Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

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  1. Avatar von Hinni44
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    Standard Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Wir sind bei einem Privatkauf eines Hauses ohne Makler auf einen Verkaufspreis deutlich unter Wert gelandet (40-50% unter dem tatsächlichen Wert). Wir sind mit dem Verkäufer nicht verwandt oder so, der Verkäufer möchte einfach nicht mehr für das Haus haben, es nur möglichst stressfrei verkaufen. Das Haus ist schon sehr alt (Baujahr vor 1950) und wie möchten das Haus modernisieren und einiges reinstecken.
    Jetzt steht natürlich die Schenkungssteuer im Raum, da das Haus deutlich unter Wert verkauft wird. Hat jemand mit ähnlichen Fällen eventuell Erfahrung und kann uns hier Tipps geben? Vielleicht gibt es ja legale Tricks, wie man das ein wenig umgehen kann. Vielen Dank schonmal für die Hilfe

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Zitat Zitat von Hinni44
    Wir sind bei einem Privatkauf eines Hauses ohne Makler auf einen Verkaufspreis deutlich unter Wert gelandet (40-50% unter dem tatsächlichen Wert). Wir sind mit dem Verkäufer nicht verwandt oder so, der Verkäufer möchte einfach nicht mehr für das Haus haben, es nur möglichst stressfrei verkaufen. Das Haus ist schon sehr alt (Baujahr vor 1950) und wie möchten das Haus modernisieren und einiges reinstecken.
    Jetzt steht natürlich die Schenkungssteuer im Raum, da das Haus deutlich unter Wert verkauft wird. Hat jemand mit ähnlichen Fällen eventuell Erfahrung und kann uns hier Tipps geben? Vielleicht gibt es ja legale Tricks, wie man das ein wenig umgehen kann. Vielen Dank schonmal für die Hilfe
    Aus meiner Sicht gibt es da keine Schenkungsteuer, da ein Kaufpreis unter Dritten der Verkehrspreis ist. Das gilt natürlich nur, sofern er jedem anderen das zum gleichen Preis verkauft hätte. Anders wäre es natürlich auch, wenn ein verwandtschaftliches Verhältnis (§15AO) zwischen euch bestehen würde und damit der Kaufpreis niedriger wäre.

    Zu Beachten ist, dass es sich um eine persönliche Meinung handelt. Für Rechtssicherheit gibt es Steuerberater oder Fachanwälte für Steuerrecht.

  3. Avatar von sebastian-k
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Sehe es wie tneub - ich sehe nicht, warum da Schenkungssteuer anfallen sollte.

    Aber: Wie kommst du denn darauf, dass das Haus 50% unter Wert verkauft wird? Sollte das wirklich so sein kann es eher sein, dass das Finanzamt hellhörig wird. Auch für die Bank zählt der tatsächliche Verkaufspreis für die Beleihungswertermittlung. D.h. die Höhe des Darlehen ist ggf. deutlich niedriger, was du bedenken solltest (vor allem wenn es um Sanierung geht).

  4. Avatar von Hinni44
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Zitat Zitat von sebastian-k
    Sehe es wie tneub - ich sehe nicht, warum da Schenkungssteuer anfallen sollte.

    Aber: Wie kommst du denn darauf, dass das Haus 50% unter Wert verkauft wird? Sollte das wirklich so sein kann es eher sein, dass das Finanzamt hellhörig wird. Auch für die Bank zählt der tatsächliche Verkaufspreis für die Beleihungswertermittlung. D.h. die Höhe des Darlehen ist ggf. deutlich niedriger, was du bedenken solltest (vor allem wenn es um Sanierung geht).
    Der Verkäufer bietet es uns für 200k an und grobe Preisschätzungen online ergeben 350-550k. Natürlich geht es hier um das Finanzamt, an wen sollte die Schenkungssteuer denn sonst gehen?

    Aber für die Bank ist es doch von Vorteil wenn Sie uns nur 200k leihen muss, obwohl das Haus deutlich mehr Wert ist, oder nicht?

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    @Hinni,

    sehr schwere aussage, weil ja der Kaufpreis die Grunderwerbssteuer beeinflusst. Bezüglich einer Steuermißgestaltung.
    .Grenzen der Steuergestaltung: Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vermeiden
    Startseite » Fachwissen » Internationales Steuerrecht » Grenzen der Steuergestaltung: Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vermeiden

    Im Rahmen unserer Steuergestaltung entwickeln wir Modelle, die zu einem erheblichen Steuervorteil führen. Da es sich hierbei freilich immer um legale Steuermodelle handelt, versucht die Finanzverwaltung diese Steuerstrukturen mit der Argumentation des „Gestaltungsmissbrauchs“ zu verwerfen. Ein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO liegt jedoch nur dann vor, wenn eine unangemessene Steuergestaltung gewählt wird. Außerdem kann der Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs immer dann entkräftet werden, wenn unser Mandant einen außersteuerlichen Grund für die gewählte Gestaltung nachweist.

    Aufgrund dieser Praxisrelevanz haben wir zusammen mit der FOM Hochschule nachfolgenden Beitrag angefertigt. Wir wollen hiermit zwischen Steuergestaltung und Gestaltungsmissbrauch trennen, indem wir auf die allgemeinen Kriterien eingehen, an denen man diese Grenze erkennt. Außerdem weisen wir auf die Konsequenzen hin, insbesondere der Steuerhinterziehung, die ein Gestaltungsmissbrauch bedeuten kann und was dann zu beachten ist. Zudem geben wir Beispiele sowohl für Fälle von Gestaltungsmissbrauch als auch für legale Steuergestaltung.

    Die Ausarbeitung wurde von Frederic Halking (Bachelor of Arts in Steuerrecht) nach wissenschaftlichen Kriterien und unter Betreuung von FOM-Dozent Christoph Juhn LL.M./StB erstellt.

    3.3. Grenzen der Steuergestaltung bei gewerblichem Grundstückshandel

    Auch bei einem gewerblichen Grundstückshandel kann es zu Konfrontationen zwischen legaler Steuergestaltung und einem Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 AO kommen. Wie im vorigen Abschnitt bereits angeschnitten, ist eine Zwischenschaltung einer GmbH bei gewerblichem Grundstückshandel grundsätzlich nicht als missbräuchlich zu erachten, wenn diese zwischengeschaltete GmbH einer aktiven Tätigkeit zur Einnahmenerzielung nachgeht.[24] Falls jedoch die erwerbende Gesellschaft lediglich zu ankaufenden und verkaufenden Absichten ins Leben gerufen wurde, kann selbst eine vorher nicht als missbräuchlich erachtete Zwischenschaltung einer solchen GmbH als Gestaltungsmissbrauch angesehen werden. Bestehen spezielle Gegebenheiten bezüglich der bevorstehenden Veräußerungsgeschäfte, wie zum Beispiel die Beschaffung der Mittel zur Begleichung der Kaufpreiszahlung aus privater Quelle des Steuerpflichtigen, wird hier ebenfalls ein Gestaltungsmissbrauch vorgeworfen.[25]

    Denkbar, um einen Gestaltungsmissbrauch zu verwirklichen, wäre auch bei einer Zwischenschaltung eine vom Steuerpflichtigen kontrollierte Gesellschaft die Abschöpfung eines für Fremden ungewöhnlichen Verwertungsgewinns in einem einzigen Verkaufsablauf, derweil die Zwischengesellschaft bei der Kommerzialisierung des Grund und Bodens lediglich geringe Gewinne erwirtschaftet.[26] Die Funktionslosigkeit der Zwischengesellschaft ist hierbei natürlich Voraussetzung. Bei vorliegender aktiver Tätigkeit der Zwischen-GmbH gilt diese grundsätzlich nicht als funktionslos, wodurch ein Gestaltungsmissbrauch in erster Linie ausgeschlossen werden kann. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Kapitalgesellschaft die Arbeit der Bebauung des erworbenen Grundstückes vornimmt. Die Wahlfreiheit der Rechtsform verhindert somit eine Vermutung eines Gestaltungsmissbrauches gemäß § 42 AO. Die Wahl der Rechtsform der GmbH stellt eine Haftungsbeschränkung aufgrund der vorliegenden aktiven Tätigkeit der Zwischengesellschaft dar. Eine persönliche Haftung der Gesellschafter zu verhindern ist daher nur ein logischer Grund.

    Das Hauptaugenmerk zur Abgrenzung eines Gestaltungsmissbrauches oder einer Steuergestaltung im Rahmen der Steuergesetze bezüglich der Zwischenschaltung einer Gesellschaft zum Zwecke eines gewerblichen Grundstückshandels, liegt also demnach vielmehr an einer Funktionalität der Zwischengesellschaft. Ist diese funktionslos, liegt ein Gestaltungsmissbrauch nahe, führt diese eine aktive Tätigkeit aus, bewegt man sich im Rahmen einer legalen Steuergestaltung. Die Wahl der Rechtsform spielt hierbei keinerlei tragende Rolle, da es in Deutschland diesbezüglich eine Wahlfreiheit gibt.

    3.4. Grenzen der Steuergestaltung im Erbschaftsteuergesetz und Schenkungsteuergesetz

    Um den Tatbestand einer erbschaftsteuerlich relevanten Schenkung zu verwirklichen, muss gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG die Voraussetzung der Bereicherung durch eine freigebige Zuwendung gegenüber des Bedachten erfüllt sein. Eine solche Bereicherung ist tatsächlich gegeben, wenn der Bereicherte über das ihm Zugewendete konkret und im Verhältnis zum Leistenden über diese Sache verfügen kann.[27] Ob nun eine Bereicherung in der Tat vorliegt, ist eine zivilrechtliche Frage.

    Überträgt man nun einen Vermögensgegenstand auf eine Person mittels Schenkung und diese Person überreicht ebenfalls diesen Vermögensgegenstand einem weiteren Dritten, gilt es zu klären, ob der weitergebende Mittelsmann bezüglich der Verwendung des Vermögensgegenstandes eine eigene Entscheidungsbefugnis innehat.[28] Wird einer Durchgangs- oder Mittelperson allerdings etwas zugewendet, welches er wegen einer bereits bestehenden Schuldigkeit zu einhundert Prozent an einen Dritten weiterschenken wird, existiert aus schenkungsteuerlicher Sicht lediglich eine Zuwendung des Schenkenden an letzteren Dritten.[29] Die unmittelbare Weitergabe der Zuwendung schließt eine Bereicherung der Mittelperson absolut aus, wodurch schenkungsteuerlich keinerlei Konsequenzen eintreten.

    Aus Sicht des § 42 AO wird eine solche „Kettenschenkung“ als Umgehungstatbestand dann erfüllt, wenn zum Beispiel die beschenkten Kinder des Schenkers verpflichtet sind die Schenkungsmasse unmittelbar und ungeschmälert weiterleiten zu müssen. Wie auch schon in den zwei vorigen Abschnitten erwähnt, ist hierbei ebenfalls der Aspekt des zeitlichen Zusammenhanges von großer Bedeutung. Die unmittelbare Weiterschenkung an einen Dritten gilt hier als Indiz für eine Umwegschenkung und verwirklicht somit den Tatbestand eines Gestaltungsmissbrauches. Die Schenkung ginge demnach zu voller Höhe an den Dritten, wodurch die Belastung der Schenkungsteuer ebenfalls zu einhundert Prozent dem Dritten angelastet würde. Aufgrund des Wegfalls des Freibetrages, welchem der Durchgangsperson, hier den Kindern, zustünde, kann dies hierbei zu einer weitaus höheren Steuerbelastung führen.

    Es gibt jedoch Konstellationen, welche ebenfalls den zeitlichen Aspekt der sofortigen Weitergabe der Zuwendung erfüllen, jedoch mit der Weitergabe der Schenkungsmasse dementsprechend gestaltet werden, dass die Verwirklichung eines Gestaltungsmissbrauches gemäß BFH-Entscheidung nicht zutrifft.

    Bei Schenkung einer Eigentumswohnung der Mutter an ihren Sohn durch notariellen Vertrag und Weiterschenkung der Hälfte der Eigentumswohnung mit gesonderter Schenkungsurkunde des Sohnes an seine Ehefrau, die ebenfalls in die mit der originären Schenkung an den Sohn gekoppelten Verpflichtungen eingetreten ist, liegt laut Finanzverwaltung ein Tatbestand gemäß § 42 AO vor.[30] Aus Sicht des BFH liegt hierbei ein Gestaltungsmissbrauch regelmäßig nicht vor. Der Sohn wurde auf die Hälfte der Eigentumswohnung bereichert, da dieser über das Zugewendete, nämlich die Hälfte der Eigentumswohnung, tatsächlich und rechtlich frei verfügen kann. Steuerliche Erwägungen, wie die wirtschaftliche Betrachtungsweise, haben laut BFH keinerlei tragende Relevanz.

    Aus diversen Urteilen des BFH erkennt man deutlich, dass zur Beurteilung einer sogenannten „Kettenschenkung“ stets auf den zeitlichen Zusammenhang sowie der Weitergabe der Schenkungsmasse zurückgegriffen wird. Wenn einer dieser Aspekte nicht gegeben ist, wird es wahrscheinlicher einen Gestaltungsmissbrauch zu umgehen.
    Ich geh mal vom einen realen Wert von mindestens 51 % als nicht als steuermißgestaltung aus, siehe auch § 138 BGB
    Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
    § 138 Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher
    (1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.
    (2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.
    Damit wäre weniger als die Hälfte des Wertes bzw. mehr als das doppelte der tatsächlcien Schuld nichtig!

    Nur was der die Immobilie wert ist, kann nur der beglaubigte Gutachter vom Ortsgericht ermittelen. Stellt der Gutachter fest das die Immobilie aktuell 300.000 € wert ist, so wäre 153.000 € Verkaufspreis in Sinne des § 138 BGB nicht nichtig! Und damit real!

    Aber ich verweise hier auf den § der Selbstvermarnumg hin, deren Frist erst mit der Übergabe und Verkauf von 10 Jahren beginnt! Mindestens 121 Monate nach notariellen Verkauf wäre ein Nachschlag vom Sozialgericht erloschen.
    Urteil zum Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers

    Der unter anderem für das Schenkungsrecht zuständige X. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat in zwei Urteilen vom 25. April 2001 zur Vererblichkeit und zur Abtretbarkeit des Rückforderungsanspruchs des Schenkers nach § 528 BGB Stellung genommen. Nach dieser Vorschrift kann der Schenker, soweit er nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten oder die ihm seinen Verwandten oder seinem Ehegatten gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenks nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern.

    Beiden zugelassenen Revisionen lag folgender Fall zugrunde:
    Ein Witwer hatte Anfang der 90er Jahre nach dem Tod seiner Frau seinen beiden Töchtern je 17.000,-- DM geschenkt. Ende 1992 wurde er pflegebedürftig und im Altenkrankenhaus der Klägerin gepflegt, ohne die Kosten dafür zahlen zu können. Der Sozialhilfeträger lehnte - unter anderem unter Hinweis auf die Schenkung an die Töchter - eine Übernahme der Pflegekosten ab. Nach dem Tod des Schenkers im April 1994 schlugen die Töchter das Erbe aus. Der für die unbekannten - anstelle der Töchter berufenen - Erben bestellte Nachlaßpfleger trat den Anspruch des Schenkers nach § 528 BGB an die Klägerin ab. Die Klägerin hat (entsprechend ihren jeweiligen Wohnsitzen) die eine Tochter vor dem Landgericht Duisburg, die andere vor dem Landgericht Düsseldorf jeweils auf Zahlung von 17.000,-- DM in Anspruch genommen. Beide Landgerichte haben die Beklagten verurteilt. Der mit der Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Duisburg befaßte 26. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf hat die Berufung zurückgewiesen. Dagegen hat der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die Berufung der anderen Tochter das Urteil des Landgerichts Düsseldorf abgeändert und die Klage abgewiesen.

    Der Bundesgerichtshof hat im erstgenannten Fall die Verurteilung der Beklagten zur Rückzahlung bestätigt und im zweiten Fall das Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf aufgehoben und die Sache zu erneuter Verhandlung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

    Er hat sich dabei im wesentlichen auf die Erwägung gestützt, daß das Gesetz es grundsätzlich der Entscheidung des bedürftigen Schenkers überläßt, ob er den Rückforderungsanspruch geltend machen will oder nicht. Der Schenker kann sich mit einem geringeren Maß an Unterhalt begnügen, wenn er sich scheut, das einmal gemachte Geschenk zurückzufordern. Das Rückforderungsrecht ist insofern an die Person des Schenkers gebunden. Der Geltendmachung des Anspruchs durch den Schenker hat der Bundesgerichtshof jedoch den Fall gleichgestellt, daß der Schenker durch die Inanspruchnahme unterhaltssichernder Leistungen Dritter zu erkennen gibt, daß er ohne die Rückforderung des Geschenks nicht in der Lage ist, seinen notwendigen Unterhalt zu bestreiten. Konnte der Schenker sich nicht mit dem begnügen, was ihm für seinen Unterhalt noch zur Verfügung stand, sondern war wegen seiner Pflegebedürftigkeit darauf angewiesen, Leistungen Dritter in Anspruch zu nehmen, zu deren Bezahlung er ohne Rückforderung des Geschenks nicht in der Lage war, geht deshalb der entstandene Rückforderungsanspruch auch mit dem Tod des Schenkers nicht unter. Er kann von dem Erben abgetreten werden, um den Zahlungsanspruch des Heim- oder Krankenhausträgers zu erfüllen, der durch die Pflege den Unterhaltsbedarf des bedürftigen Schenkers sichergestellt hat.

    Urteile vom 25. April 2001 – X ZR 205/99 und X ZR 229/99

    Karlsruhe, den 25. April 2001
    bruno68

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Zitat Zitat von Hinni44
    Der Verkäufer bietet es uns für 200k an und grobe Preisschätzungen online ergeben 350-550k. Natürlich geht es hier um das Finanzamt, an wen sollte die Schenkungssteuer denn sonst gehen?
    Hätte jeder andere Käufer auch den vergünstigten Preis bekommen?
    Nur weil online ähnliche Häuser mit den Preisen drin stehen, müssen die noch lange nicht zu den Preisen verkauft werden.

    Zitat Zitat von Hinni44
    Aber für die Bank ist es doch von Vorteil wenn Sie uns nur 200k leihen muss, obwohl das Haus deutlich mehr Wert ist, oder nicht?
    Wenn ihr euern Kredit nicht bedient und das Haus verkauft werden muß, dann ja.

    Bewertet die Bank das Grundstück selbst ein und kommt zu einem höheren Wert, hättet ihr theoritisch einen besseren Beleihungswert und damit ggf. einen besseren Zinsssatz.
    Da ihr aber nicht innerhalb der Familie verkauft, muß die Bank ja davon ausgehen, dass der Kaufpreis auch der Verkehrswert ist und das Haus damit schlechter ist, als es bei Sprengnetter o.ä. ausgegeben wird. Also wird sie maximal den Kaufpreis als Beleihungswert ansetzen.


    PS: Unseren Forentroll Bruno kannst du getrost ignorieren.

  7. Avatar von Hinni44
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Zitat Zitat von bruno68
    @Hinni,

    sehr schwere aussage, weil ja der Kaufpreis die Grunderwerbssteuer beeinflusst. Bezüglich einer Steuermißgestaltung.

    Ich geh mal vom einen realen Wert von mindestens 51 % als nicht als steuermißgestaltung aus, siehe auch § 138 BGB Damit wäre weniger als die Hälfte des Wertes bzw. mehr als das doppelte der tatsächlcien Schuld nichtig!

    Nur was der die Immobilie wert ist, kann nur der beglaubigte Gutachter vom Ortsgericht ermittelen. Stellt der Gutachter fest das die Immobilie aktuell 300.000 € wert ist, so wäre 153.000 € Verkaufspreis in Sinne des § 138 BGB nicht nichtig! Und damit real!

    Aber ich verweise hier auf den § der Selbstvermarnumg hin, deren Frist erst mit der Übergabe und Verkauf von 10 Jahren beginnt! Mindestens 121 Monate nach notariellen Verkauf wäre ein Nachschlag vom Sozialgericht erloschen.


    bruno68
    So viel Text und so wenig Aussage dahinter...

  8. Avatar von Hinni44
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Ja sie hätte es jedem anderen auch so verkauft.

    Habe die Eckdaten bei Immobilienmaklern online eingegeben, da kommen halt solche Preisspannen raus. Naja, um einen Gutachter und Steuerberater werden wir nicht herumkommen..

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    @Hinni44,

    leider verstehen Sie diese Sache nicht! Auf das "Wort" gibt es kein Kredit, folgerichtig sind Fantasiepreise als auch Mondpreise, was leider nicht finanziert wird.

    Also wer hier was Preise redet oder faselt, hat von der ganze Darlehnsanbahnung kein Ahnung! Zuerst sollte man ein Grundbuchauszug in der Hand haben und in der Abteilung III sich die verbrieften Abtretungen anschauen.

    Dort werden sie feststellen, das diese vorhandenen Grundschulden nicht ausreichen werden, denn für eine Finanzierung wird ein entsprechender Immobiliengegenwert pflicht.

    Der Gläubiger will die Sicherheit, damit wird er sich an an der Immobilie bedienen. Also, wie soll die Gläubiger-Bank die Immobilie bewerten? Richtig, er schaut im § 505 a BGB nach
    § 505 a Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen
    (1) Der Darlehensgeber hat vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Der Darlehensgeber darf den Verbraucherdarlehensvertrag nur abschließen, wenn aus der Kreditwürdigkeitsprüfung hervorgeht, dass bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine erheblichen Zweifel daran bestehen und dass es bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, vertragsgemäß nachkommen wird.
    ..
    bedarf es einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung nur unter den Voraussetzungen des Absatzes 2. Ist danach keine Kreditwürdigkeitsprüfung erforderlich, darf der Darlehensgeber den neuen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nicht abschließen, wenn ihm bereits bekannt ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit diesem Darlehensvertrag stehen, dauerhaft nicht nachkommen kann. Bei Verstößen gilt § 505 d entsprechend.
    Man braucht nur den § 505 a Abs. 1 Satz 2 lesen, damit die Tragweite erkennt!

    Nämlich, das der Gläubiger den schriftlichen Nachweis erbringen muss, dass der Schuldner in der Lage ist den Vertrag zu erfüllen, und zwar Vertragsgerecht also mit Laufzeit, Zins und Tilgungssatz.

    1. Knackpunkt ist hier aber der Zins, das ist der 1.Risikofaktor, weil dieser ja aus der Beleihung mal Laufzeit sich selber ergibt.
    2. Knackpunkt ist aber die Beleihung, denn dieser ist der Immobilienwert durch den Darlehnsbetrag und dieser ist stets unter 100 % des Immobilienwert zu halten.

    Nun stellt sich die Frage, wie denn ein Gläubiger den Wert einer Immobilie Gerichtsfest ermitteln kann? Richtig, er schickt selber ein Wertgutachter in die Immobilie zur körperlichen Bewertung der Immobilie.
    siehe auch § 505 b BGB
    § 505 b Grundlage der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Verbraucherdarlehensverträgen
    (1) Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen können Grundlage für die Kreditwürdigkeitsprüfung Auskünfte des Darlehensnehmers und erforderlichenfalls Auskünfte von Stellen sein, die geschäftsmäßig personenbezogene Daten, die zur Bewertung der Kreditwürdigkeit von Verbrauchern genutzt werden dürfen, zum Zweck der Übermittlung erheben, speichern, verändern oder nutzen.
    (2) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat der Darlehensgeber die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat der Darlehensgeber die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.
    (3) Der Darlehensgeber ermittelt die gemäß Absatz 2 erforderlichen Informationen aus einschlägigen internen oder externen Quellen, wozu auch Auskünfte des Darlehensnehmers gehören. Der Darlehensgeber berücksichtigt auch die Auskünfte, die einem Darlehensvermittler erteilt wurden. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, die Informationen in angemessener Weise zu überprüfen, soweit erforderlich auch durch Einsichtnahme in unabhängig nachprüfbare Unterlagen.
    (4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen ist der Darlehensgeber verpflichtet, die Verfahren und Angaben, auf die sich die Kreditwürdigkeitsprüfung stützt, festzulegen, zu dokumentieren und die Dokumentation aufzubewahren.
    Vergleich man die beiden Sätze aus den § 505 a Abs. 1 und § 505 b Abs. 2 dürfte die textliche Übereinstimmung sehr auffällig sein.
    Brutaler wird die Sache wenn ein § weiterschaut, nämlich auf bzw. in den § 505 c BGB
    § 505 c Weitere Pflichten bei grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherten Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
    Darlehensgeber, die grundpfandrechtlich oder durch Reallast besicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen vergeben, haben

    1. bei der Bewertung von Wohnimmobilien zuverlässige Standards anzuwenden und
    2. sicherzustellen, dass interne und externe Gutachter, die Immobilienbewertungen für sie vornehmen, fachlich kompetent und so unabhängig vom Darlehensvergabeprozess sind, dass sie eine objektive Bewertung vornehmen können, und

    3. Bewertungen für Immobilien, die als Sicherheit für Immobiliar-Verbraucherdarlehen dienen, auf einem dauerhaften Datenträger zu dokumentieren und aufzubewahren.
    Hier sind die gesetzlichen Auflagen klar und sauber formuliert! Was für eine Darlehn nötig ist, ohne deren Pflichterfüllung gibt es kein Darlehn!
    § 505 d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung
    (1) Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich

    1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
    2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

    Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

    (2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

    (3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505 b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.
    Nur gut, das man als Schuldner immer auf der Verliererseite steht! Denn der vergangene Schall des Schuldners steht dem geschriebenen Text des Gläubiger gegenüber, und wer Gewinnt vor Gericht? Schall oder der schriftliche Beweis? Ich würde mal sagen, wer den Tatbestand der "Beweisumkehr" nicht hat, der wird verlieren, in der Regel der Schall.

    bruno68

  10. Avatar von Hinni44
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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Zitat Zitat von bruno68
    @Hinni44,

    leider verstehen Sie diese Sache nicht! Auf das "Wort" gibt es kein Kredit, folgerichtig sind Fantasiepreise als auch Mondpreise, was leider nicht finanziert wird.

    Also wer hier was Preise redet oder faselt, hat von der ganze Darlehnsanbahnung kein Ahnung! Zuerst sollte man ein Grundbuchauszug in der Hand haben und in der Abteilung III sich die verbrieften Abtretungen anschauen.

    Dort werden sie feststellen, das diese vorhandenen Grundschulden nicht ausreichen werden, denn für eine Finanzierung wird ein entsprechender Immobiliengegenwert pflicht.

    Der Gläubiger will die Sicherheit, damit wird er sich an an der Immobilie bedienen. Also, wie soll die Gläubiger-Bank die Immobilie bewerten? Richtig, er schaut im § 505 a BGB nach Man braucht nur den § 505 a Abs. 1 Satz 2 lesen, damit die Tragweite erkennt!

    Nämlich, das der Gläubiger den schriftlichen Nachweis erbringen muss, dass der Schuldner in der Lage ist den Vertrag zu erfüllen, und zwar Vertragsgerecht also mit Laufzeit, Zins und Tilgungssatz.

    1. Knackpunkt ist hier aber der Zins, das ist der 1.Risikofaktor, weil dieser ja aus der Beleihung mal Laufzeit sich selber ergibt.
    2. Knackpunkt ist aber die Beleihung, denn dieser ist der Immobilienwert durch den Darlehnsbetrag und dieser ist stets unter 100 % des Immobilienwert zu halten.

    Nun stellt sich die Frage, wie denn ein Gläubiger den Wert einer Immobilie Gerichtsfest ermitteln kann? Richtig, er schickt selber ein Wertgutachter in die Immobilie zur körperlichen Bewertung der Immobilie.
    siehe auch § 505 b BGB Vergleich man die beiden Sätze aus den § 505 a Abs. 1 und § 505 b Abs. 2 dürfte die textliche Übereinstimmung sehr auffällig sein.
    Brutaler wird die Sache wenn ein § weiterschaut, nämlich auf bzw. in den § 505 c BGB Hier sind die gesetzlichen Auflagen klar und sauber formuliert! Was für eine Darlehn nötig ist, ohne deren Pflichterfüllung gibt es kein Darlehn!

    Nur gut, das man als Schuldner immer auf der Verliererseite steht! Denn der vergangene Schall des Schuldners steht dem geschriebenen Text des Gläubiger gegenüber, und wer Gewinnt vor Gericht? Schall oder der schriftliche Beweis? Ich würde mal sagen, wer den Tatbestand der "Beweisumkehr" nicht hat, der wird verlieren, in der Regel der Schall.

    bruno68
    Ist ja schön, dass du dir so viel Mühe machst. Aber darum geht es hier doch überhaupt nicht. Thema verfehlt!

  11. Avatar von FTIMMO
    FTIMMO ist offline

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    Standard AW: Schenkungssteuer "umgehen" bei Kauf unter Wert

    Ausgangslage:
    Privatkauf ohne Makler

    Kaufpreis liegt 40–50 % unter Marktwert

    Keine verwandtschaftliche Beziehung zum Verkäufer

    Modernisierung geplant

    Thema Schenkungssteuer:
    Die Finanzverwaltung prüft bei Immobilienkäufen, ob der Kaufpreis auffällig unter dem Verkehrswert liegt.

    Verwandtschaft: Bei Verkäufen innerhalb der Familie wird schnell Schenkungssteuer relevant.

    Fremde Dritte: Bei Verkäufen zwischen nicht verwandten Parteien ist ein niedriger Kaufpreis grundsätzlich möglich – es gilt Vertragsfreiheit.

    Aber: Wenn der Preis extrem unter Wert liegt, kann das Finanzamt eine gemischte Schenkung annehmen (Teil Kauf, Teil Schenkung).

    ✅ Gute Ratschläge
    Gutachten einholen Lassen Sie den Verkehrswert durch einen vereidigten Sachverständigen oder die Bank ermitteln. Wenn das Gutachten den niedrigen Preis durch Alter, Zustand, Sanierungsbedarf rechtfertigt, ist das eine starke Argumentationshilfe gegenüber dem Finanzamt.

    Sanierungsbedarf dokumentieren Machen Sie Fotos und Kostenschätzungen für Modernisierung und Reparaturen. Je mehr Sie belegen können, dass erhebliche Investitionen nötig sind, desto plausibler ist der niedrige Kaufpreis.

    Kaufvertrag klar formulieren Im Notarvertrag sollte der schlechte Zustand und die geplanten Modernisierungen erwähnt werden. Das zeigt, dass der Preis marktgerecht ist.

    Keine Tricks, sondern Transparenz „Umgehen“ im Sinne von Verstecken ist riskant. Besser ist es, offen zu dokumentieren, warum der Preis so niedrig ist. Das Finanzamt akzeptiert nachvollziehbare Begründungen.

    Steuerberater einbeziehen Vor dem Notartermin lohnt sich ein Gespräch mit einem Steuerberater. Er kann einschätzen, ob eine Schenkungssteuergefahr besteht und wie man den Vertrag rechtssicher gestaltet.

    Fazit:
    Ein deutlich niedriger Kaufpreis kann steuerlich kritisch sein, aber wenn Sie den Zustand des Hauses und den Sanierungsbedarf belegen, ist es meist kein Problem. Wichtig ist Transparenz: Gutachten, Dokumentation und eine saubere Vertragsgestaltung. So vermeiden Sie, dass das Finanzamt eine Schenkung unterstellt.

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