Crowdinvestition in Bauprojekt - nicht vollständig finanziert.

@ es ist, wie üblich,

Ein Bauherrenmodell! Wo die Finanzierer die Draufzahler ist.

Denn es gilt Vertragsrecht, nicht aber das § 505 a bis d BGB! Genauso wenig wie die Formvorgabe nach Artikel 247 BGBEG!

Weil hier eine umgekehrte Finanzierung vorliegt! Daher kann von einer Kreditfinanzierung nicht gesprochen werden. Denn der Finanzierer gibt einem anderen Unbekannten sein Geld, und zwar nicht als Kredit, sondern sie bekommt einen Anteil.

Damit wird kein Kreditvertrag geschlossen, sondern ein Finanzinvestmentvertrag!

Was faktisch bedeutet, das sie nicht nach GewO-Recht handeln, sondern nur KWG bzw. Vertragsrecht! Was letztlich zur Folge hat, eine Nachschusspflicht bis zur vollständigen Tilgung der Schuld, weil jeder Geldgeber, ja Anteilseigner sind.

Es muss ja klar sein, das jeder Anteilsnehmer die volle Haftung für das Projekt vertragstechnisch, ohne schriftliche Zustimmung übernommen haben. Nicht nur sein Anteil kann verloren gehen, sondern die Nachschusspflicht für des Mehrfachen des eigenen Anteiles besteht!

Denn da die Anlage selber als Geldgeber direkt mit dem Bauherrn vertraglich abgeschlossen haben. Denn es gilt, dass alle vertraglichen Vorgaben als gelesen und verstanden worden sind, selbst wenn die PDF-Dateien, nie gelesen worden sind. Eine stillschweigende Zusammenarbeit und Haftungsübernahme durch den Anteilseigner.

Es ist auszugehen, dass das Risiko des Bauherrn zu groß ist, dass die Bank nicht finanzieren kann bzw. darf. Demnach reicht der Darlehnszins nicht für das Projektrisiko aus! Da die Mieteinnahmen nicht für die Tilgung des Darlehnszins ausreicht.

Weil die Herstellungskosten größer sind, als der Wiederverkaufspreis nach gutachterlichen Wertgutachten hergibt, was eine Finanzierung so weit über der 100 % der Beleihung hindeutet!

bruno68

Auf der Homepage sieht es auf den ersten Blick so aus, als ob man trotz Laufzeit bis zum 30. Juni 2027 immer noch investieren kann. Wenn man jedoch auf "jetzt investieren" klickt, dann kommt eine Meldung, dass keine Zeichnungsmöglichkeit mehr besteht.

Weiterhin kam gerade auch wieder ein neuer Sachstandsbericht über das Q4 2025.
Wie vor einem halben Jahr angekündigt wurde inzwischen tatsächlich mit der Vermarktung der 32 Wohneinheiten begonnen und "im Dezember 2025 wurde der Verkauf der ersten Wohneinheit notariell beurkundet".
"Weitere Kunden befinden sich in Finanzierungsprüfungen im Hinblick auf den Erwerb von Wohneinheiten". Eigentlich sollten so Prüfungen bei Neubauten und entsprechenden Einkommen ja relativ schnell gehen, sodass dies vielleicht nicht die solventesten Kunden sind, aber warten wir es mal ab.

"Der Baubeginn wird auf den Zeitraum von Ende Q1 bis Anfang Q2 [2026] datiert." - es gibt also kein zurück mehr.

Meine eigentlichen Fragen hat aus den Eröffnungsthread wurden ja noch nicht beantwortet.
Hat es negative Auswirkungen, dass das Projekt nicht vollständig über die Crowd-Plattform finanziert worden ist oder trägt dann einfach der Projektentwickler ein gewisses Risiko durch sein Eigenkapital?

Zitat von BenniG

Hallo,
aus persönlicher Nähe (Offenbach in 28 km Entfernung) habe ich in ein Crowdinvestitionsprojekt 1.000 € investiert.
Mir war von vornherein klar, dass es möglicherweise dazu kommt, dass ich die komplette Anlagesumme abschreiben kann.

Witzig, ich habe auch über genau dieses Objekt nachgedacht. War aber schon ausreichend bei anderen Plattformen reingefallen.
Erfahrungsberichte findest du im Wertpapier-forum. Dort gibts unter "Alternative Kapitalanlagen" was zu Crowdfunding von Immobilien.
Ich möchte hier keinen direkten Link anbringen.

Es ist grundsätzlich alles möglich.
Ich hatte den Fall dass nicht gebaut wurde und das Grundstück an die Kommune zurückverkauft werden musste. Das Geld kam dann ohne Zinsen zurück.
Und in einem anderem Fall in dem nicht gebaut wurde, wurde mit Zinsen anstandslos zurückgezahlt.
Prolongationen hatte ich auch zur Genüge. Meistens kam das Geld dann am Ende der Grace Period, auch mit Zinsen.
Und ich hatte diverse Pleiten. Dann gabs IMMER Totalverlust.

Jetzt sind 1000 Euro auch nicht soviel. Wenn Du das nicht abschreiben kannst oder nicht mehr ruhig schläfst, dann mach das nächste Mal was anderes.

@BenniG,

um deine Frage von zu beantworten:

Hat es negative Auswirkungen, dass das Projekt nicht vollständig über die Crowd-Plattform finanziert worden ist oder trägt dann einfach der Projektentwickler ein gewisses Risiko durch sein Eigenkapital?

Ein absolute Finalfrage! Aber der Teufel steckt im kleinsten Teil!

https://youtu.be/slNRPyf2drw?si=Lr4A7w3Rxv0j0ruH

https://youtu.be/YeGBlk8ORnM?si=DZzPIVEZE7pHuUyi

Es werden da auch die Bauträger genannt, die genau deine Frage erfüllen! Nämlich das Risiko durch Eigenkapital gedeckt ist!

Aber was ist das Eigenkapital?
Genau genommen kann man das Eigenkapital aus tatsächlichen eigenen Vermögen bilden, aber warum? Wenn man mit Geld von Dritten, mit einem Versprechen als Spielgeld verwendet und so das Totalverlustrisiko auf diese abwälzen kann?

Denn Eigenkapital ist:

- eigenes Vermögen
- verbriefte Pflichten, Pfandscheine Einlagen der Kunden
- Bonds
- Aktien, insbesondere ADR's oder IPO'S, insbesondere von Holdinggesellschaften! Auffälligkeiten sind, an der Börse Hongkong gelistet, die Tochter-Firmen stehen und produzieren aber in China!

Wer glaubt ernsthaft daran, an den Tochterfirmen Aktienanteile zu halten? Doch nur ein Volltrottel, der Geld in der Holding anlegt hat!

Umgerechnet bedeutet dies auf einen Bauträger in Deutschland!

Dass man sich mal die Bauträger-Ordnung genau durchlesen muss, die andere Rechtsform ist das Crowdinvestition in ein Bauprojekt. Das Crowdinvestition nicht billiger sein kann, als ein Eigenbau wo man als Bauherr gilt, dürfte nicht überraschend sein! Denn alleine das Geld einsammeln kostet Geld, die 5 % Agio

Die Vorstände werden bezahlt, die Verwaltung der Einlagen analog dazu, dass die "Luft= Bau-Kosten" nicht den tatsächlichen Wert der Immobilie widerspiegeln kann, dürfte so langsam bewusst werden.

Man bricht sich selber das wirtschaftliche Genick, weil man sich selber überschätzt, weil man nicht die gesetzliche Rechtslage und die Finanzierungstechnik nicht kennen kann!

Weil man sich mit der Unterschrift im Vertragswerk, sich selber als Fachmann der Rechtslage und Finanzierungsexperte quer schreibt!
Und damit auch zugibt, verstanden zu haben, dass beim Scheitern auch eine Nachschusspflicht bestehen kann! Evtl. auch über die Zeichnungssumme hinaus bis zur vollständigen Schuldtilgung!

Man sollte mal nachdenken, was versteckt in den AGB's eines Bauträgervertrages stehen kann.

bruno68

Zitat von Rubberduck

Witzig, ich habe auch über genau dieses Objekt nachgedacht. War aber schon ausreichend bei anderen Plattformen reingefallen.
Erfahrungsberichte findest du im Wertpapier-forum. Dort gibts unter "Alternative Kapitalanlagen" was zu Crowdfunding von Immobilien.
Ich möchte hier keinen direkten Link anbringen.

Auf deine Frage ist ja leider keiner eingegangen...

Zitat von Rubberduck

Es ist grundsätzlich alles möglich.
Ich hatte den Fall dass nicht gebaut wurde und das Grundstück an die Kommune zurückverkauft werden musste. Das Geld kam dann ohne Zinsen zurück.
Und in einem anderem Fall in dem nicht gebaut wurde, wurde mit Zinsen anstandslos zurückgezahlt.
Prolongationen hatte ich auch zur Genüge. Meistens kam das Geld dann am Ende der Grace Period, auch mit Zinsen.
Und ich hatte diverse Pleiten. Dann gabs IMMER Totalverlust.

Jetzt sind 1000 Euro auch nicht soviel. Wenn Du das nicht abschreiben kannst oder nicht mehr ruhig schläfst, dann mach das nächste Mal was anderes.

Habe vor 40 Tagen 5.000 € in ein Brasilianisches ETF investiert: https://www.finanzen.net/etf/ishares...f-ie00b0m63516
Wenn ich dies jetzt verkaufen würde, hätte ich die 1.000 € fast schon wieder drin... Demnach wäre der Verlust kein Hals- und Beinbruch, aber eben auch nicht Ziel meiner Anlage.

Zitat von bruno68

@BenniG,

um deine Frage von zu beantworten:

Ein absolute Finalfrage! Aber der Teufel steckt im kleinsten Teil!

...

bruno68

Ich denke mal, dass diese Projektentwickler primär schon das Ziel haben das Haus wirklich zu bauen und nicht nur Gelder einzusammeln und intern zu verteilen.
Auch wenn die werbende Volksbank risikobehaftete "Projekte" im Portfolio hatte, wird sie den tatsächlichen Geschäftszweck schon hinterfragt haben.
Für mich ist klar, dass ich mal einen 4-stelligen Betrag risikobehafteter investieren kann - und es zwar ärgerlich ist, wenn er verlorengeht, aber meine Existenz nicht gefährdet, wir keinen Hunger leiden müssen oder ein Urlaub ausfallen muss - sondern bei meinem Tod meine Erben einfach weniger erben werden.

deinen Punkt versteh ich auf jeden Fall. Weil bei dir sind 1.000 € offenbar bewusst als Risikokapital verbucht, und nicht als Altersvorsorge. Imho machts mental entspannter. die eigentliche Frage bleibt ja aber trotzdem offen. Denn zeichnet die nicht voll, stellt das nicht ein automatisches Scheitern dar. Oft ist es schlicht eine Mischfinanzierung also mit eben Crowd sowie Eigenkapital und Bankdarlehen. In diesem Fall ist meines Wissens entscheidend, ob die Bank schon fest oder nur bei einer Vollplatzierung zugesagt hat.

Außerdem… Steht im Vertrag etwas zur Rangstellung oder hinsichtlich eines Nachrangdarlehen? Denn im Zweifel bist du dann im Zweifel ziemlich weit hinten. Und genau da trennt sich ein „kann ich verschmerzen“ vom „war mir das so klar“. Und glaub ich dir sofort, dass der Entwickler bauen will, nur das heißt halt nicht können.

Hm, da die ersten Wohneinheiten schon tatsächlich verkauft wurden, wird die Sache schon irgendwie finanziert sein - ansonsten will ich nicht ausmalen, was für Kosten auf die Verantwortlichen und folglich auch mich zukommen könnte.
Offizieller Rückzahlungstermin soll im Juni 2027 sein. Ob das Haus bis dahin fertiggebaut und die Kaufpreise fällig sind, weiß ich natürlich nicht. Vielleicht verschiebt sich die Rückzahlung auch nach hinten.

@BenniG,

was Moizi als letzten Satz ist nicht von der Hand zu weisen.

Und glaube ich dir sofort, dass der Entwickler bauen will, nur das heißt halt nicht können.

Man braucht nur in das Grundbuch schauen, schon kann man davon ausgehen, dass der Wert der Immobilie unter den Verkaufskosten liegen wird.

Es ist nicht ohne Grund, warum soviel gewerbliche und wohnwirtschaftliche Immobilien in Pleite rutschen, in Jahr 2024 rutsche die Kurfürstengalerie, in die Pleite jetzt wird diese zu Mietwohnung in der Innenstadt umgebaut.
Klar, nach fast 30 Jahren, da sind die Schulden von gestern heute gesehen minimal, aber noch mal eine 2.Sammlung bei den Anteilseignern durchzuführen mindert doch die Rentabilität.

Ich habe seit 2001 mit solchen Mist zu tun gehabt, immer die Hefte von Bauherrenmodellen, immer Hochglanz (=teuer), immer Edel und immer Probleme mit den Gerichten

Urteil: Crowd-Plattform haftet nicht für Immobilienprojekte
Bleibt die Rückzahlung eines Immobilien-Crowdinvestments aus, kann dafür nicht die Crowdinvestment-Plattform verantwortlich gemacht werden. Ein aktuelles OLG-Urteil weist einen klagenden Anleger in die Schranken, weil die Plattform korrekt gehandelt hat.
Die Pflichten von Finanzanlagenvermittlern sind ein häufiger Streitgegenstand.
Davon betroffen sind auch Online-Finanzdienstleister wie Crowdinvesting-Plattformen.
Wenn ein Investment nicht planmäßig läuft,
• stellen Investoren die Frage, ob die Plattform dafür haften muss.
Dazu gibt es ein aktuelles Urteil des OLG Stuttgart, das entgegen der Erstinstanz zugunsten der Plattform entschieden hat.
Der Fall: Ein deutscher Anleger hatte im Jahr 2020 auf der österreichischen Plattform Dagobertinvest in drei Immobilienprojekte insgesamt 14.500 Euro investiert.
• Die Beteiligung an den Projektfinanzierungen erfolgte über qualifizierte Nachrangdarlehen.
Nach Ausbleiben der Rückzahlungen klagte der Investor nicht gegen die Emittenten, sondern gegen Dagobertinvest.
• Er wirft der Plattform Falschberatung, fehlende Aufklärung und unerlaubte Einlagengeschäfte nach dem KWG vor.
Das LG Ravensburg gab dem Kläger zunächst recht.
Vermittlung von Nachrangdarlehen ist rechtlich zulässig
Das OLG Stuttgart hob das erstinstanzliche Urteil jedoch auf und erklärte,
• dass der Anleger keinen Anspruch auf Schadenersatz hat.
Das Berufungsgericht entschied,
• dass es sich bei den vermittelten Nachrangdarlehen nicht um erlaubnispflichtige Einlagengeschäfte handelt und dass die Klauseln in den Nachrangdarlehensverträgen weder intransparent noch überraschend sind.
Laut OLG sind die Verträge hinsichtlich der Rechte und Risiken für einen "aufmerksamen und sorgfältigen durchschnittlichen Kleinanleger" hinreichend klar und verständlich.
Einigkeit besteht zwischen dem LG Ravensburg und dem OLG Stuttgart darüber,
• dass vor der Investition des Anlegers keine Anlageberatung stattgefunden hat.
Zwischen dem Investor und der Plattform ist nur ein Anlagevermittlungsvertrag zustande gekommen.
Denn: Dagobertinvest hat dem Kläger "keinen Anlagerat im Sinne einer Empfehlung, die auf einer Prüfung der persönlichen Umstände des Anlegers gestützt ist", gegeben.
Plattform muss beworbene Projekte nicht in die Tiefe prüfen
Zur inhaltlichen Prüfung der vermittelten Investments erklärte das Gericht,
• dass die Produktprüfung im Rahmen der Pflichten eines Anlagevermittlers ausreichend gewesen sei.
Die von Dagobertinvest zur Verfügung gestellten Informationen seien "vollständig und richtig", und eine Plausibilitätskontrolle der von den Emittenten zu verantwortenden Informationen habe "keinen Anlass für Beanstandungen" ergeben.
Für den Internetmarktplatz,
• auf dem Anleger die angezeigten Angebote selbst auswählen und Entscheidungen alleine treffen, bestehen laut Urteil "keine weitreichenden Informations- oder Ermittlungspflichten"für den Plattformbetreiber.

Also, wer klagen will, weil er sich selber über eine Plattform in diesen Finanzmist geritten hat, kann nur den Emittent belangen und nicht die Plattform.

Also wer ohne Beratung per Internet abschließt, der macht es ohne den GewO und damit ohne die Beweisumkehrmöglichkeit gegen den Vermittler (Der Haftende bei Beratungsfehler).

Ich will nochmal hinweisen, gerade weil dort Nachrangdarlehen als Finanzierungsinstrument eingesetzt wird, ist die Sicherheit die Kapitalrückgabe ausgehebelt. Und damit ist die Überwachung durch die Bafin ausgeschlossen und unterliegt nicht der Zulassungsverordnung nach KWG und GewO, also nur grauer Kapitalmarkt!

bruno68