Einschätzung Finanzierung

@Grossgrund_LOL,

meine Einsätzung, nach 26 Jahren Baufinanzierung Einsatz:

Einfach wird es nicht, denn ihre Wünsche haben es in sich!

Darauf bestehen noch ca. 124.000 € Restschuld, der aktuelle Marktwert liegt grob bei 390.000 €. Die monatliche Kreditrate beträgt aktuell 950 €.
Das Haus soll perspektivisch im Bestand bleiben und vermietet werden.

Zusätzlich besitzen wir eine vermietete ETW, die lastenfrei ist und aktuell 300 € Kaltmiete monatlich bringt.

Hier ist die Entscheidung zu treffen, ob man die AfA nimmt oder weglässt, diese Frage ist bisher hier nicht geklärt. die kleine ETW, stell nur eine kleine Nebenlast dar.

Da diese nicht das Hauptziel der Eigentumsnutzung infrage stellt, sollte aber später auf eine Vollvermietung umgestellt werden.

Kommt die Frage auf, wie gesagt mit der AfA, sollte diese vom Finanzamt Angeboten werden, dürfte dies eher einer "Vergiftung" führen, denn beim Verkauf oder vererben, beträgt dann die steuerliche Wertaufholung von der Restschuld, eher Überraschend sein, bei 120.0000 € zusätzlich die 30 % der steuerlich Abschreibung zurückbezahlen, erfolgt kein Verkauf.

Zum anderen ist natürlich die Frage ob die jetzige private Hausfinanzierungszinssatz bei einer gewerblichen weiter genutzt werden darf, da gewerblich Zinssätze erhebliche Zinszuschläge haben könne, u. a.,
weil ja die Darlehnszinsen steuerfrei gestellt werden müssen.

U.a. für Aufschlag:

- Selbständige, Freiberufler über 100.000 € mit 0,25 % p. a.
- Selbständige, Freiberufler unter 100.000 € mit 0,5 % p. a.

- Gewerbeaufschlag ab 25 % - 50 % Ertrag mit 0,25 % p. a.
- Gewerbeaufschlag über 50 % Ertrag mit 0,50 % p. a.
- Aufschlag für hochkomplexe Finanzierung mit 0,15 % p. a.

Also mit 1,4 % p. a. zusätzlich!

Also sollte man mit dem Steuerberater ein Gespräch führen wegen der Eigentumswandlung und deren steuerlichen rechtlichen Auswirkung.

Und dann mit der Bank über die Wandlung des Restdarlehns, denn das wäre eine echte Prolongation, ob da raus auch eine Vorfälligkeitsentschädigungspflicht entsteht, kann ich nicht sagen denn das ist Banken abhängig.
(Da Sie abweichend von geschlossenen Darlehnsvertrag eine Grundlagenveränderung vornehmen, entsteht (§ 242 BGB Treu und Glauben) eine Vertragsbruch, deren inhaltlich gegen "pacta sunt servanda", sprich "Verträge sind einzuhalten", nicht in Zeit und Form, sondern auch inhaltlich [private Wohnnutzung]) und c.i.c. (Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis!

Damit dürfte die Frage der Klärung ob sich der Zinssatz des 1.Darlehnsvertrag sich ändern muss und das Risiko der fristlosen Kündigung ausgeschlossen ist.

Und das alles in Schriftform gemäß § 511 Abs. 3 und 4 BGB (gilt ab Okt. 26) , alternativ könnte auch die §§ 505 a bis d BGB durchgelesen werden! Und ich gebe nur den Hinweis auf die Umwidmung des Darlehns von privat auf gewerblich.

Nun, zu ihrer 2. Frage

Eckdaten des neuen Objekts:

Kaufpreis ca. 280.000 €
- zwei Wohneinheiten nach Sanierung
- umfassende Entkernung und Sanierung erforderlich
- aktuell geschätzter Sanierungsbedarf ca. 400.000 €

Ziel wäre eine förderfähige energetische Sanierung über KfW 261

erwartete Kaltmiete nach Fertigstellung insgesamt ca. 2.200 € monatlich

Frisches Eigenkapital möchten wir möglichst nicht einsetzen.

Unser Haushaltsnettoeinkommen liegt bei ca. 8.700 € monatlich inklusive Kindergeld für sechs gemeinsame Kinder.

Nach dem neuen Gesetz § 511 BGB, würde ich sagen: " Nein!"

Gründe

- eine 100 % Finanzierung
- energetische Sanierung über KfW 261, liest man das Programm durch scheitert man den richtigen Zuschuss zu ermitteln, hinzu komm die Maximierung auf 150.000 € je Wohnungseinheit
- Sozialabsicherungen vorhanden?

Außerdem können sie nicht ohne EK finanzieren denn die Nebenkosten von 20 % kommen in der Grundschuld noch hinzu. Gehe ich von einer Doppelwohnung aus, ergibt dies einen Zuschuss von von 300.000 €
Demnach müssten Sie über eine Bank 380.000 € aufnehmen, bei einer Finanzierung von der 100 % Beleihung würden

- für 20 Jahre fest, 6,53 % p. a. fällig ca. 25.000 € Zinsen jährlich
- für 30 Jahre KfW fest, 3,00 % bei 300.000 € ca. 9.000 € Zinsen jährlich betragen.

Im neuen Grundbuch steht dann Wert der Immobilie 480.000 € davon 1.Rang 288.000 €, im 2.Rang bis 80 % Beleihung 384.000 € das Darlehn ist finanziert dann die Nebenkosten 20 % 76.800 € damit dürfte die Grundschuld völlig belastet sein.
Das KfW-Darlehn käme dann mit 360.000 € auf das jetzige Eigentum eingetragen, hier stellt sich die Frage und diese ist es gegenwärtig nicht! 390.000 Wert abzüglich Restschuld 124.000 € nur 270.000 € freien Betrag, Sie müssten ca. 90.000 € EK plus Nebenkosten (40.000 €) einbringen!

Anders würde die Rechnung aussehen, wenn Sie dieses Geld 150.000 € EK in BSV anlegen würden, damit könnte man 440.000 € finanzieren. also nur den Kauf plus Nebenkosten zu 4,65 % p.a. mindestens 61 Monate 280.000 € plus 47.000 € Nebenkosten.

Zinsdifferenz 15.500 € versus 25.000 € für 5 Jahre. ca. 50.000 € billiger.
Nach der Zuteilung 330.000 € auf das Darlehn von 220.000 € für 2,84 % p.a. ca. 6.300 € Zinsen für max. 17 Jahre versus 25.000 € für die restlichen 15 Jahre.

Der letzte Rest ist ein weiteres Sonderkonstrukt, es möglich aber nur mit Wartezeit oder mit Zuschießen von laufenden Beiträgen von der Tilgung plus Zinsen in Höhe ca. 2.000 € in den nächsten 15 Jahren monatlich!

bruno68

Meine Einschätzung ist. Einfach mal leben und sich was gönnen.
Die Wirtschaft geht steil runter.
Schätze was ihr habt, dass ist nicht wenig . Mehr als manch einer .
Was muss man noch alles haben um ……
Sorry……

@rheingeist,

was Thorsten nicht erzählt, ist das sein Gehalt, aus 6 mal 250 € Kindergeld besteht bzw. bei der steuerlichen Günstigerkeitsprüfung je nach Steuerlast bis zu 500 € Kindergeld bekommen.

Demnach besteht das Gehalt von 8.700 € aus mindestens 1.500 € bzw. bis zum 3.000 € Kindergeld. Und Kindergeld ist unpfändbar!

Also sein Gehalt ist nur durch das Kindergeld so aufgepumpt!

Zudem zählt nach § 850 c ZPO die Pfändungsfreibetrag nur bei 3.700 € monatlich, hier stellt sich die Frage, ob und wie weit die Familie bei 7 Personen monatlich mit dieser Summe versorgen kann. Dafür müsste mal ein monatliches Kassenbuch angelegt werden!

Hinzu kommt auch die Frage der Gesundheit und inwieweit die Kinder bis zur Ausbildung finanziell und sozial abgesichert sind!

Genau so stellt sich die Frage bei der Ehefrau dar, inwieweit Sie finanziell in der Lage ist denn jetzigen Bedarf zu decken, wenn nicht, dann steht der Bankrott unweigerlich vor der Tür, und zwar für Sie und der Kinder!

Man braucht nur die Gesetzte anschauen,

- bei Immo-Finanzierung darf nur 2,5 % der Anfangsschuld in Verzug sein, also keine 10.000 €, in diesen Fall eher weniger weil das Darlehn weit niedriger als der Immo-Wert liegt.

Also so rosig stellt sich die Lage eben nicht dar, zumindest nicht aus der Beschreibung heraus. Fällt der Ehemann weg oder aus und ist die Ehefrau nicht in diesen Finanzkonstrukt eingeweiht zerbricht dieses innerhalb von wenigen Wochen.

Denn eins ist sicher der Richter wickelt nur ab, auch ganze Familien und es spielt keine Rolle wer dies angerichtet hat. und hier spiegelt sich der Unterschied, zwischen Vermittler und einer Bank wider.

Die Bank hat die Finanzkraft bis zum BGH durchzuhalten, ein Vermittler nicht, damit wird diese eher sorgsamer arbeiten, um sich sich nicht selber in den Bankrott zu treiben.

Zudem treten jetzt die Änderungen in den Gesetzen ein, die Hinzufügungen der Abs. 3 und 4 in den § 511 BGB und werden damit pflicht selbst dem § 34 i GewO!

Da Ergebnis bedarf Schriftform, gegenüber dem Gläubiger und Kunden ist das Ergebnis auszuhändigen!

Sollte der Kunde trotzdem versuchen bei einem negativen Ergebnis bei einem zweiten oder dritten Gläubiger ein Darlehn zu erhalten, dürfte dies eher beim Zahlungsverzug bedeuteten, Zwangsabwicklung einschließlich der Versagung der Restschuldbefreiung, wegen Täuschung oder Betrug des Gläubigers der lange Weg der Familie über 30 Jahre die Schulden zu tilgen!

Hier braucht man nur § 505 d BGB nachzulesen!

§ 505d Verstoß gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung

(1) 1Hat der Darlehensgeber gegen die Pflicht zur Kreditwürdigkeitsprüfung verstoßen, so ermäßigt sich
1. ein im Darlehensvertrag vereinbarter gebundener Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz am Kapitalmarkt für Anlagen in Hypothekenpfandbriefe und öffentliche Pfandbriefe, deren Laufzeit derjenigen der Sollzinsbindung entspricht und
2. ein im Darlehensvertrag vereinbarter veränderlicher Sollzins auf den marktüblichen Zinssatz, zu dem europäische Banken einander Anleihen in Euro mit einer Laufzeit von drei Monaten gewähren.

2Maßgeblicher Zeitpunkt für die Bestimmung des marktüblichen Zinssatzes gemäß Satz 1 ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie gegebenenfalls jeweils der Zeitpunkt vertraglich vereinbarter Zinsanpassungen. 3Der Darlehensnehmer kann den Darlehensvertrag jederzeit fristlos kündigen; ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht nicht. 4Der Darlehensgeber stellt dem Darlehensnehmer eine Abschrift des Vertrags zur Verfügung, in der die Vertragsänderungen berücksichtigt sind, die sich aus den Sätzen 1 bis 3 ergeben. 5Die Sätze 1 bis 4 finden keine Anwendung, wenn bei einer ordnungsgemäßen Kreditwürdigkeitsprüfung der Darlehensvertrag hätte geschlossen werden dürfen.

(2) Kann der Darlehensnehmer Pflichten, die im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehen, nicht vertragsgemäß erfüllen, so kann der Darlehensgeber keine Ansprüche wegen Pflichtverletzung geltend machen, wenn die Pflichtverletzung auf einem Umstand beruht, der bei ordnungsgemäßer Kreditwürdigkeitsprüfung dazu geführt hätte, dass der Darlehensvertrag nicht hätte geschlossen werden dürfen.

(3) Die Absätze 1 und 2 finden keine Anwendung, soweit der Mangel der Kreditwürdigkeitsprüfung darauf beruht, dass der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber vorsätzlich oder grob fahrlässig Informationen im Sinne des § 505b Absatz 1 bis 3 unrichtig erteilt oder vorenthalten hat.

Gilt bis 10. 2026

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 511 Beratungsleistungen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen
(1) Bevor der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften erteilt, die im Zusammenhang mit einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag stehen (Beratungsleistungen), hat er den Darlehensnehmer über die sich aus Artikel 247 § 18 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu informieren.
(2) Vor Erbringung der Beratungsleistung hat sich der Darlehensgeber über den Bedarf, die persönliche und finanzielle Situation sowie über die Präferenzen und Ziele des Darlehensnehmers zu informieren, soweit dies für eine passende Empfehlung eines Darlehensvertrags erforderlich ist. Auf Grundlage dieser aktuellen Informationen und unter Zugrundelegung realistischer Annahmen hinsichtlich der Risiken, die für den Darlehensnehmer während der Laufzeit des Darlehensvertrags zu erwarten sind, hat der Darlehensgeber eine ausreichende Zahl an Darlehensverträgen zumindest aus seiner Produktpalette auf ihre Geeignetheit zu prüfen.
(3) Der Darlehensgeber hat dem Darlehensnehmer auf Grund der Prüfung gemäß Absatz 2 ein geeignetes oder mehrere geeignete Produkte zu empfehlen oder ihn darauf hinzuweisen, dass er kein Produkt empfehlen kann. Die Empfehlung oder der Hinweis ist dem Darlehensnehmer auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen.

Ab Nov. 2026 gilt:

Beratungsleistungen bei Verbraucherdarlehensverträgen“. 32. § 511 wird wie folgt geändert: a) Die Überschrift wird durch die folgende Überschrift ersetzt:
„§ 511 Beratungsleistungen bei Verbraucherdarlehensverträgen“.

b) Absatz 1 wird durch den folgenden Absatz 1 ersetzt: „(1) Der Darlehensgeber hat den Darlehensnehmer zu informieren, ob für ihn individuelle Empfehlungen zu einem oder mehreren Geschäften, die im Zusammenhang mit einem Verbraucherdarlehensvertrag stehen (Beratungsleistungen), erbracht werden oder erbracht werden können. Bevor der Darlehensgeber für den Darlehensnehmer solche Beratungsleistungen erbringt, hat er den Darlehensnehmer über die sich aus Artikel 247 § 18 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche ergebenden Einzelheiten in der dort vorgesehenen Form zu informieren.“
c) Absatz 3 wird durch die folgenden Absätze 3 und 4 ersetzt:
„(3) Der Darlehensgeber hat dem Darlehensnehmer auf Grund der Prüfung gemäß Absatz 2 in dessen bestem Interesse ein geeignetes oder mehrere geeignete Produkte zu empfehlen oder ihn darauf hinzuweisen, dass er kein Produkt empfehlen kann.
Die Empfehlung oder der Hinweis ist dem Darlehensnehmer bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag auf einem dauerhaften Datenträger und bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag auf Papier oder auf einem anderen im Vertrag über die Erbringung der Beratungsleistung benannten dauerhaften Datenträger nach Wahl des Darlehensnehmers zur Verfügung zu stellen.
(4) Der Darlehensgeber ist verpflichtet, den Darlehensnehmer zu warnen, wenn ein Verbraucherdarlehensvertrag unter Berücksichtigung der finanziellen Situation des Darlehensnehmers möglicherweise ein spezifisches Risiko für ihn birgt.“
33. § 512 Satz 1 wird durch den folgenden Satz ersetzt:
„Von den Vorschriften der §§ 491 bis 511 darf, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist, nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden.“

Siehe auch https://eur-lex.europa.eu/legal-cont...=NIM:202603294

Liest man den neuen § 511 Abs. 3 BGB jeden einzelnen Satz durch, ergibt sich für den Vermittler eine zwingende Schriftform und zur Aushändigung des seines eigenen Ergebnis bei jeden Gespräch oberhalb einer fernmündlichen Kontaktaufnahme, um einen Gesamthaftungsausschluss für sich selbst zu erreichen. Und dieses Ergebnis bedarf der Unterschrift des Kunden, dass er gelesen, verstanden und das Ergebnis akzeptiert.

Der Haftungsausschluss betrifft, ja nicht nur gegenüber den Kunden, sondern auch das Rückgriffsrecht eines fremden Gläubigers auf den Vermittler, weil dieser nicht als Kontrolle fungiert hat.
Denn das Ergebnis bekommt letztlich ein Testatwert, deren Ergebnis bei der Zwangsverwertung, weitere Regressansprüche des Gläubigers auf Resterfüllung durch den Vermittler erfüllen kann!

Letztlich wird dies den Vermittlermarkt bereinigen, durch wirtschaftliche Vernichtung von nicht zuverlässigen Vermittler. Ein Testat braucht Schriftform mit Unterschrift und Stempel sowie finanzielle Berechnungen und den tatsächlichen Bedarf des einzelnen Kunden und nicht mehr den Vorgaben des Gläubigers, denn keine Familie in dieser Größe kommt mit ca. 2.500 € netto monatlichen über die Runden.

bruno68