Allgemeine finanzierungsfrsge bei geringem Einkommen

Zitat von monk110

Aus welchem Grund sollte uns die Bank einen Kredit von € 120000-200000 verwehren?

Den wird sie euch aller Voraussicht nach nicht verwehren, aber erstens fallen einige Banken raus, zweitens werden - da keine Selbstnutzung - die Konditionen schlechter sein

Zitat von monk110

Was spricht, deiner Meinung nach, dagegen erst ein Anlageobjekt und später ein Eigenheim zu kaufen?

Denke, dazu wurde viel richtiges hier geschrieben.

Zitat von monk110

Wie sollten wir, deiner Meinung nach, der Altersarmut entgehen wenn wir erst ein Eigenheim erwerben und dann das Geld für weitere Investitionen fehlt?

Vorrangig mit einer selbstgenutzten Immobilie, die später Mietzahlungen verhindert, wo ja nicht zwingend das gesamte EK eingesetzt werden muss, was aber Sinn ergibt, da die Zinskosten aus der Kapitalanlage abgesetzt werden können, während die Zinslast auf der selbstgenutzt Immobilie gesenkt wurde.

Zitat von monk110

Aus meiner Sicht hat er nämlich Recht wenn er sagt dass erst Hochzeit dann Kredit sinnvoller ist als umgekehrt, zumal die Bank dann ein "Größeres Gesamteinkommen" sieht als wenn zwei Personen "getrennt" einen Kredit beantragen.

Es ist der Bank völlig egal, ob der Kapitaldienst von einem Ehepaar oder einer Lebensgemeinschaft geleistet wird. Insofern ist die Empfehlung vorher zu heiraten völliger Blödsinn!

Vollkommen richtig und somit entlarvt sich schon die erste Aussage Brunos die er ihnen geschmiert hat als dummes Zeugs!

Zitat von monk110

Guten Tag an euch alle. Ich hätte nicht gedacht dass auf meine letzte Nachricht so "aggressiv" reagiert worden wäre

Sorry, aber Aggressivität kann ich da nicht erkennen, viel mehr die Wut darüber, dass sie von Bruno eine PN bekommen, anhand welcher sie den thread als indirekt geschlossen deklarierst haben

Zitat von monk110

1) Abschätzung dass der Kredit niedriger sein müsste, um die 130000 - 150000, damit die Zinslast nicht zu hoch sei
2) Dass es auf jeden Fall sinnvoller ist einen Kredit nach der Hochzeit aufzunehmen, weil dann das Gesamteinkommen als ein einziges betrachtet wird und nicht als 2 verschiedene.

1) Hier ist zu klären, über welche Immobilie sie hier sprechen? Die, die vermietet werden soll? Wenn ja, ist das grundsätzlich erst mal nicht richtig, denn die Zinslast aus der vermieteten Immobilie lässt sich absetzen, was mit den Zinsen für eine eigengenutzte Immobilie nicht möglich ist.
2) Haben wir ausführlich begründet, völliger Quatsch und völlig uninteressant, ob sie verheiratet sind oder nicht

Zitat von monk110

Ich denke dass diese Abschätzung nicht willkürlich ist, zumindest für mich als Laie, absolut nachvollziehbar und daher habe ich mit meinem Verlobten gesprochen und wir werden nun erst Heiraten und dann mit der Bank/Finanzberater reden.

Willkürlich nicht, fußt aber auf Unwissenheit und der Tatsache, dass sie keiner fachlichen Expertise entspringt!

Zitat von monk110

Zur Diskussion ob das Eigenheim nicht sinnvoller/wichtiger wäre ist meine bzw. unsere Überlegung wie folgt:
Was nützt es uns wenn wir uns jetzt ein schönes Häuschen kaufen, darin wohnen um dann im Alter zu merken dass die Lebenserhaltungskosten viel höher sind als die Renteneinnahmen? Dann müssten wir nur das schöne Haus verkaufen und zur Miete wohnen, welche natürlich aus heutiger Sicht dann horrende € 30 pro Quadratmeter kosten dürfte...(Ist natürlich übertrieben, aber wenn ich mich hier umschaue sind die Mietpreise schon weit über € 10)

Warum soll oder muss es denn ein Einfamiliehaus sein? Warum, wenn ein EFH, kann man die im Alter nicht verkaufen, um sich dann auf eine ETW zu verkleinern?? Wo würden sie denn wohnen, wenn sie nun eine Kapitalanlage zeichnen und dann in einer Mietswohnung zu wohnen, eben keine eigengenutzte Immobilie kaufen??

Zitat von monk110

Der Erwerb einer Immobilie welche Mieteinnahmen generiert ist daher naheliegender für uns.
1) Soweit die Mieter sich "normal" verhalten trägt sich die Immobilie von alleine. Überschüssige Mieteinnahmen könnten wir Sparen für den Fall der Fälle...
2) Mit dem Restlichen Geld, ca. € 250000-€300000 könnten wir dann ein Eigenheim suchen. Und solange wir keines gefunden haben könnten wir zur Miete wohnen. Aus unserer Sicht wären wir somit auf jeden Fall unsere Altersvorsorge abgesichert und wir würden dann in absehbarer Zeit ein Eigenheim finden.

Keine Ahnung, warum damit begonnen werden soll. Sie liebäugeln auch mit einer eigengenutzten Immobile, entsprechend ist diese auch als erstes zu kaufen, bzw. der Kauf zu priorisieren. Wenn sie sich eine Wohnung zur Vermietung aneignen, könnte dies aufgrund ihrer Einkommenssituation den Erwerb einer eigengenutzten Immobilie gefährden.

Zitat von monk110

An all jede die denken es wäre besser erst ein Eigenheim zu kaufen und sich dann Finanziell für das alter Abzusichern bitte ich: erklärt es mir, wie würdet Ihr vorgehen und wie würdet Ihr euch dann absichern. Ich möchte verstehen wie Ihr denkt um zu vergleichen ob wir irgendwo einen Denkfehler/Wunschdenken etc haben. Zumal, seien wir mal ehrlich, ein Hauskauf ist derzeit wirklich extrem schwer,

Auch hier noch mal die Frage, warum ein Haus, bzw. ein freistehendes Haus??

Ihre Bönität könnte für 2 Immobilien zu dünn" sein, entsprechend kommt eh nur der Erwerb einer Immobilie in Frage und da favorisieren die Banken den Erwerb für Eigennutzung mehr, als zur Miete wohnend den Erwerb einer Kapitalanlage

[QUOTE=monk110;211524]zumindest bei uns in der Umgebung, denn die Preise für eine akzeptable Immobilie liegen doch schon über 300000 Euro. (Akzeptabel meint nicht allzu viel Investitionsstau, größer als 100 Quadratmeter, besonders wenn Kinder kommen sollten.. ein Mindestmaas an Grünfläche, vielleicht 50qm)[QUOTE=monk110;211524]

Heilt die Tatsache nicht, dass es mit einer vermieteten ETW dann nicht einfacher wird, die eigengenutzte Immobilie zusätzlich zu erwerben.

Zitat von monk110

Im Grunde geht es ja nicht darum mich vom Gegenteil meines Vorhabens zu überzeugen, es geht darum mir andere Meinungen ins Boot zu holen um diese dann mit meinen vergleichen zu können und dann abzuschätzen was denn nun besser sei.

Priorität sollte aus meiner Sicht der Erwerb von einer eigengegutzten Wohnimmobilie bleiben, insbesondere dann, wenn Kinder geplant sind, bzw. erwartet wird. Passt dann die Bönität, kann über eine Kapitalanlage nachgedacht werden und da die Zinsen abzusetzen sind, ist es auch nicht schlimm, wenn das EK größtenteils in der eigengenutzen Immobilie steckt.

Warum denn - so es unbedingt sein muss - jetzt nicht der Erwerb einer ETW zur Selbstnutzung, die dann vermietet wird, wenn man sich das Eigenheim zur Selbstnutzung erwerben will? So denn dann die Immobilie zur Selbstnutzung nicht finanzierbar ist, kann man diese dann immer noch verkaufen. So sie selbstgenutzt wurde, ist man für diesen Fall auch nicht an der steuerlichen Bindefrist von 10 Jahren gehalten, wenn man verkauft.

Zitat von monk110

Der Erwerb einer Immobilie welche Mieteinnahmen generiert ist daher naheliegender für uns.
1) Soweit die Mieter sich "normal" verhalten trägt sich die Immobilie von alleine.

Und was ist, wenn die Mieter sich nicht normal verhalten? 6-12 Monate Mietausfall, 10.000 € Räumungs- und Prozesskosten und wenn es dicke kommt, noch eine Komplettsanierung.

Was macht das mit euer finanziellen Situation wenn dies in den nächsten Jahren 20 Jahren ein, zwei oder gar dreimal passiert?

Zitat von monk110

1) Das Anlegen in ETF, Aktien, Fonds etc kommt für uns nicht in Frage. Wir sind natürlich keine Fachleute mit entsprechenden Kenntnissen aber eines wissen wir: die Märkte setzten immer nur auf Wachstum. Irgendwann ist Wachstum nicht mehr gegeben. Kurz: wir haben kein Vertrauen darin.

Alles fein, ich will hier niemanden zu bestimmen Anlageformen raten. Nur grundsätzlich Alternativ aufzeigen. Aber bitte nicht den Fehler machen zu denken, der Wert und der Mietertrag eures Hauses wäre vom Markt entkoppelt.

Klar, gewohnt werden muss immer. Größere Marktverwerfungen kommen aber auch am Mietmarkt an.

Zitat von monk110

2) Mit dem Restlichen Geld, ca. € 250000-€300000 könnten wir dann ein Eigenheim suchen. Und solange wir keines gefunden haben könnten wir zur Miete wohnen. Aus unserer Sicht wären wir somit auf jeden Fall unsere Altersvorsorge abgesichert und wir würden dann in absehbarer Zeit ein Eigenheim finden.

Woher kommen die restlichen 250-300.000 €? Nach dem Kauf der Vermietungs-Immobilie habt ihr kein freies Eigenkapital mehr und bereits einen Kredit von 130.000 €. So ganz einfach wird da ein weiterer Kredit zumindest kurz- bis mittelfristig nicht.

Zitat von monk110

Die Immobilie welche wir mit Finanzierung erwerben wollen würden kostet € 230.000 + Spesen , aslo ca € 260000 und erwirtschaftet ca € 1400 im Monat.

Das ist eine Bruttorendite von über 7,5 Prozent und damit auf den ersten Blick ein tolles Investment... schon eher nicht mehr marktüblich. Meistens gibt es da ein Haken oder ein Häkchen. Wie ist der Zustand? Wie setzt sich der Ertrag zusammen?

Das dieser Ertrag ohne größere Invests erzielbar bleibt, halte ich erst einmal für eher unwahrscheinlich. Wie ist der energetische Zustand? Wie alt sind Dach, Heizung, Elektrik etc.?

Zitat von monk110

Dann bitte ich dich doch darum mir einen Mehrwert zu liefern. In deinem Kommentar weiter oben erwähnst Du dass die Bank uns nicht als Anleger sehen wird, dass erst der Erwerb der eigenen Immobilie Vorrang haben sollte usw... Aber deine Meinung wird nicht begründet:
Weshalb sieht uns die Bank nicht als Anleger an?
Aus welchem Grund sollte uns die Bank einen Kredit von € 120000-200000 verwehren?
Was spricht, deiner Meinung nach, dagegen erst ein Anlageobjekt und später ein Eigenheim zu kaufen?
Wie sollten wir, deiner Meinung nach, der Altersarmut entgehen wenn wir erst ein Eigenheim erwerben und dann das Geld für weitere Investitionen fehlt?

Ich verstehe dass Du nicht einer Meinung mit Bruno sein musst, dann Argumentiere aber bitte Sachlich dagegen. Aus meiner Sicht hat er nämlich Recht wenn er sagt dass erst Hochzeit dann Kredit sinnvoller ist als umgekehrt, zumal die Bank dann ein "Größeres Gesamteinkommen" sieht als wenn zwei Personen "getrennt" einen Kredit beantragen.


Also ich freue mich auf eine Sachliche Antwort von Dir, wenn Du noch magst.


Liebe Grüße
Nadine

Eine Bank stellt an Kapitalanleger - defeniere das mal vereinfacht auf Verbraucher, die eine Immobilie vermieten wollen - erhöhte Bedingungen wie freies Vermögen ab 50.000 Euro (haben sie) und erhöhte Bonität in Bezug auf Bruttoeinkommen größer 50.000 Euro p.a. Diese erhöhte Bonität haben sie augenscheinlich nicht.

Vereinfacht dargestellt begründet sich das auf die Tatsache, dass Banken nicht das Risiko übernehmen wollen, welches beim Immobilienerwerb entsteht, womit sich Verbraucher Vermögen oder eine Altervorsorge aufbauen wollen. Wie schon von StGe1973 beschrieben, muss das erhöhte Risiko von den Verbrauchern aufgefangen werden können, das ist bei ihnen bei Mietausfall und/oder notwendigen Investitionen, die die Eigentümergemeinschaft über die Köpfe einzelner beschließen kann, eher nicht möglich. Ja, mit dem freien Vermögen würden sie das theoretisch können, aber vom Einkommen her nicht und da die Bank auf ihre freies Vermögen keinen Zugriff hat, dieses theoretisch morgen in der Spielbank verspielt sein könnte, müssen beide Parameter Einkommen-erhöhter Haushaltsüberschuss /freies Vermögen passen. Das ist nicht gegeben.

Eine Bank (ich muss das erst mal verallgemeinern, sicherlich gibt es immer den ein oder anderen Ausreißer) akzeptiert es nicht, bzw. ungern, dass jemand bürgerliches mit 3.000 Euro Nettoeinkommen zur Miete wohnt und parallel eine Wohnung erwerben will, die sie ebenfalls vermieten möchte. Es gibt Gründe, wo das Sinn ergibt, bzw. angezeigt sein kann (ständig wechelnder Arbeitsplatz bezüglich des Standorts/Auslandseinsatz/hohes Einkommen/Vermögenswerte), in der Regel aber wird vorausgetzt, dass ein Verbraucher erst mal im selbstgenutzten Immobilieneigentum wohnt, bevor er Eigentum erwirbt, welches er vermieten möchte.

Anders sieht es aus, Kapitalanlegerkriterien werden aufgeweicht oder entfallen, wenn man eine selbstgenutze Wohnimmibilie besitzt, um sich dann eine weitere anzueignen, um diese zu vermieten. Auch hier sind erhöhte Anforderungen von Nöten (Kaltmiete wird nur zu 80 % als Einnahmen gewertet, weitere Bewirtschaftungskosten für die vermietete Immobilien fallen an, ein erhöhter Überschuss in der Haushalsberechnung wird erwartet), will heißen, auch wenn ihre persönliche Haushaltsrechnung mit der Mieteinnahme aufgeht, so muss dass die Bank schon lange nicht ebenso ermitteln.

Hier ist auch zu beachten, dass es keinen Unterschied macht, ob man die Situation zum Zeitpunkt der ersten Investition - jetzt Erweb von vermieteten Immobilieneigentum vor dem Erwerb von selbstgenutzten Immobilieneigentum - betrachtet oden den nach Erwerb, quasi als Inhaber einer vermieteten Wohnimmobilie, der nun eine selbstgenutzte Immobilie erwerben will. Einmal ist die Konstellation nicht glücklich gewählt und beim anderen mal kann die vorhandene, vermietete Immobilie die Haushaltrechnung ins minus führen. Will heißen, selbst wenn sie die vermietete Immobilie jetzt als Mieter einer selbstbewohnten Immobilie finanziert bekämen, kann diese Immobilie dazu führen, die Sicherstellung der Finanzierung der selbstgenutzten Immobilie zu gefährden, zu verhindern und wenn nun das Argument des Verkaufs angedacht ist - was die Situation der Haushaltsdefizites heilen kann - so sei dann angemerkt, dass die Steuerkomponente den Verkauf innerhalb von 10 Jahren ungünstig gestalten könnte.

Man mag das alles anders sehen und berechnen wollen, was auch völlig ok ist, Banken rechnen aber in der Regel anders, als man es meinen mag.

Grundsätzlich sei gesagt, bei der Auswahl von run 450 Banken wird es möglich sein, Banken zu finden, die ihr Vorhaben so finanzieren, wie sie es ich wünschen, ob das allerdings wirtschaftlich sinnvoll und angzeigt erscheint, sei dahingestellt und kann sicher besser beurteilt werden, wenn man ihre tatsächliche Situation individuell betrachten kann.