Bau Puffer: Teil der Finanzierung oder noch mal extra auf dem eigenen Konto vorrätig?

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  1. Avatar von astro
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    Idee Bau Puffer: Teil der Finanzierung oder noch mal extra auf dem eigenen Konto vorrätig?

    Moin!
    In unserer Umgebung wird ein schönes Grundstück angeboten. Bevor wir es kaufen, möchten wir sicherstellen, dass wir uns auch ein wunderbares Haus darauf leisten können. Da wir bisher noch nie gebaut haben, ist vieles Neuland. So bin ich darüber gestolpert, dass es immer empfohlen wird einen Puffer von 10%-15% der Bausumme für unvorhersehbare Probleme zur Verfügung zu haben. Leider checke ich nicht wo dieser Puffer in der Finanzierung seinen Platz findet. Also ob er
    a) einfach Teil der Finanzierungsrechnung ist
    b) noch mal zusätzlich zum eingesetzten Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte

    Um es greifbarer zu machen, was ich meine, hier unsere ungefähre Rechnung.
    Zur Verfügung stehendes Eigenkapital: 400 TEur
    Grundstückspreis:
    • 260 TEur
    • wollen wir durch, das EK kaufen und dann in den Kredit für den Hausbau einbringen

    Baukosten: 600 TEur
    Notgroschen:
    • 30 TEur
    • als Sicherheit für allgemeine Lebensumstände, die nichts mit dem Hausbau zu tun haben. Z.B. Das Auto hat einen Totalschaden.


    Wenn Fall a) zutrifft, dann müssten wir für unsere Berechnung "einfach nur" den Kreditrahmen um 60 TEur erhöhen.
    Wenn Fall b) zutrifft, dann müssten wir 60 TEur vom Eigenkapital aus der Rechnung herausnehmen - also nur noch mit 340 TEur rechnen statt der 400 TEur.

    Vielen Dank

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Bau Puffer: Teil der Finanzierung oder noch mal extra auf dem eigenen Konto vorrä

    Hallo,
    ich würde sagen, als Eigenkapital in der Hinterhand zu haben. Weil auch wenn ihr davon ausgeht, dass das Haus nun 660.000 € statt 600.000 € kostet, wird die Bank dies nicht als Wert ansetzen.
    Auf Grund eures Eigenkapitals werde ihr aber wahrscheinlich mit die besten Konditionen erhalten und wenn man sieht, dass die Comdirect aktuell mal wieder für 6 Monate 3% auf's Tagesgeld zahlt, dann wird ein höheres Darlehen und Zwischenparken keinen großen Verlust mit sich bringen.

    Wann wollt ihr mit dem Bauen starten?
    Müsst ihr während der Bauzeit zu eurer Darlehensrate noch Miete bezahlen oder wohnt ihr schon im Eigenheim/Wohnung?
    Habt ihr dann noch einen monatlichen Überschuss oder braucht ihr noch einen Puffer, um die Doppelbelastung zu stemmen?

    Je nach Darlehenszinssatz würde ich nicht zusätzlich noch einen weiteren Notgroschen in Höhe von 30.000 € zurückhalten.

    Viele Grüße
    BenniG

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Bau Puffer: Teil der Finanzierung oder noch mal extra auf dem eigenen Konto vorrä

    Ich weiß nicht, ob man das so pauschalisieren kann.

    Zum einen braucht man Puffer für Bemusterung. Kaum einer wird bei Elektro/Badplanung/Fliesen etc. mit dem Standard auskommen, den die Hausbaufirmen so aufrufen.
    Den muss man natürlich in die Finanzierung mit einplanen.

    Richtig ins Geld gehen kann auch die Gründung. Hier kommt es darauf an, ob das Bodengutachten schon vorab gemacht werden kann, oder ob hier noch völlige Ungewissheit vorliegt. Bodengutachten und ggf. schon Angebote für die Umsetzung der Maßnahmen aus dem Gutachten sind da Gold wert.
    Auch das Thema Außenanlagen wird richtig ins Geld gehen, wenn man nicht alles selbst machen möchte.


    Grundsätzlich gilt, je weiter man mit der Planung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierung ist, desto weniger Puffer wird man benötigen.
    Das funktioniert aber meist nur, wenn man z.B. das Grundstück aus dem EK kaufen kann und sich der Kreditfähigkeit sicher sein kann.
    Andernfalls ist vieles noch ungewiss und man sollte die Preise großzügig aufrunden und noch etwas EK zurückhalten.

    Wir haben bei der Planung unsere Garage als Puffer genommen. Hätte das Geld nicht gereicht, wäre die Garage erstmal gestrichen worden.

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Bau Puffer: Teil der Finanzierung oder noch mal extra auf dem eigenen Konto vorrä

    @astro,

    so ist die Frage, wer Bauherr wird, so an die 20.000 € wert.
    Grunderwerbsteuer auch für Extras beim Neubau fällig

    Sonderwünsche beim Wohnungsbau können auch steuerlich teuer werden. Diese Erfahrung machte ein Ehepaar, das nach Kauf einer Neubauwohnung edlere Türen, Fliesen und Bäder auswählte. Hierfür setzte das Finanzamt mehr Grunderwerbsteuer an – der Bundesfinanzhof bestätigte dies.
    Käuferinnen und Käufer von Neubauwohnungen sollten bei individuellen Ausstattungswünschen nicht nur an Design und Komfort denken – sondern auch an die Grunderwerbsteuer.
    Denn: Auch Sonderwünsche, die erst nach dem Kaufvertrag beauftragt werden, können die Steuerlast erhöhen.
    • Darauf weist die Wüstenrot Bausparkasse hin und verweist auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH).
    Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar eine noch zu errichtende Eigentumswohnung von einem Bauträger gekauft. Im notariellen Kaufvertrag war festgelegt, dass Sonderwünsche, also Abweichungen von der Standardausstattung, vom Käufer zu zahlen sind – und dass zusätzliche Arbeiten ausschließlich über den Bauträger abgewickelt werden dürfen.
    Erst nach Abschluss des Kaufvertrags – aber noch während der Bauphase – vereinbarten die Käufer mit dem Bauträger konkrete Sonderwünsche:
    • unter anderem hochwertigere Terrassentüren, eine andere Badausstattung und besondere Fliesen.
    • Das Finanzamt erhob daraufhin zusätzlich zur Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis auch Steuer auf die Sonderwünsche – was die Käufer nicht einsehen wollten und dagegen klagten.
    Sonderwünsche – Teil der Gegenleistung für die Wohnung
    Doch der BFH stellte sich auf die Seite der Finanzamts: Die vereinbarten Sonderwünsche stellen aus seiner Sicht eine zusätzliche Leistung des Bauträgers für die Errichtung der Eigentumswohnung dar, denn es besteht ein enger rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung. Dies zeigt sich unter anderem daran, dass die Vereinbarung von Sonderwünschen bereits im ursprünglichen Kaufvertrag der Eigentumswohnung geregelt wurde, so die BFH-Richter.
    Die Sonderwünsche ändern letztendlich die Gegenleistung,
    • die vom Käufer an den Bauträger zu entrichten ist.
    Etwas anderes würde nur gelten,
    • wenn die Eheleute unabhängig vom Erwerb der Wohnung selbst Handwerker für verschiedene Arbeiten in der Wohnung beauftragt hätten.
    (bh)
    BFH, Urteil vom 30.10.2024 – Az.: II R 15/22
    Zum rechne ich ihnen an, dass Sie den Kauf und Bau trennen!

    Aber ihre Finanzierung fehlerhaft, denn warum wollen sie ihr EK für den Grundstückkauf verbrennen? Wäre hier eine andere Finanzierung, mit 50:50 evtl. nicht wirtschaftlicher?

    Grundstückkosten: 260.0000 € plus Grunderwerbst., Notar, Amtsgericht = 21.000 € Nebenkosten, Restguthaben 119.000

    Beleihungsauslauf bei Hauskosten: 119.000 € Guthaben / 600.000 € = 80,0017 % Fehlbetrag mindestens 2.000 € für eine Beleihung 80 %


    Darlehnsschuld 481.000 € für 10 Jahre Darlehnzins ohne Korrektur des Fehlbetrages ist dies eine 90 % Finanzierung, das bedeutet ein Zinszuschlag von 0,6 % p.a. gegenüber einer 80 % Finanzierung

    Zinskosten im 1. Jahr bis zum 10.Jahr:

    - ohne Ausgleich Fehlbetrag für 10 Jahre 481.000 € mal Sollzins 4,6 % p.a eff. Zins 4,67 % p.a. = 22.463 € Zinsen
    Nach Excel müssen 2.245 € monatlich gezahlt werden, nach 120 Monaten 269.400 € gezahlt, davon Zinsen 207.210 €, Tilgung 62.190 €, Restschuld 418.810 €

    - mit Ausgleich Fehlbetrag für 10 Jahre 481.000 € mal Sollzins 4,00 % p.a eff. Zins 4,07 % p.a. = 19.288 € Zinsen, Zinsunterschied 3.175 € pro Jahr, wegen Fehlbetrag von rechnerisch 2.000 €, Mehrkosten 27.090 €.
    Nach Excel müssen 2.245 € monatlich gezahlt werden, nach 120 Monaten 269.400 € gezahlt, davon Zinsen 180.210 €, Tilgung 89.280 €, Restschuld 391.720 €

    Nach ihrer Darstellung sind dies die Kosten für die nächsten 10 Jahre! Mit dem Fehlbetrag, mit und ohne 2.000 €, sind es ca. 1.350 % Mehrkosten zum Fehlbetrag hin!

    Anders wäre es mit Bausparverträgen mit 50 % Darlehn und Wartezeit 4 Monate! 282.000 € davon 145.000 € Guthaben Darlehn 141.000 € zu 2,54 % p.a. = 3.582 € Zinsen,Totalzinsen ca. 32.240 €/ 215 Monate sind 150 € p.m. Tilgung 141.000 € / 215 Monate sind 656 € monatlich zusammen 806 €. Voll getilgt Grundstück!
    Nach 10 Jahren Restschuld ca. 78.720 €

    Restguthaben 255.000 € Neuberechnung Beleihung 255.000 € / 600.000 € ist eine Beleihung von 57,5 % Darlehn 345.000 € zu eff. 3,82 % p.a. 13.180 € Zinsen p.a.
    Nach Excel müssen 1.638 € monatlich gezahlt werden, nach 120 Monaten 196.560 € gezahlt, davon Zinsen 118.753 €, Tilgung 77.807 €, Restschuld 267.195 €

    Gesamtrestschuld nach Modell 3 nach 120 Monaten:

    267.195 € plus 78.720 € = 346.000 € Restschuld versus Modell 1 418.810 € mit Fehlbetrag 2.000 € = 72.000 €
    267.195 € plus 78.720 € = 346.000 € Restschuld versus Modell 2 391.720 € ohne Fehlbetrag 2.000 € = 45.720 €

    Es gibt noch billiger, aber nur mit Wartezeit und einem strukturierten komplexeren Finanzierungskonzept hier dürfte es um ca. 150.000 € für die ersten 10 Jahre die Zinsen billiger werden.

    Da wir nur die monatliche Belastung von insgesamt 2.245 € in allen Berechnung verwendet.
    Die Fixzinslaufzeit ist auf 10 Jahre vereinbart, möglich wären 18 / 36 Jahre.
    Der billigste Zinssatz ist max. zu 2,54 % p.a. ist für die die Gesamtlaufzeit 36 Jahre möglich.

    Noch Fragen wie wichtig eine neutrale Berechnung gegen zuhalten.

    bruno68

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