Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

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  1. Avatar von sitzpillow
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    Standard Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Ich grüße euch!
    Meine Frau, Sohn und ich (30 Jahre) wollen ein Haus kaufen. Hier ein paar Details
    • Kaufpreis 525000€
    • Kaufnebenkosten 60.000€
    • Grundstück 930m2
    • Bodenrichtwert 330€
    • Baujahr 1966
    • Wohnfläche 230m2
    • Energiekennwert 355 kWh/(m2a) Energiebedarfsausweis
    • E Klasse H, ÖL

    Eigenkapital hätten wir max. 180.000€. Ich habe ein Nettoeinkommen von 4500€. Meine Frau ist in Elternzeit und verdient nichts. Wahrscheinlich steht nochmal eine Elternzeit an, weshalb das schwer einzukalkulieren ist und wir ihr Einkommen für Sondertilgungen nutzen würden.
    Modernisiert wurde:
    • Fenster wurden 1995 erneuert mit 2fach
    • Dachdämmung Styropor 5cm und Mineralfasermatte 10cm
    • Bäder
    • Küche

    Es gibt nun ein paar potentielle Sanierungsmaßnahmen:
    • Dach + Dämmung + Solar (Dach besteht aus Betonziegeln 60 Jahre, aktuell noch dicht)
    • Außenwände?? (oft nicht finanziell lukrativ?)
    • Heizung zu Wärmepumpe und Fußbodenheizung
    • Eine feuchte Stelle im Keller


    Unser Bauchgefühl ist gemischt.
    1. können wir uns den Kredit leisten? Anfangs 1.5% Tilgung. Ca. 1700€/Monat. Im Verlauf anheben und sonderzilgung sobald meine Frau arbeitet. Nebenkosten fürs Haus gehen wir aktuell von 600€/Monat aus ohne Rückstellungen für Renovierungen.
    2. Wir würden gerne so 40000€ Eigenkapital als notfallgroschen Rückhalten, falls das Dach uns auseinander fällt o.ä.?!
    3. Ist es riskant, sich ein Haus mit Energieeffizienz H zuzulegen. Mein Plan wäre, Sanierung wo sinnvoll (zb Dach im Rahmen der neuen Ziegeln und Solar in den nächsten 5-10y), und Luft Wasser Wätmepumpe plus Solar.


    PS Bauchschmerzen macht uns, dass wir das Eigenkapital aus unserem ETF Sparplan nehmen, der u.a. Fürs Alter gedacht war. Aber eine Immobilie ist ja auch eine gewisse Altersvorsorge.

  2. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Auf jeden Fall empfiehlt es sich, das Haus vor dem Kauf mit einem Sachverständigen zu besichtigen, damit dieser eine Einschätzung abgeben kann was die Sanierungen in etwa kosten.

    Bei 4500€ Netto und Tilgung+NK von 2300€ pro Monat ist das schon sehr gewagt. Wovon wollt ihr da die Sanierungen bezahlen, wenn kaum was übrig bleibt? Und gerade in den ersten Jahren fällt in einem neuen Haus auch so einiges an Kosten an, da man z.b. neue Möbel kauft, meist nur Kleinkram, der aber in der Summe einiges ausmacht.

  3. Avatar von titan1981
    titan1981 ist offline

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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Stolzer Preis
    Hamburg anderes Hot Spot?

    Energiekosten extrem hoch --> 82.000kWh für Heizung pro Jahr bei ~8.200L Heizöl --> 8500€/a wären schon 710€ Nebenkosten im Monat.... Gebäudeversicherung 1.400€/a ~120€/mtl. Strom 1300€/a ~105€/mtl.
    Dazu kommen noch
    Müll
    Wasser
    Straßenreinigung
    Grundsteuer
    Hausrat
    etc...

    neues Dach mit Dämmung das gefördert werden soll gerne mal 100.000€
    Neue Heizung, Fußbodenheizung
    Fenster
    Außenwand dämmen
    usw.

    Wieviel könnt ihr mit 1, 2 kleinen Kindern selber machen?

  4. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Bausachverständige war vor Ort und meinte, dass das Haus soweit top in Schuss ist. Natürlich in die Jahre gekommen. Ca. 70.000€ notwendige Sanierung.

    Wir wohnen aktuell im Haus „nebenan“ ohne notwendigerweise ausziehen zu müssen. Dort keine Nebenkosten/Zeitdruck. Gerne machen wir Dinge selbst, wie Biden raus/Boden rein, Streichen uvm.

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Leider nein, sitzpillow,

    so wird es nicht!

    Da ist nichts da, um irgendetwas zu finanzieren. Eine Familie mit zwei Kleinkindern! Schauen Sie mal in die § 850 c ZPO, was bleibt da für eine Geldsumme über!

    Als Gegenprobe nehmen ihr Gehalt mal 40 %, 4.500 € * 40 %, das sind nur 1.800 €, damit verbleiben zum Leben und Hausnebenkosten 2.700 für die nächsten 25 Jahre!

    Auch ihre Aussage zuletzt
    Bausachverständige war vor Ort und meinte, dass das Haus so weit top in Schuss ist. Natürlich in die Jahre gekommen. ca. 70.000 € notwendige Sanierung.
    Da dies keine relevante Aussage ist, dies hätte bei einer echten Finanzierung, ohne Unterschrift und Stempel auf einer "Schätzurkunde" ist für einen Gläubiger völlig wertlos.

    Zudem ihre 4.500 € kommen daher, dass ihre Frau zu Hause ist und sie nur die Steuerklasse 3 haben. Würde die Frau mitarbeiten, hätte Sie die Stkl. 5, was jährlich zu einem Steuernachzahlen führt. Daher wäre es besser, wenn die Stkl. 4/4 mit je 0,5 bis 1,0 Kinder "auf der Karte" um diese Kassenlöcher, wegen Steuernachzahlung zu vermeiden.

    Auch ist ihre Anlagevermögen für ihre Altersvorsorge ausgelegt und nicht für eine Baufinanzierung, insbesodere wenn es sich um eine Impulskaufentscheidung handelt.

    Während bspw. 204.000 € Guthaben und 500.000 € Darlehn vorhanden, davon 300.000 € für 2,00 % p.a und 17,5 Jahre finanzieren. Aber was fehlt, ist die Wartezeit von 3 Jahren

    Also bleibt nur eine Bankenfinanzierung über. Darlehnsaufnahme 525.000 € plus 70.000 € davon 50 % anrechenbar sind Hauswert 560.000 € Kapitaleinsatz (70.000 € plus 60.000) evtl. 25.000 € Eigenleistung eine plus Zuschüsse wie für die Heizung, u.s.w. 20.000 € als Reserve.

    Beleihung: 525.000 Kaufpreis / 560.000 € ergibt 93,75 % Beleihung, um die Beleihung unter 90 % zu drücken, weitere 22.400 € aus der Altersvorsorge, der Restbetrag 27.000 € in den ETF Fonds noch vorhanden.
    Bedenken Sie "Eigenleistung"! ist kein Geld, sondern nur eine Einbringung von nicht finanzierbaren Leistungen, wie Tapeten, Bodenbelag, Vorhänge, Gartenanlegen!

    Ich gehe mal davon aus, dass das Haus, um die 100 bis 125.000 € zu teuer ist, in deren aktuellen Zustand!
    Und dieser Tatbestand, für die Feststellung, des finanzierbaren Hauswert, ob liegt einem gerichtlichen zugelassenen Wertgutachter, der mit Unterschrift und Stempel querschreibt, testiert und voll mithaftet.

    Gegenwärtig liegen die Zinsen bei einer 80 % Finanzierung bei + 0,35 % p.a bei 10 Jahre, eine 90 % mit + 1,2 % p.a., damit wird eine Vollfinanzierung nahe zu abgwürgt.

    Bei ca. 6,00 % p. a. für 18 Jahre bei 525.000 €, was 31.500 € p.a. reine Zinsen bedeutet. Nur das können Sie nicht finanzieren, eine 10-Jährige würde sogar 5,25 % p.a. kosten!

    Da der Kunde ein Impluskauf vollziehen möchte. Durch diesen Vorgang, sind die Zinskosten jährlich, um

    (300.000 € zu 2,00 % = 6.000 € plus 190.000 € zu 4,3 % = 8.200 € zusammen 14.200 € versus 31.500 €)
    17.000 € Zinsen jährlich teurer. Was bei 17,5 Jahren ca. 120.000 Zinsmehrbelastung bedeutet.

    Eine Vollfinanzierung, mit Nebenkosten in Höhe von 655.000, durch 40 % EK 262.000 €, würde eine Darlehnssumme 393.000 € bedeuten mit 2,00 % = 7.860 €, was die Zinskosten, um ca. 24.000 € jährlich senken würde.
    Analog würde eine Bankenfinanzierung in der gleichen Ausgangslage 18 Jahre bei 60 % mit eff. 4,8 % p.a. kosten, 18.900 € Zinsen p.a., dies würde immer noch 11.000 € p.a. teurer sein!


    Mein Rat ist: Von der Kaufabsicht abstand zu nehmen! Weil eine falsche Sparart vorliegt und damit eine Wartezeit von mindesten 3 Jahren bis zur Zuteilung nicht eingehalten werden kann.

    bruno68

  6. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    @sitzpillow

    Schau einfach mal nach was Bruno sonst für einen Müll in seinen Beiträgen verbreitet. Dann bilde deine Meinung. Forenmeinung ist man kann seine Beiträge einfach ignorieren

  7. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    haha. Danke. Ich war beim Lesen des Beitrags mir nicht sicher, ob es an mir liegt, dass ich nicht 100% erfasse, was er mir sagen will. Vielen Dank für den Hinweis!

  8. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von titan1981
    Stolzer Preis
    Hamburg anderes Hot Spot?
    Energiekosten extrem hoch --> 82.000kWh für Heizung pro Jahr bei ~8.200L Heizöl --> 8500€/a wären schon 710€ Nebenkosten im Monat.... Gebäudeversicherung 1.400€/a ~120€/mtl. Strom 1300€/a ~105€/mtl.
    Dazu kommen noch
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    Grundsteuer
    Hausrat
    etc...
    neues Dach mit Dämmung das gefördert werden soll gerne mal 100.000€
    Neue Heizung, Fußbodenheizung
    Fenster
    Außenwand dämmen
    usw.
    Wieviel könnt ihr mit 1, 2 kleinen Kindern selber machen?

    Es handelt sich um ein Haus an einer deutschen Weinstraße, welches zu zwei Seiten von Reben umgeben ist in einer Sackgasse
    Das Haus entspricht zu 99% dem, was wir suchen.
    Im Keller gibt es eine potentielle Einliegerwohnung! Es fehlt nur noch eine Küche und eine Wand, um diese vom Rest des Kellers abzutrennen. Separater Eingang, kleiner Wintergarten, eigener Gartenanteil. Ca. 70m2 Wohnfläche -> ca. 400€/Monat zur Vermietung (Bedarf besteht, da in der Region mehrere Ausbildungsstätten liegen). Unser Plan wäre, diese zu nutzen, um die Sanierung abzubezahlen, solange meine Frau noch nicht 100% arbeitet.
    Heizkosten: Hier hatten wir gehofft, über eine Wärmepumpe und später Solar diese kosten im Rahmen zu halten. Ist aber tatsächlich so der unangenehmste Negativpunkt.
    An Nebenkosten habe ich mir kalkuliert pro Monat:
    • Grundsteuer37,08333333
    • Abfallgebühren17,16666667
    • Wasser und Abwasser75
    • Schornsteinfeger8,333333333
    • Straßen- und Gehwegreinigung???
    • Heizkosten200 (fällt mir schwer abzuschätzen, da keine Nebenkostenabrechnung für das Haus vorliegen)
    • Heizungswartung30
    • Strom150
    • Versicherungen72,91666667
    • Telekommunikation40

    Sanierungsmaßnahmen:
    Für die Heizung, Fußbodenheizung im EG (neuer Fußboden), neue Heizkörper im OG & Keller bekommen wir wsl. 85% Förderung (KfW Zuschuss Nr 458)
    Bleiben Fassade und Hausdach als große Kostenpunkte.
    Bei der Fassadendämmung und Fenstern bin ich mir unsicher, ob sich das überhaupt lohnt...
    Beim Dach inkl. Ziegeln,Dämmung,Solar und Dachüberstandverlängerung würde ich warten, bis es notwendig wird und vorerst nur die OG Decke dämmen.
    Uns ist klar, dass wir uns das Projekt aktuell nur grenzwertig leisten können... mit Eigenleistungen/keinem Zeitdruck, Beförderung im kommenden Jahr und Wiedereinstieg meiner Frau in den Beruf, Einliegerwohnung... hoffen wir, dass wir es uns langfristig leisten können. 40.000€ hätten wir dann noch in der Rückhand, um Durststrecken überbrücken zu können. Wenn natürlich kurz nach Einzug das Dach auseinanderfällt und meine Frau keinen Job findet (Senior Consultant), wird es natürlich kritisch. Aber von dieser Perspektive wäre wahrscheinlich nur eine Mietwohnung leistbar

  9. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von ZehWeh
    Auf jeden Fall empfiehlt es sich, das Haus vor dem Kauf mit einem Sachverständigen zu besichtigen, damit dieser eine Einschätzung abgeben kann was die Sanierungen in etwa kosten.
    Bei 4500€ Netto und Tilgung+NK von 2300€ pro Monat ist das schon sehr gewagt. Wovon wollt ihr da die Sanierungen bezahlen, wenn kaum was übrig bleibt? Und gerade in den ersten Jahren fällt in einem neuen Haus auch so einiges an Kosten an, da man z.b. neue Möbel kauft, meist nur Kleinkram, der aber in der Summe einiges ausmacht.
    Wir sind prinzipiell sehr genügsam also holen viel vom Sperrmüll, bauen selbst, Second Hand. Die letzten Monate hatten wir ca. 2500€ zur Seite legen können. Wenn wir nun ca. 1700€ tilgen bleiben 800€ für Nebenkosten. Sanierung dann über Einliegerwohnung, Arbeit meiner Frau, Beförderung im kommenden Jahr.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Vom Grundsatz sind beabsichtigte Modernisierungen und Sanierungen mit den Finanzierungsplan beim Kauf zu integrieren und zu berücksichtigen.

  11. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Miete entfällt wohl auch, was Reserven schaffen lassen kann!

  12. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Vom Grundsatz sind beabsichtigte Modernisierungen und Sanierungen mit den Finanzierungsplan beim Kauf zu integrieren und zu berücksichtigen.
    Wie schätzt man das am besten? Wie preist man Unvorhergesehenes, Förderungen, die gestiegenen Handwerkerkosten ein?
    Ich hätte jetzt eine Liste mit notwendigen Renovierungsarbeiten/Sanierungsarbeiten erstellt, im Internet versucht Preise pro m2 zu finden und 10% hinzugerechnet?

  13. Avatar von sitzpillow
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Miete entfällt wohl auch, was Reserven schaffen lassen kann!
    Wie meinen Sie das? Wir zahlen aktuell keine Miete Deshalb fällt diese "leider" nicht weg nach Umzug.

  14. Avatar von wary
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von sitzpillow
    [*]Heizkosten200 (fällt mir schwer abzuschätzen, da keine Nebenkostenabrechnung für das Haus vorliegen)
    Das Gebäude hat einen Heizwärmebedarf von 355 kWh/m2 im Jahr. Bei 230 m2 macht das 81650 kwh.

    Bei Heizöl liegst Du bei ca 13 cent /kWh, also im Jahr bei 10.615 €, monatlich bei 885 €.

    Warmwasser noch nicht mitgerechnet.

    Wie kommst Du auf 200 € im Monat? Auch bei Umbau auf eine Wärmepumpe wirst Du mit 200 € im Monat nur hinkommen, wenn Du massiv (!) in die Wärmedämmung investierst (und sparsam heizt).

    Da bist Du von deinen geplanten 70.000 € Sanierungskosten aber schon weit weg. Ich gehe davon aus, dass die 70.000 € reine Instandsetzung ohne energetische Sanierung sind.

    Zitat Zitat von sitzpillow
    Ist es riskant, sich ein Haus mit Energieeffizienz H zuzulegen. Mein Plan wäre, Sanierung wo sinnvoll (zb Dach im Rahmen der neuen Ziegeln und Solar in den nächsten 5-10y), und Luft Wasser Wätmepumpe plus Solar.
    Es ist riskant, wenn man nicht ausreichend Geld für die notwendige Sanierung einplant

    Zitat Zitat von sitzpillow
    Wie schätzt man das am besten? Wie preist man Unvorhergesehenes, Förderungen, die gestiegenen Handwerkerkosten ein?
    Ich hätte jetzt eine Liste mit notwendigen Renovierungsarbeiten/Sanierungsarbeiten erstellt, im Internet versucht Preise pro m2 zu finden und 10% hinzugerechnet?
    Mach eher 50 Prozent Aufschlag daraus.

  15. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von sitzpillow
    Das Haus entspricht zu 99% dem, was wir suchen.
    Kein Mensch, der klar bei Verstand ist, sucht heutzutage noch ein solches Objekt mit Energieklasse H.

    Such' Dir erst mal einen Sachverständigen, der Dir die Sanierungskosten und Einsparpotentiale vorrechnet - ich behaupte, das Ding ist möglicherweise gar nicht kosteneffizient zu sanieren und wäre dann in der Logik ... sorry to say that ... abzureißen. Kaufpreis dann: 930*330€ *1,5 - Abrißkosten, also grob 350-400T€.

    Im Keller gibt es eine potentielle Einliegerwohnung! Es fehlt nur noch eine Küche und eine Wand, um diese vom Rest des Kellers abzutrennen.
    Jein. Es fehlt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ggflls. auch eine Prüfung, ob das überhaupt als Wohnung vermietet werden darf. Belichtung kann im Keller ein Problem werden. Was 1960 vielleicht mal ok war, kann 2024 nicht einfach so aktiviert werden.

    Sanierungsmaßnahmen:
    Für die Heizung, Fußbodenheizung im EG (neuer Fußboden), neue Heizkörper im OG & Keller bekommen wir wsl. 85% Förderung (KfW Zuschuss Nr 458)
    Bleiben Fassade und Hausdach als große Kostenpunkte.
    Bei der Fassadendämmung und Fenstern bin ich mir unsicher, ob sich das überhaupt lohnt...
    Beim Dach inkl. Ziegeln,Dämmung,Solar und Dachüberstandverlängerung würde ich warten, bis es notwendig wird und vorerst nur die OG Decke dämmen.
    Uns ist klar, dass wir uns das Projekt aktuell nur grenzwertig leisten können... mit Eigenleistungen/keinem Zeitdruck, Beförderung im kommenden Jahr und Wiedereinstieg meiner Frau in den Beruf, Einliegerwohnung... hoffen wir, dass wir es uns langfristig leisten können. 40.000€ hätten wir dann noch in der Rückhand, um Durststrecken überbrücken zu können. Wenn natürlich kurz nach Einzug das Dach auseinanderfällt und meine Frau keinen Job findet (Senior Consultant), wird es natürlich kritisch. Aber von dieser Perspektive wäre wahrscheinlich nur eine Mietwohnung leistbar
    Die Sanierungskosten sind mMn mit 70T€ ein reiner Fantasiewert, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, wie man das mit 70T€ Kapital auf 200€ Heizkosten hinbiegen will.

  16. Avatar von wary
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    Standard AW: Fahrplan Immobilienkauf Sorgen berechtigt?

    Zitat Zitat von sitzpillow
    Wenn natürlich kurz nach Einzug das Dach auseinanderfällt und meine Frau keinen Job findet (Senior Consultant), wird es natürlich kritisch. Aber von dieser Perspektive wäre wahrscheinlich nur eine Mietwohnung leistbar
    Gerade die Arbeitsmarktsituation deiner Frau vor Ort (!) kann hier natürlich niemand abschätzen.

    Ist die Jobsuche eine reine Formalität oder ein Wagnis? Allein mit deinem Gehalt halte ich die Finanzierung nicht für vernünftig. Wenn deine Frau quasi sofort Jobangebote hat und es nur darum geht, ob sie da gut, sehr gut oder hervorragend verdient, ist die Situation eben eine komplett andere.


    585.000 + 70.000 € notwendige Sanierung bei 140.000 Eigenkapital macht eine Darlehenssumme von 525.000 €.

    Bei 3,5 Prozent Zinsen und 2 Prozent Tilgung macht das eine Monatsrate von 2406 €. Selbst bei nur 1 Prozent Tilgung sind es knapp 1970 €.

    Dazu kommen Nebenkosten von 800-1000 € im Monat, solange nicht nochmal erheblich in energetische Sanierung gesteckt wird.

    Du musst also mit einer Belastung von 3.000 € im Monat kalkulieren. Bei 4.500 € Nettoeinkommen passt das einfach nicht.

  17. Avatar von sitzpillow
    sitzpillow ist offline
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    Vielen Dank für Eure Ratschläge. Haben uns nun dagegen entschieden.
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