Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
Hallo zusammen,
ich bin absoluter Laie im Bereich Immobilienfinanzierung und habe bisher noch nie eine Wohnung gekauft. Deshalb bin ich in meiner aktuellen Situation sehr verunsichert und hoffe auf etwas Klarheit.
Mein Bankberater hat meine Einnahmen und Ausgaben geprüft und mir daraufhin eine Finanzierung empfohlen. Vorgeschlagen wurde ein endfälliges Immobiliardarlehen mit grundpfandrechtlicher Besicherung und Tilgungsaussetzung, das über die Abtretung der Ansprüche aus einem oder mehreren Bausparverträgen abgesichert werden soll.
Die Darlehenssumme beträgt 170.000 € bei einem Zinssatz von 4,5 %. Das wären 580 € nur reine Zinsen monatlich. Zusätzlich soll ich einen separaten Bausparvertrag bei der BHW abschließen, den ich mit 350 € monatlich besparen müsste. Nach 10 Jahren würde ich dann einen Sollzins von 2,3 % erhalten. Die Wohnung ist für mich alleine das heißt ich finanziere auch alleine.
Nach meinen eigenen Berechnungen und dem, was ich online recherchiert habe, komme ich jedoch nicht einmal annähernd auf die erforderlichen 40–50 % der Bausparsumme, die notwendig wären, um nach 10 Jahren überhaupt zuteilungsreif zu sein – es sei denn, ich würde jedes Jahr sondertilgen oder eine größere Summe auf einmal einzahlen. Genau das verunsichert mich: Was passiert, wenn der Bausparvertrag nach 10 Jahren nicht zuteilungsreif ist und ich nicht genügend Rücklagen habe?
In diesem Zusammenhang frage ich mich auch, ob für meine Situation nicht ein klassisches Annuitätendarlehen die bessere Wahl wäre. Mein Bankberater argumentiert zwar, dass die Zinsen in 10 Jahren höher sein könnten und ich mit dem Bausparmodell mehr Sicherheit hätte. Ich bin mir aber unsicher, ob dieses Modell für mich wirklich sinnvoll ist.
Außerdem würde mich interessieren, ob es überhaupt möglich ist, den aktuell vorliegenden (noch nicht unterschriebenen) Vertrag auf ein Annuitätendarlehen umstellen zu lassen – oder ob dafür der komplette Kreditantrag neu gestellt werden müsste.
AW: Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
Wer viel zahlen will der unterschreibt, was ihn vorliegt.
wenn ich zusammenfasse: 170.000 € Darlehn, Zinssatz 4,5 % p.a. = 638 € p. m., 7.650 € = 76.500 € in 10 Jahren!
Sparrate 120 mal 350 € = 42.000 €
Insgesamt 988 € monatliche Zahllast! Ich gehe davon mal aus, dass dies nicht die 100 % Beleihung entspricht, geschweige die Nebenkosten mitfinanziert werden! Also wieviel Eigengeld haben Sie?
Nach meinen eigenen Berechnungen und dem, was ich online recherchiert habe, komme ich jedoch nicht einmal annähernd auf die erforderlichen 40–50 % der Bausparsumme, die notwendig wären, um nach 10 Jahren überhaupt zuteilungsreif zu sein – es sei denn, ich würde jedes Jahr Sondertilgen oder eine größere Summe auf einmal einzahlen. Genau das verunsichert mich:
Was passiert, wenn der Bausparvertrag nach 10 Jahren nicht zuteilungsreif ist und ich nicht genügend Rücklagen habe?
Ihr Verständnis für die Bauspartechnik ist erstaunlich, wenn man bedenkt, dass Sie selbst sagen, Sie wären ein
ich bin absoluter Laie im Bereich Immobilienfinanzierung
Aber in Wirklichkeit ist eine solche Finanzierung eher die Regel, denn die Ausnahme. Weil die Kunden übersehen, dass Sie eine weitere Zwischenfinanzierung von bis zu 10 Jahren brauchen oder gleich Abgewickelt werden!
Es gibt Bauspartarife die mit 30 % Guthaben ausreichen, die aber dann 2,8 % p.a. Zinsen auf die 70 % Darlehnshöhe kosten werden. Aber auch da wird es eng sehr eng, denn
A) 170.000 €, davon 30 % ergibt 51.000 € Guthaben für die Zuteilung! Rechnet man die 120 Monate ergibt dies eine Sparrate von 425 € pro Monat, die Differenz von 75 € je Monate mal 120 Monate ergibt eine Fehlbetrag von 9.000 €. Diesen Fehlbetrag führt zu einer 1. Zwischenfinanzierung von 24 bis 25 Monate bei zu Zuteilung des Bausparvertrages. 12 Mal Zulage 70 € jährlich.
B) 170.000 €, davon 40 % ergibt 68.000 € Guthaben für die Zuteilung! Rechnet man dies auf120 Monate um, ergibt dies eine Sparrate von 567 € pro Monat, die Differenz von 217 € je Monate mal 120 Monate ergibt eine Fehlbetrag von ca. 26.000 €. Diesen Fehlbetrag führt zu einer 1. Zwischenfinanzierung bis 75 Monate bei zu Zuteilung des Bausparvertrages. 17 Mal Zulage 70 € jährlich.
C)170.000 €, davon 50 % ergibt 85.000 € Guthaben für die Zuteilung! Rechnet man dies auf 120 Monate um, ergibt dies eine Sparrate von 709 € pro Monat, die Differenz von 359 € je Monate mal 120 Monate ergibt eine Fehlbetrag von ca. 43.000 €. Diesen Fehlbetrag führt zu einer 1. Zwischenfinanzierung bis 120 Monate bei zu Zuteilung des Bausparvertrages. 20 Mal Zulage 70 € jährlich.
Wir reden hier von weiteren bei
- Modell A) von 24 Monate je 350 € Sparrate und von mindestens 638 € für die Zinsen von 15.312 €
- Modell B) bis 75 Monate je 350 € Sparrate und von mindestens 638 € für die Zinsen von 47.850 €
- Modell C) bis 120 Monate je 350 € Sparrate und von mindestens 638 € für die Zinsen von 76.560 € extra bezahlt werden.
Nun für eine genauere Alternativ-Berechnung ist ohne die Beleihung und Eigengeld und "wo" (Bundesland) wird das Eigentumskauf nicht errechenbar.
Außerdem würde mich interessieren, ob es überhaupt möglich ist, den aktuell vorliegenden (noch nicht unterschriebenen) Vertrag auf ein Annuitätendarlehen umstellen zu lassen – oder ob dafür der komplette Kreditantrag neu gestellt werden müsste.
Nee, das wird mit diesem Berater nichts mehr, denn seine Argumente sind völlig für den A**rch
Mein Bankberater argumentiert zwar, dass die Zinsen in 10 Jahren höher sein könnten und ich mit dem Bausparmodell mehr Sicherheit hätte.
Nun sollte mir einer erklären, was Bausparen mit einer Bankendarlehnstilgung zusammenzutun haben?
Ich bin mir aber unsicher, ob dieses Modell für mich wirklich sinnvoll ist.
Ob das Finanzierungsmodell für sie sinnvoll ist, das kann ich ihnen nicht sagen! Aber es ist der Harken bei denen die Zinskosten ohne weiteres verdreifachen und die Laufzeit sich verdoppeln könnten!
bruno68
AW: Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
Ein Tipp von mir, solltest du BSV abschließen wollen , dann mach mehrere kleine BSV über der gesamten Summe.
Wenn du dann Geld übrig hast , kannst du einen nach dem anderen gesparten und kommst schneller runter der gerammten Leistung
Bsp. etwa eine über 100t€ BSV in 5x20t€ BSV aufteilen .
AW: Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
Der Gedanke ist grundsätzlich sinnvoll. Laut meinem Darlehensvertrag darf ich zwischen einem und drei Bausparverträgen führen. Wenn ich die gesamte Bausparsumme von 170.000 € auf drei einzelne Verträge aufteile, wären zwei dieser Verträge voraussichtlich deutlich früher zuteilungsreif als ein einzelner großer Vertrag.
In diesem Zusammenhang stellen sich für mich jedoch mehrere Fragen:
Fallen bei drei Bausparverträgen auch drei separate Abschlussgebühren an?
Wie wird verfahren, wenn zwei der drei Verträge zuteilungsreif sind, der dritte jedoch noch nicht?
Erhalte ich in diesem Fall trotzdem den vereinbarten Darlehenszins von 2,3 %, obwohl die ursprüngliche Bausparsumme auf mehrere kleinere Verträge aufgeteilt wurde?
Zur Einordnung:
Es handelt sich um einen endfälligen Immobiliar‑Verbraucherdarlehensvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Sollzins von 4,5 %. Angenommen, die Bausparsumme von 170.000 € wird auf drei Verträge verteilt und jeder Vertrag müsste zu 50 % angespart sein, um zuteilungsreif zu werden. Wenn zwei dieser Verträge die Zuteilungsreife erreichen, der dritte jedoch noch nicht, stellt sich für mich die Frage:
Kann ich in diesem Fall überhaupt das zinsgünstige Bauspardarlehen zu 2,3 % nutzen, obwohl ein Teil der benötigten Summe noch nicht zuteilungsreif ist?
Wie wird die verbleibende Restschuld behandelt, da die Bank nach Ablauf der Zinsbindung die vollständige Rückführung der 170.000 € erwartet, ich jedoch nur zwei der drei Bausparverträge vollständig angespart hätte?
AW: Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
Hallo,
erstmal willkommen hier im Forum und schön, dass du schon vor Abschluss über die Problematik mit der Nichtzuteilung bei Darlehensbedarf gestolpert bist.
Am besten ist es wenn du mit der Darlehenssuche einen relativ unabhängigen Berater beauftragst. Wenn du zur Sparkasse gehst, wird man dir einen Bausparvertrag der LBS empfehlen, bei der Volksbank einen der Schwäbisch Hall oder bei der Postbank einen der BHW - das ist ein lukratives Zusatzgeschäft.
Wenn du jetzt 2 Bausparverträge a 60.000 € und einen a 50.000 € abschließt, aber nur die ersten beiden innerhalb der 10 Jahre zur Zuteilung bringst, dann müsstest du für die verbleibenden 50.000 € eine andere Refinanzierung finden. Dabei musst du beachten, dass Bauspardarlehen recht schnell getilgt werden wollen, doch bei einer überschaubaren Summe von 170.000 € abzgl. des Guthabens wird das dank der Inflation dann schon gehen. Für die beiden zugeteilten Bauspardarlehen müsstest du natürlich 2,3% Zinsen zahlen.
Ohne jetzt deine finanzielle Situation zu kennen, erscheint mir ein aktueller Sollzinssatz von 4,5% etwas hoch. Kannst du dir vielleicht noch etwas Geld in der Familie leihen, um einen besseren Zinsauslauf zu bekommen?
Kannst du denn wirklich nur 350 € Tilgen, bzw. in einen Bausparvertrag stecken oder kannst du mehr für deinen Wohnwunsch ausgeben? Bei deiner Rate von 930 € sind über 60% reine Zinszahlung.
Deine Daten musst du dem "Verkäufer" nur einmal aushändigen. Unterschriften unter einen möglichen Vertrag müsstest du bei Änderungen immer wieder erneut leisten. Einen Vertrag kannst du innerhalb von 14 Tagen widerrufen.
AW: Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
@Racing,
leider verstehen Sie nicht was ich geschrieben habe! Auch verstehen sie nicht den Irrsinn in diese Finanzierung! Ihr Bankberater sagt zu ihnen:
Mein Bankberater argumentiert zwar, dass die Zinsen in 10 Jahren höher sein könnten und ich mit dem Bausparmodell mehr Sicherheit hätte.
Entweder hat dieser nicht verstanden, was er selber ihnen sagt oder dieser ist völlig gewissenlos gegenüber ihnen!
Denn entgegen euerem Verständnis, erreicht der Bausparvertrag, nicht in den nächsten 10 Jahren die Zuteilung, weder in der Punktezahl, noch vom Guthaben her, für die Ablöse des Vorausdarlehns!
Damit tritt faktisch das ein, was er als Argument selber verwendet! Nämlich, dass die Zinsen für das Zwischendarlehn im Jahr 2036 bis maximal 2046 "höher sein könnten" und zwar in der Tatsächlichkeit des Lebens!
Zur Einordnung:
Es handelt sich um einen endfälligen Immobiliar‑Verbraucherdarlehensvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Sollzins von 4,5 %. Angenommen, die Bausparsumme von 170.000 € wird auf drei Verträge verteilt und jeder Vertrag müsste zu 50 % angespart sein, um zuteilungsreif zu werden. Wenn zwei dieser Verträge die Zuteilungsreife erreichen, der dritte jedoch noch nicht, stellt sich für mich die Frage:
Kann ich in diesem Fall überhaupt das zinsgünstige Bauspardarlehen zu 2,3 % nutzen, obwohl ein Teil der benötigten Summe noch nicht zuteilungsreif ist?
Wie wird die verbleibende Restschuld behandelt, da die Bank nach Ablauf der Zinsbindung die vollständige Rückführung der 170.000 € erwartet, ich jedoch nur zwei der drei Bausparverträge vollständig angespart hätte?
Aber ihre Fragen ändern nichts an der Tatsache, das Sie nach bisherigen Angaben nicht zum Stichtag eine Gesamt-Umschuldung können. Und damit eine vollständige Ablöse ausgeschlossen ist!
Was faktisch eine Übertragung der Grundschuld von dem Darlehngeber auf die Bausparkasse ausschließt. Und damit wird automatisch die Umschuldung blockiert
Ich verweise hier auf die gesetzlichen Bedingungen hin, das eine Herausgabe des 1.Ranges im Grundbuch, nur bei völliger Ablöse der Gläubiger akzeptieren muss.
Hat man ein Soll auf auf ein Konto beim Gläubiger so unterfallen diese auch, egal welche so sind dieses Schulden auch auf die Grundschuld gebunden!
Wie BenniG schon schreibt,
bei der BHW hinterlegte Grundschuld umfasst auch Schulden bei Internet-, Tochter- oder Mutter-Gesellschaften, so wie man bei Lehman-Brothers nur diesmal mit Grundschulden statt Hypotheken, unbefristete verbriefte Rechte des Gläubiger gegenüber dem Schuldner und das ohne Widerspruch!
Man darf nicht glauben, dass man Rechte hat, wenn man selber die Bedingungen selber nicht erfüllen kann! Die Bedingung lauteten, dass nach 120 Monatsraten selber in der Lage ist, die Zuteilung des BSV erreicht hat und umschulden kann bzw. können.
Aber bei ihnen fehlen wegen der zu geringen Besparung zum Zeitpunkt der Umschuldung, die Voraussetzung dazu.
Was faktisch es lohnenswert macht, den Zwangsverkauf zu betreiben, denn der Bausparvertrag mit den Guthaben von 42.000 € deckt die Kosten der gerichtlich Vollstreckung, bis zur 2. Instanz vollumfänglich ab.
Sie aber haben überhaupt keine Möglichkeit, gerichtlich wegen der fehlerhaften heutigen Beratung vorzugehen, denn Sie haben nicht das Geld dazu.
A) Summe außergerichtliche Kosten: 3.300 €
B) 1. Instanz 16.500 €
C) 2. Instanz 21.500 € D) 3. Instanz 28.300 €
Fragen zur Zuteilungsreife und zur Option eines Annuitätendarlehens
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