Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

+ Antworten
4Antworten
  1. Avatar von WhiteCar
    WhiteCar ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    13.10.2024
    Beiträge
    15
    Danke
    0

    Standard Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt und Idee:

    Meine Schwiegermutter (62) und 2. Ehemann (68) wohnen derzeit in einer 56qm Eigentumswohnung. Diese wurde von der Schwiegermutter vor der Ehe gekauft. Den aktuellen Wert dieser ETW beziffere ich auf etwa 275.000-300.000 EUR. Es ist noch eine Restschuld iHv etwa 80.000 offen, die derzeit monatlich mit etwa 700 EUR abbezahlt wird (Mischzins ~3,5%), zzgl. 300 EUR Nebenkosten/Hausgeld. Die monatliche Belastung beläuft sich somit auf etwa 1.000 EUR pro Monat. Beide sind fit und noch (in TZ) berufstätig. Meine Schwiegereltern sich nicht 100% mit der Wohnung und insbesondere der Lage (etwas außerhalb) zufrieden, und haben schon ein paar mal nach etwas Anderem/Neuen Ausschau gehalten, jedoch ohne nennenswerten Erfolg. Die ETW liegt in einer Nachbargemeinde.

    Noch ein kurzer Einschub: es ist angedacht, dass das Eigentum der Mutter mittelfristig per Schenkung auf meine Frau übertragen werden soll (Stichwort Pflege, 10J-Frist). Ich gehe davon aus dass es - sollte sich an der jetzigen Situation nichts ändern - es dann eine Schenkung der jetzigen ETW mit (wahrscheinlich) lebenslangem Wohnrecht werden würde. Die Schwiegereltern sind aber bspw. auch nicht abgeneigt, gemeinsam mit uns etwas entsprechend Großes (mit ELW) zu kaufen/neu zu bauen.

    Es wird nun eine ETW in unserer Stadt zum Verkauf angeboten. In Kürze die wesentlichen Fakten:
    • Stadt liegt im Speckgürtel von Stuttgart, wenige km von den Schwiegereltern entfernt
    • Baujahr 2024, hochwertige Ausstattung, sehr gute und ruhige Lage
    • 80qm, EG, Barrierefrei mit Garten
    • Fußläufig zur Innenstadt, ÖPNV direkt um die Ecke
    • Derzeit vermietet für 1.250 EUR (man könnte wahrscheinlich auch mehr verlangen), Hausgeld beläuft sich auf 300 EUR
    • Kaufpreis: 450.000 EUR

    In Hinblick auf die o.g. Faktoren kam mir nun die Idee, ob ein Kauf dieser Wohnung für und mit den Schwiegereltern eine sinnvolle Sache sein könnte. Ich stelle mir das so vor:
    • Wir kaufen die Wohnung zum Kaufpreis iHv 450.000 EUR, 100%-Finanzierung.
    • NK iHv 31.500 EUR würden wir bezahlen
    • Schwiegereltern verkaufen Ihre Wohnung und lösen die Restkredite aus (inkl. etwaiger Vorfälligkeitsentschädigungen), übrig bleiben bestenfalls um die 200.000 EUR. In der Zwischenzeit läuft die Miete weiter (jedoch Cashflow-negativ)
    • Die Mutter schenkt meiner Frau 200.000 EUR, die zur Teilauslösung des Kredits verwendet werden (der Teil müsste als Zwischenfinanzierung laufen)
    • Übrig blieben etwa 250.000 EUR, die dann bei pessimistischem 4% Zins und minimaler Tilgung (Annahme: 1%) eine monatliche Rate von 1.041 EUR nach sich ziehen würde
    • Schwiegereltern zahlen 1.000 EUR Miete (800 Kalt, 200 NK). Die Belastung ist für Sie nicht höher, und das Finanzamt sollte damit auch keine Probleme haben.
    • Wir zahlen die restlichen nicht-umlagefähigen Kosten. Da es sich um einen Neubau handelt rechnen wir kurzfristig mit keinen außergewöhnlichen Investitionen.

    Kurz zu uns:
    • M32, F32 (Schwanger), K2
    • M 3.800 Netto, F 2.400 Netto (60%, Beamtin in A13) + KG
    • Derzeitige Sparrate von etwa 800 - 1000 EUR, EK liegt bei 30.000 EUR. Geplantes Eigenheim in den nächsten 4 Jahren.


    Auf den ersten Blick erscheint mir das Ganze nicht ganz sinnvoll, aber vielleicht übersehe ich etwas. Viele unnötige Ausgaben (Nebenkosten, Vorfälligkeit), die man wieder einholen müsste, Schwiegereltern müssten länger Miete zahlen und würden sich ja wieder in eine Abhängigkeit begeben. Auch hätten wir kein EK mehr für unser Eigenheim (aber eine Wohnung, die man Teilbeleihen könnte?). Man müsste die Schenkung natürlich im Grundbuch entsprechend berücksichtigen (Frau 75%, Ich 25%). Andererseits würden die Schwiegereltern von einem Upgrade der Wohnsituation profitieren, wären Schuldenfrei, und hätten ein lebenslanges Wohnrecht. Und wir könnten das "vorzeitige Erbe" zum Vermögensaufbau nutzen.

    Was meint ihr? Lässt sich so ein Konstrukt sinnvoll realisieren oder sollen wir das lieber sein lassen?

  2. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    04.11.2015
    Beiträge
    1.846
    Danke
    126

    Standard AW: Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

    Hallo,

    das klang ja alles machbar - bis eure persönliche Situation geschildert wurde - euer geplantes Eigenheim innerhalb von 4 Jahren.
    Wie ist denn die Steuerklassenverteilung unter euch?
    Wie lang will deine Frau nach der Geburt des dritten Kindes daheim bleiben und will sie wieder mit 60% einsteigen?
    Warum habt ihr mit 32 Jahren und einem Nettoeinkommen von 6.200 € nur ein Eigenkapital von 30.000 €.
    Woher hast du die Kaufnebenkosten von 31.500 €? Ohne Makler liegen diese bei 10,5%.
    Wenn man von eurer aktuellen Sparrate den negativen Cashflow der Vermietung abzieht, dann habt ihr nur noch 450 € übrig (800 € (bisherige Sparrate) - 300 € (Hausgeld) - 1.041 € (Annuität) + 1.000 € (Mieteinnahmen).
    Wenn eine 80 qm Wohnung bei euch schon 450.000 € kostet, wie viel müsst ihr dann für eure Behausung ausgeben?
    Wenn man mal 600.000 € annimmt (was wahrscheinlich viel zu niedrig ist), dann braucht ihr allein 10 Jahre zum ansparen des Eigenkapitals.
    Wenn ihr nach einen Kredit anfragt habt ihr quasi schon 250.000 € Schulden. Natürlich besitzt ihr auch eine ETW im Wert von 400.000 €, doch die Grundschuld im ersten Rang ist eben schon belegt.
    So hättet ihr dann Schulden von 850.000 € bei einem Einkommen von rund 6.000 €. das passt einfach nicht zusammen.
    Natürlich fällt eure aktuelle Miete weg, aber wie ihr an der angedachten Wohnung seht, ist die Annuität heutzutage meist höher als die Miete, sodass ihr ab Erwerb eurer Behausung noch weniger Geld im Monat übrig habt.

    Ganz besonders schmerzen tun natürlich die Monate der Doppelbelastung. Klar, so lang die Wohnung fremdvermietet ist, habt ihr noch etwas mehr Geld, aber wenn deine Schwiegermutter dann einzieht und bis ihre Wohnung tatsächlich verkauft wird müsst ihr jeden Monat mit 1.00 € Zinsen rechnen.

    Tut mir leid, dass ich dir mit den Infos nicht bessere Nachrichten geben kann.

  3. Avatar von WhiteCar
    WhiteCar ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    13.10.2024
    Beiträge
    15
    Danke
    0

    Standard AW: Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

    Danke für die Antwort. Und kein Grund sich zu entschuldigen, mir ist bewusst, dass die Situation nicht optimal ist.

    Vielleicht noch zur Klarstellung: das Hausgeld beträgt 300 EUR, davon würde man ja einen Teil (ich sage einfach mal pauschal 2/3) auf den Mieter umlegen.
    Bei 250.000 Kreditsumme würde das bedeuten:
    • 4% Zins = 833 EUR pM -> Kaltmiete. Bei 3.5% Zins wären es 730 EUR.
    • 1% Tilgung = 208 EUR pM --> Sparrate
    • 100 EUR nicht umlagefähige NK --> -100 EUR Cashflow, wenn man bei 1.000 EUR Miete bleibt

    Man könnte dann natürlich mit den Schwiegereltern reden und besprechen, ob man die 100 EUR mehr (im Vergleich zu jetzt) zahlen würde, da man ja eine deutlich größere Wohnung bezieht. Das wäre offen, genauso wie der finale Kaufpreis. Je nach Zins könnte man hier im Bereich von 1.000 - 1.100 EUR Miete eine Cashflow-Neutrale Vermietung erzielen.

    Zu unserer Situation: du hast natürlich recht. Hier noch zu deinen Fragen:
    1. Steuerklasse ist derzeit III/V da wir so das Elterngeld maximieren (1.800 EUR pM).
    2. Meine Frau plant nach etwa 12-15 Monaten (wie bei K1) wieder in den Beruf einzusteigen, mit mind. 60%, je nach Situation wären auch 70% möglich. Unser Nettoeinkommen läge dann mit Kindegeld bei etwa 7.000 EUR pM (zzgl. Boni iHv 8.000 EUR Brutto im Jahr).
    3. Unser EK ist nicht hoch, da wir einfach viele verschiedene Ausgaben hatten in der Vergangenheit (Gesundheit, Hochzeit, Reise). Im Nachhinein ist man immer schlauer, und ich hätte vielleicht etwas mehr Geld zur Seite gelegt. Dann kam K1 und damit damit eine geringere Sparleistung. Zu den 30.000 EUR gibt es noch 10.000 Notgroschen, der aber nicht angefasst werden soll.
    4. Verkauf ohne Makler, somit "nur" 7% NK.
    5. Raum Stuttgart ist nicht billig. Sanierungsobjekte liegen hier je nach Zustandd und Lage zwischen 400 und 600 TEUR. Neubau gibt es hier mit Grundstück ab 650-800 TEUR. Der Kauf würde natürlich unser EK eliminieren. Und eine nachrangige Beleihung ist schwer, das ist mir bewusst. Da müsste man ggfs. mit der gleichen Bank arbeiten.

    Noch eine Info: ich besitzte selbst gemeinsam mit meiner Schwester 50% eines MFH, mit eingetragenem Nießbrauch für meine Eltern (auch hier erfolgte eine Schenkung zwecks Erbschaftssteuer). Ein 2. MFH steht in Aussicht.

    Back to Topic: In Summe also keine gute Idee. Bestätigt meinen Verdacht, ich dachte nur, dass man da durch Steuerspielerreien +- auf 0 rauskommt. Trotzdem hat man am Ende 250.000 EUR Schulden und kein EK, was einem die Chance auf das eigene Heim eben verbaut.

  4. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    04.11.2015
    Beiträge
    1.846
    Danke
    126

    Standard AW: Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

    Glaub bei der finanziellen Betrachtung der Vermietung hast du einen Fehler

    Betrachten wir mal euren Cash-Flow durch das Mietobjekt:
    800 € Kaltmiete gleichzusetzten mit den Zinsen von 833 € = -33 €
    200 € Nebenkosten gleichzusetzen mit dem Hausgeld 300 € = -100 € (Eigenanteil)
    Tilgung =-208 €
    ----------------------------
    -341 € negativer Cashflow!

    Klar, wenn deine Schwiegermutter bereit ist mehr für eine bessere Wohnung zu bezahlen, dann passt es, aber an sich sind die Zeiten in denen die Mieter die Wohnung abbezahlt haben (für Neukäufer) leider vorbei.

    Soeben hast du mal ein rund 15.000 € Jahresnetto aus dem Hut gezaubert. Ist das realistisch oder sind die mit zu großen Einschränkungen (für die Wohnung der Schwiegermutter) verbunden?
    Wie sicher ist denn dein Job überhaupt? Mein Schwager, der nächstes Jahr sein 20-jähriges bei Bosch in Schwieberdingen feiern wollte, überlegt jetzt einen Aufhebungsvertrag anzunehmen.

    Hochzeit sind hoffentlich nur Einmalkosten, aber die Gesundheit benötigt immer Geld und die Kosten steigen im allgemeinen - oder habt ihr einen kostenlosen Jungbrunnen entdeckt?
    Wollt ihr auf das Reisen verzichten? Denn zwei weitere Personen machen das Reisen eher teurer als günstiger - soweit man es natürlich überhaupt machen kann.
    Euer Kind bzw. dann eure Kinder werden auch eher teurer als günstiger. Nicht nur Essen und Betreuung - Sport, Musik, Sprachen - alles will gelernt werden und kostet Geld.

    Wenn ihr euch nun deine Schwiegermutter in den Ort holst, dann willst du ja nicht 5 Jahre danach in einen anderen Ort ziehen, somit schränkst du deine Hausauswahl deutlich ein. Gut, die Hauspreisspanne beträgt jetzt 400.000 bis 800.000 € - und ist natürlich riesig. Hier solltet ihr euch erstmal klar werden, was ihr wollt. Wobei natürlich Sanierungsobjekte auch noch einige Kosten nach sich ziehen - und natürlich auch Zeit und ggf. Eigenleistung. Wenn ihr jetzt schon besonders hohe Gesundheitsausgaben hattet, denkt ihr das ist dann verkraftbar oder zerrt das noch stärker an eurer Gesundheit und bleibt neben dem Beruf und der Sanierung genug Zeit für die Kinder oder ist es für dich in Ordnung, wenn du sie nur am Wochenende siehst?

    Zwei halbe Häuser sind leider nicht so viel Wert wie ein ganzes Haus - das würde eure Situation komplett verändern.
    Ist in einen der Häuser eine passende Wohnung, in der sich deine Schwiegermutter wohlfühlt?
    Ist deine Schwester bereit dir deine Hälfte vom Haus abzukaufen?

    Also ich sehe es in der aktuellen Zeit auf jeden Fall kritisch.

  5. Avatar von WhiteCar
    WhiteCar ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    13.10.2024
    Beiträge
    15
    Danke
    0

    Standard AW: Kauf einer Wohnung für/mit Schwiegereltern

    Du hast natürlich recht. Ich habe in der Betrachtung die Tilgung als "Sparrate" gesehen, ist ein Cash-Abgang aber in meiner Betrachung kein Verlust.

    Mein Job ist genauso sicher oder unsicher wie alle anderen Jobs. Ist Automobilindustrie (Dienstleistung), unser Unternehmen ist aber von der derzeitigen Krise (noch) nicht erfasst worden und steht sehr solide dar. Aber 100%-Sicherheit habe ich nicht.

    Die aufgeführten Kosten waren einmalig. Zähne, Hochzeit, Möbel 1. gemeinsame Wohnung, Auto Frau abgelöst (ich habe einen DW), USA Reise usw. haben in den letzten Jahren ca. 30-40 TEUR verschlungen. Wir sind gesundheitlich topfit, haben derzeit keine hohen laufenden Kosten, Verpflichtungen oder teure Hobbys. Reisen beschränkt sich mit Kind auf 1-2 "normale" Urlaube im Jahr, für Urlaub legen wir derzeit monatlich 400 EUR zur Seite.

    Zudem muss ich meine Angaben korrigeren. Die Sparrate läge über 1.000 EUR, die 800 EUR sind mit Steuerklasse III/V , da fehlen uns derzeit etwa 250 EUR Netto im Monat. Da muss ich auf die Erstattung warten. Die 3.8k/A13 kriegen wir auch erst seit kurzem. Jährlicher Bonus iHv etwa 4k Netto wird auch zu 100% weggelegt. So werden wir dieses Jahr ca. 18-20k EUR sparen können. Nächstes Jahr soll das ebenfalls in der Höhe liegen (Urlaub fällt aufgrund der Geburt größtenteils weg).

    Das Kinder teuer sind (und 2 noch mehr) ist klar. Erst wieder 120 EUR für 2 Paar Schuhe ausgegeben, die keine 6 Monate halten werden. Kita kostet 500 EUR im Monat. Unsere Gehälter sind aber in den letzten 6 Jahren kontinuierlich gestiegen (~7% pro Jahr). Ob und wie lange das so weitergeht steht in den Sternen.

    In dem Ort wohnt auch meine gesamte Familie, wir möchten gerne hier bleiben. Deswegen ist diese "Restriktion" gar nicht so schlimm.

    Die Spanne ist groß, natürlich muss man bei Sanierungsobjekten nochmal 200-300k dazurechnen (+Zeit). Ich beschäftige mich intensiv mit dem Thema, schaue auch immer mal wieder Objekte an. Aber einen Tod wird man sterben müssen...

    Das mit den zwei halben Häusern ist mir auch bewusst. Leider ging es aufgrund der Schenkungsfreigrenzen nicht anders, die Häuser sind jeweils >400.000 EUR Wert. Eine passende Wohnung gibt es nicht. Bzgl. eines Abverkaufs der Hälften haben wir noch nicht gesprochen.

Ähnliche Themen

  1. Immobilienkredit - Kauf einer Wohnung

    Von AdamLong90 im Forum Allgemeine Kredite
    Antworten: 6
    Letzter Beitrag: 21.03.2021, 17:31
  2. Antworten: 3
    Letzter Beitrag: 11.07.2019, 12:22
  3. Kauf einer Wohnung und weitere kosten

    Von Bitte im Forum Immobiliengeschäfte
    Antworten: 3
    Letzter Beitrag: 25.05.2019, 12:34
  4. Antworten: 5
    Letzter Beitrag: 20.06.2016, 10:38
  5. Antworten: 2
    Letzter Beitrag: 01.10.2009, 12:19