ich möchte eine Immobilie mit einem selbstbewohnten Hausteil und einer möblierten Einliegerwohnung kaufen. Für die anteilige Abschreibung der Darlehenszinsen und Maklercourtage sowie Inventar benötige ich eine Kaufpreisaufteilung für den Kaufvertrag. Hat jemand Erfahrungen wie man das gestalten kann? Ich habe folgendes mal beispielhaft berechnet. Kann man das so machen bzw aktzeptieren Finanzämter diese Aufteilung? PS.: Das Haus ist quasi neu, Energieeffizienz A+ mit PV-Anlage etc.
Gesamtpreis: 1.050.000€
Inventar: 35.000€
Grundstück: 644qm x Bodenrichtwert 460€ = 296.000€
Gebäude gesamt: 719.000 (224,39qm) =3209,82/qm
A) selbstbewohnt 155qm: 497.843€
B) Einlieger: 69,3qm: 222.440€
Für den Bodenrichtwert finde ich zwei unterschiedliche Angaben. Der Bodenrichtwert auf dem Grundsteuerportal wird höher angesetzt. Welcher Wert ist der "richtige"? Hat damit jemand Erfahrungen oder benötigt man für eine Kaufpreisaufteilung ein Gutachten?
Ob sich eine Einliegerwohnung überhaupt lohnt, das steht auf ein ganz anderes Blatt!
Denn Vermietung ist gewerblich, hier ist ein Vergleich zwingend! Denn Gebäudeversicherungen mit Gewerbe sind erheblich teurer! Siehe allsafe casa – Eigenheimversicherung
Ohne Vermietung und dann Vergleiche mit Fremdvermietung
Analog gilt dies auch für die PV Anlage
Prüfen Sie auf Unterdeckung, der Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung des Hauses.
Allein das sind etliche Kombinationen, deren wirtschaftliche Auswirkungen sich in die tausende € Bereich jährlich bewegen. Steuerberater, Wirtschaftlichkeit der PV-Anlage, Rentabilität der Einliegerwohnung.
Denn Miet- und PV-Gewinne sind ja zu versteuern und Verluste sind dann zusätzlich aufzubringen. Und die Steuern sind immer zu bezahlen.
Macht es wirtschaftlich überhaupt Sinn zu vermieten? Bei Einlieger: 69,3 m² sind es 222.440 €, wie hoch soll die Kaltmiete liegen? Bei 4 % Zinsen müssten jährlich ca. 8.900 € an Zinsen gezahlt werden.
Was schon 742 € Kaltmiete bedeutet, 10,70 € je m².
Und dann kommen die Nebenkosten hinzu! Da ist man sehr schnell über die 15 € Grenze je m² monatlich.
Und das ist genau das Problem es Hauses sein, ob es nicht voll kommend falsch gebaut wurde? Denn das bedeutet schon bei diesen kleinen 224,39 m² rund 2.401 € monatliche Zinskosten ohne Tilgung!
Also wo sind da die Steuervorteile? Hier werden wieder einmal die Mieteinnahmen überschätzt und die laufenden steuerlichen Belastungen und Nebenkosten unterschätzt!
Zudem wird hier ein gewerblicher Anteil von 25 % überschritten! 1.050.000 € / 222.440 € = 1.050.000 € mal 25 % = 262.500 € / 125 % entspricht 210.000 €, tatsächlich sind es alleine aus der Einliegerwohnung 222.440 € und dann kommt der Anteil PV-Anlage hinzu, damit wird ein Zinszuschlag von 0,25 % p.a. auf die gesamte Darlehnssumme fällig.
Hier gehört ein Gehalt von ca. 8.000 € monatlich und mindestens 300.000 € EK, davon alleine für die 160.000 € NK, was dann ein 90 % Finanzierungsmodell entspricht.
Schau mal im Internet nach Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Grundstücken.
Da gibt es ein paar Dokumente bei IWW und ich glaube bei Haufe von vor ca. 20 Jahren, die meines Wissens immer noch ihre Gültigkeit haben.Die erläutern sehr gut, was zu beachten ist. Prinzipiell ist dein Vorgehen richtig. Das Dokument im IWW geht glaube ich noch weiter, so dass möglichst noch von 2 getrennten Konten überwiesen wird, damit der Schuldzinsenabzug anerkannt wird. Ausserdem macht es Sinn 2 getrennte Darlehen zu nutzen und das Eigenkapital vorrangig bei der eigengenutzten Wohnung einzusetzen, so dass die Zinsen mehrheitlich bei der vermieteten Wohnung entstehen.
Generell würde ich die Aufteilung bezüglich des Grundstückspreises wählen, die dir am besten zusagt. Also niedriger Grundstückspreis, hoher Gebäudepreis, wegen der Abschreibung.
Du hast primär die Wahl und das FA muss ggf. das Gegenteil beweisen. Das wird aber nur gemacht, wenn der Wert zu stark abweicht.
Man könnte auch überlegen, ob der Preis zwischen den Wohnungen unterschiedlich zu bewerten ist. So schlagen sich die Preise für Bad und Küche bei einer kleinen Wohnung mehr zu Buche, als bei einer grossen Wohnung.
Diese abweichende Aufteilung zugunsten der vermieteten Wohnung will aber gut errechnet und dokumentiert sein.
Es geht mir nicht um die Sinnhaftigkeit des Erwerbs, da diese Immobilie aus vielen persönlichen Gründen (Lage, Selbstnutzung, evtl. zukünftige Angliederung der Einliegerwohnung für Eltern oder Au-Pair) für uns Sinn macht. Da die Wohnung möbliert vermietet wird und die Lage top ist, ist auch eine entsprechend hohe Kaltmiete unproblematisch. Die Finanzierung ist aufgrund eines hohen Eigenkapitalanteils und einem
überdurchschnittlichen Einkommen ebenso unproblematisch.
Es ging mir nur darum, dass ich dort wo Steuern gespart werden können, auch Steuern spare bzw. die Grundvoraussetzungen dafür zumindest stimmen.
Ich verstehe nur nicht warum die PV-Anlage auf einem Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten, welche für die eigene Versorgung genutzt wird als gewerblich anzusehen ist und in der Kaufpreisaufteilung berücksichtigt werden sollte.
Es etliche Gründe dafür so sich zu entscheiden, denn
- zu a) steuerlich ist hier nichts anzusetzen, evtl. KfW-Mittel und später beim einen Verkauf zumindest dieses Geld steuerfrei zur halten.
- zu b) steuerlich könnte man die Zinsen jährlich steuerfrei absetzen, aber nicht die AfA, diese Abschreibung wird später bei einem Verkauf differenzbesteuert! Auch sind die Mieteinnahmen von der Umsatzbesteuerung befreit.
- zu c) steuerlich könnte man die Zinsen jährlich steuerfrei absetzen, aber nicht die AfA, diese Abschreibung wird später bei einem Verkauf differenzbesteuert! Aber die Einnahmen sind Umsatz besteuert und weil gewerblich sogar die Gewerbesteuer wird fällig.
Hinzukommt, dass die Abschreibung der PV-Anlage auf 20 Jahre läuft und damit ein wirtschaftliches Risiko darstellt! Weil das Darlehn nur auf 10 Jahre abgeschlossen wird und bei der Linearabschreibung wäre hier 50 % der Restschuld ungedeckt über.
Auch hier zu beachten, dass die PV-Einnahmen eher im Sommer liegen, während die Kosten im Winter die höchsten sind.
Daher ist eine klare Trennung der Werte wichtiger, damit man Netto-Kosten, wie Zinsen sparen kann, weil diese nur aus den Bruttoeinnahmen finanziert werden.
Klar können Sie alles auf eine Darlehn setzten, aber die Zahlungsströme werden damit letztlich zu ihren Lasten intransparent!
Auch wie gesagt sind Versicherungskosten gewaltige Preisunterschiede möglich, allein der Wegfall der Fremdvermietung kann sich bis zu 1.000 € p. a. ausmachen. Der Trick ist Familienvermietung, die Tante, der Onkel, die Mutter bezahlen ein Haushaltsgeld in Höhe von 100 % der Nebenkosten! Null Steuern.
Damit kein Gewerbe und damit braucht man keine Gewerbeversicherung für das Gebäude, Grundstück und Hausrat. Auch der Gewerbezinszuschlag fällt für die Laufzeit des Darlehns weg.
Dass die Bank dies nicht machen will, kann ich auch verstehen, denn wer verzichtet schon auf 0,25 % p.a auf eine Summe von ca. 700.000 € runde 1.750 € jährlich, 17.500 € auf die ersten 10 Jahre.
so kann man die Kosten in den ersten 10 Jahren ohne weiteres um 20. bis 30.000 € wohlgemerkt Netto senken, wenn man sich hinsetzt und Alternativen sucht!
Ignoriere Bruno am besten. Das ist der Forentroll. Der antwortet auf Dinge, die nicht gefragt sind und das was er sagt sind immer Halbwahrheiten. Bester Beweis ist sein aktueller Beitrag:
Zitat von bruno68
- zu b) steuerlich könnte man die Zinsen jährlich steuerfrei absetzen, aber nicht die AfA, diese Abschreibung wird später bei einem Verkauf differenzbesteuert! Auch sind die Mieteinnahmen von der Umsatzbesteuerung befreit.
Natürlich kann man von einer vermieteten Wohnung die Abschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ansetzten.
Zitat von bruno68
- zu c) steuerlich könnte man die Zinsen jährlich steuerfrei absetzen, aber nicht die AfA, diese Abschreibung wird später bei einem Verkauf differenzbesteuert! Aber die Einnahmen sind Umsatz besteuert und weil gewerblich sogar die Gewerbesteuer wird fällig.
Völliger Quatsch.
Die Einnahmen der PV Anlagen für PV Anlagen bis 30kWp sind steuerfrei. (ich gehe mal davon aus, dass auf das Haus nicht mehr drauf passt). Da keine steuerpflichtigen Einnahmen vorliegen, können natürlich auch keine Ausgaben angesetzt werden. (Abschreibung und Schuldzinsen) Insofern sind auch keine 3 Darlehen notwendig.
Differenzbesteuerung ist ein umsatzsteuerlicher Begriff nach §25a USTG, der bei An und Verkauf von gebrauchten Gegenständen (Autos und Antiquitäten) bei Ankauf von Privatpersonen zur Anwendung kommt. Im Einkommensteuerrecht gibt es in dem Sinne keine Differenzbesteuerung.
Zitat von bruno68
Hinzukommt, dass die Abschreibung der PV-Anlage auf 20 Jahre läuft und damit ein wirtschaftliches Risiko darstellt! Weil das Darlehn nur auf 10 Jahre abgeschlossen wird und bei der Linearabschreibung wäre hier 50 % der Restschuld ungedeckt über.
Ganz davon abgesehen, dass die Erträge bis 30kWp steuerfrei sind und damit der Satz hinfällig ist, wäre der Satz auch vorher schon Schwachsinn gewesen.
Die PV Anlage sollte sich schon deutlich eher amortisiert haben. Damit ist auch die Restschuld nicht "ungedeckt". Wie auch immer die Restschuld nach 10 Jahren ungedeckt sein kann, wenn das Darlehen schon abgelöst ist.
Zitat von bruno68
Damit kein Gewerbe und damit braucht man keine Gewerbeversicherung für das Gebäude, Grundstück und Hausrat. Auch der Gewerbezinszuschlag fällt für die Laufzeit des Darlehns weg.
Eine Vermietung ist kein Gewerbe, solange es kein Hotel oder ähnliches ist.
Steuervorteile durch Kaufpreisaufteilung
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AW: Steuervorteile durch Kaufpreisaufteilung
Zitat von bruno68