Anschlussfinanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung in 5 Jahren

So ist es BenniG,

deine Frage ist schon seltsam:

Reicht eine Einzahlung von 20.000 €, um einen Bausparvertrag (Signal Iduna FREIraum F60) zuteilungsreif zu bekommen? Falls ja, wie schnell müsste ich das Geld einzahlen? Falls nein, wie hoch sollte die Bausparsumme des abgespaltenen Vertrages sein, um dies zu ermöglichen?

Gehe von den Namen aus: (Signal Iduna FREIraum F60) bedeutet das F60, genau genommen, dass EK von 40 % vorhanden sein muss und weitere 60 % als Darlehn möglich sind!

Demnach würde das BSV 83.000 €mit 40 % auffüllen, 33.200 € Guthaben, was in etwa 49.800 € Darlehn bedeutet. Laut Datenblatt sind 1,1 % p.m., 913 € zu tilgen. Teilt man 49.800 € durch 913 € ergibt dies ca. runde 55 Monate reine Tilgungszeit, keine 6 Jahre, die Zinsen dafür liegen im ersten Jahr bei ca. 1.370 € (nach Gauß: große Zinsen + kleine Z. * 6 Jahre / 2 ergibt in etwa die zuzahlenden Zinsen.

1.370 € + 0 € mal 6 Jahre = 8.220 € durch 2 = 4.200 € Zinsen geteilt durch 913 € Rate ergibt ca. 5 weitere Monate. insgesamt max. 5 Jahre mal 913 € zusammen 54.780 €. Passt.

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Doch möglicherweise gibt es auch noch bessere Lösungen, sodass ich mein Geld besser verzinst anlegen kann und die Sollzinsen den Ertrag der vermieteten Immobilie drücken.

Einen Sollzins von 0,82 % p.a. gibt es gegenwärtig nicht und ob dieser Zins je wieder kommt dürfte wegen, den Ukraine Krieg völlig utopisch sein. Denn wenn die Deutschen BSK, eine Erlaubnis zur Finanzierung bekommen, dürfte das Geld in Deutschland dem Knappheitsgebot unterliegen.

Leider ist die Summe des "Sanierungsbauspardarlehen" als Restsumme nicht dar. Zumindest wäre der überstehende Teil von 21.000 € aus den 83-er bei der Zuteilung zur Verfügung.

Leider unterliegen viele Bausparer wie Sie ein Irrtum, nämlich das man die Tilgung frei wählen kann! Was völlig falsch ist! Denn die Tilgungslaufzeit häng von einer Punktezahl ab.

In ihren Fall bei 83.000 € 40 % Guthaben 33.200 € mal Laufzeit in Jahren! die Tarife sind immer so ausgelegt das beim Regelsparen auf 120 Monate immer eine kleinste Zuteilung zustande kommt
Weil nur die Mindestpunktezahl vorhanden ist:

Entspricht die Punktezahl 200, so wird das Darlehn, bei einem Spargrad von 40 % (1. Bedingung erfüllt) die Punktezahl (2.Bedingung erfüllt) und der Rankingplatz erreicht und das vorhandene Geld reicht bis zu diesen Rankingplatz aus (3.Bedingung erfüllt).
So wird beim Kunden angefragt, ob die Zuteilung vom Kunden erwünscht ist.
Mit jeden Kundenausschlag, wächst der Punktestand von 200 Punkten um den Faktor x an. Zu bedenken ist, dass nach 10 Jahren nach der Zuteilung, der Vertrag durch die BSK gekündigt werden kann und wegen der aktuellen Zinsdifferenz auch gemacht wird.

Demnach kann man eine Sparzeit von 20 Jahren generieren, in der dir eine Tilgungszeit wegen der max. Punktezahl von 1.000 eine Tilgungslaufzeit von 25 Jahre möglich!

Tariflich sieht es wie folgt aus: Grundbedingung min. 40 % Guthaben von der Bausparsumme

- bei 1.000 P. gleich 25 Jahre Tilgungszeitraum
- bei 0.800 P. gleich 20 Jahre Tilgungszeitraum
- bei 0.600 P. gleich 15 Jahre Tilgungszeitraum
- bei 0.400 P. gleich 10 Jahre Tilgungszeitraum
- bei 0.200 P. gleich 05 Jahre Tilgungszeitraum

Man muss aber bedenken, dass mit Wachsen der Laufzeit, der Zinsanteil steigt, weil der Zinseszinseffekt bei der Schuldentilgung wegen der geringeren Tilgungsleistung ansteigt.

Man kann sich nicht bei jeder Bausparkasse mit dieser genannten Punktezahl rechnen, denn damit wäre diese direkt vergleichbar, was nicht gewollt ist.

Die 1. BSK erlaubt ab 35 Punkte die Zuteilung, die andere BSK bei 500 Punkte, der Zeitfaktor für die Tilgung muss vor Abschluss eines BSV, durch einen Höchsttilgungsbetrag, schriftlich nachgewiesen werden.

Hier sollte die Regelsparrate gleich Höchsttilgungsbetrag plus 20 bis 25 % sein! Damit dürften viele BSK eher zu den kleinst Darlehnsgruppe gehören.

Aufgrund dieses Sonderkonstrukt bleibt ihnen eine persönlichen Beratung nicht erspart.

bruno68

Ja, der Sparfreibetrag wird schon ausgenutzt. Generell will ich jetzt erstmal verstärkt in ETF investieren und den Festgeldbestand auf aktuellem Niveau belassen.

Man weiß natürlich nicht, wie sich das ganze in 5 Jahren und später verhält, also gehen wir einfach mal von der aktuellen Gesetzeslage aus.
Die Steuer auf Kapital liegt ja maximal bei 26,38% (inkl. Soli, ohne Kirchensteuer).
Diesen Grenzsteuersatz erreicht man laut Splittingtabelle bereits bei 48.000 € (26,7%).
Nach aktuellen Stand verdienen wir natürlich mehr, sodass sich die Schuldaufnahme bei gleichzeitiger Kapitalanlage steuerlich schon mal rechnen sollte.

Wir wohnen bereits in einer Immobilie zum Eigennutz und sehen aktuell keine Notwendigkeit einer Ferienimmobilie, da wir sind noch weit vom Renteneintritt entfernt und ich bei meinem aktuellen Job nur 2 Tage Homeoffice pro Woche machen darf.
Wir könnten höchstens nochmal Geld gebrauchen um unsere Geschwister auszubezahlen und dafür die Wohnung meiner Mutter oder das Elternhaus meines Schwiegervaters zu übernehmen.
Ob und wann diese möglichen Übernahmen stattfinden steht jedoch auf einen anderen Blatt. Da aktuell nichts in dem Bausparvertrag eingezahlt ist und es sich meiner Meinung nach aktuell nicht lohnt Geld zu 1% Zinsen anzulegen, ohne einen direkten Zweck (wie Anschlussfinanzierung) zu haben.
Generell erscheint es mir sinnvoller für solche Zwecke "Bargeld" (ETF) vorzuhalten.

Da ich ja gerade so gut in dem Zuteilungsvoraussetzungen drin bin, habe ich mal bei mir geschaut und berechnet.
Ich könnte vom Bausparvertrag 36.000 € abtrennen, zur Zuteilung bräuchte ich 60%/~22.000 € (nicht wie von Bruno vermutet 40%). Dann könnte ich eine Mehrzuteilung verlangen, sodass der Bausparsumme auf 72.000 € ansteigen und ich 22.000 € Guthaben und 50.000 € Darlehen ausgezahlt bekommen würde. Weiterhin sollte die Bewertungszahl von 4,8 erreicht werden.
Um die Zuteilung bis Oktober 2030 zu erlangen müsste ich bis Ende diesen Jahres 11.000 € einzahlen und ab Oktober monatlich 180 €.
Vielleicht kommt ja noch Wohnungsbauprämie oder was weiß ich was als Puffer hinzu.
Als Rate ist 1% des Darlehensbetrages zu zahlen, also knapp 500 €, sodass man auf eine Laufzeit von 9 Jahren und 1 Monat kommt.

Aber eine Sache ist natürlich fraglich.
Macht es aktuell Sinn Geld in einen Bausparvertrag einzuzahlen, um in 5 Jahren einen niedrigeren Zinssatz zu erkaufen?

Ich denke schon.
Klar habe ich in den nächsten 5 Jahren 11.000 bis 22.000 € unter Marktzins verzinst, dafür dann ein Darlehen über 9 Jahre von 50.000 € bis 0 € voraussichtlich unter Marktzins.

Kann man die Berechnung so aufstellen? Durchschnittliche Summe mal Jahre:
16.500 € x 5 Jahre = 82.500 zu 25.000 € x 9 Jahre = 225.000 -> Faktor 2,73
Wenn ich jetzt einen Zinsnachteil von 2% hätte, würde dann ein Zinsvorsprung von 0,73% reichen, damit sich die Bausparvariante gelohnt hat?
Demnach müsste der Darlehensmarktzins in 5 Jahren für solch kleine Beträge über 2,73% sein, sodass ich Gewinn mit meinem Konstrukt gemacht hätte.
Da glaube ich Bruno mal, dass auf Grund des aktuellen Ausgabenwahnsinns unserer Bundesregierung keine niedrigeren Zinsen zu erwarten sind.

Bleibt halt noch die Frage, ob ich mehrere grundschuldfreie Bauspardarlehen von einer Bausparkasse haben darf - also insgesamt knapp 70.000 €?