Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

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  1. Avatar von shabeel
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    Standard Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Hallo,

    Erstmal zu mir: Ich bin 32 und bekomme bereits EM-Rente wegen Kardiologischer Probleme. Der monatliche Auszahlungsbetrag pro Monat beträgt nur 1000€, allerdings darf man ja ca. 17000€ Einkommen im Jahr haben ohne das die Rente gekürzt wird.

    Nun hab ich überlegt das ich mein Vermögen nicht jeden Monat verlebe sondern eine Wohnung davon kaufe welche jeden Monat wieder Geld bringt. Eine Finanzierung brauche ich also nicht.

    Das Objekt ist eine 1 Zimmer Wohnung mit 32m2 und soll 55000€ kosten. Die Nutzung der Wohnung ist ab 60 Jahren aufwärts bestimmt, in dem Gebäude ist ein Sozialverein welcher betreutes Wohnen anbietet für das Haus, ebenfalls ist dort ein "Seniorenkindergarten" untergebracht in dem die Bewohner sich aufhalten können, und eine Großküche für Essen, welches man sich auf die Wohnung bringen lassen kann. Das Haus hat 70 Parteien und ca. 100k€ Instandhaltungsrücklage, natürlich ist alles Barrierefrei, die Wohnung auch. Renovieren muss man nicht. Lt Auskunft der Hausverwaltung kommt das Flachdach irgendwann demnächst mal, wird aber von der Rücklage bezahlt. Das Haus ist Baujahr 2000 und wird mit Gas beheizt.
    Laut Auskunft der Hausverwaltung gehen die Wohnungen "weg wie warme Semmel", da die Leute betreut werden, wäre auch das Risiko geringer das die Wohnung vermüllt oder Zahlungsausfälle entstehen.

    Soviel erstmal zum Objekt. Meiner Einschätzung nach könnte eine Kaltmiete aber maximal 300€ im Monat betragen, davon sind schon 85€ Hausgeld wie Verwalterkosten und Instandhaltungsrücklage, Aufzugswartung usw.. Also schonmal nur 215€ die man unterm Strich im Monat "verdient".

    Wenn ich mit Kaufnebenkosten auf grob geschätzt 60000€ komme, wäre das eine Mietrendite von gerade mal 4,3%. Aber der Markt gibt ja gerade nichts her, und das Objekt ist zumindest recht Risikoarm.

    Hab ich nen Denkfehler in der Rechnung, und lohnt sich das bei der niedrigen Rendite? Meine Eltern haben ihre Wohnungen vor 15 Jahren für 30000€ gekauft und bekommen mittlerweile 400€ Nettokaltmiete, aber die Zeiten sind halt mal vorbei...

  2. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    shabeel,

    wir haben keine Wohnung im betreuten Wohnen, vielleicht ist das anders als normale Vermietung. Aber wir geben einfach Anzeige im Immoscout auf und dan bekommst man viele, viele Bewerbungen. Lege dich nicht auf einen möglichen Mieter fest, sondern auf einen Kreis von ca. 5 Mietern. Dann kann ein Mieter gerne abspringen, du hast 4 andere in der "Hinterhand". Wobei aktuell sogar Anzeigen kaum nötig sind. Wenn eine Wohung gekündigt wird, dann wissen das die anderen Mieter und die rufen an und sagen: Ich kenne Person x und diese sucht eine Wohnung, könnte diese die Wohnung haben? Ist aktuell einfach der Mietmarkt...

    benni,

    richtig, wenn die Diakonie selbst Wohnungen hat wir diese natürlich in 1. Impuls wahrscheinlich nicht zustimmen. Aber auch die Diakonie riskiert dann eine Klage eines Eigentümers auf Änderung der Teilungserklärung. De facto werden sich sowieso die meisten Mieter für die Diakonie entscheiden, wenn diese direkt im Haus vor Ort ist. Wenn ich davon ausgehe, dass sich sowieso 99% der Mieter für mich entscheiden, warum sollte ich dann wegen vielleicht einem Fall in 10 Jahren eine Klage mit entsprechenden Kosten riskieren? Mit etwas Abstand wäre das Kosten-Nutzen Verhältnis für mich extrem schlecht und ich würde lieber einer Änderung der Teilungserklärung zustimmen....

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Wenn ich mit 60 Jahren in diese Wohnung ziehe, aber erst mit 80 Jahren den Service vom Pflegedienst brauche, habe ich schon 10.000 € unnötig gezahlt...

  4. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Hallo,

    Ich melde mich mal wieder, die Wohnung hab ich letztes Jahr gekauft, Notarvertrag 31.5 und Schlüsselübergabe 14.7 Vermietet seit 1.9
    Nun hab ich ja Kaufnebenkosten von über 4000€. Weis jemand wie ich die steuerlich geltend mache? Muss ich die zwingend abschreiben oder kann ich die auch im gesamten über die Werbungskosten geltend machen? Also direkt für 2023 die gesamten Kaufnebenkosten geltend machen ohne Abschreibung auf 50 Jahre?

  5. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von shabeel
    Hallo,

    Ich melde mich mal wieder, die Wohnung hab ich letztes Jahr gekauft, Notarvertrag 31.5 und Schlüsselübergabe 14.7 Vermietet seit 1.9
    Nun hab ich ja Kaufnebenkosten von über 4000€. Weis jemand wie ich die steuerlich geltend mache? Muss ich die zwingend abschreiben oder kann ich die auch im gesamten über die Werbungskosten geltend machen? Also direkt für 2023 die gesamten Kaufnebenkosten geltend machen ohne Abschreibung auf 50 Jahre?
    Die 4T€ KNK werden über die Werbungskosten abgesetzt, als Teil der Anschaffungskosten idR über 50 Jahre/2% p.a., wenn das Gebäude nicht unter andere Regelungen fällt. Ist ärgerlich, weil die Kosten natürlich sofort komplett anfallen, aber bei privater Nutzung/Eigennutzung gibt es gar keine Möglichkeit der Absetzbarkeit.

  6. Avatar von shabeel
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von Zapp73
    Die 4T€ KNK werden über die Werbungskosten abgesetzt, als Teil der Anschaffungskosten idR über 50 Jahre/2% p.a., wenn das Gebäude nicht unter andere Regelungen fällt. Ist ärgerlich, weil die Kosten natürlich sofort komplett anfallen, aber bei privater Nutzung/Eigennutzung gibt es gar keine Möglichkeit der Absetzbarkeit.
    Wenn ich das richtig verstehe kann ich aber den Kaufpreis im ganzen mit abschreiben und nicht nur die Kaufnebenkosten? Also der Kaufpreis abzüglich des Bodenrichtwerts für Grund und Boden, also kann nur der Kaufpreis für die Wohnfläche abgesetzt werden.
    Das würde bei mir dann ca. 500€ pro Jahr machen die ich abschreiben kann, 50 Jahre lang jedes Jahr.

  7. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Richtig. Der reine Immowert wird incl. Anschaffungskosten abgeschrieben, der Anteil für Grund und Boden ausgenommen.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Die Kaufnebenkosten werden aufgeteilt:
    1. Alles was sich rund im die Finanzierung dreht (Grundschuldeintragung) kann sofort abgesetzt werden.
    2. Alles was mit dem Objektkauf ansich dreht (Notar, Grunderwerbsteuer), wird anteilig dem Grundstück und anteilig dem Gebäude zugeordnet. Dazu nutzt man das gleiche Verhältnis, wie der Kaufpreis aufzuteilen ist. Der Anteil des Grundstücks wird nicht abgeschrieben. Der Anteil der Nebenkosten fürs Gebäude wird gemeinsam mit dem Gebäude mit 2% pro Jahr abgeschrieben. (bei Gebäuden vor 1923 mit 2,5%)

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Lohnt sich dieses Objekt bei der Rendite oder lieber finger davon lassen?

    Zitat Zitat von shabeel
    Also der Kaufpreis abzüglich des Bodenrichtwerts für Grund und Boden, also kann nur der Kaufpreis für die Wohnfläche abgesetzt werden.
    Das würde bei mir dann ca. 500€ pro Jahr machen die ich abschreiben kann, 50 Jahre lang jedes Jahr.
    Der Bodenrichtwert kann ein Anhaltspunkt sein. Es gibt von den Finanzbehörden eine Arbeitshilfe dazu:
    https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html
    Besser ist, wenn der Bodenpreis im Notarvertrag steht. Dabei beachten, dass der noch einigermaßen realistisch ist.

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