen und folgenden Paragraphen hinzugefügt:
    § 2 Betreuungsvertrag
    (1) Der Mieter verpflichtet sich, einen Servicevertrag mit dem derzeitigen Anbieter des betreuten Wohnens, der Diakonie, abzuschließen.
    (2) Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, dass der Vermieter berechtigt ist, den Abschluss des Servicevertrags zu überprüfen und entsprechende Nachweise über den Vertragsabschluss zu verlangen.
    (3) Sofern der Mieter aus irgendeinem Grund den Servicevertrag nicht abschließt oder den bestehenden Servicevertrag beendet, erklärt sich der Mieter damit einverstanden, dem Vermieter für dadurch entstehende Kosten oder Auslagen angemessen Ersatz zu leisten. Der Ersatz umfasst insbesondere die Kosten, die dem Vermieter aufgrund Nichtabschluß oder Beendigung entstehen. Nach derzeitigen Stand wären das mindestens die Grundgebühr von 40€ im Monat, bei Erhöhung durch den Anbieter entsprechend mehr.

    (4) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter unaufgefordert den Abschluss des Servicevertrages sowie dessen Fortbestand während der Mietdauer nachzuweisen. Dazu gehört auch die Vorlage von Vertragsverlängerungen oder neuen Serviceverträgen mit einem anderen Anbieter im Falle einer Änderung des Anbieters des betreuten Wohnens.
    (5) Der Vermieter ist berechtigt, die jährliche Vorlage eines aktuellen Nachweises über den bestehenden Betreuungsvertrag oder etwaige Vertragsverlängerungen zu verlangen.
    (6) Eine Ausnahme von der Verpflichtung zum Abschluss des Servicevertrags bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung kann aus jeglichem Grund verweigert werden. Die Kosten der monatlichen Mindestgrundgebühr fallen in jedem Fall an. (Nach derzeitigen Stand 40€)
    (7) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Herabsetzung der Miete oder anderweitige Minderungsansprüche, falls der Abschluss oder Fortbestand des Servicevertrages aus Gründen scheitert, die nicht in der Verantwortung des Vermieters liegen.
    (8) Änderungen oder Ergänzungen dieses § 2 Servicevertrag bedürfen der Schriftform.
    Statt Betreuungsvertrag hab ich das Servicevertrag genannt, die Frage ist nur wie rechtssicher sowas ist? Ob der Mieter den Vertrag mit dem Anbieter des betreuten Wohnens abschließt ist mir ja eigentlich egal, Hauptsache er zahlt die Grundgebühr, da man die sonst von mir als Eigentümer verlangen wird, so steht es im Teilungsvertrag

  10. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Schon mal darüber nachgedacht, dass der Mieter die 40 € generell an dich bezahlt und erst wenn er mehr Leistungen benötigt, dann kann er einen Vertrag mit der Einrichtung vor Ort abschließen.
    Dann hast du einen durchlaufenden Posten und der Mieter hat auch nur einen Vertrag.

    Spannend ist dann natürlich der Datenschutz - welche Daten darfst du an die Einrichtung vor Ort weitergeben.

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Da wir gerade auf Arbeit eine Immobilie erworben haben, wo betreutes Wohnen angeboten wird, meine ich mich erinnern zu können, dass man keine Klausel einbauen kann, dass der Mieter Leistungen vom Sozialverein in Anspruch nehmen muss. In unserer Immobilie ist wohl auch ein Mieter der keinen Vertrag hat.

  12. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Also wohl einfach im Kaltmietpreis mit einkalkulieren?

  13. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Das ist rechtliche eine sehr spannende Frage...

    Grundsätzlich bindet die Teilungserklärung den Eigentümer, also dich selbst, und darin ist der Zwang zum Abschluß des Betreuungsvertrages vorgesehen. Der Mietvertrag wird aber mit einer 3. Seite abgeschlossen und diese ist nicht an die teilungserklärung gebunden, sondern an den Mietvertrag. Ein Mietvertrag bezieht sich aber nur auf die Nutzung von Wohnraum d.h. der Vermieter kann dem Mieter nicht vorschreiben, welchen Stromanbieter, Internetanbieter usw. er nehmen muss. Insofern würde ich tneub zustimmen, eine solche Klausel z.B. welchen Dienst der Mieter wählen muss wäre unwirksam.

    Das Problem wäre leicht lösbar, wenn man einen Mietvertrag über betreutes Wohnen abschließen könnte, dies könnte allerdings nur der Anbieter des betreuten Wohnens selbst machen, wer dieser auch Eigentümer der Wohnung wäre. Das kannst du als privater Vermieter nicht, da du "nur" den Wohnraum vermietest und sonst keine Leistungen (im Sinne vom betreuten Wohnen) erbringst.

    Eine "Krücke" wäre, dass du mögliche Mieter vorher informierst, dass ein Mietvertrag nur abgeschlossen wird, wenn dieser vorher einen Betreuungsvertrag mit der Einrichtung abschließt. "Krücke" in dem Sinne, da das dann 2 separate Verträge sind (Mietvertrag und Betreuungsvertrag) und der Mieter natürlich jederzeit den Betreuungsvertrag kündigen könnte. Anders wäre es wenn die Betreuungseinrichtung qiasi einen "Gesamtmietvertrag" (Wohung und betreutes Wohnen) abschließen würde, dann könnte der Mieter nur insgesamt kündigen.

    Also, da würde ich wirklich zu einem Rechtsanwalt raten, der da eine rechtssichere Auskunft geben kann. Wahrscheinlich war das ganze "Konstukt" niemals als Kapitalanlage gedacht, sondern in dem Sinne, dass jemand eine Wohnung kauft und dann selbst dort einzieht. Dann ist das rechtlich ganz eindeutig, weil der Eigentümer natürlich an die Teilungserklärung gebunden ist. Die Konstellation Käufer vermietet an 3. Partei ist da mM nicht bedacht worden...

  14. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ich hab gerade mit dem Anbieter des betreuten Wohnens telefoniert, der meint man soll irgendwo in dem Mietvertrag reinschreiben:

    "Voraussetzung für die Gültigkeit des Wohnungsmietvertrages ist der Abschluß eines Betreuungsvertrages mit der Diakonie"

    das würde reichen. Laut https://www.anwaltonline.com/betreuu...treutes-wohnen ist die Kopplung beider Verträge grundsätzlich nicht sittenwidrig.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von shabeel
    Ich hab gerade mit dem Anbieter des betreuten Wohnens telefoniert, der meint man soll irgendwo in dem Mietvertrag reinschreiben:

    "Voraussetzung für die Gültigkeit des Wohnungsmietvertrages ist der Abschluß eines Betreuungsvertrages mit der Diakonie"

    das würde reichen. Laut https://www.anwaltonline.com/betreuu...treutes-wohnen ist die Kopplung beider Verträge grundsätzlich nicht sittenwidrig.
    Das sieht das Gericht anders:

    https://www.ra-kotz.de/koppelung.htm

    Die Unwirksamkeit ergibt sich des Weiteren unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB. Die im vorliegenden Falle vorgenommene Koppelung zwischen Miet- und Betreuungsvertrag erfüllt den Tatbestand dieser Vorschrift deshalb, weil die Beklagten mit dem Abschluss des Vertrages in ihrer Vertragsfreiheit über Gebühr eingeschränkt werden. Neben dem Kläger gibt es auch noch andere Institutionen, die Betreuungsleistungen für alte Menschen anbieten. Bei der vorliegenden Vertragsgestaltung haben die Beklagten keine Möglichkeit, insoweit den Vertragspartner zu wechseln und ein anderes u. U. günstigeres Unternehmen mit der Betreuung zu beauftragen, wenn sie in der von ihnen gemieteten Wohnung bleiben wollen. Die im vorliegenden Falle vorhandene Koppelung des Betreuungsvertrages an den Mietvertrag ist damit unzulässig. Sie führt des Weiteren auch zu einer starken Einschränkung des Wettbewerbs. Des Weiteren stellt die von dem Kläger angebotene Betreuungsleistung kein angemessenes Äquivalent für die monatlich zu zahlenden 150,00 DM dar. Wie dem Betreuungsvertrag zu entnehmen ist, lässt sich der Kläger überwiegend die von ihm angebotenen Betreuungsleistungen – soweit sie tatsächlich in Anspruch genommen werden – noch darüber hinaus gesondert in Rechnung stellen. Der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt, dass das von ihm verlangte Entgelt von 100,00 DM bzw. 150,00 DM ein angemessener Gegenwert für die von ihm bereitgestellten Leistungen ist.

  16. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Unabhängig vom dem Gerichtsurteil, ist der Fall mM recht eindeutig. Ich bin zwar kein Jurist, aber wir hatten Rechtsvorlesungen an der Uni. Ist eigentlich ein Standardfall....

    Letztlich geht es immer darum, dass eine Partei entweder die Unwissenheit oder die Notlage (Wohnungsmarkt) ausnutzt, um die andere Partei (Mieter) unangemessen zu benachteiligen. Wenn du als Vermieter einen "teueren" Internetanbieter, Stromanbeiter oder Anbieter von Leistungen vom betreutem Wohnen vorschreibst, dann nimmst du dem Mieter die Möglichkeit einen billigeren oder für ihn besseren Anbieter auszusuchen.

    Ich glaube kaum, dass ein Gericht das anders beurteilen wird. Ist ja vergleichbar mit dir selbst, wenn du zur Miete wohnst. Auch du würdest dich mit Sicherheit beschweren, wenn der Vermieter dir irgendwelche teuren Anbieter von Strom, Internet usw. im Mietvertrag vorschreiben würde. Obwohl du mit anderen Anbietern vielleicht nur 50% der Kosten hättest...

    Trotzdem sind Gerichtsurteile auch immer "nur" Einzelfallentscheidungen. Wenn es in einem konkreten Einzelfall in einer speziellen Stadt keinen anderen Anbieter geben würde o.ä., dann könnte der Fall vom Gericht anders beurteilt werden. Aber so einfach wie "Kopplung ist grundsätzlich kein Problem" ist es sicher nicht.

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von StGe1973
    Unabhängig vom dem Gerichtsurteil, ist der Fall mM recht eindeutig. Ich bin zwar kein Jurist, aber wir hatten Rechtsvorlesungen an der Uni. Ist eigentlich ein Standardfall....

    Letztlich geht es immer darum, dass eine Partei entweder die Unwissenheit oder die Notlage (Wohnungsmarkt) ausnutzt, um die andere Partei (Mieter) unangemessen zu benachteiligen. Wenn du als Vermieter einen "teueren" Internetanbieter, Stromanbeiter oder Anbieter von Leistungen vom betreutem Wohnen vorschreibst, dann nimmst du dem Mieter die Möglichkeit einen billigeren oder für ihn besseren Anbieter auszusuchen.

    Ich glaube kaum, dass ein Gericht das anders beurteilen wird. Ist ja vergleichbar mit dir selbst, wenn du zur Miete wohnst. Auch du würdest dich mit Sicherheit beschweren, wenn der Vermieter dir irgendwelche teuren Anbieter von Strom, Internet usw. im Mietvertrag vorschreiben würde. Obwohl du mit anderen Anbietern vielleicht nur 50% der Kosten hättest...

    Trotzdem sind Gerichtsurteile auch immer "nur" Einzelfallentscheidungen. Wenn es in einem konkreten Einzelfall in einer speziellen Stadt keinen anderen Anbieter geben würde o.ä., dann könnte der Fall vom Gericht anders beurteilt werden. Aber so einfach wie "Kopplung ist grundsätzlich kein Problem" ist es sicher nicht.
    Ich verstehe das schon, nur ist eben laut Teilungsvertrag nur der eine Anbieter des betreuten Wohnens in dem Haus zuständig. Ich würde dem Mieter ja gerne die Wahl lassen, ich hab ja nichts davon. Aber es steht im im Teilungsvertrag das ein Vertrag mit der Diakonie abzuschließen ist, und das die Mindestgebühr von 40€ bei Kündigung oder Nichtabschluss trotzdem für den Eigentümer anfällt.
    Die Diakonie hat auch ihr Betreuungsbüro in dem Haus, da der Ort nur knapp über 10000 Einwohner hat gibts da auch glaub ich garkeinen anderen Anbieter.

    Naja was soll ich machen, ich schreib das jetzt so in den Vertrag, mir bleibt ja nichts anderes übrig.

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Wahrscheinlich ist das Klagerisiko sowieso sehr gering. Wenn du den Mieter vorher explizit auf die Klausel im Mietvertrag hinweist, dann ist das Risiko, dass dieser dagegen klagt wahrscheinlich eher gering. Und wo kein Kläger, da kein Richter...

    Aber ich würde an deiner Stelle das Thema mal in der nächsten WEG Versammlung ansprechen bzw. dort mal das Thema auf die Tagesordnung setzen lassen. Dann kannst du darauf hinweisen, dass dies durchaus bei der Vermietung problematisch werden kann. Mit Zustimmung aller Eigentümer (nicht nur der anwesenden Eigentümer, sondern wirklich alle Eigentümer) kann auch die Teilungserklärung geändert werden... das wäre sicher die beste Lösung, um dieses Problem in Zukunft zu vermeiden...

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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ist halt die Frage, ob das im Sinne von allen Eigentümern ist.
    Ist zufällig ein Eigentümer die Diakonie, dann wird die sich ja nicht das eigene Bein absägen.
    Außerdem werden die Kosten für die verbleibenden Nutzer steigen, wenn die bisherigen nicht Nutzer nichts mehr bezahlen.

    Der TE wusste von dieser Problematik und hat sich trotzdem drauf eingelassen, dann muss er auch damit rechnen und leben, dass er möglicherweise monatlich 40 € weniger bekommt.

  20. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von BenniG
    Der TE wusste von dieser Problematik und hat sich trotzdem drauf eingelassen, dann muss er auch damit rechnen und leben, dass er möglicherweise monatlich 40 € weniger bekommt.
    Ja, aber ich mach die Mieter natürlich vorher drauf aufmerksam und weise auf die Kosten hin. So ganz eindeutig ist die Rechtssprechung in der Hinsicht ja leider auch nicht.
    Grundsätzlich geh ich ja auch nicht davon aus das da einer einzieht der da Ärger macht, aber man kennt die Leute ja nie genau, ein Restrisiko hat man sicher.

    Jetzt habe ich erstmal wieder Zeit, die potentielle Mieterin hat nachdem sie erst alles bei mir eingereicht hatte wie Rentennachweis und Mieterselbstauskunft usw. und nachdem ich den Mietvertrag ausgedruckt und unterschrieben habe und ihr per Mail gesendet habe, kurzfristig aufgrund "gesundheitlicher Probleme" abgesagt...

    Aber damit muss man als Vermieter eben leben...

  21. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Ist wie mit irgendwelchen Versicherungen zu Krediten, die man erstmal abschließt um das Geld zu erhalten und gleich danach wiederruft.

    Ein abspringender Mieter oder eine Mieterin ist aber natürlich auch ärgerlich. Jeder Monat kostet dich Geld und es entgeht dir Miete.
    Nun bloß nicht die Geduld verlieren und an einen schlechten Mieter vermieten!

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